【正文】 社會(huì)發(fā)展“九五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要精神，從“九五”開(kāi)始已將房地產(chǎn)業(yè)列為重點(diǎn)培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)。按照市委、市政府提出的“一年初見(jiàn)成效，三年面貌大變、五年躍上新臺(tái)階”的要求，我市房地產(chǎn)業(yè)在“九五”期間充分發(fā)揮了先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的作用，加快房地產(chǎn)業(yè)的商品化、市場(chǎng)化、現(xiàn)代化步伐，堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)”的原則，按照以新區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)為主舊城改造為輔的方針，以住宅建設(shè)為重點(diǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化土地與房產(chǎn)資源配置，提高產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，使之真正成為我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，這是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的重要舉措。本工程為中高檔住宅建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)進(jìn)一步加快我市住宅建設(shè)，滿足逐步富裕起來(lái)的人們對(duì)中高檔住宅日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，提高人們生活品質(zhì)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)具有十分積極的意義。 （二）進(jìn)一步完善江寧區(qū)投資環(huán)境的需求 隨著改革開(kāi)放的不斷深入，南京市及江寧區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)日新月異，祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)的通航又帶來(lái)了無(wú)限商機(jī)，大批國(guó)內(nèi)外企業(yè)紛紛落戶江寧開(kāi)發(fā)區(qū)，來(lái)江寧工作的中外企業(yè)員工不斷增加。但多年來(lái)江寧區(qū)的生活及服務(wù)設(shè)施建設(shè)相對(duì)滯后，尤其是有一定品質(zhì)的中高檔住宅數(shù)量有限，這已成為該地區(qū)投資環(huán)境中的一大缺憾；隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平的提升，中高收入階層已不僅僅滿足于居有定所，而是對(duì)居住環(huán)境和生活品質(zhì)提出了更高的要求。在擁有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的前提下，他們因休閑、追求生活情趣及投資等需要已在追求第二、甚至第三居所；另外，遠(yuǎn)離都市的優(yōu)美環(huán)境和清新空氣也吸引眾多老人來(lái)此頤養(yǎng)天年；海外及港、澳、臺(tái)的投資者也傾向于就近選擇環(huán)境優(yōu)美、價(jià)格適宜的居所。因此本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)服務(wù)于“空港經(jīng)濟(jì)”戰(zhàn)略、改善投資環(huán)境、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的意義。綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)十分必要。第二章 市場(chǎng)分析一、 市場(chǎng)分析隨著國(guó)家取消福利分房政策的出臺(tái)和人民生活水平的提高，曾一度低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始火爆，房屋銷售再度看好，購(gòu)房客戶的主體已由集團(tuán)逐漸轉(zhuǎn)為個(gè)人。預(yù)計(jì)今后幾年住宅商品房的需求量仍將穩(wěn)步提高，并會(huì)進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)的發(fā)展階段。改革開(kāi)放以來(lái)，中高收入階層逐漸崛起，在南京的消費(fèi)群體中占有較大的份量，促成了對(duì)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)優(yōu)良的中高檔住宅較旺盛的消費(fèi)需求。從目前情況看，南京房地產(chǎn)住宅業(yè)總體基本供需平衡，但交通便利、套型設(shè)計(jì)優(yōu)越、售價(jià)合理的商品住宅呈局部熱銷、供不應(yīng)求局面。開(kāi)發(fā)商往往把握這些市場(chǎng)需求作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的切入點(diǎn)。百家湖西花園住宅小區(qū)具有以下優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)從項(xiàng)目選址上看，其有下列特定優(yōu)勢(shì)：l 自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)。隨著社會(huì)的發(fā)展，環(huán)保觀念日益為人們所重視，人們對(duì)居住區(qū)的自然環(huán)境的要求日趨苛刻。而百家湖西花園住宅小區(qū)地處江寧開(kāi)發(fā)區(qū)百家湖畔，環(huán)境優(yōu)美、空氣清新，很適合人們居住。l 人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目東側(cè)為已建成的百家湖花園，西南側(cè)有江南文樞院，使西花園有獨(dú)特的人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)。l 交通及其他配套條件優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目位于利源中路西側(cè)，而該路東與寧溧公路相接，西與機(jī)場(chǎng)高速公路連通，北與繞城公路相連，其交通條件與利源公司以前開(kāi)發(fā)的百家湖花園一樣具有十分優(yōu)越的條件。同時(shí)項(xiàng)目用地鄰近開(kāi)發(fā)區(qū)勝太路商業(yè)街，商業(yè)配套條件較為完善。此外，臨近百家湖西花園還有南航、河海大學(xué)等教育配套設(shè)施。與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)分析l 項(xiàng)目與南京市區(qū)的住宅園區(qū)比較有兩大顯著優(yōu)勢(shì)：環(huán)境優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，這兩大優(yōu)勢(shì)將能吸引一部分特定的消費(fèi)人群。l 項(xiàng)目與江寧開(kāi)發(fā)區(qū)及江寧地區(qū)其他居住區(qū)比較，本項(xiàng)目具有顯著的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展日益迅速，園區(qū)的建設(shè)理念也在不斷發(fā)展變化?！鞍偌液骰▓@”將立足于新世紀(jì)，建設(shè)新型居住家園，從而與江寧開(kāi)發(fā)區(qū)的其他居住區(qū)拉開(kāi)差距。加上利源公司的企業(yè)形象及其在江寧乃至南京市的顯著影響也有利于本項(xiàng)目贏得市場(chǎng)。二、 價(jià)格定位（一） 周邊樓盤定價(jià)調(diào)查樓 盤開(kāi)發(fā)商樓盤性質(zhì)售價(jià)（元/M2）百家湖花園公寓利源物業(yè)現(xiàn)房2200江南文樞院江寧房地產(chǎn)總公司多層（現(xiàn)房）16002100溫泉公寓湯山房地產(chǎn)多層住宅（現(xiàn)房）10001800溫泉花園別墅湯山房地產(chǎn)聯(lián)排別墅（現(xiàn)房）20002400江寧第一城金輪房地產(chǎn)多層住宅（現(xiàn)房）1480湖濱世紀(jì)花園江寧開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)多層住宅18802110太陽(yáng)城棲霞建設(shè)多層住宅19502180碧水華庭江蘇聯(lián)駿公寓別墅18802300中國(guó)人家江蘇東恒別墅（期房）22002350養(yǎng)龍山莊天地房地產(chǎn)多層住宅（現(xiàn)房）2180240021世紀(jì)假日花園21世紀(jì)房地產(chǎn)多層住宅（期房）21002400（二） 樓盤價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)江寧開(kāi)發(fā)區(qū)1992年成立以來(lái)，該區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格已從每平方米1480元逐步上漲至目前的2000元左右，而目前江寧開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展勢(shì)頭仍很迅猛，江寧縣撤縣建區(qū)后，預(yù)期未來(lái)2～3年內(nèi)該區(qū)房?jī)r(jià)仍有較大上升空間。（三） 綜合優(yōu)勢(shì)“百家湖西花園”與周邊居住區(qū)比較將在規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境配套、新型建材等方面勝出一籌，故本項(xiàng)目公寓銷售基價(jià)預(yù)計(jì)在1800～2000元／平方米。此價(jià)位與南京市區(qū)的同檔樓盤比較仍有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；而此價(jià)位與江寧區(qū)相關(guān)樓盤比較，在價(jià)格、環(huán)境、房型等各方面又有一定優(yōu)勢(shì)。三、 銷售對(duì)象分析作為江寧區(qū)唯一的國(guó)家一級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)，利源公司經(jīng)過(guò)八年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，在百家湖環(huán)湖景觀帶邊規(guī)劃和建設(shè)了30萬(wàn)M2的高檔大型臨湖住宅區(qū)，并獲得了國(guó)家級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理住宅區(qū)等殊榮，使百家湖花園成為南京市市區(qū)擴(kuò)容的一道亮麗的現(xiàn)代都市人居棲區(qū)。中高檔公寓深受資本型收入階層的青睞。隨著社會(huì)文化的發(fā)展和市民收入水平的提高，加上銀行系統(tǒng)對(duì)房產(chǎn)銷售實(shí)行按揭的強(qiáng)力支撐，知本型收入的白領(lǐng)階層、經(jīng)理階層和高知階層開(kāi)始尋找市區(qū)擴(kuò)容帶中的第二居所。5%資本型收入階層20%知本型收入階層經(jīng)理階層高知階層中產(chǎn)階層白領(lǐng)階層普通收入階層經(jīng)濟(jì)適用型收入階層百家湖花園知本型業(yè)主占位圖0%100%利源公司早在90年代中期就著手按照知本型消費(fèi)者的需求設(shè)計(jì)了維也納城和羅馬城，這兩座新城和已進(jìn)入設(shè)計(jì)階段的威尼斯城、米蘭城大部為躍層式別墅型公寓。樓型上有四層、六層和十二層小高層之分，套型上有躍層式、錯(cuò)躍層式、樓中樓式、錯(cuò)錯(cuò)層式之分，房型上有西歐豪華型、歐陸典雅型和中歐簡(jiǎn)雅型之分。百家湖西花園新型系列躍層式公寓的產(chǎn)品定位低于經(jīng)濟(jì)型別墅，市場(chǎng)定位為知本型業(yè)主的第二居所，價(jià)格定位為：百家湖西花園房?jī)r(jià)+汽車+20年汽車使用費(fèi)＝南京三類地區(qū)相同面積房?jī)r(jià)。在市、區(qū)政府的規(guī)劃、建設(shè)和支持下，利源公司已對(duì)天然的大湖和百家