【正文】 ），公建采暖采用城市熱網(wǎng)。小區(qū)內(nèi)設(shè)步行街，限制車輛進入，從而最大限度地控制汽車噪聲對住戶的影響。 （ 1）建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補救提供有利的交通應(yīng)急條件。 （ 5）根據(jù) 小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池（花園水池及消防兩用），按規(guī)定要求儲存充足水量，以滿足消防的要求。 表 6，項目施工進度安排 工作階段 計劃開始時間 計劃完成時間 可行性研究 勘察設(shè)計 . 施工圖 審圖及報建 . 四證取得 基礎(chǔ)工程 銷售 主體工程 外裝工程 工程竣工驗收 25 第八章 投資估量與資金籌措 項目投資估算 投資估算依據(jù) (1)國家發(fā)改委、建設(shè)部“發(fā)改投資 [2020]1325 號”頒布實行的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第三版（ 2020 年 7月 ）； (2)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（ 2020 年 9月）； (3)安徽省建設(shè)廳《安徽省建筑工程消耗量定額》、《安徽省建筑工程消耗量定額基價表》； (4)國家及地方頒發(fā)的工程建設(shè)其他費用標準； (5)建設(shè)單位提供的其他資料和數(shù)據(jù)。 （ 2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算為 萬元。 表 85 公共設(shè)施配套費估算表 單位：萬元 序號 項目 計算依據(jù) 計價數(shù)量 金額 1 會所 1100元 /平米 7000 7700000 2 物業(yè)及其他 （ 6）開發(fā)間接費用估算為 萬元。 表 88 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項目 合計 2020 2020 2020 2020 2020 2017 1 開發(fā)項目總投資 18912144 非財務(wù)費用 財務(wù)費用 2 資金籌措 資本金 預售收入 開發(fā)項目長期借款 31 項目用款計劃 表 89 項目用款計劃表 單位：萬元 項目 2020 2020 2020 2020 2020 2017 合計 土地取得費 前期工程費 建安工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 公共配套設(shè)施建設(shè)費 銷售費用 管理費用 開發(fā)間接費 其他費用 不可預見費用 財務(wù)費用 3990 2660 1330 各年合計 32 第九章 項目財務(wù)評價 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 （ 1）住宅單價： 7650 元 /㎡。 （ 4）有關(guān)稅費率，營業(yè) 稅稅率 5%，城市維護建設(shè)稅稅率 7%，教育費附加費費率 3%，企業(yè)所得稅稅率 25%，管理費用 5%，銷售費用 %，房產(chǎn)稅稅率按租金 12%，盈余公積金按 10%提取，公益金按 5%提取，不可預見費按 2%提取。項目繳納營業(yè)稅金為 萬元，所得稅為 萬元，土地增值額經(jīng)計算未超過扣除項目金額的 20%，免征土地增值稅。詳見表 92：全部投資現(xiàn)金流量表，表 93：資本金現(xiàn)金流量表。 表 95 長期借款還本付息表 單位：萬元 序號 項目 合計 2020 2020 2020 2020 2020 1 長期借款償還 年初借款本息累計 25000 60000 40000 20200 本年借款 25000 35000 本年應(yīng)付利息 3990 2660 1330 本年還本付息 23990 22660 21330 還本 20200 20200 20200 付息 3990 2660 1330 年末借款本息累計 36010 17340 39 第十章 不確定性分析 盈虧平衡分析 （ 1）在項目計算期內(nèi)，各期資金的來源與運用是平衡有余的。 表 101 資金的來源與運用表 單位：萬元 序號 項目 合計 2020 2020 2020 2020 2020 2017 1 資金來源 住宅銷售收入 車位銷售收入 。因此，從總體上看，在項目計算期內(nèi)，項目的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)還是合理的。 表 94 利潤及利潤分配表 單位：萬元 序號 項目 合計 2020 2020 2020 2020 2020 2017 1 經(jīng)營收入 2 總成本費用 開發(fā)成本 開發(fā)費用 3 經(jīng)營稅金及附加 4 土地增值稅 5 利潤總額 6 應(yīng)繳所得稅額 7 所得稅 8 稅后利潤 9 盈余公積 公益金 法定盈余公積金 10 年初未分配利潤 11 可供投資者分配的利潤 12 年末未分配利潤 38 清償能力分析 安照項目的借款計劃和還款計劃，從 2020 年開始分三年等額償還本金，每年償還 20200萬元；借款利息每年照付，總計付利息 萬元。 項目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為 28%，在預期可接納內(nèi)部收益率為 15%，項目凈現(xiàn)值為 萬元，項目投資回收期為 年。銷售進度及收入詳見表 16。 （ 2）本項目的計算期為 6 年，即 20202017 年。 表 86 其他費用估算表 單位：萬元 其他費用估 算 序號 項目 計算依據(jù) 金額（萬元） 1 預算定額管理費 建安工程費 5‰ 2 竣工檔案保證金 3 報建手續(xù)費 4 工程合同預算或標底審查費 6 其他 合計 （ 8）不可預見費用估算為 萬元 本項目不可預見費用按項目的 17 項和的 2%估算 （ 196600+++51748+770++） *2%= （ 9）管理費用估算為 萬元 本項目管理費用按項目的 15項和的 3%估算 （ 96600+++51748+770） *3%= （ 10）銷售費用估算為 萬元 29 本項目銷售費用按銷售收入的 %估算， *%= （ 11）財務(wù)費用估算為 萬元 本項目財務(wù)費用按現(xiàn)行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款利率（ r=%）估算，詳見表87：長期借款利息償還表 表 87 長期借款利息償還表 單位：萬元 序號 項目 合計 2020 2020 2020 2020 2020 1 年初借款本 金 累計 25000 60000 40000 20200 2 本年借款 25000 35000 3 本年應(yīng)付利息 3990 2660 1330 4 本年還本付息 23990 22660 21330 還本 20200 20200 20200 付息 3990 2660 1330 30 項目總投資 萬元，其中項目資本金 70000 萬元，第一年（ 2020 年）投入40000 萬元，第二年（ 2020 年）投入 20200 萬元，第三年（ 2020 年）投入 10000 萬元；項目長期借款 60000 萬元，第一年（ 2020 年）借款 25000 萬元，第二年（ 2020 年）借款 35000萬元；項目預算收入 萬元。 表 83 前期工程費估算表 單位：萬元 序號 項目 計算依據(jù) 金額（萬元） 1 規(guī)劃設(shè)計費 建安工程費 % 2 可行性研究費 建安工程費 5‰ 3 水文地質(zhì)勘探費 建安工程費 5‰ 4 通水、通電、通路費 建安工程費 1% 5 場地平整費 10元 /平方米 合計 序號 項目 計算依據(jù) 金額（萬元） 1 供電工程 建安工程費 3% 2 供水工程 3 供氣工程 4 道路工程 5 通訊工程 6 照明工程 7 排污工程 8 環(huán)衛(wèi)工程 9 綠化工程 500元 /平方米 合計 27 （ 4）建安工程費估算 51748 萬元。其中各費用詳見表 81。第 6年為售后服務(wù)和銷售資金回籠。 （ 3）小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。 消防 本項目依據(jù)國家和某市的有關(guān)消防的規(guī)定，擬設(shè)置必要的消防設(shè)施。 (4)地下車庫出入口及地面停車場均設(shè)在組團的主要出入口附近。污染物主要為生活污水、生活垃圾、噪聲、煙氣及汽車尾氣等，采用相應(yīng)的常規(guī)環(huán)保措施 處理后即可達標排放。 （ 5）供電、電訊條件 22 本項目利用城市高壓供電系統(tǒng)供電，目前項目周邊及區(qū)內(nèi)的城市道路城市高壓電纜均已建成，本社區(qū)設(shè)開閉所一座，高壓電網(wǎng)經(jīng)箱式變壓器降壓后直接進入用戶。 （ 2）污水排放條件 本項目建設(shè)時及建成后所排放污水為生活污水，生活污水經(jīng)化糞池處理后直接排入城市污水管道。 基礎(chǔ)混凝土墊層標號 C15,基礎(chǔ)地板混凝土標號 C30，抗?jié)B級別為 S6，墻、柱、連梁強度分別為 C3 C C30，框梁、次梁、板強度為 C30，人防頂板 C35，抗?jié)B級別為S6。 （ 5）小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風及火災(zāi)報警系統(tǒng)、閉路電視、通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。 建筑與裝修方案 （ 1）普通住宅：建筑面積 80120 ㎡，院落 200 ㎡以下，無車庫，水泥檁條樓板，粘土磚墻，普通屋面瓦，普通木門窗，水泥地面，局部地磚，清水墻，廚房、衛(wèi)生間貼 高瓷磚，普通潔具。地下車庫出人口均為小區(qū)北面主出入口，地下車庫的采光、通風、防潮、排水及安全防護措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標準《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》（ JGJ10098）的有關(guān)規(guī)定。 同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對現(xiàn)在建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提高了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風格的影響和限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代氣息和 21 世紀新的居住理念。 根據(jù)這一趨勢，華地公館項目住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標準規(guī)劃設(shè)計。綜合商場和休養(yǎng)所均由開發(fā)商的物業(yè)管理部門經(jīng)營管理。院內(nèi)除建筑物和道路外，全部綠化。蜀山規(guī)劃區(qū)內(nèi)開發(fā)用地已為開發(fā)商競相爭奪的寶地，不可多得。 本項目規(guī)模較大，位處城市中心，周邊配套齊全，居住氛圍濃，中高端住宅項目較多，客戶認知度高，同時本項目周邊擁有豐富的自然景觀資源，居住視野比較開闊，而且發(fā)展商實力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗豐富，把握市場能力較強，因此本項目有著一定的開發(fā)優(yōu)勢，關(guān)鍵是利用和發(fā)揮這些優(yōu)勢，同時轉(zhuǎn)換劣勢，規(guī)避威脅，打造一個“高尚健康的休閑生活社區(qū)”是較為樂觀的。 價格是項目開發(fā)最核心的本質(zhì)，其通過位置、功能、設(shè)計、市場比較價格、宣傳包裝等諸多因素，達到提升項目價值，以實現(xiàn)利潤最大化的目的。住宅設(shè)計要求建筑師在新理念的指導下，以人為本，以人與環(huán)境的和諧發(fā)展為核心，運用先進的科學技術(shù)、手段，綜合社會、經(jīng)濟、環(huán)境 、文化等多方面內(nèi)容創(chuàng)造性地解決各種矛盾，去創(chuàng)造符合時代、社會、居民需求的城市住宅。 （ 2）職業(yè)特征：各類電子商務(wù)私營業(yè)主、創(chuàng)業(yè)業(yè)主和白領(lǐng)階級。 （ 2）第二層面：安徽省內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)（蕪湖、馬鞍山、銅陵、淮南）投資型客戶。 （ 1）競爭風險：未來幾年，西環(huán)中心、天鵝湖附近將涌現(xiàn)較大量的住宅項目，導致市場供應(yīng)量增加，將會分流大量客戶，市場競爭加??； 13 （ 2）市場風險：項目規(guī)模小，資金鏈緊張，不如大項目那樣能抵抗住市場大起大落的能力，抗風險能力較差； （ 3）政策風險：愈來愈嚴的市場調(diào)控政策使得市場需求量進一步減少，未來的房價走勢，不容樂觀。從功能上看，蜀山區(qū)布局合理，各項配套齊全；從綠化上看，本項目周邊緩解經(jīng)優(yōu)美，是合肥市國家級生態(tài)園林城市的主要生態(tài)區(qū)，綠色生活氛圍濃厚；從城市交通上看，蜀山區(qū)交通便利，“半小時內(nèi)城，一小時合肥”的交通格局已經(jīng)形成。蜀山區(qū)的銷售套數(shù)是各區(qū)中最大的，其銷售了 9343 套，排名第二位的是瑤海區(qū)，其銷售套數(shù)為 9087 套?？偯娣e 平方千米，總?cè)丝?60 萬人（ 2020 年）。 軌道交通 2號線：西起長江西路與長寧大道交叉口東側(cè)，終點至長江東路與大眾路交叉口西側(cè)處。 （ 3）軌道交通規(guī)劃