【正文】 約有 50%位于這一地帶，其中大部分已基本形成或正在形成。酒仙橋?qū)儆谝?guī)劃中的尚未形成規(guī)模的地區(qū)級商業(yè)中心。 （三）主要競爭者 商圈內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點無論是數(shù)量、 規(guī)模還是業(yè)態(tài)的合理組合上與成熟的商業(yè)區(qū)或居住區(qū)相比都有較大差距，不能滿足當?shù)鼐用竦南M需求，尤其是缺乏功能齊全、服務(wù)設(shè)施完善，能滿足居民購物、休閑、娛樂等多種消費需求的商業(yè)服務(wù)設(shè)施。 值得注意的是一些 與新樓盤、新居住區(qū)、邊緣集團建設(shè)相配套的商業(yè)設(shè)施 。這部分主要是為了滿足當?shù)鼐用竦纳钚枰瑢儆谛陆ㄔO(shè)施，基本上都是樓盤底商開辦的超市、專業(yè)店、綜合商場，有些規(guī)模較大。 根據(jù)京客隆公司的實力和對本項目的初步考慮，商圈范圍內(nèi)目前真正能與京客隆抗衡的競爭者不多。但由于經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，零售業(yè)業(yè)態(tài)變化、組合加速，市場細分化 趨勢明顯，這一地區(qū)內(nèi)的商業(yè)競爭將會越來越激烈。京客隆必須做好充分準備。當前需要認真對待的主要競爭者包括： 萬客隆酒仙橋店。 萬客隆店從業(yè)態(tài)上屬倉儲式商場，在商品品 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 類、價格、采購配送以及品牌知名度等方面都具有市場競爭的實力和優(yōu)勢，許多居民是萬客隆的會員。它將分流該地區(qū)消費者副食、日用雜品、百貨、電器等方面的購買力。但由于萬客隆店倉儲式商場的特征，它的綜合性服務(wù)少，功能單一，顧客購物多有不便，這是其劣勢所在。 鑫隆商品批發(fā)市場。 距本項目很 近，營業(yè)面積約 1 萬平方米，四層建筑，新近裝修，是類似于萬 通新世界的小商品批發(fā)市場，采用攤位出租方式。該大廈商品品類豐富，價格定位在中等偏低，適合此地較低收入家庭的消費，未來將在日用百貨、文化用品、兒童玩具等方面有一定競爭力。 新樓盤商業(yè)設(shè)施。 如前所述，新建樓盤基本都有配套的商業(yè)設(shè)施，主要為超市、專賣店、快餐、娛樂中心等，如電子城居住小區(qū)的 20xx平方米的超市、安全部宿舍 3000 平方米的超市、東潤楓景的 1000 平方米的華潤超市，亮馬水晶 的精品專賣店、星城國際公寓與宏源大廈兩個萬平方米以上的綜合商場。這些商業(yè)設(shè)施將吸引相當可觀的居住區(qū)域的消費者購買力。但由于 區(qū)域特定性和物業(yè)管理等各方面的限制，多數(shù)價格定位偏高，目標顧客比較集中，因而其商圈和市場影響也都有限。 （四）購買力預(yù)測 影響本地區(qū)購買力總水平的因素 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 酒仙橋商圈內(nèi)人口構(gòu)成和職業(yè)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，收入水平參差不齊。這里既有住在普通單元樓、簡易樓和平房的原住戶，也有入住高中檔商品房的新住戶。既有大量國有老企業(yè)的普通員工、干部，也有新興產(chǎn)業(yè)的企業(yè)管理人員和科技人才，還有即將轉(zhuǎn)變或保留原身份的郊區(qū)農(nóng)民以及頗具流動性的外來務(wù)工經(jīng)商人員。年齡、教育背景、職業(yè)等的不同決定了收入水平的不同，使該地區(qū)呈現(xiàn)出消費水平多檔 次，消費行為、消費習(xí)慣和消費觀念多元化的特點。 根據(jù)北京市和朝陽區(qū)的規(guī)劃，未來這里將會有很大發(fā)展。一些高中檔樓盤已開始入住或在建，新住戶大體屬于高收入家庭戶，這將使商圈的人口有所增加，總體購買力水平會有較大程度的提高。 考慮到本地區(qū)的住宅小區(qū)建設(shè)加快，電子城科技園規(guī)劃的實施，道路交通狀況的改善等多種因素，本項目預(yù)計 20xx 年銷售額實現(xiàn) 6億元是有根據(jù)的，經(jīng)過努力是可以實現(xiàn)的。 按照商圈、平均地效、客單價計算的本項目預(yù)期銷售收入 （ 1） 按商圈購買力總額計算的預(yù)期銷售收入 ① 核心商圈：商圈內(nèi)現(xiàn)有居民 6 萬人，預(yù)計二、 三年內(nèi)新增居民2 萬人，總計 8 萬人，另有流動人口約 1 萬人。這是本項目的最基本的顧客群。如果按預(yù)測的消費能力計算， 20xx 年 8 萬居民與 1 萬流 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 動人口合計購買力約為 億元。 ② 次級商圈：商圈內(nèi)有居民 12 萬人，預(yù)計二、三年內(nèi)新增居民5 萬人，現(xiàn)有居民中約有 1 萬農(nóng)業(yè)人口，預(yù)計二、三年內(nèi)也將全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民。商圈內(nèi)另有流動人口約 3 萬人。 17 萬居民和 3 萬流動人口預(yù)計 20xx 年購買力將達到 億元。 ③ 輻射商圈：商圈內(nèi)現(xiàn)有居民 5 萬人，包括農(nóng)業(yè)人口 萬人，預(yù)計二、三年內(nèi)新增居民 5 萬人。商圈內(nèi)另有流動人口約 1 萬人。 10萬居民加上 1 萬流動人口，預(yù)計 20xx 年購買力將達到 億元。 以上三級商圈 20xx 年購買力總規(guī)模，可達 億元。 本項目在不同商圈范圍內(nèi)未來的市場銷售額預(yù)測如下：核心商圈，按 30%的市場份額計算，預(yù)期銷售額為 億元；次級商圈按 10%的市場份額計算，預(yù)期銷售額為 億元；輻射商圈按 5%的市場份額計算，預(yù)期銷售額可達 億元，合計可達 6 億元。 （ 2）按地均效益預(yù)測 根據(jù)北京市百貨和超市行業(yè)的平均地效，按每平方米 萬元計算，超市、百貨共 2 萬平方米，預(yù)期銷售額達 億元。出租面積約8000 平方米，估計對外營業(yè)額可達 億元，合計為 億元，接近6 億元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）按客單價預(yù)測 根據(jù)我們對萬客隆和順天府的客單價分析，順天府每日平均有購物人數(shù) 3400 人，平均客單價為 30 元，每日銷售額 10 萬元；萬客隆每日購物人數(shù)為 9000 余人，平均客單價為 130 元，每日銷售額為 110萬元。本項目開業(yè)后，保守估計客單價為 80 元左右（超市與百貨平均價），客流量 2 萬人左右，每天銷售額可達 160 萬元（比萬客隆日銷售額多 45%），全年近 億元。再考慮飲食、娛樂收入，一年銷售額達 6 億元是可以實現(xiàn)的。 二、 本項目的市場定位 本項目的市場定位，大體可以確定為五個方面： （一）目標顧客定位 由于本地區(qū)位于東四環(huán)外，主要是居民居住區(qū)和廠區(qū)，與繁華的市中心相分離，流動人口較少。所以本項目的目標顧客應(yīng)是商圈內(nèi)的常住人口，以中等和中等偏低收入的消費者為主，兼顧一部分高收入消費者。本地當前居民構(gòu)成的一個比較突出的特點是老年人口比例較高，所以應(yīng)將其視為特色消費群體。今后定位可以隨著本地發(fā)展狀況逐漸變化。 （二）業(yè)態(tài)功能定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 建議本項目定位為近郊社區(qū)型購物中心。社區(qū)型購物中心的特點體現(xiàn)為家庭消費功能的延伸和放大，主要是針對本地居民家庭生活各方面的消費需要來經(jīng)營。同時還考慮到今后本地區(qū)商業(yè)中心發(fā)展的需要，使本項目成為帶動整個地區(qū)商業(yè)發(fā)展的龍頭企業(yè)。 購物中心的背景資料 （ 1） 購物中心定義、特點 購物中心是一種特殊的零售業(yè)態(tài)。國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局于 20xx年 5月 19日頒布了《零售業(yè)態(tài)分類》國家標準，將我國零售業(yè)態(tài)劃分為九種：百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店（方便店）、專業(yè)店、專賣店、購物中心、倉儲商店、家居中心。購物中心（又稱購物廣場、商城等），是在一個大的建筑物內(nèi)，通過設(shè)計、開發(fā)、經(jīng)營和管理，將各種零售業(yè)態(tài)和服務(wù)設(shè)施集合為一體的 一種復(fù)合型業(yè)態(tài)。 購物中心始于美國，二戰(zhàn)以后發(fā)展迅速。城市空心化、大量人口遷往郊區(qū)的現(xiàn)象，以及交通發(fā)達、出行方便、消費多樣化等因素，產(chǎn)生了發(fā)展近郊區(qū)商業(yè)的需要和現(xiàn)實條件，使購物中心應(yīng)運而生。它是一種功能齊全的復(fù)合型零售業(yè)態(tài)，或者可稱其為混合業(yè)態(tài)，集購物、休閑、健身、娛樂、社交為一體，滿足近郊區(qū)居民的各種生活需要。它往往由百貨商店或超級市場作為核心店，包括各類專業(yè)店、專賣店以及餐飲、娛樂、休閑、服務(wù)設(shè)施等，建有與營業(yè)面積相適應(yīng)的大型停車場。經(jīng)營方式一般為物業(yè)管理與商品經(jīng)營分離，各司其職，分工 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 合作。目標顧客以本 地區(qū)或流動顧客為主。 在一定意義上，購物中心是一種生活方式和消費模式，成功的購物中心服務(wù)周邊社區(qū)和較大區(qū)域范圍內(nèi)的消費者，提升整個區(qū)域的消費水準；它能最大限度地適應(yīng)生活方式改變，滿足現(xiàn)代消費的多種需要，形成比其他業(yè)態(tài)更具備的多種功能和綜合優(yōu)勢。購物中心不僅創(chuàng)造商業(yè)面積，還可以提升商業(yè)地產(chǎn)的價值。 經(jīng)過幾十年的迅速發(fā)展，購物中心已成為國際上一種流行的、非常有影響的零售形式，是零售業(yè)的一個亮點或增長點。 （ 2） 購物中心的分類 購物中心有很多種類，根據(jù)國際購物中心協(xié)會的劃分，目前主要有 8種形態(tài)的購物中心。參見表 21， 購物中心分類。 表 21 購物中心分類 類 型 經(jīng)營內(nèi)容與特征 面 積 與 停車位數(shù) 主力店業(yè)態(tài) 或 產(chǎn) 品 主力店 數(shù) 量 輻射商 圈 服務(wù)人 口 鄰 里 型 (neibourhood) 日用消費品及服務(wù)設(shè)施，方便購物 300015000M2 100輛以上 超市或百貨 1個 3 公里 510萬 社 區(qū) 型 消費品及服務(wù)設(shè)施， 1000035000M2 百貨或超 市、 2 個或 36 10 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 (munity) 方便購物 500輛以上 大型專賣店 以上 公里 20萬 區(qū) 域 型 (regional) 綜合百貨、服務(wù)、娛樂等 4000080000M2 10005000輛 綜合百貨、折扣店、時裝、大賣場 2 個或以上 515公里 20 萬以 上 超 區(qū) 域 型 (superregional) 同上，但經(jīng)營內(nèi)容更豐富 80000M2以上 5000輛以上 同上 3 個或以上 525公里 50 萬左 右 服飾 /專賣店 (fashion/specialty) 服裝為主 800025000M2 專賣店 3個 以上 515公里 主題 /節(jié)日型 (theme/festival) 休閑、娛樂為主 800025000M2 餐飲、娛樂 3個 以上 無 直 銷 店 (outlet) 生產(chǎn)商的商品直銷店 500040000M2 廠商產(chǎn)品 無 2575公里 力 量 型 (power) 美國最新的一種購物中心，商品門類專賣，吸引力強 2500060000M2 家居用品、折扣百貨、會員制賣場 3 個或以上 510公里 （ 3）購物中心在世界各地的發(fā)展情況 ①美國。購物中心在二戰(zhàn)以后持續(xù)穩(wěn)定發(fā) 展， 20xx年美國有 45000個購物中心，其中超過 10萬平方米的約占 1%，也就是所謂的大型購物中心（ SHOPPING MALL）有 400多個，其余的大部分都是 1萬平方米左右的鄰里型購物中心。這 45000個購物中心，其營業(yè)額約占美國零售業(yè)的 51%，比所有其他包括百貨店、便利店、量販店等零售業(yè)態(tài)的銷售總額還高。現(xiàn)在每年都有幾百個新的購物中心開發(fā)出來。 ②歐洲。大部分歐盟國家的購物中心都發(fā)展很快，零售額的 30%左