【正文】 20xx 年，世界軟件及軟件服務(wù)業(yè)連續(xù) 13 年保持高速增長(zhǎng)，軟件市場(chǎng)和軟件服務(wù)市場(chǎng)的平均增長(zhǎng)率也分別達(dá)到了 10%和 14%。軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展較成熟和較快的國(guó)家包括：美國(guó)、日本、愛爾蘭、印度、韓國(guó)、以色列等。 自九十年代以來(lái)，我國(guó)軟件產(chǎn)業(yè)和軟件市場(chǎng)發(fā)展迅猛，軟件產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)目前增長(zhǎng)最快的“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”。近十多年 來(lái)，我國(guó)的軟件產(chǎn)業(yè)始終保持了持續(xù)快速的發(fā)展態(tài)勢(shì)，每年都在以超過 30%的速度遞增。 1992 年我國(guó)的軟件產(chǎn)業(yè)銷售額僅為 43 億元， 20xx 年我國(guó)的軟件產(chǎn)業(yè)銷售額達(dá) 796 億元。軟件產(chǎn)業(yè)已形成一定的規(guī)模，到 20xx 年 8月，我國(guó)通過認(rèn)定的軟件企業(yè)為 4200 家，銷售額超億元的有十幾家，登記的軟件產(chǎn)品達(dá) 9830 個(gè)，共有各類軟件從業(yè)人員近 50 萬(wàn)。 根據(jù)我國(guó)軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標(biāo)，到 20xx 年軟件市場(chǎng)銷售額達(dá)到2500 億元。其中國(guó)產(chǎn)軟件和服務(wù)的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)占有率達(dá)到 60%：軟件出口達(dá)到 50 億美元，形成若干銷售額超過 50 億元的軟件骨干企 業(yè)。天津的軟件產(chǎn)業(yè)起步較早，近年來(lái)，隨著國(guó)家信息化建設(shè)的推進(jìn)，天津軟件產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展時(shí)期。未來(lái)，天津的軟件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著廣闊的空間和市場(chǎng)前景。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1．目標(biāo)市場(chǎng)現(xiàn)狀 截止到 20xx 年 8 月，我國(guó)通過認(rèn)定的軟件企業(yè)為 4200 家，銷售額超億元的有十幾家，登記的軟件產(chǎn)品達(dá) 9830 個(gè)，共有各類軟件從業(yè)人員近 50 萬(wàn)。天津的軟件的總銷售收入在全國(guó)的總銷售收入中所占的比例接近 10%。增長(zhǎng)率高于國(guó)家同時(shí)期的增長(zhǎng)率。更高于同時(shí)期天津市整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。天津的軟件企業(yè)數(shù)量多，業(yè)務(wù)種類比較廣。到 20xx 年 8 月，協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)到的有從事軟件 開發(fā)、銷售、服務(wù)和培訓(xùn)企業(yè) 380 家，其中以軟件為主營(yíng)業(yè)務(wù)之一的企業(yè)有 127 家；其他以從事系統(tǒng)集成業(yè)務(wù)為主，附帶定制軟件開發(fā)的公司有 200 多家；從事咨詢服務(wù)的 10 家，從事軟件培訓(xùn)的企業(yè) 10 多家，還有幾家從事獨(dú)立銷售。從事軟件出口的企業(yè)數(shù)量逐年增加。 華苑高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)是天津市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集中的區(qū)域，區(qū)內(nèi)天津華苑軟件出口基地成立于 20xx 年 3 月，不到一年時(shí)間入駐軟件企業(yè)就有 50 家。這充分說(shuō)明了項(xiàng)目建成后對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的吸引力。 20xx年 7 月，我們公司與華苑軟件管理中心合作成立了天津國(guó)家 863 軟件專業(yè)孵化器，截止 20xx 年底，進(jìn)駐企業(yè) 10 余家，租賃面積 4000 平方米，且仍有眾多軟件企業(yè)申請(qǐng)進(jìn)駐，招商勢(shì)頭良好。 2．項(xiàng)目對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的吸引力 軟件企業(yè)選定的辦公地點(diǎn)有以下的幾個(gè)特點(diǎn)： ，所要求房型以小戶型為主； ； ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 擇的微觀條件。 華苑軟件園位于天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)的西北側(cè)，復(fù)康路迎賓線南側(cè)，毗鄰天津科研高教區(qū)，距市中心只 8 公里，園內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，交通便利；配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)較高，是區(qū)內(nèi)唯一大型、高配置商務(wù)辦公樓群；另外為企業(yè)提供適用房型、便利的服務(wù)以及專業(yè)的管理；華苑軟件園必將成為軟件企業(yè)競(jìng)相進(jìn)駐的理想家園。 （二）其它市場(chǎng) 作為一個(gè)設(shè)施齊全、配套完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境，不但對(duì)主要目標(biāo)市場(chǎng) — 軟件產(chǎn)業(yè)企業(yè)產(chǎn)生巨大的吸引，對(duì)其他類型的企業(yè)也有著強(qiáng)烈的吸引力。例如：中小型高新技術(shù)企業(yè)、貿(mào)易公司、光電一體化企業(yè)等。 1．辦公樓市場(chǎng)發(fā)展展望 隨著我國(guó)加入 WTO，我國(guó)的銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)都面臨著打開國(guó)門、加速發(fā)展的局面，天津作為我國(guó)北方重要經(jīng)濟(jì)中心和金融 開放城市，以及在物流業(yè)上的優(yōu)勢(shì)地位將吸引更多的跨國(guó)公司在天津設(shè)點(diǎn)或辦公機(jī)構(gòu)，天津市辦公樓市場(chǎng)，特別是為中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)性公司服務(wù)的乙級(jí)或中高檔次的專業(yè)寫字樓，面臨著極好的發(fā)展機(jī)遇，市場(chǎng)需求還有相當(dāng)?shù)纳仙臻g。 2．辦公樓市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟以及企業(yè)從自身經(jīng)營(yíng)特性出發(fā)的定位，在辦公地點(diǎn)和辦公環(huán)境選擇上出現(xiàn)了以下的趨勢(shì)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1）承租企業(yè)辦公區(qū)域分散化 面對(duì)地價(jià)與寫字樓租金的不斷增加，而且高低租金間差別日漸加大的情況，企業(yè)家們必須對(duì)他們的業(yè)務(wù)活動(dòng)地點(diǎn)作重新規(guī)劃。所以要突破以往所有部門一律統(tǒng)一在 市中心的做法，而是根據(jù)各部門的需要，以最合乎經(jīng)濟(jì)原則的觀點(diǎn)，去尋求各部門最適合的辦公地點(diǎn)。 （ 2）選址郊區(qū)化 由于全球經(jīng)濟(jì)一體化，改變了寫字樓出租市場(chǎng)的環(huán)境，寫字樓24 小時(shí)全天服務(wù)，不睡眠的大樓也相繼出現(xiàn)。較為偏僻的街道，當(dāng)然想盡辦法計(jì)劃實(shí)施再開發(fā)，而都市中心或繁華地區(qū)，可供再開發(fā)的土地已經(jīng)不多，所以今后的再開發(fā)案例將偏向比較容易取得土地的市郊，或向周邊業(yè)務(wù)地區(qū)發(fā)展。