【正文】 近 50 萬。天津的軟件的總銷售收入在全國的總銷售收入中所占的比例接近 10%。增長率高于國家同時(shí)期的增長率。更高于同時(shí)期天津市整體經(jīng)濟(jì)增長速度。天津的軟件企業(yè)數(shù)量多，業(yè)務(wù)種類比較廣。到 20xx 年 8 月，協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)到的有從事軟件開發(fā)、銷售、服務(wù)和培訓(xùn)企業(yè) 380 家，其中以軟件為主營業(yè)務(wù)之一的 企業(yè)有 127 家；其他以從事系統(tǒng)集成業(yè)務(wù)為主，附帶定制軟件開發(fā)的公司有 200 多家；從事咨詢服務(wù)的 10 家，從事軟件培訓(xùn)的企業(yè) 10 多家，還有幾家從事獨(dú)立銷售。從事軟件出口的企業(yè)數(shù)量逐年增加。 華苑高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)是天津市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集中的區(qū)域，區(qū)內(nèi)天津華苑軟件出口基地成立于 20xx 年 3 月，不到一年時(shí)間入駐軟件企 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 業(yè)就有 50 家。這充分說明了項(xiàng)目建成后對目標(biāo)市場的吸引力。 20xx年 7 月，我們公司與華苑軟件管理中心合作成立了天津國家 863 軟件專業(yè)孵化器，截止 20xx 年底，進(jìn)駐企業(yè) 10 余家，租賃面積 4000 平方米，且仍有眾多 軟件企業(yè)申請進(jìn)駐，招商勢頭良好。 2．項(xiàng)目對目標(biāo)市場的吸引力 軟件企業(yè)選定的辦公地點(diǎn)有以下的幾個(gè)特點(diǎn)： ，所要求房型以小戶型為主； ； ； 擇的微觀條件。 華苑軟件園位于天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)的西北側(cè)，復(fù)康路迎賓線南側(cè)，毗鄰天津科研高教區(qū)，距市中心只 8 公里，園內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，交通便利；配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)較高，是區(qū)內(nèi)唯一大型、高配置商務(wù)辦 公樓群；另外為企業(yè)提供適用房型、便利的服務(wù)以及專業(yè)的管理；華苑軟件園必將成為軟件企業(yè)競相進(jìn)駐的理想家園。 （二）其它市場 作為一個(gè)設(shè)施齊全、配套完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境，不但對主要目標(biāo)市場 — 軟件產(chǎn)業(yè)企業(yè)產(chǎn)生巨大的吸引，對其他類型的企業(yè)也有著強(qiáng)烈的吸引力。例如：中小型高新技術(shù)企業(yè)、貿(mào)易公司、光電一體化企業(yè)等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1．辦公樓市場發(fā)展展望 隨著我國加入 WTO，我國的銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)都面臨著打開國門、加速發(fā)展的局面，天津作為我國北方重要經(jīng)濟(jì)中心和金融開放城市，以及在物流業(yè)上的優(yōu)勢地位將吸引更多的跨國公司在天津設(shè) 點(diǎn)或辦公機(jī)構(gòu)，天津市辦公樓市場，特別是為中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)性公司服務(wù)的乙級或中高檔次的專業(yè)寫字樓，面臨著極好的發(fā)展機(jī)遇，市場需求還有相當(dāng)?shù)纳仙臻g。 2．辦公樓市場發(fā)展趨勢 隨著房地產(chǎn)市場的成熟以及企業(yè)從自身經(jīng)營特性出發(fā)的定位，在辦公地點(diǎn)和辦公環(huán)境選擇上出現(xiàn)了以下的趨勢： （ 1）承租企業(yè)辦公區(qū)域分散化 面對地價(jià)與寫字樓租金的不斷增加，而且高低租金間差別日漸加大的情況，企業(yè)家們必須對他們的業(yè)務(wù)活動(dòng)地點(diǎn)作重新規(guī)劃。所以要突破以往所有部門一律統(tǒng)一在市中心的做法，而是根據(jù)各部門的需要，以最合乎經(jīng)濟(jì)原則的觀點(diǎn)，去 尋求各部門最適合的辦公地點(diǎn)。 （ 2）選址郊區(qū)化 由于全球經(jīng)濟(jì)一體化，改變了寫字樓出租市場的環(huán)境，寫字樓24 小時(shí)全天服務(wù)，不睡眠的大樓也相繼出現(xiàn)。較為偏僻的街道，當(dāng)然想盡辦法計(jì)劃實(shí)施再開發(fā)，而都市中心或繁華地區(qū)，可供再開發(fā)的土地已經(jīng)不多，所以今后的再開發(fā)案例將偏向比較容易取得土地的市郊，或向周邊業(yè)務(wù)地區(qū)發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）辦公樓的智能化 今后寫字樓智能化程度將會(huì)不斷的增加，寫字樓市場的經(jīng)營者需要不斷地研究業(yè)主和承租人的辦公需求，特別是適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的需求，提高大樓的附加價(jià)值，聚集優(yōu)良承租戶，實(shí)現(xiàn)高度的安定經(jīng)營。 上述分析顯示，項(xiàng)目建成后將極具市場潛力和競爭力，對包括軟件企業(yè)在內(nèi)的眾多科研、開發(fā)、貿(mào)易、批發(fā)等眾多企業(yè)具有很強(qiáng)的吸引力。 （三）競爭對手分析 目前，在華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)與華苑軟件園檔次、標(biāo)準(zhǔn)相同或相似的樓盤并不是很多，下面對幾個(gè)重點(diǎn)樓盤進(jìn)行以下分析比較。 1．華科創(chuàng)業(yè)大廈 該項(xiàng)目是華苑建設(shè)開發(fā)公司開發(fā)的單體寫字樓， 總建筑面積 萬平米，裝修配套標(biāo)準(zhǔn)為中檔，預(yù)計(jì)平均單價(jià) 4000 元左右，戶型 160－ 240 平米，可自由分割組合。預(yù)計(jì) 20xx 年初開盤發(fā)售。 2．康達(dá)時(shí)尚廣場 該樓盤是天津康達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的商住用房，位于迎水道與梅苑路交口，總建筑面積 11 萬平米，配套商業(yè)用房 16000 平米，商住公寓 75000 平米起步單價(jià) 4800 元，平均單價(jià) 5300 元，中高檔裝修配套。該樓盤已經(jīng)開盤， 20xx 年底入住。該樓盤是華苑軟件園主要競爭對手之一。 3．鑫茂南大民營科技園 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 該項(xiàng)目是鑫茂公司、園區(qū)、南大等多家單位共同開發(fā)的 單元式標(biāo)準(zhǔn)廠房，它適用于中小型加工型生產(chǎn)企業(yè)，生產(chǎn)與辦公相對分離，總建筑面積 13 萬平方米，平均售價(jià)在 3000 元 /平方米，該物業(yè)的類別、用途與海泰科技創(chuàng)業(yè)中心是不相同的，但其生產(chǎn)、辦公相結(jié)合的單元式房型、及項(xiàng)目在社會(huì)上的知名度，會(huì)對我們的樓盤銷售產(chǎn)生一定的影響。 4．天發(fā)科技園是天房集團(tuán)開發(fā)建設(shè)的集辦公、生