3關(guān)于如何妥善處理墊資建房糾紛案件的專題調(diào)研分析-文庫(kù)吧
2025-08-12 14:43 本頁(yè)面
【正文】 些開(kāi)發(fā)商是以房屋的預(yù)售、銷售款來(lái)支付工程款，而將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁給施工一方。如在筆者承辦的幾宗該類案件中，建設(shè)單位雖已實(shí)際占用了或已預(yù)售出建筑物，但開(kāi)發(fā)商寧愿以此款去開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目，工程款卻遲遲不予結(jié)算。最終導(dǎo)致工程因缺乏資金 而陷于停頓。這就是墊資施工建房易出現(xiàn)矛盾的主要原因。 如上所述，施工單位承擔(dān)了本應(yīng)由開(kāi)發(fā)商（建設(shè)單位）負(fù)擔(dān)的還貸風(fēng)險(xiǎn)及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。有些觀點(diǎn)認(rèn)為，墊資建房屬于建設(shè)單位 第 4 頁(yè) 共 14 頁(yè) 與施工單位的糾紛，且墊資行為是施工單位自愿的意思表示，如施工單位無(wú)法繼續(xù)履行約定，無(wú)能力提供充分的施工資金，違約責(zé)任應(yīng)由其自行承擔(dān)。但從客觀上講，墊資建房存在極大的社會(huì)危害性。由于在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，施工單位較發(fā)包方是相對(duì)弱者，為了拿到合同，不惜以墊資為代價(jià)。而資金來(lái)源中的一部分為自籌資金，另一部分通常是由貸款而來(lái)，并以其先行起動(dòng)工程。在施工過(guò) 程中一些材料費(fèi)、設(shè)備費(fèi)用往往通過(guò)賒欠其他單位的費(fèi)用實(shí)現(xiàn)。與此同時(shí)，施工單位為減少資金投入及加快工期進(jìn)度，在施工中偷工減料、拖欠工人工資、材料費(fèi)的做法屢屢發(fā)生，以此來(lái)緩解資金的緊張。由于施工單位工程款的回收情況取決于開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)效果，一旦開(kāi)發(fā)商銷售業(yè)績(jī)低于預(yù)計(jì)水平，就會(huì)導(dǎo)致建設(shè)單位無(wú)力支付工程款的問(wèn)題，從而一系列問(wèn)題均會(huì)相伴而來(lái)。所以，一般在墊資糾紛案件審理過(guò)程中，除有建設(shè)單位與施工單位的工程款糾紛外，還常伴有施工單位與施工工人的勞務(wù)費(fèi)糾紛、與材料商的材料款糾紛、與銀行的借款糾紛及工程質(zhì)量暇疵等諸多問(wèn)題。另外 ，因在施工中，隨著市場(chǎng)的變化，原材料、人工費(fèi)等難免存在有調(diào)整變化，且墊資者還將承擔(dān)銀行利息及逾期罰息等，這些政策變化而產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑也會(huì)添加到施工單位的身上。在筆者承辦的幾起墊資糾紛案中，上述幾種糾紛并存，與之相關(guān)連的訴訟近幾十起之多，致使某些矛盾（如拖欠工人勞務(wù)費(fèi)）的激化，造成了嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。而作為建設(shè)單位，由于是 第 5 頁(yè) 共 14 頁(yè) 由施工單位墊資，在資金上并無(wú)壓力，其給付工程款一般是從預(yù)售、銷售房款中支取。故雙方合同約定能否完全順利履行，主要憑借房屋預(yù)售、銷售情況而定。如房屋未能銷售業(yè)績(jī)不佳，建設(shè)單位一般總是以各種借 口拒付、拖欠或克扣工程款，即使是順利銷售出房屋，建設(shè)單位也總是先考慮再次開(kāi)發(fā)的用款，而對(duì)拖欠的工程款采取盡可能的回避、拖延態(tài)度。同時(shí)，如果在房屋建成之后施工單位仍無(wú)法回收工程款，勢(shì)必面對(duì)銀行、材料商、施工工人及其他債權(quán)人的強(qiáng)大壓力；為了盡快解決債務(wù)困擾，施工單位不得不勉強(qiáng)滿足建設(shè)單位的各種不合理的要求。例如在工程款結(jié)算上的讓步、對(duì)搶工費(fèi)及其他獎(jiǎng)金的讓步等。由此可以看出，墊資建房行為對(duì)嚴(yán)重?fù)p害了施工單位的權(quán)益，且對(duì)建筑市場(chǎng)正常的經(jīng)濟(jì)秩序存在潛在危害性，其負(fù)面影響甚至波及社會(huì)諸多行業(yè)。 二、墊資建房的 性質(zhì) 墊資建房從表面上看是甲、乙雙方自愿的一種合同方式，它可以使建設(shè)單位在自有資金短缺的情況下，通過(guò)施工單位提供資金的做法及時(shí)啟動(dòng)工程。施工單位亦可在承攬到工程的同時(shí)，防止停產(chǎn)損失并獲取施工報(bào)酬和利益。從總體來(lái)講， 墊資施工對(duì)施工單位而言只能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中體現(xiàn)一些優(yōu)勢(shì)，往往施工單位無(wú)法對(duì)施工期間墊資款項(xiàng)的利息等提出要求。故從表象上看，僅為一種合作的方式而已。但是，墊資建房掩蓋了建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）資金不足的事實(shí)。國(guó)家有關(guān)規(guī)定明令指出，開(kāi) 第 6 頁(yè) 共 14 頁(yè) 發(fā)商對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際投入必須到達(dá)一定的形象部位及投入量，方能允許預(yù)售。躲避開(kāi)工前的審計(jì)，不僅欺騙國(guó)家，且受害的不僅是墊資施工的施工單位，更主要的是廣大消費(fèi)者。其次，開(kāi)發(fā)商建房的目的是為了出售，本身應(yīng)屬其經(jīng)營(yíng)行為
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