【正文】 社會發(fā)展“九五”計劃和2010年遠景目標綱要精神，從“九五”開始已將房地產(chǎn)業(yè)列為重點培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)。按照市委、市政府提出的“一年初見成效，三年面貌大變、五年躍上新臺階”的要求，我市房地產(chǎn)業(yè)在“九五”期間充分發(fā)揮了先導性產(chǎn)業(yè)的作用，加快房地產(chǎn)業(yè)的商品化、市場化、現(xiàn)代化步伐，堅持“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設”的原則，按照以新區(qū)建設開發(fā)為主舊城改造為輔的方針，以住宅建設為重點，進一步優(yōu)化土地與房產(chǎn)資源配置，提高產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，使之真正成為我市國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，這是當前經(jīng)濟建設中的重要舉措。本工程為中高檔住宅建設項目，對進一步加快我市住宅建設，滿足逐步富裕起來的人們對中高檔住宅日益增長的消費需求，提高人們生活品質(zhì)，培育新的經(jīng)濟增長點具有十分積極的意義。 （二）進一步完善江寧區(qū)投資環(huán)境的需求 隨著改革開放的不斷深入，南京市及江寧區(qū)的經(jīng)濟建設日新月異，祿口國際機場的通航又帶來了無限商機，大批國內(nèi)外企業(yè)紛紛落戶江寧開發(fā)區(qū)，來江寧工作的中外企業(yè)員工不斷增加。但多年來江寧區(qū)的生活及服務設施建設相對滯后，尤其是有一定品質(zhì)的中高檔住宅數(shù)量有限，這已成為該地區(qū)投資環(huán)境中的一大缺憾；隨著區(qū)域經(jīng)濟水平的提升，中高收入階層已不僅僅滿足于居有定所，而是對居住環(huán)境和生活品質(zhì)提出了更高的要求。在擁有較強經(jīng)濟實力的前提下，他們因休閑、追求生活情趣及投資等需要已在追求第二、甚至第三居所；另外，遠離都市的優(yōu)美環(huán)境和清新空氣也吸引眾多老人來此頤養(yǎng)天年；海外及港、澳、臺的投資者也傾向于就近選擇環(huán)境優(yōu)美、價格適宜的居所。因此本項目建設對服務于“空港經(jīng)濟”戰(zhàn)略、改善投資環(huán)境、促進經(jīng)濟發(fā)展具有積極的意義。綜上所述，本項目建設十分必要。第二章 市場分析一、 市場分析隨著國家取消福利分房政策的出臺和人民生活水平的提高，曾一度低迷的房地產(chǎn)市場開始火爆，房屋銷售再度看好，購房客戶的主體已由集團逐漸轉(zhuǎn)為個人。預計今后幾年住宅商品房的需求量仍將穩(wěn)步提高，并會進入一個平穩(wěn)的發(fā)展階段。改革開放以來，中高收入階層逐漸崛起，在南京的消費群體中占有較大的份量，促成了對環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)優(yōu)良的中高檔住宅較旺盛的消費需求。從目前情況看，南京房地產(chǎn)住宅業(yè)總體基本供需平衡，但交通便利、套型設計優(yōu)越、售價合理的商品住宅呈局部熱銷、供不應求局面。開發(fā)商往往把握這些市場需求作為項目開發(fā)的切入點。百家湖西花園住宅小區(qū)具有以下優(yōu)勢：項目優(yōu)勢從項目選址上看，其有下列特定優(yōu)勢：l 自然環(huán)境優(yōu)勢。隨著社會的發(fā)展，環(huán)保觀念日益為人們所重視，人們對居住區(qū)的自然環(huán)境的要求日趨苛刻。而百家湖西花園住宅小區(qū)地處江寧開發(fā)區(qū)百家湖畔，環(huán)境優(yōu)美、空氣清新，很適合人們居住。l 人文環(huán)境優(yōu)勢，本項目東側(cè)為已建成的百家湖花園，西南側(cè)有江南文樞院，使西花園有獨特的人文環(huán)境優(yōu)勢。l 交通及其他配套條件優(yōu)勢。本項目位于利源中路西側(cè)，而該路東與寧溧公路相接，西與機場高速公路連通，北與繞城公路相連，其交通條件與利源公司以前開發(fā)的百家湖花園一樣具有十分優(yōu)越的條件。同時項目用地鄰近開發(fā)區(qū)勝太路商業(yè)街，商業(yè)配套條件較為完善。此外，臨近百家湖西花園還有南航、河海大學等教育配套設施。與競爭對手的優(yōu)勢分析l 項目與南京市區(qū)的住宅園區(qū)比較有兩大顯著優(yōu)勢：環(huán)境優(yōu)勢和價格優(yōu)勢，這兩大優(yōu)勢將能吸引一部分特定的消費人群。l 項目與江寧開發(fā)區(qū)及江寧地區(qū)其他居住區(qū)比較，本項目具有顯著的后發(fā)優(yōu)勢。隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展日益迅速，園區(qū)的建設理念也在不斷發(fā)展變化?！鞍偌液骰▓@”將立足于新世紀，建設新型居住家園，從而與江寧開發(fā)區(qū)的其他居住區(qū)拉開差距。加上利源公司的企業(yè)形象及其在江寧乃至南京市的顯著影響也有利于本項目贏得市場。二、 價格定位（一） 周邊樓盤定價調(diào)查樓 盤開發(fā)商樓盤性質(zhì)售價（元/M2）百家湖花園公寓利源物業(yè)現(xiàn)房2200江南文樞院江寧房地產(chǎn)總公司多層（現(xiàn)房）16002100溫泉公寓湯山房地產(chǎn)多層住宅（現(xiàn)房）10001800溫泉花園別墅湯山房地產(chǎn)聯(lián)排別墅（現(xiàn)房）20002400江寧第一城金輪房地產(chǎn)多層住宅（現(xiàn)房）1480湖濱世紀花園江寧開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)多層住宅18802110太陽城棲霞建設多層住宅19502180碧水華庭江蘇聯(lián)駿公寓別墅18802300中國人家江蘇東恒別墅（期房）22002350養(yǎng)龍山莊天地房地產(chǎn)多層住宅（現(xiàn)房）2180240021世紀假日花園21世紀房地產(chǎn)多層住宅（期房）21002400（二） 樓盤價格發(fā)展趨勢江寧開發(fā)區(qū)1992年成立以來，該區(qū)域的房地產(chǎn)價格已從每平方米1480元逐步上漲至目前的2000元左右，而目前江寧開發(fā)區(qū)發(fā)展勢頭仍很迅猛，江寧縣撤縣建區(qū)后，預期未來2～3年內(nèi)該區(qū)房價仍有較大上升空間。（三） 綜合優(yōu)勢“百家湖西花園”與周邊居住區(qū)比較將在規(guī)劃設計、環(huán)境配套、新型建材等方面勝出一籌，故本項目公寓銷售基價預計在1800～2000元／平方米。此價位與南京市區(qū)的同檔樓盤比較仍有明顯的價格優(yōu)勢；而此價位與江寧區(qū)相關(guān)樓盤比較，在價格、環(huán)境、房型等各方面又有一定優(yōu)勢。三、 銷售對象分析作為江寧區(qū)唯一的國家一級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)，利源公司經(jīng)過八年的開發(fā)建設，在百家湖環(huán)湖景觀帶邊規(guī)劃和建設了30萬M2的高檔大型臨湖住宅區(qū)，并獲得了國家級優(yōu)秀物業(yè)管理住宅區(qū)等殊榮，使百家湖花園成為南京市市區(qū)擴容的一道亮麗的現(xiàn)代都市人居棲區(qū)。中高檔公寓深受資本型收入階層的青睞。隨著社會文化的發(fā)展和市民收入水平的提高，加上銀行系統(tǒng)對房產(chǎn)銷售實行按揭的強力支撐，知本型收入的白領(lǐng)階層、經(jīng)理階層和高知階層開始尋找市區(qū)擴容帶中的第二居所。5%資本型收入階層20%知本型收入階層經(jīng)理階層高知階層中產(chǎn)階層白領(lǐng)階層普通收入階層經(jīng)濟適用型收入階層百家湖花園知本型業(yè)主占位圖0%100%利源公司早在90年代中期就著手按照知本型消費者的需求設計了維也納城和羅馬城，這兩座新城和已進入設計階段的威尼斯城、米蘭城大部為躍層式別墅型公寓。樓型上有四層、六層和十二層小高層之分，套型上有躍層式、錯躍層式、樓中樓式、錯錯層式之分，房型上有西歐豪華型、歐陸典雅型和中歐簡雅型之分。百家湖西花園新型系列躍層式公寓的產(chǎn)品定位低于經(jīng)濟型別墅，市場定位為知本型業(yè)主的第二居所，價格定位為：百家湖西花園房價+汽車+20年汽車使用費＝南京三類地區(qū)相同面積房價。在市、區(qū)政府的規(guī)劃、建設和支持下，利源公司已對天然的大湖和百家