【正文】 正常上班時間以外完成所有公共部位的清潔工作，確保不會因清潔使地面濕滑造成行走不便，用戶正常上班時，清潔員在所轄清潔范圍內(nèi)不斷巡視保潔，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，不能因保潔而影響和干擾用戶正常工作。 —— 在保證用戶正常工 作的前提下，對會妨礙用戶的維修保養(yǎng)工作，一律安排在用戶正常上班時間以外（突發(fā)事件需緊急處理的情況除外），同時，在維修保養(yǎng)工作中，維修人員必須先做好維修區(qū)域防護及警示措施后，方可進(jìn)行工作。維修完畢，立即清理現(xiàn)場，以避免造成污染和給用戶帶來不便。 ★－∞（無窮?。┤毕? 就是要求每一個員工都要細(xì)心謹(jǐn)慎，把工作上可能發(fā)生的缺陷（缺點）降低到“零”的一種管理方法，零缺陷并不是說絕對沒有缺陷，或缺陷絕對等于零，而是指以缺陷等于零為目標(biāo)的管理理念，每一個員工都要在自己的工作職責(zé)范圍內(nèi)力爭做到無缺陷，從而培養(yǎng)員工高度的責(zé)任 感和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，提高服務(wù)質(zhì) 量。 （二）技術(shù)優(yōu)勢 —— 技術(shù)過硬、裝備精良的樓宇設(shè)備管理隊伍 公司成立伊始，即開始管理設(shè)備先進(jìn)，智能化程度高的物業(yè)項目：標(biāo)準(zhǔn)廠房、怡園市民休閑廣場（徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)便民服務(wù)中心），發(fā)展至今已經(jīng)管理著許多物業(yè)項目，積累了多年的樓宇機電設(shè)備管理經(jīng)驗，公司目前擁有各類專業(yè)技術(shù)人員，配備有大量維修設(shè)備，維修儀器儀表和專用工具，公司對電梯、中央空調(diào)、消防、給排水、供配電、保安監(jiān)控以及先進(jìn)的智能化系統(tǒng)等均制訂了完善的技術(shù)管理規(guī)范和量化管理辦法，能為徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園制訂出高效、可操作性強的設(shè) 備管理方案，確保各系統(tǒng)的正常運行。 我們的技術(shù)優(yōu)勢還體現(xiàn)在能夠根據(jù)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)特點，制訂出有效的機電設(shè)備經(jīng)濟運行方案，節(jié)能降耗，顯著降低物業(yè)運行費用。 （三）經(jīng)驗優(yōu)勢 —— 豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗 徐州市嘉利物業(yè)管理公司自 20xx 年成立以來，管理面積已經(jīng)超過 500 萬平方米，管理著不同物業(yè)類型：高檔住宅小區(qū)、道路、工業(yè)園區(qū)、別墅、辦公寫字樓以及各類大型先進(jìn)設(shè)施設(shè)備，是目前徐州市管理面積最多，類別最多、經(jīng)驗最豐富的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)之一。在多年的管理實踐中，嘉利物業(yè)公司受到了業(yè)內(nèi)外以及客戶的廣泛認(rèn)同及贊譽?？?以說，豐富的專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗，是我們有信心為徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的一大支撐及強有力保障。 （四）配套優(yōu)勢 —— 提供綜合性物業(yè)管理服務(wù) 我們在多年的物業(yè)管理實踐中，積累了為客戶提供全方位、綜合性、專業(yè)化、個性化管理服務(wù)的豐富經(jīng)驗，公司已經(jīng)管理的多個物業(yè)中，在商務(wù)服務(wù)、會議服務(wù)、室內(nèi)綠化、節(jié)日裝點、辦公家具養(yǎng)護、洗衣園區(qū)、健身休閑、辦公設(shè)備維修、家電維修、家政服務(wù)等領(lǐng)域的管理取得了成功，在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)管理中，我們將與有關(guān)物業(yè)管理主管部門一起，潛心研究廣大干部職工的需求，提供優(yōu)質(zhì)的綜合 服務(wù)，為機關(guān)后勤改革盡一份力量。 （五）團隊優(yōu)勢 我們擁有一支有著多年物業(yè)管理經(jīng)驗、精明強干、責(zé)任心強的團隊。 六、工作重點 嘉利物業(yè)公司組織各類專業(yè)技術(shù)骨干，經(jīng)過全面深入的調(diào)研，了解了徐州清 潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園這一極具時代意義的高新技術(shù)綜合性物業(yè)，并從業(yè)主（用戶）的角度出發(fā)，分析了徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理的重點，經(jīng)歸納整理 ，徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)重點體現(xiàn)在以下五個方面。 整體形象 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園是建設(shè)在徐州市徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的一顆璀璨明珠，它不僅僅是社會公開建筑物，也是集 生活居住區(qū)，休閑觀光區(qū) ，商業(yè)、金融、醫(yī)療衛(wèi)生區(qū)，行政辦公區(qū)，科技研發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)區(qū)于一體的綜合型物業(yè) ，更是黨和政府形象的外化和延伸。所以，其形象直接代表著徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的形象，針對徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)的特點，我們確立了 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園整體形象定位—— 開放、高效、親和。 開放 —— 體現(xiàn)徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會改革的思想和與國際接軌的政府辦公方式。 高效 —— 展示徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會工作的高效率。 親和 —— 象征徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會為人民服務(wù)的宗旨和親近民眾，與民同樂的政府公仆形象。 安全防衛(wèi) 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園集 生活居住區(qū) ，休閑觀光區(qū)，商業(yè)、金融、醫(yī)療衛(wèi)生區(qū)，行政辦公區(qū)，科技研發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)區(qū)于一體的綜合型物業(yè) 等功能于一體，且采用開放式設(shè)計，進(jìn)出園區(qū)的車輛和人員很多，成分復(fù)雜，涵蓋有運輸、搬遷、參觀、辦事、開會、上訪等。因此，徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的安全工作是物業(yè)管理的重中之重。 保密 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園作為徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)乃至整個徐州市唯一的集 生活居住區(qū)，休閑觀光區(qū)，商業(yè)、金融、醫(yī)療衛(wèi)生區(qū)，行政辦公區(qū)，科技研發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)區(qū)于一體的綜合型物業(yè) ，保密等級高，作為徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)管理人員，須具備安全保密的基本知識，按 國家保密方面的有關(guān)法規(guī)，做好保密工作。 設(shè)施設(shè)備 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)是現(xiàn)代高新技術(shù)的結(jié)合體，是一座超大型的智能化 建筑、機電設(shè)備系統(tǒng)不僅裝機容量大、復(fù)雜，而且進(jìn)口設(shè)備多、技術(shù)先進(jìn)。設(shè)備系統(tǒng)包括供配電、給排水、中央空調(diào)、電梯、消防、智能化等系統(tǒng)，作為工業(yè)園區(qū)物業(yè)，其設(shè)備運行安全正常是保證整個物業(yè)正常運作的基本條件，所以，設(shè)施設(shè)備的管理顯得尤為重要。 建筑物 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園建設(shè)形象現(xiàn)代新穎，外型美觀，對維護管理要求高。裝飾材料的多樣性，決定了今后我們在物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)中要針對不同的裝飾材料采取多樣 化的管理手段，如木質(zhì)材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蝕；地毯的防潮、防蛀蝕、防染色；皮革材料的防腐蝕老化；大理石、花崗石等石質(zhì)材料的防腐蝕、防染色等。都是今后裝飾工程維護的重要內(nèi)容。與此同時，建筑物的外觀又是徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的形象。所以，建筑物的管理十分重要。 七、主要措施 針對以上我們所列舉的管理重點及物業(yè)特性，我公司對徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的管理將采取五大措施。 措施之一：全面投入，保障設(shè)備的良好運行 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園做為現(xiàn)代化綜合型物業(yè)，其設(shè)備設(shè)施的日常運作有著極高的管理維護要求。本物業(yè)投入使用的一 些先進(jìn)設(shè)備設(shè)施將使得管理觀念、管理機構(gòu)、管理方式更現(xiàn)代化、科學(xué)化。設(shè)施設(shè)備要求高、操作嚴(yán)、范圍廣，涉及到管理、通訊、安防等方方面面。本公司在理論學(xué)習(xí)、現(xiàn)場參觀、實地演練的基礎(chǔ)上，制訂了科學(xué)合理、切實可行的維護、保養(yǎng)、運行計劃，保證各項設(shè)施設(shè)備的良好、有效運作。并且，本公司還將組織所有的設(shè)備養(yǎng)護人員針對 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 物業(yè)所投入的各種類設(shè)施設(shè)備進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，保證意識到位，技術(shù)到位，服務(wù)到位。 同時，為提高徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 物業(yè)管理的工作效率，我們將在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園投入工作車一輛及現(xiàn)代化辦公設(shè)備若干， 如電腦、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等。 措施之二：不斷鉆研和學(xué)習(xí)，利用高科技手段進(jìn)行管理 中國物業(yè)管理的初期是屬于勞動密集型企業(yè)，人員素質(zhì)要求相對較低，對于大量的日常工作主要以量取勝，而本公司正在不斷完善企業(yè)制度，逐步將企業(yè)向 科技密集型轉(zhuǎn)化： 遠(yuǎn)程的網(wǎng)絡(luò)化管理 ： 21 世紀(jì)是信息化、網(wǎng)絡(luò)化的時代，而 21 世紀(jì)現(xiàn)代企業(yè)管理的精髓在于效率，如何提高單位時間的效率，并且高質(zhì)量完成工作，是本公司不斷追求的目標(biāo)。本公司將在 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 完全實現(xiàn)采用全電腦化管理模式，將各個管理層次引進(jìn)網(wǎng)絡(luò)連接起來，實現(xiàn)資源共享，統(tǒng)一調(diào)配。 統(tǒng)一的軟件化管 理 ：開發(fā)物業(yè)管理軟件基于長期的高素質(zhì)物業(yè)管理經(jīng)驗，本公司早在幾年前就投入巨資進(jìn)行物業(yè)管理軟件的開發(fā)，并在本公司已經(jīng)成熟的管理項目的管理實踐中發(fā)揮著重要的作用。同樣，本公司將在 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園針對該物業(yè)相關(guān)特點開發(fā)專用軟件進(jìn)行管理。（具體見措施五） 先進(jìn)的智能化管理 ：智能化程度直接決定著物業(yè)素質(zhì)的高低，在 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 的管理中，本公司將利用長期研究高科技智能設(shè)施設(shè)備的經(jīng)驗，利用專業(yè)人員能夠把握現(xiàn)實需求和未來走勢的優(yōu)勢，以及對智能化設(shè)備的學(xué)習(xí)、了解和掌握，根據(jù)經(jīng)濟和實用的原則來進(jìn)行智能化設(shè)施的維護管理，同 時與高科技公司建立了良好的合作伙伴關(guān)系，保證技術(shù)根本的先進(jìn)性并大幅度降低管理成本。 措施之三：全面防范，最大限度降低管理原因造成的治安事件發(fā)生率 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 物業(yè)的使用性質(zhì)決定其與住宅小區(qū)的全封閉式管理不同，外來人員數(shù)量多、流動性強、成分復(fù)雜且不易管理，這給物業(yè)管理的公共秩序及治安管理帶來了不小的困難。本公司在現(xiàn)場勘察、實地訪問的基礎(chǔ)上，根據(jù)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 的安防條件，結(jié)合本公司長期管理各類不同性質(zhì)物業(yè)的安防經(jīng)驗，依托本公司常年堅持半軍事化管理的高素質(zhì)護衛(wèi)隊伍，從實際情況出發(fā)，確立了 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè) 園 使用初期“人防為主、技防為輔”，常規(guī)期“雙管齊下，全面防范”的整體治安思路，采用三重五層防范系統(tǒng)，并將實行 24 小時保安全方位巡邏制、 24 小時監(jiān)控中心值守制。我們有理由相信，經(jīng)過本公司的管理，可以確保徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園因物業(yè)管理原因造成的治安事件發(fā)生率為零。 措施之四：發(fā)揮本公司規(guī)模優(yōu)勢，實施對電梯、保安、環(huán)境等的專業(yè)化低成本管理 物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)?；?、方向發(fā)展是市場的選擇和時代的要求。在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)管理服務(wù)中，針對該物業(yè)的諸多特點，我們將充分發(fā)揮本公司管理面積近 100 萬平方米的規(guī)模優(yōu)勢 ，逐步實現(xiàn)綠化、保潔、保安、設(shè) 施設(shè)備養(yǎng)護等方面的專業(yè)化管理，同時，本公司一貫倡導(dǎo)勤儉辦事精神，珍惜和用好來自客戶的每一分錢，力求所費必有所值。我們組織了專門班子，對徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)位置、設(shè)計功能、占地面積、設(shè)備狀況、管理要求等各種因素在成本構(gòu)成中的權(quán)變系數(shù)進(jìn)行研究，并將采取“集中配送、貨比三家”和修舊利廢、獎節(jié)罰超等一系列具體措施，分項控制人力和物化消耗，力爭以低于市場價的收費提供服務(wù)，保證業(yè)主、企業(yè)、社會全面受益。充分體現(xiàn)本公司“以嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致、追求完美的工作作風(fēng)，使經(jīng)營品質(zhì)不斷提升，讓用戶獲得滿意服務(wù) ”的質(zhì)量方針和“以客戶為園區(qū)”的經(jīng)營思想。 措施之五：開發(fā)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理專用軟件 本公司將依據(jù)本公司現(xiàn)代化管理手段的豐富經(jīng)驗，整合社會資源，為徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)管理項目專門設(shè)計開發(fā)一套管理軟件，將物業(yè)管理各工種、各環(huán)節(jié)程序及收費等項目全部納入軟件管理，使徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理的中間環(huán)節(jié)得到最大程度的減少，同時降低管理成本，提高工作及時率、有效率、滿意率。 八、六項具體保障 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾磉\行體系 —— 整合型管理體系 ISO9000 質(zhì)量管理體系、 ISO14000 環(huán)境管理體系和 OHSAS18000 職業(yè)安全健康管理體系是國際上通用的管理體系，在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)管理中，我們導(dǎo)入 ISO9000、 ISO14000、 OHSAS18000 三種管理體系，并將這三種管理體系進(jìn)行完全整合，形成一個全新而充滿活力的整合型管理體系，進(jìn)而制訂綜合的管理方案，進(jìn)行綜合策劃、綜合預(yù)算、實現(xiàn)多種的管理目標(biāo)，從而在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)管理中確保管理的高質(zhì)量，對用戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并且把徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)建成為綠色環(huán)保型物業(yè)，使其成為徐州市一顆亮麗的明珠，同時，確保物業(yè)管理員工的職業(yè)健康和安全，消除各種事故隱 患和減少疾病的發(fā)生。 整合型物業(yè)管理體系在其具體執(zhí)行過程中，將以全面質(zhì)量管理方法為基礎(chǔ)，即將所有管理活動都?xì)w結(jié)為一個產(chǎn)生、形成、實施和驗證的過程，并按“計劃 —— 執(zhí)行 —— 檢查 —— 處理”四個階段運行，即 PDCA 循環(huán)，這是我們整合型管 理體系的運作方式，也是做任何事情必須遵循的規(guī)律，我們開展每項工作，應(yīng)先有設(shè)想或打算（計劃），然后按計劃去實施，即執(zhí)行，計劃執(zhí)行過程中出現(xiàn)的偏差，應(yīng)及時糾偏與調(diào)整，即核對檢查；根據(jù)檢查結(jié)果，把成功的經(jīng)驗加以肯定并列入標(biāo)準(zhǔn)中，沒有解決的問題反映給下一個循環(huán)，繼續(xù)改進(jìn)，即處理階段。 ISO9001 質(zhì)量管理體系 ：本 公司正在準(zhǔn)備引進(jìn) ISO9001： 20xx 版質(zhì)量體系認(rèn)證， ISO9001 20xx 版對 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 所有服務(wù)程序進(jìn)行全方位監(jiān)控，將物業(yè)管理的每一個環(huán)節(jié)程序化，引進(jìn)日檢、周檢、月檢、巡檢、抽檢、內(nèi)檢、外檢等各項檢驗控制手段，嚴(yán)格控制每一服務(wù)產(chǎn)品的提供及客戶滿意程度，使得各項工作以最規(guī)范的程序進(jìn)入市場，保持服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)改進(jìn)和提高。 ISO14001 環(huán)境管理體系 ： 目前在各地建設(shè)規(guī)劃中，涉及到生態(tài)環(huán)境方面， “零排放系統(tǒng)”理念被一再提及并倡導(dǎo)。所謂“零排放系統(tǒng)”，也就是在生產(chǎn) 和消費過程中形成一個“資源 —— 產(chǎn)品 —— 再生資源”的物質(zhì)循環(huán)使用過程，最大限度減少廢棄物向外界排放，使其外排量無限接近于“零”。僅從廢棄物的循環(huán)利用來說，“零排放系統(tǒng)”就是循環(huán)經(jīng)濟要達(dá)到的最終目的。 基于如上考慮，本公司將在 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 引進(jìn) ISO14001 環(huán)境認(rèn)證并采用其標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)管理。 ISO14001 是關(guān)于環(huán)境管理方面的一個體系，它是融合世界上許多發(fā)達(dá)國家在環(huán)境管理方面的經(jīng)驗于一身，而形成的一套完整的、操作性強的體系標(biāo)準(zhǔn)。做為一個有效的手段和方法，該標(biāo)準(zhǔn)在組織原有管理機制的基礎(chǔ)上建立一個系統(tǒng)的管理機 制，這個新的管理機制不但提高環(huán)境管理水平，而且還可以促進(jìn)組織整體管理水平。 嘉利物業(yè)公司將在 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 力爭引進(jìn) ISO14001 環(huán)境認(rèn)證并采用其標(biāo)準(zhǔn)要求，對生產(chǎn)過程進(jìn)行有效控制，體現(xiàn)清潔生產(chǎn)的思想，從最初的物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)計到最終服務(wù)產(chǎn)品的提供等都考慮了減少污染物的產(chǎn)生、排放和對環(huán)境的影響因素，（比如垃圾分類的處理程序及受控。）并引進(jìn)設(shè)定目標(biāo)、指標(biāo)、管理方案以及運行控制對重要的環(huán)境因素進(jìn)行控制，有效地促進(jìn)減少污染，節(jié)約資源和能源，有效地利用原材料和回