【正文】 應(yīng)土地為30宗，全年土地總成交量為1660畝，從土地成績面積來看，紅谷灘新區(qū)土地供應(yīng)3宗，占總成交面積的42%，而青山湖區(qū)、老城區(qū)的土地供應(yīng)達(dá)27宗，總成交面積842畝，占總成交面積的58%。位于一、二類地段以外的高新開發(fā)區(qū)、昌北開發(fā)區(qū)沒有出讓一宗土地。老城區(qū)土地供應(yīng)量的增大，提高了項目的樓面地價，從而拉動了房價的上升。另外，從供地的現(xiàn)狀來看，大部分為需要進(jìn)一步拆遷平整的“生地”。出讓“生地”容易生產(chǎn)交地時間延長、開發(fā)商買到地塊后拆遷成本升高而要求更改規(guī)劃條件等弊端。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理目前，供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾是南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展較為突出的一個問題，市場上中高檔商品住房居多，適合多數(shù)市民自住需求的中低價位的樓盤較少。據(jù)統(tǒng)計，今年1~12月份，全市市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅為250萬平方米，均價在3000元/，%；均價在2000元/，%。商務(wù)樓盤增長過快今年1~12月份，全市市區(qū)商鋪、占總量的20%。商鋪、寫字樓的快速增長對促進(jìn)我市商貿(mào)流通有著積極的意義，但若開發(fā)數(shù)量過多，則不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康發(fā)展。交易稅費仍顯偏高我市目前商品住宅和存量住房的契稅稅率均為4%，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為2%，與其他兄弟城市相比，標(biāo)準(zhǔn)仍然較高。北京、上海、成都、廈門普通住房（含商品住房）契約稅率為3%，%（北京市政府為了刺激住房消費，征收稅率由原來的4%調(diào)至3%，對普通住宅減半征收標(biāo)準(zhǔn)由2%%）。~1%的政策。沈陽對個人購買普通住房實行發(fā)放補助資金的政策。長沙市對購買二手房契稅按1%計征，對購買1000平方米以上的商品房契稅減免50%。對購買空置商品住宅契稅暫時免征。較高是稅費標(biāo)準(zhǔn)在一定程度上影響了我市房屋的上市交易。房貸政策壓力初顯中國人民銀行121號文件出臺后，由于我市超前出臺了激活市場的政策和應(yīng)對措施，我市房地產(chǎn)市場未受到重大沖擊和打壓，但也生產(chǎn)了一定的影響。房地產(chǎn)投資、商品房施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積、資金來源等七項指標(biāo)出現(xiàn)增幅回落的趨勢。這些情況表明我市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了有效需求不旺，發(fā)展后勁不足的苗頭。（三）擬定采取的政策措施為了促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號）精神，以住房市場化為方向，以需求為向?qū)?，進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控，完善我市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快普通商品住房發(fā)展，強(qiáng)化政府住房保障只能，建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報體系，南昌市政府于近日出臺了《關(guān)于進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見的補充意見》（以下簡稱《補充意見》）?！堆a充意見》分別就積極采取有效措施，完善土地供應(yīng)機(jī)制，增加普通商品住房的供應(yīng)，鼓勵消費者個人購買普通住房，完善和推進(jìn)廉租住房制度，強(qiáng)化政府住房保障職能等方面制定了詳細(xì)的實施方法。主要內(nèi)容有：根據(jù)市場需求，積極采取有效措施，增加普通商品住房的供應(yīng)，加快普通商品住房發(fā)展每年用于中、低價位普通商品住房建設(shè)的用地應(yīng)占一定比例，此類用地應(yīng)服從城市規(guī)劃安排在一、二類地段以外，并具備交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套較完善，適宜居住等條件。全市多層結(jié)構(gòu)的商品住房供應(yīng)量應(yīng)占一定的比例。在老城區(qū)嚴(yán)格控制高層商品住房的審批和建設(shè)。對單套見面控制在120平方米以內(nèi)，銷售均價低于2000元/平方米以下的普通商品住房建設(shè)項目實行建設(shè)規(guī)費減半征收。進(jìn)一步完善土地供應(yīng)機(jī)制，加快推行“熟地”出讓制度在老城區(qū)，對擬公開出讓的土地，先由市國土部門委托各城區(qū)房屋拆遷公司根據(jù)城市規(guī)劃和建設(shè)用地的要求，對其進(jìn)行房屋拆遷，完成五通一平（通水、通電、通路、通訊、通下水、場地平整），所需費用按拆遷、整理成本進(jìn)行結(jié)算。之后由市國土部門以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式公開出讓。積極引導(dǎo)住房消費，鼓勵消費者個人購房從土地出讓收益中每年安排一定的資金設(shè)立住房專項資金，用于鼓勵個人購房。目前市房管部門正會同市財政部門制定具體的實施意見，擬采取對貸款購買普通住房的消費者進(jìn)行貼息的辦法鼓勵個人購房。完善和推進(jìn)廉租住房制度，強(qiáng)化政府住房保障職能，努力改善城鎮(zhèn)最低收入家庭住房條件每年從籌措的住房專項資金中安排一定的資金由市房管局廉租住房經(jīng)營管理中心從市場收購一批空置商品房、二手房等普通住房用于補充廉租住房的房源。其中大部分用于以市場租金標(biāo)準(zhǔn)向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于對孤寡老人、重殘等特殊情況的“雙困”家庭實行實物配租。每年安排一定數(shù)量的專項資金用于廉租住房租金配租，其中50%由市財政撥付，50%從住房公積金增值收益中撥付。（四）2004年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測我市房地產(chǎn)發(fā)展的有利條件（1）、全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長態(tài)勢。%，創(chuàng)下歷史新高，2004年必將會沿著已有的發(fā)展情況，繼續(xù)前進(jìn)，南昌市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好，必然會帶動房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的快速發(fā)展。（2）、城市化進(jìn)程為房地產(chǎn)市場提供了廣闊的發(fā)展空間。根據(jù)南昌市城市總體規(guī)劃，到2010年，南昌城市實際居住人口將由現(xiàn)在的180萬增加到300萬人，城市用地范圍由165平方公里增加到300平方公里。城市人口的增加和城區(qū)范圍的擴(kuò)大，必將加大住宅的需求量。（3）南昌市居民住房消費潛力巨大。我市2003年底，人均住房建筑面積約23平方米，按照南昌市提出的到2010年人均住房建筑面積達(dá)到30平方米的目標(biāo)還有很發(fā)差距，按測算，我市每年需新建住宅約250萬平方米。另外，根據(jù)抽樣調(diào)查，我市私房（含房改房）上市后再次購買商品房的比例為70%，購買的戶均面積為95平方米，據(jù)此測算，每年用于改善性住房需求量約60萬平方米。（4）、刺激住房消費的政策將日益顯現(xiàn)。為促進(jìn)房地產(chǎn)流通，近年來我市出臺了一系列搞活房地產(chǎn)市場的政策措施，這些政策的主要出發(fā)點在于降低門檻、減免稅費、刺激消費，這一系列政策的刺激作用將于2004年進(jìn)一步得到顯現(xiàn)，房地產(chǎn)交易量將進(jìn)一步放大。2004年南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展的不利條件（1）、信貸收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對嚴(yán)峻考驗。中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121文件），對商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步的明確和規(guī)范。房貸新政將對我市房地產(chǎn)市場帶來一定影響，即房地產(chǎn)貸款增勢將有所減緩，貸款必將有所下降，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸融資難度增大。（2）、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控難度加大。如總量擴(kuò)張與空置增加的矛盾、價格持續(xù)上漲與收入反差較大的矛盾、投資高速增長與資金不足的矛盾以及消費者想購房與不敢購房、購不起房的矛盾，將制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（3）、原材上漲，開發(fā)成本增加。從2001年至今，鋼材價格從2400元/噸上升到3400元/噸，混凝土則上漲了50元至80元/方，僅此兩項，房屋開發(fā)成本就增加100多元/平方米。開發(fā)商的開發(fā)壓力進(jìn)一步增大，建材價格上漲，必然對房價造成沖擊。2004年房地產(chǎn)市場基本走勢預(yù)測根據(jù)帶動南昌市房地產(chǎn)市場快速增長的主體因素和市場供求背景分析，總體上看，我市房地產(chǎn)市場的發(fā)展尚屬理性，已進(jìn)入最佳發(fā)展期。2004年，我市房地產(chǎn)市場將會延續(xù)上年是發(fā)展勢頭，會有一個較大幅度的增幅。（1）、房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)增長。由于外地開發(fā)商大批進(jìn)入，以及紅谷灘新區(qū)和舊城區(qū)改造進(jìn)程的加快，加之上年房地產(chǎn)市場利好刺激，開發(fā)商普遍會加大投資力度，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資將增加50%以上。（2）、住房消費需求日漸增大。隨著南昌經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和居住環(huán)境的日益改善，南昌市房地產(chǎn)市場將會加速由地域性市場變?yōu)槿⌒浴^(qū)域性市場，外地人士的購買份額將會越來越大。另外，因改善住房條件和新增人口而發(fā)生的主動性住房需求量和因房屋拆遷而發(fā)生的被動性住房的需求量將顯著增加。2004年預(yù)計全市商品房的交易量將超過300萬平方米，較上年增長20%以上，存量房交易預(yù)計160萬平方米，較上年增長30%。（3）、商品房價格將會穩(wěn)中有升。2000年起，我市在對房地產(chǎn)開發(fā)總量驚醒限量控制的同時，將逐步推行“熟地”出讓的方式，此舉必然提高土地的出讓價格，加之建筑材料價格的上漲，直接拉動了開發(fā)成本的上升，將導(dǎo)致房價繼續(xù)上漲。另一方面，隨著商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步改善，中、低價位商品房的供應(yīng)量將會有所增加，在一定程度上將平穩(wěn)房價是上漲，所以房價的漲幅不會太大。（4）、樓市變得更加成熟，競爭趨向激烈。競爭焦點將由樓盤之間的競爭逐漸轉(zhuǎn)向板塊之間的競爭。市場分工的明確使開發(fā)商變得更加理智，這些樓盤進(jìn)入產(chǎn)品優(yōu)化的時期，高品質(zhì)、有特色、有個性的樓盤將越來越多，而市民消費將更趨向理性，消費者挑選的空間越來越大，工程質(zhì)量、環(huán)境等綜合素質(zhì)較好的產(chǎn)品將受到歡迎，反之，則被市場淘汰出局。二、區(qū)域房地產(chǎn)市場情況分析（一）基本概況本地塊三水環(huán)繞，西臨沿江南路，撫河公園近在眼前，風(fēng)光如畫的象湖公園舉步能到，正在改造開發(fā)的玉帶河伴其東南，加上臨近灌纓文化廣場，湖光水色的自然及人文環(huán)境使這塊土地的開發(fā)有了一個良好的價值基礎(chǔ)。洪城大市場、建材大市場、全順汽車廠、江鈴股份公司等大型高效益企業(yè)的中高層管理人員都是本地塊未來開發(fā)項目的消費主力。（二）交通網(wǎng)絡(luò)2207（三）金融銀行工行、農(nóng)行、中行、建行（四）教育文化工業(yè)技術(shù)學(xué)校、南浦小學(xué)（五）休閑購物建材市場、洪城大市場（六）醫(yī)療保健市三醫(yī)院、九四醫(yī)院（七）樓盤情況三、本項目地塊優(yōu)劣分析（SWOT）優(yōu)勢（S）①、地處老城區(qū)；②、地塊臨街面，有商業(yè)潛力；③、人氣旺；④、市政配套齊全；⑤、毗鄰火車站、長途汽車站；⑥、兩公里范圍常住人口40萬；⑦、社區(qū)內(nèi)部有學(xué)校；劣勢（W）①、地價偏高、有一定的市場風(fēng)險；機(jī)會（O）①、戶籍制度的改變；②、房貸貼息政策的落實；③、與知名的代理商合作；④、聘請知名物業(yè)管理公司；威脅（T）①、銀行信貸體系嚴(yán)格；②、通貨膨脹人民幣貶值；③、其他區(qū)域樓盤不斷上市；項目綜合定位一、 項目整體定位在規(guī)劃設(shè)計上，力求高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風(fēng)格；人車分流，動靜結(jié)合。在建筑設(shè)計上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。在價格定位上，以中高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場和銷售情況，擬定相應(yīng)的價格策略。在戶型面積上，為考慮到消費者的接受程度，項目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購買壓力。二、項目設(shè)計規(guī)劃定位（一）、片區(qū)規(guī)劃南昌市規(guī)劃局已對沿江東路做過控制性詳細(xì)規(guī)劃，以住宅社區(qū)為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。（二）、小區(qū)整體規(guī)劃原則高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；戶型設(shè)計適合“升級換代”居住要求；體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風(fēng)格（三）、總平面布局“風(fēng)華盛世”總平面圖略呈長方形布局，以風(fēng)葉玫瑰為依據(jù)，4棟建筑以合理的分布，采光通風(fēng)順暢；中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車位，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個主出入口；對于臨街住宅，采用雙層隔音玻璃窗設(shè)計，提供給置業(yè)一個安靜的居家環(huán)境。（四）、交通組織小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車位出口和入口分別設(shè)于小區(qū)北面主出入口，緊接南面20米寬的區(qū)域規(guī)劃路。（五）、規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)“風(fēng)華盛世”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表9表9：“風(fēng)華盛世”項目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項目指標(biāo)備注1總用地面積60600平方米2總建筑面積109000平方米多層住宅高層住宅商鋪90720平方米13920平方米4360平方米可售面積12700平方米3建筑層數(shù) 多層住宅高層住宅商鋪7層10層、11層1層地上第一層做架空層4建筑層高 多層住宅高層住宅商鋪、三、項目建筑設(shè)計定位本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)狻㈦姎獾雀鞣N專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。（一）、建筑方案總體構(gòu)思建設(shè)地塊位于沿江東路中段，基本要求是：建設(shè)方案總體構(gòu)思緊緊把握“人居和諧發(fā)展”這一主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美的精品住宅小區(qū)，并且與周邊的建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。同時考慮到，由于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代氣息和21世紀(jì)新的居住理念。（二）、平面設(shè)計住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費者需求在設(shè)計時靈活組合，調(diào)整住宅平面空間構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。建設(shè)部根據(jù)我國住房改革的總體規(guī)劃要求，提出小康住房的十條新標(biāo)準(zhǔn)如下：套型面積稍大，配置合理，有較大的起居、炊事、衛(wèi)生和儲藏空間；平面布局合理，體現(xiàn)食寢分離、居寢分類的原則，并為住房留有裝修改造余地；房間采光充足，通風(fēng)良好，具有優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)聲、光、熱和空間環(huán)境，隔聲效果和照明水平在現(xiàn)有國家標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上提高1~2個等級；根據(jù)炊事行為合理配置成套廚房設(shè)備，改善通風(fēng)效果，冰箱入廚；合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、洗衣和化妝洗面的相互干擾；管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表出戶，增加保安措施，配置電話、電視、空調(diào)機(jī)專用線路；設(shè)置門斗，方便更衣?lián)Q鞋，展寬陽臺，提供室外休憩常識，合理設(shè)計過度空間，既保護(hù)了居室的