【正文】 之系統(tǒng)資料。 輻射商圈：由次級(jí)商圈向東呈扇面形擴(kuò)展，其輻射半徑為 6公里，包括東壩鄉(xiāng)的大部分區(qū)域及將臺(tái)鄉(xiāng)、平房鄉(xiāng)、金盞鄉(xiāng)與之相鄰的一小部分區(qū)域。 根據(jù)酒仙橋地區(qū)的情況，我們將酒仙橋商場(chǎng)的商圈劃分如下： 核心商圈： 以本項(xiàng)目為中心，半徑 公里，北至將臺(tái)路，南至東風(fēng)南路，西至東四環(huán)路，東至京包鐵路線。 北京京客隆超市連鎖有限公司酒仙橋商業(yè)項(xiàng)目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。建立消費(fèi)者檔案，實(shí)行會(huì)員制，通過(guò)各種促銷活動(dòng)，聯(lián)絡(luò)感情，使消費(fèi)者把購(gòu)物中心當(dāng)作家，來(lái)此購(gòu)物、休閑有一 種回家的感覺(jué)。按行業(yè)分，零售 占 %（含超市、百貨、書(shū)店），餐飲占 10%，休閑娛樂(lè)業(yè)占 %，影樓、婚慶、美容保健占 %，金融占 %，修理洗染業(yè)占 %。經(jīng)過(guò)比較分析，由于本項(xiàng)目實(shí)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，再加上京客隆公司自有的配送體系和經(jīng)營(yíng)超市的實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)，競(jìng)爭(zhēng)者不會(huì)構(gòu)成較大威脅。商圈內(nèi)常住人口 23 萬(wàn)人，因地處老工業(yè)區(qū)，下崗和老年退休職工較多，購(gòu)買(mǎi)力居中等偏低水平，流動(dòng)人口少。建設(shè)資金為 25,000 萬(wàn)元，其中銀行貸款 20,000 萬(wàn)元，自籌 5,000 萬(wàn)元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目建成后第一年全年銷 售額（包括服務(wù)業(yè)的營(yíng)業(yè)額）近 6 億元。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。同時(shí)也比較了其他兩個(gè)方案 —— 大賣(mài)場(chǎng)和百貨加超市，我們認(rèn)為都是弊大于利，是不可取的。 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置采取在京客隆公司領(lǐng)導(dǎo)下，購(gòu)物中心與超市兩個(gè)單位平行運(yùn)轉(zhuǎn)的方式，超市同購(gòu)物中心是承租和租賃關(guān)系。本項(xiàng)目的商品銷售額和租金、毛利水平對(duì)投資影響十分敏感。 一、 關(guān)于酒仙橋商場(chǎng)商圈情況和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析 （一）酒仙橋商場(chǎng)商圈的界定 商圈是指一個(gè)商業(yè)設(shè)施能夠吸引的消費(fèi)者所居住的區(qū)域范圍。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 2）交通比較方便，且在不斷改善。商場(chǎng)南面還將新建一條作為城市交通干道的亮馬河北路，若能在商場(chǎng)附近新建交通干道路邊增設(shè)一公交車?？空?，將有助于提高商場(chǎng)的客流量。 此外，商圈內(nèi)流動(dòng)人口較少，大約在 5 萬(wàn)人左右。預(yù)計(jì)三年左右，商圈內(nèi)將新增 12 萬(wàn)人口。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。該集團(tuán)定位為低密度的中高檔住宅區(qū)，規(guī)劃范圍包括東壩鄉(xiāng)全部及將臺(tái)、金盞、平房三鄉(xiāng)與之相鄰的個(gè)別村莊。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 根據(jù)京客隆公司的實(shí)力和對(duì)本項(xiàng)目的初步考慮，商圈范圍內(nèi)目前真正能與京客隆抗衡的競(jìng)爭(zhēng)者不多。 類、價(jià)格、采購(gòu)配送以及品牌知名度等方面都具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)力和優(yōu)勢(shì)，許多居民是萬(wàn)客隆的會(huì)員。這些商業(yè)設(shè)施將吸引相當(dāng)可觀的居住區(qū)域的消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力。既有大量國(guó)有老企業(yè)的普通員工、干部，也有新興產(chǎn)業(yè)的企業(yè)管理人員和科技人才，還有即將轉(zhuǎn)變或保留原身份的郊區(qū)農(nóng)民以及頗具流動(dòng)性的外來(lái)務(wù)工經(jīng)商人員。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。商圈內(nèi)另有流動(dòng)人口約 1 萬(wàn)人。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。今后定位可以隨著本地發(fā)展?fàn)顩r逐漸變化。 購(gòu)物中心的背景資料 （ 1） 購(gòu)物中心定義、特點(diǎn) 購(gòu)物中心是一種特殊的零售業(yè)態(tài)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 2） 購(gòu)物中心的分類 購(gòu)物中心有很多種類，根據(jù)國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)的劃分，目前主要有 8種形態(tài)的購(gòu)物中心。這 45000個(gè)購(gòu)物中心，其營(yíng)業(yè)額約占美國(guó)零售業(yè)的 51%，比所有其他包括百貨店、便利店、量販店等零售業(yè)態(tài)的銷售總額還高。由于日本的百貨業(yè)有多年的歷史且很成功，因而日本的購(gòu)物中心大都是由過(guò)去的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ④我國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展情況。購(gòu)物中心則以其齊備的功能配置、先進(jìn)的設(shè)施、人性化的建筑設(shè)計(jì)、合理的結(jié)構(gòu)布局、靈活多樣的經(jīng)營(yíng)方式、舒適宜 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 購(gòu)物中心實(shí)行統(tǒng)一管理與分散經(jīng)營(yíng)相結(jié)合，物業(yè)管理與商品經(jīng)營(yíng)管理雙主體運(yùn)營(yíng)，其優(yōu)勢(shì)在于：可以最大限度地減少商業(yè)資金的投入，充分利用有限的商業(yè)資本，加快資金周轉(zhuǎn)速度；減少非經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的人力投入，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率；可以集中力量搞好服務(wù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。新建樓盤(pán)配套商業(yè)設(shè)施大部分都是專賣(mài)店、超市，功能比較單一。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。關(guān)于投資效益問(wèn)題，是需要認(rèn)真對(duì)待的，一方面可以爭(zhēng)取優(yōu)惠政策，另一方面加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理和促銷，想辦法克服困難，相信能夠較快度過(guò)磨合期。 一般利用原有的廠房、庫(kù)房加以改造；采取自選銷售方式；以銷售食品和大眾化日用商品為主，商品品類齊全，可滿足消費(fèi)者一站式購(gòu)物的需求；商品價(jià)格較低；選址一般在近郊區(qū)、交通要道，設(shè)有一定規(guī)模的停車場(chǎng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本地區(qū)按規(guī)劃要作為地區(qū)級(jí)商業(yè)中心，本項(xiàng)目要成為這一中心的龍頭企業(yè)，要有一定的超前性和前瞻性。只有規(guī)模恰當(dāng)，才可能有較好的經(jīng)濟(jì)效益，規(guī)模效益來(lái)源于合適的規(guī)模。這部分商品應(yīng)品牌化，大部分是流行品牌，小部分是國(guó)內(nèi)外名牌精品或個(gè)性化的試銷品牌，定價(jià)應(yīng)以中檔為主兼顧高檔。 三、本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和樓層布局 （一）經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 根據(jù)社區(qū)購(gòu)物中心的特點(diǎn)，在經(jīng)營(yíng)上要以突 出家庭消費(fèi)需要為中心，千方百計(jì)為家庭消費(fèi)需要服務(wù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 關(guān)于引進(jìn)著名品牌、商家的建議 總體上應(yīng)以大眾化 名牌商品供應(yīng)商為主，以連鎖專業(yè)店為主。根據(jù)朝陽(yáng)區(qū)統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查資料，從 20xx年城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出比重來(lái)看，食品支出占 %；娛樂(lè)文教服務(wù)占 14%，家庭設(shè)備用品及服務(wù)占 %，衣著占 %，醫(yī)療保健占 %，交通和通訊占 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。這部分主要是超市。 主要是電器專業(yè)店、書(shū)店、銀行、快餐店、正餐、健身、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。因此，搞好百貨商品的經(jīng)營(yíng)將成為購(gòu)物中心成功的關(guān)鍵。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （三）強(qiáng)化以人為本的服務(wù) 店堂要溫馨、舒適。百貨經(jīng)營(yíng)可試行售貨員代客交款制度，免除顧客拎著大包小包、東張西望尋找收銀臺(tái)和排隊(duì)等候交款之苦；試行代購(gòu)服務(wù)，尤其是針對(duì)團(tuán)體客戶，以及為酒仙橋購(gòu)物中心的會(huì)員或持卡人代購(gòu)本賣(mài)場(chǎng)沒(méi)有的商品，且售后服務(wù)同樣完善，以此表明賣(mài)場(chǎng)有限、商品有限，但服務(wù)無(wú)限。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 主題促銷， 選擇系列化商品，突出促銷主題，如新生入學(xué)時(shí)的文具促銷、結(jié)婚旺季時(shí)的婚慶用品促銷等等。其中店內(nèi)海報(bào)有一定的效果，但僅限于已經(jīng)來(lái)此購(gòu)物和途經(jīng)此地的消費(fèi)者才能知曉，影響范圍較小。 需要強(qiáng)調(diào)的是購(gòu)物中心應(yīng)該根據(jù)整體發(fā)展戰(zhàn)略、年度銷售目標(biāo)等制定全年統(tǒng)一的廣告計(jì)劃，與促銷計(jì)劃、公關(guān)活動(dòng)相配合，減少?gòu)V告活動(dòng)的隨意性和盲目性。購(gòu)物中心同超市是出租與承租關(guān)系。 購(gòu)物中心 購(gòu)物中心實(shí)行招商經(jīng)營(yíng)和部分商品自營(yíng)相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)形式，百貨商品的經(jīng)營(yíng)實(shí)行進(jìn)銷分離、統(tǒng)一核算，招商由購(gòu)物中心組織運(yùn)作。參見(jiàn)圖 63，超市組織架構(gòu)圖。 （ 1）新員工培訓(xùn) 在新員工辦理聘任手續(xù)時(shí)，購(gòu)物中心人力資源部要對(duì)新員工進(jìn)行登記，安排崗前培訓(xùn)。 百句競(jìng)賽、店內(nèi)指引問(wèn)答等。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。（見(jiàn)表 7— 1）。 （三）測(cè)算方法說(shuō)明 由于“酒仙橋購(gòu)物中心”的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多，跨度大，經(jīng)營(yíng)形式各不相同，未來(lái)的經(jīng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （二）基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 項(xiàng)目規(guī)模 “酒仙橋購(gòu)物中心”總建筑面積為 53500 平方米，地上四層，地下一層，預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)面積可達(dá) 28000 平方米。 （ 3） 管理人員進(jìn)修培訓(xùn)制度 為提高購(gòu)物中心管理隊(duì)伍的整體素質(zhì)，培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)精神，每年公司組織干部進(jìn)行培訓(xùn)，由公司內(nèi)外的資深業(yè)界人士傳授經(jīng)驗(yàn)和管理方法。對(duì)無(wú)上崗證者，組織上崗資格考核工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。其主要內(nèi)容包括三個(gè)方面： 參見(jiàn)圖 62，購(gòu)物中心內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)圖。超市實(shí)行店長(zhǎng)制。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。社區(qū)型購(gòu)物中心一定要把商品信息、價(jià)格信息告訴本社區(qū)的居民，以便他們前來(lái)購(gòu)買(mǎi)。 （三）廣告策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 打折、降價(jià)仍然是重要的促銷方式，要使消費(fèi)者感覺(jué)真正得到了實(shí)惠。 五、營(yíng)銷策略 （一） 促銷策略 實(shí)行客戶關(guān)系管理，建立積分卡、會(huì)員卡制度，建立顧客購(gòu)物信息庫(kù)，為今后的進(jìn)貨、經(jīng)營(yíng)、開(kāi)展 促銷活動(dòng)提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)資料。要以人為本，多為顧客著想，通道寬敞暢通，要有顧客休息室、休息坐椅。 實(shí)現(xiàn)進(jìn)銷分離、統(tǒng)一核算，以此樹(shù)立統(tǒng)一的企業(yè)形象。具體做法是，統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)布局、統(tǒng)一設(shè)施設(shè)備管理、統(tǒng)一服務(wù)質(zhì)量管理、統(tǒng)一商品質(zhì)量管理、統(tǒng)一收款、統(tǒng)一繳納稅費(fèi)、統(tǒng)一人員管理培訓(xùn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 聯(lián)營(yíng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。此外，衣著類增長(zhǎng) %，交通和通訊增長(zhǎng) %，家庭設(shè)備用品及服務(wù)增長(zhǎng) %，醫(yī)療保健增長(zhǎng) %，娛樂(lè)文教服務(wù)增長(zhǎng) %。 ⑥ 餐飲：可引進(jìn)西式快餐“麥當(dāng)勞”、“肯德基”、“必勝客”等，中式正餐如“東來(lái)順”、“金三元”、“北京華天”，中式快餐如“永和豆?jié){”、“金百穗 ”、“康康快餐”等； ⑦ 藥品超市：根據(jù)藥品經(jīng)營(yíng)發(fā)展趨勢(shì)，可由朝陽(yáng)醫(yī)藥公司開(kāi)設(shè)藥品超市，借鑒金象大藥房的經(jīng)營(yíng)方式； ⑧ 健身：可引進(jìn)青鳥(niǎo)健身俱樂(lè)部、馬華健身俱樂(lè)部或龍振體育俱樂(lè)部等； ⑨ 美容中心：可引進(jìn)愛(ài)詩(shī)倫思美容中心； ⑩ 婚慶公司：可引進(jìn)金玫瑰婚慶公司、金世緣婚介婚慶公司或舒欣婚姻家庭服務(wù)中心。 經(jīng)營(yíng)面積按經(jīng)營(yíng)形式和行業(yè)分布的情況 ① 按經(jīng)營(yíng)形式劃分：自營(yíng)面積 8500平方米（主要是超市，另外百貨中有一小部分自營(yíng)），占總營(yíng)業(yè)面積的 %；聯(lián)營(yíng) 11500平方米，占 %；租賃 8000平方米，占 %； ②按行業(yè) 劃 分：零售 20500平方米（包括超市、百貨、書(shū)店），占總營(yíng)業(yè)面積的 %；餐飲 2800平方米，占 10%；休閑娛樂(lè) 3500平方米，占 %；影樓、婚慶、美容保健 500平方米，占 %；金融 500平方米，占 %；修理洗染業(yè) 200平方米，占 %。 （二）經(jīng)營(yíng)面積劃分 購(gòu)物中心總體建筑面積 53500 平方米，其中地下一層 120xx平方米，地上一層至四層單層面積 9625 平方米，四層和樓頂為汽車停車場(chǎng)，專用環(huán)行車道 3000 平方米。逐步把社區(qū)購(gòu)物中心辦成有特色的商業(yè)企業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。預(yù)計(jì)總投資額將達(dá) 。因此超市加百貨的方案也是弊大于利，我們認(rèn)為也是不可取的。 業(yè)態(tài)和市場(chǎng)定位、目標(biāo)顧客等趨同，市場(chǎng)空間小，競(jìng)爭(zhēng)激烈，銷售和利潤(rùn)攤薄，甚至形成過(guò)度和惡性競(jìng)爭(zhēng)； 三是作為原有酒仙橋地區(qū)商業(yè)中心的龍頭企業(yè)，大賣(mài)場(chǎng)的業(yè)態(tài)選擇顯然與地區(qū)商業(yè)中心龍頭企業(yè)的地位不相吻合。 AC 尼爾森今年對(duì)國(guó)內(nèi) 7 個(gè)主要城市居民進(jìn)行的購(gòu)物調(diào)查顯示，大賣(mài)場(chǎng)是人們周末集中購(gòu)買(mǎi)日用商品和食品的主要場(chǎng)所，本次商圈調(diào)查也驗(yàn)證了這一點(diǎn)，在到萬(wàn)客隆購(gòu)物的 325 名被調(diào)查者中，每周到萬(wàn)客隆購(gòu)物一次的人數(shù)達(dá) 43%。 關(guān) 于其他兩個(gè)方案的設(shè)想 在確定業(yè)態(tài)定位為近郊社區(qū)型購(gòu)物中心的同時(shí)，我們也對(duì)其他兩個(gè)方案進(jìn)行了比較，分析其利弊。 容、健身、金融服務(wù)，形成一個(gè)小社會(huì)； （ 4）服務(wù)要優(yōu)良，無(wú)論對(duì)哪一類顧客都要搞好優(yōu)質(zhì)服務(wù)，這是21世紀(jì)商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)由價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)，靠服務(wù)取勝 。原先的酒仙橋商場(chǎng)幾十年來(lái)一直是這一地區(qū)的商業(yè)中心，集購(gòu)物、餐飲、洗染、修理、照相、美發(fā)、圖書(shū)、醫(yī)藥等服務(wù)為一體，有成熟的商圈和老門(mén)店效應(yīng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 3）現(xiàn)代人的生活節(jié)奏、興趣愛(ài)好、消費(fèi)觀念、價(jià)值取向等變化很快，反映在商業(yè)需求上，表現(xiàn)為“喜新厭舊”，一種商業(yè)設(shè)施的吸引力至多 3