【正文】 簡(jiǎn)單零星商業(yè)（如 20 年前的中山路商圈）；在工業(yè)城市時(shí)代，滿足生活便利的規(guī)模性商業(yè)出現(xiàn)（如當(dāng)前的中山路商圈）； 那么在第三產(chǎn)業(yè)逐步成為城市的主推動(dòng)力的后工業(yè)城市時(shí)代，核心性的商業(yè)物業(yè)在承擔(dān)輻射型、便利型、一站式購物的同時(shí)，更將承擔(dān)滿足城市功能、發(fā) 揮產(chǎn)業(yè)交流作用的商務(wù)會(huì)展的綜合型功能，并以此形成城市商業(yè)的引擎。 ◆ 結(jié)論： 本案集中體現(xiàn)的就是其地段價(jià)值賦予它的特殊價(jià)值，惟其如此，本案才能成為獨(dú)一，也才能成為市場(chǎng)的追捧的熱點(diǎn)，而不是可以任意被替代的某種產(chǎn)品的復(fù)制品！ 協(xié)成本案的核心功能定位就應(yīng)該是為中央商業(yè)區(qū)提供配套服務(wù)并以此融入中央商業(yè)區(qū)。 毋庸置疑，本案的地段是商業(yè)化的地段，該地段物業(yè)的核心價(jià)值正是投資價(jià)值。 4）、如要提升檔次與規(guī)模，必須全部規(guī)劃寫字樓，這種單一的業(yè)態(tài)更增加市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 3）、開發(fā)銷售周期較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)在四種模式中處于中等，但是對(duì)操盤要求很高。 4）、必須引入高水平的 運(yùn)營商，運(yùn)營直接關(guān)系銷售的成敗，因 此存在一定的品牌運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。 3）、單身公寓相對(duì)其它業(yè)態(tài)開發(fā)效益不是最高。策劃篇 —— 協(xié)成 b) 在營銷策略上采用招商先行，通過各種渠道引進(jìn)如好又多、沃爾瑪?shù)戎容^高且影響力巨大的大賣場(chǎng)，使其充分發(fā)揮商業(yè)引擎的作用，促使整體商業(yè)價(jià)值最大化的實(shí)現(xiàn)。 協(xié)成 中心的地段及周邊良好的商業(yè)氛圍為項(xiàng)目底層商場(chǎng)，店面提供更大的利益空間。 整體 40年的產(chǎn)權(quán)是本項(xiàng)目的一大硬傷。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 18 4. 城市年輪關(guān)于本案的 SWOT 分析 項(xiàng)目位置圖 協(xié)成 □ 其他 樓盤 除了上述樓盤，龍巖當(dāng)?shù)卦谑蹣潜P已為數(shù)不多，并且大多數(shù)已是接近尾盤，例如盛世家園、龍御天下、裕景園等。項(xiàng)目建筑主體分為 21 層、 20 層、 25 層三幢，三層裙樓做店面商場(chǎng)，四層為會(huì)所及綠化區(qū)。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 16 3． 相關(guān)樓盤基本檔案 水韻華都 新洲城 城市桂冠 天馬灣大廈 開發(fā)商 裕興房地產(chǎn)開發(fā)公司 豐源房地產(chǎn)開發(fā)公司 恒寶房地產(chǎn)開發(fā)公司 鑫鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司 項(xiàng)目位置 龍巖市龍騰路中段 人民路與龍巖大道交叉 龍巖新羅區(qū)雙 泉路 78 號(hào) 龍巖市九一南路 物業(yè)類型 商住 商住 商住 商住、寫字樓 總建面積 259000㎡ 68000㎡ 100000㎡ 38000㎡ 總戶數(shù) 1739套 354套 412套 200套左右 戶型 配比 80㎡以下 占 5% 80150㎡ 占 80% 150㎡以上 占 15% 80㎡以下 占 10% 80150㎡ 占 85% 150㎡以上 占 5% 80㎡以下占 15% 80150㎡ 占 70% 150㎡以上 占 15% 80㎡以下占 75% 80150㎡占 25% 150㎡以上 /無 住宅均價(jià) 2300 2400元 /㎡ 2500元 /㎡左右 2800元 /㎡左右 2400元 /㎡ 店面均價(jià) （元 /㎡） 10000元 /㎡左右 1800019000元 /㎡ 未定價(jià) 1F： 1300015000 2F3F： 35003800 車庫 6萬 12萬 /一個(gè) 13萬 /一個(gè) /個(gè) 8萬 /個(gè) 主訴求 親水主題，以水造園 屋頂花園，空中四合院 南歐風(fēng)情 健康、運(yùn)動(dòng)、體育 □ 水韻華都 本項(xiàng)目位于龍騰路，總建筑面積 26 萬㎡，堪稱龍巖房地產(chǎn)市場(chǎng)的龍頭老大，擁有雄厚的實(shí)力和全面領(lǐng)先的競(jìng)爭(zhēng)力，客戶層面較廣。 3） 、 城北板塊 A、區(qū)域范圍：北至工業(yè)東路，南至陵園路，東至解放北路，西至龍巖大道。 B、區(qū)域功能定位：新的行政中心、龍巖的 CBD。 □ 龍巖房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 1）、中心板塊 A、區(qū)域范圍： 南至龍川西路，北至北環(huán)路，東西以龍川河為界。在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)小戶型并不少 見，且銷售情況也非常理想，但是項(xiàng)目所規(guī)劃的小戶型所占比例都較小。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，小高層、高層項(xiàng)目也逐漸開始嶄露頭腳，相繼推出的恒寶花園、城市桂冠、新洲城等小高層、高層項(xiàng)目已被大多數(shù)人所接受，相信在未來幾年中，小高層、高層將會(huì)受到更多人的青睞。 3）、住宅類物業(yè)分析 目前當(dāng)?shù)刈≌愇飿I(yè)主要以多層為主，小高層、高層住宅項(xiàng)目近年來發(fā)展較快。鋪位出租比例也較高。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 12 在市場(chǎng)交易上擁有很高的知名度和經(jīng)營歷史。 龍巖主要 的 商 鋪 分布 ： 中山路是目前商鋪售價(jià)最高的地段，最高的一個(gè)鋪位可以賣到 5 萬元 /㎡的天價(jià)，普通一些的鋪位售價(jià)也有 23 萬 /㎡?？梢?，商鋪在龍巖市的房地產(chǎn)中占有重要的地位。這兩年龍巖的中小企業(yè)如雨后春筍般誕生，而這些才是龍巖寫字樓最大的消費(fèi)群體，雖然規(guī)模小，但數(shù)量眾多。高端產(chǎn)品的市場(chǎng)份額將加大，產(chǎn)品的規(guī)劃品質(zhì)將進(jìn)一步提高，以價(jià)格策略為主導(dǎo)的粗放型市場(chǎng)將被以品質(zhì)為主導(dǎo)的成熟型市場(chǎng)所代替。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 10 型的內(nèi)生市場(chǎng)特征，由此可見當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的輻射面狹窄，在很大程度上限制了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 6）、二手房市場(chǎng)將進(jìn)入高速發(fā)展期 從龍巖市房地產(chǎn)的成交量和主流市場(chǎng)可以看出龍巖市房地產(chǎn)發(fā)展開始進(jìn)入了“第一波換房期”。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 9 近年來，龍巖市政府不斷加大中心城市國有土地使用權(quán)公開拍賣的力度，龍巖房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)已逐步規(guī)范化，土地招投標(biāo)將成為開發(fā)商獲得土地的唯一渠道。 3）、 小高層 、 高層 等高端產(chǎn)品 的比重逐漸加大 隨著新洲城項(xiàng)目的動(dòng)工（三棟主樓分別為 21 及 25 層）， 再加上 原有的中銀大廈，嘉華大廈 ，高層建筑逐漸增多。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 8 2）、市場(chǎng)供需兩旺 2020 年全市 中心城市房地產(chǎn)銷售 面積達(dá)到 萬平方米，同 03 年相比 增長(zhǎng) %。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 7 2． 龍巖房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 □ 區(qū)域 市場(chǎng)總體特征及走勢(shì)分析 1)、商品房?jī)r(jià)格快速上揚(yáng) 自 2000 年龍巖房地產(chǎn)均價(jià)突破 1600 元至今，龍巖房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一路看漲， 龍巖中心城區(qū)商品房 04 年平均售價(jià)每平方米 2076 元，其中 商品住宅的平均售價(jià)高達(dá)每平方米 1846 元，分別比上年同期增長(zhǎng)了 %和 %。 E、招商引資力度加大，“三個(gè)一百”項(xiàng)目計(jì)劃戰(zhàn)略為招商引資提供一個(gè)寬松的發(fā)展環(huán)境，更好地通過企業(yè)發(fā)展實(shí)現(xiàn)與地方發(fā)展的“互動(dòng)雙贏”。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 6 0104年龍巖GDP增長(zhǎng)走勢(shì)圖1001502002503003504002001 2002 2020 2020年份G D P （億元） B、經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步上升，逐步成為閩金三角腹地生態(tài)型經(jīng)濟(jì)樞紐城市。龍巖作為連接?xùn)|南沿海與內(nèi)地的重要交通樞紐的地位不斷升級(jí)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益突出；另外龍巖礦產(chǎn)資源品種多、儲(chǔ)量大。在近期內(nèi)，一般不會(huì)出現(xiàn)投資拋壓性崩盤風(fēng)險(xiǎn)，但局部地區(qū)的結(jié)構(gòu)性泡沫成分絕不能忽視。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 5 反升，這在很大程度上帶來了宏觀調(diào)控的壓力。 今后 每年城市人口 將 凈增長(zhǎng) 1300 萬。 B、 2020 年，中國城鎮(zhèn) 人均可支配收入 為 8494 元。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 3 —— 上篇 如何給予項(xiàng)目準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，提升項(xiàng)目的核心價(jià)值，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中脫穎而出，突出自身形象，尋找營銷最佳切入點(diǎn)，這是本案策劃的關(guān)鍵。策劃篇 可供本案選擇的幾種產(chǎn)品定位 …………………… 21 城市年輪對(duì)本項(xiàng)目核心價(jià)值的淬煉 ……………… 23 本案的 核心概念 …………………………………… 25 城市年輪關(guān)于本案的規(guī)劃建議 …………………… 27 項(xiàng)目廣告形象策劃 ………………………………… 29 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位 ………………………………… 30 下篇分析篇 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 ………………………………… 4 龍巖房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ……………………………… 7 相關(guān)樓盤基本檔案 …………………… …………… 16 城市年輪關(guān)于本案的 SWOT分析 ……………… …… 18 城市年輪關(guān)于本案運(yùn)作關(guān)鍵的把握 ……………… 19 中篇財(cái)富廣場(chǎng)位于龍巖中山路繁華商業(yè)中心區(qū)，雖然地理位置優(yōu)越，但作為整體產(chǎn)權(quán)使用年限只有 40 年的項(xiàng)目，本案在產(chǎn)品定位和市場(chǎng)推廣中都面臨考驗(yàn)，此外，大體量的商場(chǎng)面積也帶來很大的銷售壓力，這一切，都對(duì)本案的營銷策劃提出新的挑戰(zhàn)。 創(chuàng)新化的核心概念推廣； 差異化的產(chǎn)品營銷策劃； 簡(jiǎn)約務(wù)實(shí)、針對(duì)性強(qiáng)的銷售策略 ； 這些，將是我們所要展現(xiàn)的…… 協(xié)成 2020 年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值136515 億元（人民幣），同期增長(zhǎng) ％。 2020 年中國城市化程度為 ％，預(yù)計(jì)到 2024年會(huì)上升到 %。 2020 年在國家出臺(tái)眾多政策之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不降協(xié)成 結(jié)論： 在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期發(fā)展看好的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)消費(fèi)雖然有所波動(dòng)但仍會(huì)持續(xù)成