【正文】 ....................................... 23 第七章 項目實施安排與進度計劃 .............................................. 24 第八章 投資估量與資金籌措 .................................................. 25 項目投資估算 ........................................................ 25 投資估算依據 ................................................. 25 建設投資估算 ................................................. 25 ......................................... 26 資金籌措及使用計劃 ................................................... 30 項目用款計劃 ........................................................ 31 第九章 項目財務評價 ...................................................... 32 財務評價基礎數據選取 ................................................ 32 收入估算 ............................................................ 32 編制收入估算表 ..................................................... 32 財務分析 ........................................................... 34 盈利能力分析 ................................................ 34 清償能力分析 ................................................. 38 第十章 不確定性分析 ....................................................... 39 盈虧平衡分析 ...................................................... 39 敏感性分析 ......................................................... 41 風險分析和對策 ..................................................... 42 ................................................... 42 .................................................... 43 第十一章 研究結論 ........................................................ 44 參考文獻 ................................................................. 45 致 謝 ................................................................. 46 1 第一章 總論 項目概況 為加快合肥市蜀山區(qū)經濟的發(fā)展，改善地區(qū)環(huán)境，配合整個合肥市的城市整體規(guī)劃，安徽華地置業(yè) 有限公司擬對位于合肥市蜀山規(guī)劃區(qū)內 望江西路與懷寧路交叉口東南角 的地塊進行開發(fā)，建立一個住宅小區(qū)，以豐富蜀山區(qū)的 發(fā)展，改善合肥蜀山區(qū)的面貌。該項目規(guī)劃面積 140000 平米 ，總建筑面積 340000 平米 ， 位于合肥 市 望江西路 269 號，潛山路和望江西路交匯處向西 150 米，地處黃望潛板塊核心區(qū)位。南臨政務區(qū)天鵝湖，西眺大蜀山。 開發(fā)商簡況 華地置業(yè)有限公司是 2020 年 12 月 由新華集團和香港信地集團兩大集團公司共同出資組建的大型房地產企業(yè)， 位于 安徽省合肥市望江路 269 號 ， 主要經營房地產開發(fā)、經營與管理及物業(yè)管理等相關業(yè)務。公司自成立以來，一直秉承 “ 誠信、責任、共贏 ” 的理念，以高度的社會責任感經營企業(yè) 。公司 堅持以 “ 團結、務 實、開拓、奉獻 ” 的企業(yè)精神為指導，在激烈的市場競爭中，抓住每一個發(fā)展機遇，連續(xù)多年來， 公司 保持了良好的發(fā)展勢頭。華地置業(yè) 有限公司 打造 了 以華地學府名都為代表的高端綜合物業(yè)，以城市運營商的使命感整體運營城市，提升城市居住品質。 項目建設的必要性 （ 1） 為滿足 合肥市 城市規(guī)劃建設的要求，改善市區(qū)居住環(huán)境，提升城市住宅品質，促進 合肥市 經濟的快速發(fā)展，擬在望江西路與懷寧路交叉口東南角地塊建 設 高級住宅區(qū)。 （ 2）隨著合肥市經濟的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民人居可支配收入也對到了相應的提高，人們對改善居住條件的要求也日益強烈，加 之城市化進程加快，促使周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口大量涌入市區(qū)，隨之而來對合肥市的居住，教育，衛(wèi)生等各項關系民生問題的設施提出來更高的要求。該項目的建設符合國家產業(yè)政策和地方區(qū)域性經濟規(guī)劃，適合當地經濟發(fā)展要求，對實現合肥市城市建設規(guī)劃，提高和改善人民居住水平和居住環(huán)境，滿足人民日益增長的消費需求，促進當地經濟發(fā)展具有重要作用。 （ 3）該項目開發(fā)完畢后，所在地人流、車流將會有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。同時考慮到該地區(qū)地處合肥市新 IT中心，周邊樓盤眾多，學校、小區(qū)的建設和周邊的交通條件會比較好。建成后的交通和市 場環(huán)境滿足項目小區(qū)的需求。而且該項目由于不是孤立的居住小區(qū)，因此也能融入周邊的環(huán)境和市政設施中，為整個大合肥建設說容納和互相適應?？偟膩碚f，該項目的建設對社會各個領域的發(fā)展都有拉動作用，對社會 2 的發(fā)展是有積極的作用 （ 4）該項目符合國家產業(yè)政策，建成后將大大提高市區(qū)居民的住房條件，降低城鎮(zhèn)住房壓力，緩解城市人口居住壓力，擴大城市基礎設施覆蓋范圍，實現城市土地資源的優(yōu)化配置。具有可觀的經濟和顯著的社會效益，其建設是非常必要的。 表 11：主要技術經濟指標表 項目 數值 單位 用地面積 140000 平方米 容積率 總建筑面積 340000 平方米 地上建筑面積 320200 平方米 其中 住宅 303000 平方米 會所 4000 平方米 物業(yè)及其他 3000 平方米 其中 物業(yè) 800 平方米 綜合商場 1000 平方米 休養(yǎng)所 1200 平方米 地下建筑面積 20200 平方米 建筑密度 28% 戶均面積 120 平方米 總戶數 1900 戶 車位配比 1:1 汽車位個數 1900 個 3 (1)項目建議書及其批復文件； (2)國家及合肥市頒布的相關法律、政策、法規(guī)； (3)合肥市總體規(guī)劃（ 2020— 2020）； (4)建設用地規(guī)劃許可證； (5)合肥市市區(qū)建設用地批準書； (6)合肥市國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃； (7)合肥市蜀山區(qū)規(guī)劃設計方案； (8)合肥及項目周邊地區(qū)市場調研和現場勘查資料； (9)合肥市統(tǒng)計年鑒（ 2020— 2020）； (10)建設部 2020 年發(fā)布的《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》等等。 本報告的研究范圍主要包括項目投資環(huán)境分析與市場預測、建 設規(guī)模與開發(fā)條件、建筑方案設計、環(huán)保、消防與節(jié)能、節(jié)水、建設安排與進度計劃、投資估算與資金籌措、財務評價、社會評價、風險分析等。 4 第二章 項目投資環(huán)境可行性分析 2020 年全省實現生產總量 億元，按可比價格計算，比上年增長 %。其中，第一產業(yè)增加值 億元，增長 4%；第二產業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產業(yè)增加值 億元，增長 %。產業(yè)結構、所有制結構、區(qū)域經濟結構進一步優(yōu)化。三次產業(yè)比例由上年的 14∶ ∶ 變化為 ∶ ∶ ，其中工業(yè)增加值占 GDP的比重為 %，比上年提高 個百分點。全社會勞動生產率為 36986 元／人，比上年增加 6234 元。人均 GDP 達 25340 元 (折合 3923 美元 )，比上年增加 4452 元。 圖 1 2020— 2020年全省生產總值及其增長速度圖 數據來源：安徽省統(tǒng)計局統(tǒng)計公報（ 2020— 2020） ： 合肥市區(qū)域規(guī)劃 大合肥整體布局 :其中“ 141”城市發(fā)展戰(zhàn)略，環(huán)巢經濟圈的城市現狀。 5 圖 2 合肥市城市總體規(guī)劃圖 其中， 1 是指 在合肥城鎮(zhèn)密集區(qū)范圍內構建一個主城 ， 一個主城是指在現有合肥二環(huán)路以內、 312 國道以北的城市空間，主要負擔城市的綜合服務職能 ； 4 是指 四個外圍城市組團 ， 分別是東部組團（包括店埠、撮鎮(zhèn)）；北部組團（包括瑤海經濟開發(fā)區(qū)、廬陽工業(yè)園區(qū)、雙墩）；西部組團（包括高新技術開發(fā)區(qū)、蜀山經濟開發(fā)區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地）；西南部組團（包括經濟技術開發(fā)區(qū) 、上派鎮(zhèn)） ； 1是指 一個濱湖新區(qū) ， 在巢湖東北岸地勢較高地段建設濱湖新區(qū)（包括包河工業(yè)園區(qū)）。 合肥市房地產市場概況 （一） 2020 年合肥市各區(qū)域住宅用地、商品住宅市場概況 由于新政的影響，貸款利率不斷上升，導致 2020 年土地出讓在幅數上有所減少， 2020年的 5 月、 9 月均無住宅用地出讓。合肥市住宅用地出讓面積最大的為 1 月份，即在新年之后，合肥市升級版限購令頒布的前兩個月，達到了 畝，總值達 萬元。 6 圖 3 2020年合肥市土地成交走勢圖 數據來源：合肥市房地產交易網 — 2020年年度報告 2020年合肥市住宅用地 2020年合肥市經營性用地成交總額 ，共 畝，成交均價 萬元 /畝，相比較 2020 年 億元下跌 億元，跌幅達%。 其中， 合肥市商品房 (不含商住 )共成交 13 宗土地，總成交量 畝，成交均價 /畝，成交總額 。在合肥市 9個區(qū)域中，濱湖區(qū)以總成交量 畝摘得頭魁，政務區(qū) 畝排名第二，蜀山區(qū) 畝列居第三。相較而言，在市區(qū)已經發(fā)展比較成熟的區(qū)域中 ，蜀山區(qū)仍是土地的較重要成交陣地 。 表 21 20202020年合肥市土地成交統(tǒng)計表 20202020年合肥市土地成交統(tǒng)計 2020年成交量 2020年成交量 同比 成交面積 % 成交單價 430萬元 /畝 338萬元 /畝 % 數據來源：合肥市房地產交易網 — 2020 年年度報告 從統(tǒng)計的數據來看，各區(qū)域樓面價差異明顯，樓面價較低的經調查為公租房建設地塊，而在商品房中，樓面價較低的為經開區(qū)。在已經開發(fā)比較完善的臨近城中心區(qū)域，蜀山區(qū)樓面價則 比其他區(qū)域較低，具有一定的競爭優(yōu)勢。 （二） 2020 年合肥市第一、二月份房地產市場狀況 （ 1）市區(qū)樓盤供應分析和成交統(tǒng)計 據了解，成交量較好的樓盤多為剛需盤，價格都處于合肥市價格平均水平左右，從合肥市房產網了解的情況來看，絕大部分的投資型、改善型置業(yè)需求，早已被限購令抑制， 7 而首次置業(yè)者的入市愿望已然強烈。中央依舊高強的調控政策不動搖與合肥市以及剛出臺的“微調”政策一直進行的博弈，刺激了一部分的剛需；尤其是去年年底的對于公積金政策的放寬和首付比例的微調，使得他們的需求開始主動釋放。而面對低迷徘徊的成交市場，部 分開發(fā)商推出了總價折扣、送裝修、送窗臺、大抽獎、送購房卡等諸多促銷手段，吸引一些剛性需求入市。 城市綠化 實施 “ 一圈、三環(huán)、四楔、五廊、十帶 ” 綠化發(fā)展戰(zhàn)略，構建 “ 翠環(huán)繞城、園林楔入、綠帶分隔、點線穿插 ” 的大生態(tài)、大園林、大綠化格局。 “ 一圈 ” 即北部結合江淮分水嶺生態(tài)保育區(qū)，西部的紫蓬山風景名勝區(qū)和肥西花卉苗木基地，南部環(huán)巢湖濱水綠化帶，東部北起岱山湖南至巢湖邊的綿延 110 公里的山地綠化，共同組成合肥的生態(tài)防護圈。 “ 三環(huán) ” 即保護管理好環(huán)城公園，實施貫通全長 49 公里高壓走 廊環(huán)城綠帶，實施總長約 105 公里的外環(huán)高速公路防護林帶建設 。 “ 四楔 ” 即在大蜀山周圍、董鋪水庫與大房郢水庫地區(qū)、濱湖新區(qū)巢湖及南淝河沿岸和瑤海區(qū)磨店鄉(xiāng)規(guī)劃建設四片大面積楔形綠地 。 “ 五廊 ” 是指沿城市規(guī)劃區(qū)南淝河、十五里河、二十埠河、店鋪河及上派河兩岸規(guī)劃建設特色濱河生態(tài)廊道 。 “ 十帶 ” 即高標準實施合六路、合安路、合裕路、蒙城北路、張洼路、合淮路、榮事達大道、方興大道、包河大道、長江東路 10 條道路綠化 。 為推進生態(tài)園林城市建設，至 2020 年， 合肥市 完成綠化面積 3500 公頃、新建游園綠地 300塊、新建公共綠地 1500 公頃、新建骨干公園 10 個，城市綠地率、綠化覆蓋率年均增長 個百分點以上、人均公共綠地年均增加 平方米， 已 達到國家生態(tài)園林城市標準。 城市道路交通 8