【正文】 他們購(gòu)買(mǎi)住宅的首選之地。至今為止，通州樓市的供應(yīng)品種已十分豐富，包括別墅、公寓、花園洋房、精裝小戶(hù)型等多種物業(yè)類(lèi)型，可以滿(mǎn)足不同需求人群的多種需要。 板塊劃分 目前通州區(qū)域的房地產(chǎn)主要分為四個(gè)板塊：位于老城區(qū)的新華大街板塊 （包括北關(guān)） ；輕軌沿線(xiàn)板塊；運(yùn)河 以東 板塊和馬駒橋板塊。 ? 老城區(qū) 板塊 據(jù)通州區(qū)商務(wù)局統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在通州區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有 16752 個(gè)，但主要網(wǎng)點(diǎn)大部分分布在新華大街沿線(xiàn)，萬(wàn) 平 米以上的大型商場(chǎng)有 6個(gè)， 3000 平米以上的綜合超市也 有 7 個(gè)。通州還 基本 維持著以新華大街為核心的商業(yè)中心區(qū)的格局，其總量在 11萬(wàn)平方米左右。 新華大街沿線(xiàn)配套齊全， 交通便利 ，主要依靠生活品質(zhì) 和完善的配套服務(wù) 吸引客戶(hù)。 該區(qū)域作為老城區(qū)可開(kāi)發(fā)用地已非常有限，在售項(xiàng)目也比較少。目前只有 新華大街 北部的北關(guān)環(huán)島的財(cái)富東方作為大規(guī)模 項(xiàng)目 存在一定 量的后續(xù)供應(yīng)。 ? 輕軌沿線(xiàn)板塊 該區(qū)為城鐵八通線(xiàn)通車(chē)后迅速崛起的板塊，主要分布于城鐵沿線(xiàn)果園站至土橋站以及向南可輻射的區(qū)域 ，基本分為三段即果園、梨園、臨河里。 該區(qū) 交通便利，房?jī)r(jià)適中，非常適合 北京東區(qū) 白領(lǐng)居住，主要依靠交通吸引客戶(hù) ，另外兩廣路延長(zhǎng)線(xiàn)可直接通至此處，目前已分不同路段開(kāi)始施工， 該路的開(kāi)通已指日可待，屆時(shí)，更密切了本區(qū)與市區(qū)的聯(lián)系 。 配套日漸完善，區(qū)域內(nèi)幾 大社區(qū) 的入住和商業(yè)的開(kāi)放，已逐漸成為一大優(yōu)勢(shì)。例如 新華聯(lián)家園、 瑞都國(guó)際、時(shí)尚街區(qū)等， 社區(qū)內(nèi)健身休閑場(chǎng)所、超市、 商場(chǎng)、 銀行、郵局等生活配套設(shè)施也設(shè)計(jì)齊 全， 已基本 形成一個(gè)成熟生活區(qū)。 去年年底開(kāi)業(yè)的果園家樂(lè)福更是為該區(qū)注入了活力。 八通線(xiàn)沿線(xiàn)不少樓盤(pán)都緊鄰 綠化帶， 且規(guī)劃有大面積公園。項(xiàng)目品質(zhì)也不斷提高，從早期的新華聯(lián)家園，到目前的瑞都國(guó)際、加《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 州 DBC、瑞都公園世家等項(xiàng)目均體現(xiàn)出區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目品質(zhì)已成為通州區(qū)的代表。 本區(qū)的價(jià)格是通州區(qū)漲幅最快也是最為堅(jiān)挺的，目前已 居 通州各板塊之首，價(jià)格普遍在 55007000 元 /平米。 該區(qū)的供應(yīng)項(xiàng)目也在日漸萎縮，多為老盤(pán)的后續(xù)開(kāi)發(fā)，但有一定向南擴(kuò)展的趨勢(shì)。 ? 運(yùn)河以東 板塊 該區(qū)以早期的武夷花園為代表， 價(jià)格 相對(duì)比較低 ，主要 依靠低廉的價(jià)格吸引客戶(hù)。 由于運(yùn)河文化廣場(chǎng)的修建極大的提升了該區(qū)的區(qū)域環(huán)境，也刺激了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，同時(shí)也吸引了部分養(yǎng)老人群 和拆遷戶(hù) 的購(gòu)買(mǎi)，例如 BOBO 自由城價(jià)格已達(dá) 5780 元 /平米，接近八通沿線(xiàn)的價(jià)格。 ? 馬駒橋板塊 馬駒橋區(qū)域雖屬通州區(qū)，但由于緊鄰亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)，其區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)包括購(gòu)房者、價(jià)格等明顯 受 開(kāi)發(fā)區(qū)的 影響 ，與通州其他區(qū)域形成鮮明的差異。 今年將有數(shù)個(gè)項(xiàng)目投放市場(chǎng)。 輕軌沿線(xiàn)市場(chǎng)發(fā)展 根據(jù)北京“兩軸 — 兩帶 — 多中心”的總體規(guī)劃，通州被列為東部重點(diǎn)中心城，新規(guī)劃的推出加速了通州發(fā)展進(jìn)程。通州現(xiàn)在的房地產(chǎn)市 場(chǎng)非?；钴S，主要是因?yàn)閮纱笠蛩兀浩湟?，地鐵八通線(xiàn)和京通路的建成通車(chē)，縮短了城區(qū)與郊區(qū)間的距離；其二，通州素有“ CBD后花園”的美譽(yù)， CBD 區(qū)域內(nèi)的白領(lǐng)階層為通州房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了充足的客戶(hù)資源。這兩大因素如同催化劑般激活了通州房地產(chǎn)市場(chǎng)潛能，使其快速“變身”，一躍成為京郊新亮點(diǎn)。 地鐵八通線(xiàn)的開(kāi)通及與地鐵 1號(hào)線(xiàn)的連接，使得石景山區(qū)和通州區(qū)作為京城東西兩端的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重地”與城市中心一脈相連，帶動(dòng)兩區(qū)沿線(xiàn)一帶的房產(chǎn)增值。交通順暢是百姓對(duì)地鐵兩端房產(chǎn)需求的直接原因。 長(zhǎng)安街上主要集中的是商務(wù)樓 和一些國(guó)有機(jī)關(guān)，可謂寸土寸金，除了少數(shù)高檔公寓外，適合中低收入階層的居住性樓盤(pán)很少，逐《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 漸形成了辦公區(qū)在中間，居住區(qū)在兩 端 的格局。就像一個(gè)“啞鈴”，石景山區(qū)和通州作為地鐵兩端，日漸成為長(zhǎng)安街沿線(xiàn)的居住區(qū)。 近幾年，隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，城區(qū)的住宅密度幾近飽和，因而四環(huán)以 外 的住宅市場(chǎng)發(fā)展就顯得格外的活躍。尤其是東部的通州，離國(guó)貿(mào)最近，被稱(chēng)為 CBD 的“后花園”。目前，通州區(qū)一直都是普通住宅和中低檔樓盤(pán)集中的區(qū)域，也有一些別墅項(xiàng)目。在此置業(yè)的多是在東部上班的年輕白領(lǐng)和東三環(huán)、四環(huán)周邊的拆遷戶(hù)，多以自住 為主。早先的京通快速路以及京通輔路，就已經(jīng)給通州到城里的交通提供了很大的便利 ，八通線(xiàn)的開(kāi)通使 沿線(xiàn)物業(yè)一直也都在主打城鐵牌，房?jī)r(jià) 也 不斷攀升。 城鐵開(kāi)通后，沿途 13個(gè)車(chē)站連接了 CBD 商務(wù)區(qū)與東部的交通，沿線(xiàn)各房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格均有不同幅度的提升 ，并且可以預(yù)見(jiàn) 未來(lái)通州的房?jī)r(jià)仍有 很 大的上漲空間。 隨著通州八通沿線(xiàn)的物業(yè)開(kāi)發(fā)，居住人口不斷增加，配套設(shè)施也不斷升級(jí)，目前已與老城區(qū)連成一片，發(fā)展成為通州的新的中心區(qū)，在一定程度上改變了通州的格局。 三、 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng) 供需狀況 1）總體概覽 ? 市區(qū)東擴(kuò)帶來(lái)大量居住需求。在 《北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》所設(shè)計(jì)的“東部發(fā)展帶”中，通州被明確安排了行政職能，而在《北京城市總體規(guī)劃 (2020 年 — 2020 年 )》所列的 11 個(gè)新城中，通州被明確定位為“北京未來(lái)發(fā)展的新城區(qū)和城市綜合服務(wù)中心”，在“新城發(fā)展”章節(jié)寫(xiě)明通州區(qū)是中心城區(qū)“行政辦公、金融貿(mào)易等職能的補(bǔ)充配套區(qū)?！? ? 通州 向來(lái)是 CBD 上班一族 置業(yè)的首選地，八通線(xiàn)及即將開(kāi)通的 兩廣路延長(zhǎng)線(xiàn)將會(huì)縮短通州與其它區(qū)域的 時(shí)間 距離 ，通州的住宅市場(chǎng)將迎來(lái)更多的置業(yè)者 。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) ? 市場(chǎng)消化速度快，市場(chǎng)供需狀況良好。 根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)登記信息， 2020 年 登 記已銷(xiāo)售面積為 967649 平方米， 供應(yīng)量和消化量近年來(lái)一直處于各區(qū)的第 35名之間，成為北京重要的 住宅 房地產(chǎn)市場(chǎng)。 2）供應(yīng) 狀況 ? 供應(yīng)量 2020 年及 2020 年是通州區(qū) 供應(yīng)的高峰 階段，目前區(qū)域內(nèi)新增供應(yīng)主要是原項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。截止 2020 年 11 月 20日，通州區(qū)共有預(yù)售樓盤(pán) 98 個(gè)，總可售面積 1187833 平方米，其中住宅 7094 套，建筑面積 930609 平方米 ，另外 225 個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)房在售，共 2227套，建筑面積 280356 平方米。 ? 供應(yīng)分布 通州作為北京未來(lái)發(fā)展的新城區(qū)和城市綜合服務(wù)中心，交通是決定其它展速度的 關(guān)鍵因素，從住宅供應(yīng)來(lái)看，八通線(xiàn)兩側(cè)是通州住宅供應(yīng)最集中、品質(zhì)最 高 的區(qū)域，而以八通線(xiàn)為界，南北發(fā)展已形成明顯落差，定位也趨于不同，南城是北京市政府未來(lái)的辦公地帶，圍繞其需要，各項(xiàng)配套快速完善，商貿(mào)業(yè)、展覽業(yè)正以非常快的速度發(fā)展，而北城則主要借助運(yùn)河優(yōu)勢(shì)，發(fā)展休閑娛樂(lè)事業(yè)，數(shù)個(gè)高爾夫球場(chǎng)相繼投入使用，但北城因靠近朝陽(yáng)區(qū)的垃圾處理場(chǎng) 和火葬場(chǎng)，在高品質(zhì)住宅的發(fā)展上遭遇瓶頸，商貿(mào)業(yè)也缺乏發(fā)展基礎(chǔ)。 ? 主要供應(yīng)項(xiàng)目 物業(yè)名稱(chēng) 物業(yè)地址 產(chǎn)品類(lèi)別 價(jià)格 （元 /平米） 開(kāi)發(fā)商 主力戶(hù)型 銷(xiāo)售狀況 新城陽(yáng)光 通州九棵樹(shù) 145 號(hào) 板塔結(jié)合 6500 北京民望房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 80120 % 桃花島 通州梨園地鐵南 1200 米 花園洋房 5200 北京欣達(dá)園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 80120 98% 瑞都公園世家 通州梨園鎮(zhèn)頤瑞中二路 板塔結(jié)合 \板樓 5000 北京東杰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 80140 % 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 當(dāng)代名筑家園 城鐵九棵樹(shù)站東 300 米 板樓 \塔樓 6500 北京筑高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 50120 % 時(shí)尚街區(qū) 城鐵梨園南 云景東路 板式高層 \塔樓 6300 北京住總集團(tuán) 8090 / DBC 加州 小鎮(zhèn) 輕軌沿線(xiàn)臨河里站旁 板樓 5500 北京卓越房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 80140 % 瑞都國(guó)際 輕軌九棵樹(shù)站側(cè) 100 米 板式小高層 5380 北京瑞景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 80130 % 世紀(jì)星城 通州通朝大街 323 號(hào) 板樓 6300 北京順華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 5090 % 旗艦凱旋 通州梨園鎮(zhèn)云景東路 80號(hào) 板樓 5780 北京昊宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 80150 % 站前巴黎 八通梨園站南 600 米 板樓 \板式小高層 6000 北京時(shí)代金僑房地產(chǎn)公司 50120 % 財(cái)富東方 北關(guān)環(huán)島西南 板樓 \塔樓 \板塔結(jié)合 4500 北京順開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 50120 90% 阿爾法社區(qū) 城鐵九棵樹(shù)站南 1800 米 板樓 5480 曼城置業(yè) (北京 )有限公司 80120 % 3）需求 狀況 ? 消化量 及售價(jià)分析 2020 年北京市場(chǎng)總體消化 156954 套住宅，銷(xiāo)售面積達(dá)到 18461913 平米， 朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、通州區(qū)是主要成交區(qū)域，通州在 2020 年共銷(xiāo)售了 13948 套住宅，銷(xiāo)售面積 1439107 平米，均價(jià) 4132 元 /平米。 2020 年通州區(qū)共銷(xiāo)售 住宅 9658套，三季度均價(jià) 4853元 /平米， 第四季度 均價(jià) 5634 元 /平米， 相比 上漲了 %， 2020 年整體銷(xiāo)售套數(shù)為 9658 套，相比 2020 年的 15432 套 有大幅度 的 下《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 滑 ，從下圖 20202020 年通州區(qū)的銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)可以看出， 2020 年相對(duì)前兩年已明顯較少，主要是供應(yīng)有限所造成的，需求仍然很強(qiáng)勁 。 北京各區(qū)銷(xiāo)售套數(shù)010000202003000040000500006000070000東城區(qū) 西城區(qū) 崇文區(qū) 宣武區(qū) 朝陽(yáng)區(qū) 海淀區(qū) 豐臺(tái)區(qū) 石景山區(qū) 通州區(qū) 房山區(qū) 順義區(qū) 門(mén)頭溝區(qū) 大興區(qū) 懷柔區(qū) 密云縣 昌平區(qū) 平谷區(qū) 開(kāi)發(fā)區(qū) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 04年06年通州區(qū)銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)010002020300040005000600004年一季度 04年二季度 04年三季度 04年四季度 05年一季度 05年二季度 05年三季度 05年四季度 06年一季度 06年二季度 06年三季度 06年四季度0100020203000400050006000銷(xiāo)售套數(shù) 均價(jià) ? 通州區(qū)住宅價(jià)格趨勢(shì) 下圖為通州區(qū) 2020 年的住宅價(jià)格走勢(shì)圖， 可以看出從 2020 年 價(jià)格始終保持快速上升的態(tài)勢(shì)， 12月份 均價(jià)已達(dá) 6059 元 /平米，比上 一 季度上漲 %， 而相比上年同期 的 3819 元 /平米 則 上漲了 %。 在供應(yīng) 有所減少 的情況下， 需求仍持續(xù)增加， 通州區(qū)日臻完善的宜居環(huán)境是需求的穩(wěn)定增長(zhǎng)的保證，市場(chǎng)行情將持續(xù)飄紅 ，也造成了價(jià)格的大幅攀升 ， 第四季度 均價(jià)約為 5600 元 /平米，且該區(qū)已出現(xiàn) 7000 元 /平米的價(jià)格 。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 通州2020年住宅價(jià)格走勢(shì)417445094327449950815331551350934571455143056059300035004000450050005500600065001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12價(jià)格走勢(shì) ? 分戶(hù)型價(jià)格分析 通州區(qū)小戶(hù)型占總供應(yīng)面積比例較大，呈現(xiàn)均價(jià)高的態(tài)勢(shì)， 小戶(hù)型 售價(jià) 6000 元 /平米 以上的項(xiàng)目較為常見(jiàn)，究其原因， CBD 白領(lǐng)的總價(jià)承受力是小戶(hù)型火爆的主因。 大戶(hù)型由于總價(jià)較高，均價(jià)低 ，在 5500 元 /平米 左右 。 項(xiàng)目名稱(chēng) 主力戶(hù)型 面積段（平米） 價(jià)格（元 /平米） 銷(xiāo)售率 巴克寓所 一室 47— 64 5700 100% 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 兩室一廳 108— 142 5100 100% 桃花島 兩室兩廳 82— 101 5200 96% 三室兩廳 116— 135 5100 76% 格瑞雅居 兩室一廳 99— 120 5700 94% 三室一廳 119— 143 5500 90%