【正文】 020 2017 總銷售收入 1 住宅銷售收入 住宅可銷售面積 293910 102869 58782 73478 23513 35269 銷售比例 35% 20% 25% 8% 12% 2 車位銷售收入 24700 8645 4940 6175 1976 2964 車位個(gè)數(shù) 1900 665 380 475 152 228 車位均價(jià) 13 13 13 13 13 銷售比例 35% 20% 25% 8% 12% 3 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè) 教育費(fèi)附加 4 土地增值稅 5 銷售凈收入 34 財(cái)務(wù)分析 盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)營(yíng) 業(yè)收入為 萬元，可獲利潤(rùn)為 萬元，扣除所得稅，資本公積金后還有 萬元可分配利潤(rùn)。資金的平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債詳見表 101：資金的來源與運(yùn)用表和表 22：資產(chǎn)負(fù)債表。 （ 3）考慮到房地產(chǎn)投資領(lǐng)域利潤(rùn)率較高，本項(xiàng)目取行業(yè)基準(zhǔn)收益率為 15%。各項(xiàng)工作進(jìn)度參見表 6，施工橫道圖參加附件。 減少污染的目標(biāo)和措施 (1)項(xiàng)目?jī)?nèi)住宅廚房然料為天然氣，屬潔凈能源，不產(chǎn)生二次污染。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 該工程 為 高層住宅項(xiàng)目 ，帶一層悶頂，地下一層， 采用鋼筋混凝土剪力墻 結(jié)構(gòu) ，建筑耐火等級(jí)為一級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限為 70 年，建筑結(jié)構(gòu)形式為兩個(gè)塔式住宅單元。 20 第五章 建筑方案設(shè)計(jì) 總體設(shè)計(jì)原則與構(gòu)思 設(shè)計(jì)原則 本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)夂碗姎獾雀鞣N專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 18 第四章 建設(shè)規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目地理位置 本項(xiàng)目用地位于合肥市蜀山區(qū) 望江西路 269 號(hào)，潛山路和望江西路交匯處向西 150 米，地處黃望潛板塊核心區(qū)位。 （ 3）第三層面：省外喜歡當(dāng)?shù)刂脴I(yè)或者當(dāng)?shù)仫L(fēng)景和環(huán)境的其他客戶。蜀山區(qū)是合肥市城市化水平最高的城區(qū)，區(qū)域內(nèi)坐落著國(guó)家級(jí)合肥高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、 合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥政務(wù)文化新區(qū)和中國(guó)（合肥）科學(xué)城，省、市科技館、市圖書館等。 “ 五廊 ” 是指沿城市規(guī)劃區(qū)南淝河、十五里河、二十埠河、店鋪河及上派河兩岸規(guī)劃建設(shè)特色濱河生態(tài)廊道 。 5 圖 2 合肥市城市總體規(guī)劃圖 其中， 1 是指 在合肥城鎮(zhèn)密集區(qū)范圍內(nèi)構(gòu)建一個(gè)主城 ， 一個(gè)主城是指在現(xiàn)有合肥二環(huán)路以內(nèi)、 312 國(guó)道以北的城市空間，主要負(fù)擔(dān)城市的綜合服務(wù)職能 ； 4 是指 四個(gè)外圍城市組團(tuán) ， 分別是東部組團(tuán)（包括店埠、撮鎮(zhèn)）；北部組團(tuán)（包括瑤海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、廬陽工業(yè)園區(qū)、雙墩）；西部組團(tuán)（包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地）；西南部組團(tuán)（包括經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 、上派鎮(zhèn)） ； 1是指 一個(gè)濱湖新區(qū) ， 在巢湖東北岸地勢(shì)較高地段建設(shè)濱湖新區(qū)（包括包河工業(yè)園區(qū)）。該項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和地方區(qū)域性經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，適合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展要求，對(duì)實(shí)現(xiàn)合肥市城市建設(shè)規(guī)劃，提高和改善人民居住水平和居住環(huán)境，滿足人民日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用?；窘ㄔO(shè)可行性研究，是基本建設(shè)前期工作的重 要內(nèi)容，也是按基本建設(shè)程序辦事的重要步驟，其目的就是要使建設(shè)項(xiàng)目決策正確，避免或減少因決策失誤而造成的投資浪費(fèi)。南臨政務(wù)區(qū)天鵝湖，西眺大蜀山。 4 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境可行性分析 2020 年全省實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總量 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。 （二） 2020 年合肥市第一、二月份房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 （ 1）市區(qū)樓盤供應(yīng)分析和成交統(tǒng)計(jì) 據(jù)了解，成交量較好的樓盤多為剛需盤，價(jià)格都處于合肥市價(jià)格平均水平左右，從合肥市房產(chǎn)網(wǎng)了解的情況來看，絕大部分的投資型、改善型置業(yè)需求，早已被限購(gòu)令抑制， 7 而首次置業(yè)者的入市愿望已然強(qiáng)烈。 軌道交通 1號(hào)線：北起合肥火車站北的天水路，沿新蚌埠路向南，經(jīng)北二 環(huán)，下穿合肥火車站，沿勝利路、馬鞍山路向南，至望湖中路轉(zhuǎn)向西，再向南直穿高鐵站，沿青海路、廬州大道、珠江路至線路終點(diǎn)徽州大道站，全線長(zhǎng) 公里，全部為地下線，共設(shè)置車站 25座，其中五座換乘樞紐，項(xiàng)目總投資 億元。 12 第三章 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析（ SWOT 分析） （一）地段優(yōu)勢(shì) （ 1）蜀山區(qū)最靠近市中心的繁華區(qū)域、周邊行政、商業(yè)配套齊全； （ 2）地處學(xué)?！爸行摹?，人文氣息濃厚； （ 3）本項(xiàng)目地處國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)商業(yè)圈旁邊，緊鄰合肥科技館； （ 4）本項(xiàng)目距大蜀山、植物園、天鵝湖等游玩休閑場(chǎng)所不遠(yuǎn)； （ 5）本項(xiàng)目地處安徽省最大的電子商業(yè)圈中心賽博數(shù)碼廣場(chǎng)旁邊，可對(duì)房?jī)r(jià)形成重要的經(jīng)濟(jì)區(qū)域優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)品營(yíng)造上不宜過低定位； （二）規(guī)模及產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) （ 1）總建筑面積為 34 萬平方米，為合肥市距城中心較近的一盤大型住宅項(xiàng)目； （ 2）南臨 望江路，東俯中國(guó)科學(xué)技術(shù)大學(xué)，安徽大學(xué)校園，人文氣息濃厚； （ 3）戶型設(shè)計(jì)簡(jiǎn)約大方、緊湊合理，面積控制較好； 劣勢(shì) （ 1）項(xiàng)目周邊其他居民區(qū)一公里范圍內(nèi)都是上個(gè)世紀(jì)的老住宅區(qū)，生活配套設(shè)施已經(jīng)漸近淘汰； （ 2）周邊已經(jīng)開發(fā)完全，已經(jīng)進(jìn)入建成區(qū)階段。 下面例舉的是一些房型的簡(jiǎn)單介紹： 14 表 31 125平方米樓房型：（單位：平米） 總面積 客廳、餐廳 活動(dòng)室 房 1 房 2 房 3 約 125 房 4 衛(wèi)生間 1 衛(wèi)生間 2 廚房 儲(chǔ)藏室 生活陽臺(tái) 工作陽臺(tái) 優(yōu)點(diǎn)： 1．會(huì)客、娛樂、用餐區(qū)和休息區(qū)明確分隔開來； 2．全部采用凸窗，觀景范圍更大； 3．臥室較為方正； 4．廚房做到干濕分離； 5．主臥、次臥通風(fēng)狀況良好； 缺點(diǎn)： 1. 客廳面寬 4米，在目前余杭購(gòu)房者心目中該面寬偏??； 2．從分戶門到生活陽臺(tái)之間進(jìn)深太長(zhǎng)，會(huì)給購(gòu)房者帶來不適感； 表 32 160平方米樓房型：（單位：平米） 優(yōu)點(diǎn)： 1．客廳面寬達(dá) 米； 2．客廳方正； 3．餐廳、客廳分隔明顯； 4．主臥內(nèi)有衛(wèi)生間，兩間次臥也都靠近衛(wèi)生間，晚間上衛(wèi)生間方便； 缺點(diǎn)： 1．主臥通風(fēng)不良； 2．餐廳為暗間； 總面積 客廳、餐廳 活動(dòng)室 房 1 房 2 房 3 約 160 房 4 衛(wèi)生間 1 衛(wèi)生間 2 廚房 儲(chǔ)藏室 生活陽臺(tái) 工作陽臺(tái) 15 表 33 90平方米樓房型：（單位：平米） 總面積 客廳、餐廳 活動(dòng)室 房 1 房 2 房 3 房 4 衛(wèi)生間 1 衛(wèi)生間 2 廚房 儲(chǔ)藏室 生活陽臺(tái) 工作陽臺(tái) 優(yōu)點(diǎn)： 1．客廳、主臥都朝南； 2． 平米的房間開有東南向窗，較好地解決了該房的采光問題； 3．廳房都較方正； 4．客、餐廳與臥室分隔明顯； 5．采用凸窗； 缺點(diǎn)： 1．分戶門至生活陽臺(tái)間進(jìn)深較長(zhǎng)； 2．餐廳為暗間； 3．主臥不通風(fēng)； 表 34 200平方米樓房型：（單位：平米） 總面積 客、餐廳 衛(wèi)生間 3 工人房 房 1 房 2 房 3 約 200 房 4 衛(wèi)生間 1 衛(wèi)生間 2 廚房 儲(chǔ)藏室 生活陽臺(tái) 工作陽臺(tái) 優(yōu)點(diǎn)： 1．客廳面寬達(dá) 米； 2．五間房中有三間是朝南； 3．客、餐廳與房完全分隔； 4．餐廳開有西向窗，是餐廳成為明窗； 5．公用衛(wèi)生間做到干濕分離； 缺點(diǎn)： 1．分戶門至 14平米房之間的一塊區(qū)域不能充分利用； 2．主臥不通風(fēng)； 16 表 35 130平方米樓房型：（單位：平米） 套內(nèi)面積 客廳 餐廳 活動(dòng)室 房 1 房 2 房 3 房 4 衛(wèi)生間 1 衛(wèi)生間 2 廚房 儲(chǔ)藏室 生活陽臺(tái) 工作陽臺(tái) 優(yōu)點(diǎn)： 1．客廳面寬達(dá) 米； 2．客廳和三間房中的兩間房都是朝南； 3．廚房做到干濕分離； 4．客廳和餐廳分隔明顯； 缺點(diǎn)： 1．餐廳為暗間； 2．主臥不通風(fēng) ； 以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消費(fèi)對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系和職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室：廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽臺(tái)、餐廳和書房。 考慮到市場(chǎng)銷售和消費(fèi)者的不同需求，每個(gè)住宅樓內(nèi)都安排了不同建筑格局、不同檔次的住宅。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場(chǎng)、庭院綠化帶和建筑小品等。 （ 3）雨水排放條件 本項(xiàng)目不設(shè)雨水排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水利用地面坡度排至小區(qū)道路，而后排向城市道路，由城市道路雨水收集系統(tǒng)匯入城市雨水管網(wǎng) 。 （ 1）建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。 表 85 公共設(shè)施配套費(fèi)估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 計(jì)價(jià)數(shù)量 金額 1 會(huì)所 1100元 /平米 7000 7700000 2 物業(yè)及其他 （ 6）開發(fā)間接費(fèi)用估算為 萬元。詳見表 92：全部投資現(xiàn)金流量表，表 93：資本金現(xiàn)金流量表。 表 94 利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2020 2020 2020 2020 2020 2017 1 經(jīng)營(yíng)收入 2 總成本費(fèi)用 開發(fā)成本 開發(fā)費(fèi)用 3 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 4 土地增值稅 5 利潤(rùn)總額 6 應(yīng)繳所得稅額 7 所得稅 8 稅后利潤(rùn) 9 盈余公積 公益金 法定盈余公積金 10 年初未分配利潤(rùn) 11 可供投資者分配的利潤(rùn) 12 年末未分配利潤(rùn) 38 清償能力分析 安照項(xiàng)目的借款計(jì)劃和還款計(jì)劃，從 2020 年開始分三年等額償還本金，每年償還 20200萬元；借款利息每年照付，總計(jì)付利息 萬元。 表 86 其他費(fèi)用估算表 單位：萬元 其他費(fèi)用估 算 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額（萬元） 1 預(yù)算定額管理費(fèi) 建安工程費(fèi) 5‰ 2 竣工檔案保證金 3 報(bào)建手續(xù)費(fèi) 4 工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi) 6 其他 合計(jì) （ 8）不可預(yù)見費(fèi)用估算為 萬元 本項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)用按項(xiàng)目的 17 項(xiàng)和的 2%估算 （ 196600+++51748+770++） *2%= （ 9）管理費(fèi)用估算為 萬元 本項(xiàng)目管理費(fèi)用按項(xiàng)目的 15項(xiàng)和的 3%估算 （ 96600+++51748+770） *3%= （ 10）銷售費(fèi)用估算為 萬元 29 本項(xiàng)目銷售費(fèi)用按銷售收入的 %估算， *%= （ 11）財(cái)務(wù)費(fèi)用估算為 萬元 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用按現(xiàn)行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款利率（ r=%）估算，詳見表87：長(zhǎng)期借款利息償還表 表 87 長(zhǎng)期借款利息償還表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2020 2020 2020 2020 2020 1 年初借款本 金 累計(jì) 25000 60000 40000 20200 2 本年借款 25000 35000 3 本年應(yīng)付利息 3990 2660 1330 4 本年還本付息 23990 22660 21330 還本 20200 20200 20200 付息 3990 2660 1330 30 項(xiàng)目總投資 萬元，其中項(xiàng)目資本金 70000 萬元，第一年（ 2020 年）投入40000 萬元，第二年（ 2020 年）投入 20200 萬元，第三年（ 2020 年）投入 10000 萬元；項(xiàng)目長(zhǎng)期借款 60000 萬元，第一年（ 2020 年）借款 25000 萬元，第二年（ 2020 年）借款 35000萬元；項(xiàng)目預(yù)算收入 萬元。 （ 3）小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。 （ 5）供電、電訊條件 22 本項(xiàng)目