【正文】 業(yè)、文化娛樂設(shè)施；小區(qū)沿太四路布置幼兒園、小學(xué)校；綠化街心游園、老人活動場地、兒童活動場地、體育健身場地等綠化休閑區(qū)。區(qū)內(nèi)停車根據(jù)場地情況采用路邊港灣式停車和地下集中式車庫相結(jié)合。院落間設(shè)置綠地、晨練、兒童游藝等鄰里交往空間。其中A區(qū)為小區(qū)用地西北部，依據(jù)地形布置2～3層的別墅群；B、C區(qū)為小區(qū)用地東部較為平坦區(qū)域，布置躍層式多層公寓；D區(qū)為小區(qū)用地西南部，布置普通多層公寓。主要道路寬7米，次要道路寬4米，支路寬2米。單體設(shè)計(jì)中統(tǒng)籌考慮空調(diào)室外機(jī)位置，用建筑構(gòu)件進(jìn)行遮擋，屋頂高低錯落，采用平坡結(jié)合，富有變化。、。小區(qū)綠化系統(tǒng)是由中心綠地、景觀綠色走廊、院落綠地、建筑物立面、頂面植物形成點(diǎn)線面結(jié)合并相互滲透的立體綠化景觀。小區(qū)住宅設(shè)計(jì)從人的行為科學(xué)出發(fā)，適應(yīng)不同家庭構(gòu)成需要，套型多樣，廣泛利用新材料、新技術(shù)改善居住功能。規(guī)劃設(shè)計(jì)樹立“以人為本”的指導(dǎo)思想，按照現(xiàn)代家庭生活行為規(guī)律和市場需求進(jìn)行住宅設(shè)計(jì)，采用節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保、智能化等住宅建設(shè)新技術(shù)及其它新型材料設(shè)備，以達(dá)到節(jié)能、智能、舒適、生態(tài)、安全的要求。普通多層住宅面積每套建筑面積60～150平方米不等，面向中等收入階層，建筑沿丘陵路網(wǎng)以院落方式呈自由式布置。其中F型為四層的躍層公寓，面積在160平方米左右，占30%；A型為六層的躍層公寓，面積在165平方米左右，南入口占20%，北入口占20%；C型142平方米的六層單層公寓，占10%。住宅外立面建筑外形以歐式為主，頂層為花園式的平臺，選用弧型陽臺以及一些適當(dāng)?shù)那嬖O(shè)計(jì)，以形成多角度的觀景作用和最佳室內(nèi)采光，最大限度地延長住宅內(nèi)的光照時間。（三） 結(jié)構(gòu)主要結(jié)構(gòu)形式如下：l 躍層式住宅，為4～5層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；l 普通住宅，為4～6層磚混結(jié)構(gòu)；l 小區(qū)商業(yè)、文化娛樂設(shè)施為2～4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)或磚混結(jié)構(gòu)；l 幼兒園、小學(xué)為2～3鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。住宅部分采用條基或整板基礎(chǔ)；公建框架部分采用獨(dú)立基礎(chǔ)。供電由東善橋變電所或開發(fā)區(qū)變電所提供二路10KV電源。保證小區(qū)24小時供電，電量考慮每戶4～6KW，電流表應(yīng)在40～60A。l 小區(qū)設(shè)置綜合布線系統(tǒng)，以提供小區(qū)周界防范系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)、三表出戶、住戶有線電視及視頻點(diǎn)播、互聯(lián)網(wǎng)、電話等綜合智能化服務(wù)。每戶引入寬帶視頻接入設(shè)備以及電視接收系統(tǒng)。（二） 供水本項(xiàng)目最大總用水量約6000噸/日，小區(qū)設(shè)置DN200總供水管，日供水量可達(dá)6000噸，供水由利源中路的DN400城市供水管提供。每戶設(shè)置獨(dú)立煤氣表。（四） 道路小區(qū)道路分三級。采用人車分流系統(tǒng)，各種車輛（包括機(jī)動車）進(jìn)入小區(qū)入口即由專用通道進(jìn)入停車場，不應(yīng)對地表行人和住戶造成任何干擾，保證小區(qū)環(huán)境的安靜和整潔有序。（五） 無障礙設(shè)計(jì)整個小區(qū)均按無障礙設(shè)計(jì)。局部變標(biāo)高處設(shè)置緣石坡道，住宅樓梯間入口均設(shè)坡道，滿足肢殘人需要。商場等人流量集中的公共建筑室內(nèi)設(shè)消防栓，并配備一定數(shù)量的泡沫滅火器；住宅按樓梯間設(shè)置泡沫滅火器；小區(qū)煤氣調(diào)壓站、配電間設(shè)置固定或手持式二氧化碳滅火器。小區(qū)主要道路沿各建筑組團(tuán)環(huán)形布置，寬度為7或4米，以保證消防車行駛。(二) 綠化生態(tài)技術(shù)綠化是小區(qū)環(huán)境建設(shè)的核心，本項(xiàng)目采取的主要措施有：l 小區(qū)地面種植耐候、耐踐踏性草種，無露明土；l 停車采用混凝土預(yù)制格柵鋪地的“硬草坪”，減少灰塵產(chǎn)生并提供孩童安全活動場地；l 東西山墻培植爬墻虎類植物進(jìn)行垂直綠化，加強(qiáng)墻面隔熱性能，提高小區(qū)綠化率。(四) 生活污水處理本項(xiàng)目實(shí)行“雨污分流”。第六章 實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施與銷售同時進(jìn)行。本項(xiàng)目從2001年4月開工之日起開發(fā)期為2年，于2003年3月竣工。具體實(shí)施進(jìn)度如下： 編制可研報(bào)告、前期審批等 2001年2月—2001年3月
方案招標(biāo)、初步設(shè)計(jì) 2001年3月 施工圖設(shè)計(jì) 　 2001年4月—2001年5月 建筑施工及環(huán)境建設(shè) 2001年4月—2003年4月 竣工交付 　 2003年4月 銷售 2001年5月—2004年4月第七章 工程投資與財(cái)務(wù)分析一、 總投資估算，由開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營費(fèi)用等兩部分組成。(1)土地費(fèi)用按14萬元/畝計(jì)。其中：l 普通公寓以700元/平方米計(jì)；l 躍層式公寓以900元/平方米計(jì)；l 公共建筑平均以850元/平方米計(jì)；l 電氣按30元/平方米估算；l 水衛(wèi)按20元/平方米估算；l 道路廣場按50000平方米面積，80元/平方米估算；l 綠化按80000平方米面積，20元/平方米估算。其中：l %估算；l %估算；l 市政基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)按60元/平方米建筑面積估算；l 供電貼費(fèi)按250元/KVA估算（電增容費(fèi)由住戶繳納，項(xiàng)目單位代收）；l 自來水管網(wǎng)配套費(fèi)按住宅26元/平方米估算；l 結(jié)建人防工程費(fèi)按24元/平方米估算；l 墻改基金按有關(guān)規(guī)定免收；l ；l 。其中不可預(yù)見費(fèi)按工程費(fèi)用、其它費(fèi)用的8%估算。(5)財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)入銀行貸款利息。(7)預(yù)備費(fèi)用按工程費(fèi)用的8%估算。按開發(fā)建設(shè)投資的3%估算。（二）投資計(jì)劃本項(xiàng)目預(yù)計(jì)二年建成，三年完成全部商品房銷售。詳見附表1“總投資估算表”、附表2“投資計(jì)劃和借款償還估算表”。（二）銷售收入本項(xiàng)目按三年銷售計(jì)算。第一年、第二年、第三年各年的銷售比例依次為18%、50%、32%；、。四、 財(cái)務(wù)評價(jià) 項(xiàng)目計(jì)算期三年，%。所得稅稅率按33%?？偼顿Y）100%=%銷售利潤率＝（利潤總額247。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是反映項(xiàng)目在設(shè)定計(jì)算期內(nèi)全部投資盈利能力的指標(biāo)。臨界點(diǎn)分析是測算一個或多個不確定性因素變化時，房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益時的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。第八章 結(jié)論與建議房地產(chǎn)是南京市第三產(chǎn)業(yè)的核心產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)的發(fā)展一直受到市委、市政府的高度重視。經(jīng)初步測算分析，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，在財(cái)務(wù)上總體可行。 研究采用社會融資等其它方案解決項(xiàng)目資金來源的可能性。同時盡量擴(kuò)大期房銷售量，以減輕項(xiàng)目單位的現(xiàn)金占用量，降低現(xiàn)金支付風(fēng)險(xiǎn)，并可減少貸款額，以進(jìn)一步減輕項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。