【正文】 老城區(qū)商業(yè)中心。商業(yè)廣場(chǎng)用地的東南西北側(cè)分別為膠州市交通和商業(yè)最繁華的蘇州路、蘭州路、廣州路和鄭州路，廣州路和鄭州路為膠州市主城區(qū)南北向和東西向中心交通樞紐，周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)林立。膠州市汽車(chē)站隔鄭州路、廣州路與廣場(chǎng)相對(duì)，共有 20多條公交線(xiàn)路可達(dá)項(xiàng)目，交通方便； 人和： 項(xiàng)目所處位置是膠州傳統(tǒng)商業(yè)中心，在社會(huì)民間具有得天獨(dú)厚的影響力、號(hào)召力，是公眾心目中商業(yè)文化的核心；項(xiàng)目施工中，挖掘出地下銀元寶，在社會(huì)中的影響深遠(yuǎn)，對(duì)人心具有 強(qiáng)烈的凝聚作用；香江國(guó)際，強(qiáng)大的品牌影響力，具有市場(chǎng)說(shuō)服性 ； 三、項(xiàng)目 SWOT分析（商業(yè)部分） 第二部分： 項(xiàng)目分析及市場(chǎng)定位 商脈： 項(xiàng)目所處位置為“板橋鎮(zhèn)”，連接膠州灣，是鹽商聚集之地。具有濃厚的商業(yè)氛圍，擁有鼎盛 的古商埠文化，千載商脈氣息，于此綿延不絕； 優(yōu)勢(shì)分析 商情： 項(xiàng)目毗鄰云溪河，坐擁云溪河秀麗景觀，同時(shí)具有很好的象征意義，上風(fēng)、上水，聚水生財(cái)、風(fēng)生水起。相臨城隍廟，守望傳統(tǒng)古商埠文明； 商機(jī)： “城市綜合體”的定位，使項(xiàng)目在市場(chǎng)無(wú)用直面針?shù)h相對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在膠州，乃至青島地區(qū)相沖突的項(xiàng)目都少之又少，市場(chǎng)空缺，存在商機(jī)。 三、項(xiàng)目 SWOT分析（商業(yè)部分） 第二部分： 項(xiàng)目分析及市場(chǎng)定位 老城印象： 項(xiàng)目所處地屬于老城區(qū)，在享有老城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)氛圍的同時(shí)，也承受著新城區(qū)巨大發(fā)展?jié)摿Φ挠绊?。?xiàng)目原先相臨的市委市政府均遷移到了新城位置，由于行政中心的遷徙，必將引起商業(yè)中心的改變，相對(duì)于項(xiàng)目所在地，新城區(qū)具有更廣闊的發(fā)展?jié)摿屯顿Y潛 力。 劣勢(shì)分析 概念植入： “城市綜合體”在青島地區(qū)基本上還屬于新概念，尤其在膠州當(dāng)?shù)兀袌?chǎng)對(duì)新概念的推廣具有先天的抵制現(xiàn)象。國(guó)際流行的商務(wù)、生活結(jié)合的方式在膠州當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)推廣中存在一 定的風(fēng)險(xiǎn)。 云溪河污： 云溪河作為項(xiàng)目的一個(gè)主要賣(mài)點(diǎn)，云溪河的現(xiàn)狀直接影響著客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的印象，雖然政府正在加大對(duì)云溪河的整治力度，但污水橫流的狀況會(huì)與項(xiàng)目推廣中大力的宣傳形成強(qiáng) 烈的反差。 三、項(xiàng)目 SWOT分析（商業(yè)部分） 第二部分： 項(xiàng)目分析及市場(chǎng)定位 市場(chǎng)空白 ： 目前在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上，建筑綜合體項(xiàng)目還是空白，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。而且商業(yè)部分，在售的項(xiàng)目基本進(jìn)入了尾盤(pán)銷(xiāo)售期，對(duì)項(xiàng)目的影響不大。 機(jī)會(huì)點(diǎn)（ Opportunity） “新六條”出臺(tái)，新一輪調(diào)控即將開(kāi)始 國(guó)務(wù)院總理溫家寶 5月 17日召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施。會(huì)議中常務(wù)會(huì)議確定了六項(xiàng)措施調(diào)控房市。這標(biāo)志著新一輪宏觀調(diào)控的開(kāi)始，各地方具體細(xì)化的政策也將在近期紛紛出臺(tái)。 威脅點(diǎn)（ Threat） 宏觀政策對(duì)市場(chǎng)影響，目前心理影響大于實(shí)際影響 從市調(diào)資料中我們可以發(fā)現(xiàn)，雖然具有相當(dāng)一部分的消費(fèi)者認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，但是都認(rèn)為自己城市的房?jī)r(jià)偏高，最主要的是在“新六條”出臺(tái)后， 76%的人群選擇了觀望。 四、商業(yè)客戶(hù)群市場(chǎng)定位 第二部分： 項(xiàng)目分析及市場(chǎng)定位 A圈層 ： 膠州市區(qū) —— 為項(xiàng)目所在地，是項(xiàng)目最大潛在目標(biāo)客戶(hù)群聚居地，包括阜安、中云、南關(guān)、北關(guān)、云溪等街道的人群； B圈層 ： 膠州下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn) —— 在城市周邊區(qū)域，存在大量富裕的農(nóng)民和企業(yè)主，具有投資的意向和置業(yè)的資本，是主力客戶(hù)影響的區(qū)域，主要包括膠東鎮(zhèn)、營(yíng)海鎮(zhèn)、膠西鎮(zhèn)、杜村鎮(zhèn)、馬店鎮(zhèn)、膠萊鎮(zhèn)等 13個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，根據(jù)各個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平的不同，又可以將膠東鎮(zhèn)等富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)定為主要推廣區(qū)域； C圈層 ： 青島市區(qū) —— 雖然距離項(xiàng)目所在地較遠(yuǎn)，但大多數(shù)人對(duì)項(xiàng)目所在地的商業(yè)文化和投資潛力還是比較認(rèn)同的，而且在青島目前市場(chǎng)，同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)很少，所以項(xiàng)目值得追捧；本圈層可覆蓋周邊下屬縣市區(qū)域 ； 四、商業(yè)客戶(hù)群市場(chǎng)定位 第二部分： 項(xiàng)目分析及市場(chǎng)定位 D圈層 ： 本類(lèi)客戶(hù)可能不在我們項(xiàng)目常規(guī)媒介影響的范圍之內(nèi)，但由于我們項(xiàng)目推廣中需要一些超大的固定客戶(hù)作為整個(gè)項(xiàng)目的支撐，需要引進(jìn)一些連鎖企業(yè)和大型商超，所以我們存在相當(dāng)量的定點(diǎn)客戶(hù)，這些客戶(hù)可以分布在全國(guó)不同區(qū)域，但同時(shí)他們的勢(shì)力范圍也可覆蓋到膠州市場(chǎng)。 在推廣策略上我們遵循消化 A類(lèi)客戶(hù)，通過(guò) A輻射 B，強(qiáng)力推廣、滲透 C，定點(diǎn)針對(duì)性公關(guān) D的推廣策略，包括泛宣傳方式我們都將以此為指導(dǎo)原則 。 五、商業(yè)項(xiàng)目形象定位 第二部分： 項(xiàng)目分析及市場(chǎng)定位 將膠州商埠文化與現(xiàn)代商業(yè)文明相融合，膠州灣區(qū)域檔次最高的商業(yè)服務(wù)核心區(qū)。 從上邊的分析中，我們可以發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)就是項(xiàng)目地下和地上兩方面，地下是千年商業(yè)文明源源流長(zhǎng)，是膠州千年的古商埠文化；地上是能代表當(dāng)今世界流行的建筑集成形式，代表最先進(jìn)的商業(yè)文明，當(dāng)東方古商埠文化與現(xiàn)代世界商業(yè)文明產(chǎn)生碰撞后，就是膠州灣財(cái)富中心的出現(xiàn)。所以在市場(chǎng)中的定位最基本的就是膠州商埠文化與城市建筑綜合體相融合；項(xiàng)目純商業(yè)面積逾 9萬(wàn)平米，在規(guī)模上不能說(shuō)最大，因?yàn)橛?KK 香港城的 43萬(wàn)平米的體量在前，所以我們要從品質(zhì)和檔次上突圍，而且作為城市綜合體最核心的組成部分，商業(yè)街區(qū)具有其他項(xiàng)目無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。 第三部分：項(xiàng)目核心傳播概念 一、品牌核心概念 第三部分： 項(xiàng)目核心傳播概念 項(xiàng)目名稱(chēng) 但作為項(xiàng)目的商業(yè)項(xiàng)目，還需要在整個(gè)項(xiàng)目的概念下，為項(xiàng)目的商業(yè)部分單獨(dú)命名，以便傳播的方便。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的了解以及參考集團(tuán)總部對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃定位，我們認(rèn)為將項(xiàng)目的商業(yè)部分命名為：財(cái)富匯 膠州灣 ?財(cái)富中心 財(cái)富匯 一、品牌核心概念 核心傳播主題 輔助主題： 膠州灣財(cái)富引擎 沿著膠州灣，財(cái)富世界 城市 CPU，財(cái)富原動(dòng)力 25萬(wàn)平米大型城市綜合體 東方古埠 財(cái)富世界 第三部分： 項(xiàng)目核心傳播概念 一、品牌核心概念 VI創(chuàng)意及延展 第三部分： 項(xiàng)目核心傳播概念 一、品牌核心概念 VI創(chuàng)意及延展 第三部分： 項(xiàng)目核心傳播概念 一、品牌核心概念 VI創(chuàng)意及延展 第三部分： 項(xiàng)目核心傳播概念 一、品牌核心概念 VI創(chuàng)意及延展 第三部分： 項(xiàng)目核心傳播概念 一、品牌核心概念 VI創(chuàng)意及延展 第三部分： 項(xiàng)目核心傳播概念 第四部分：項(xiàng)目推廣戰(zhàn)略制定 一、項(xiàng)目整體推廣思路 第四部分： 項(xiàng)目推廣戰(zhàn)略制定 “整體推進(jìn)，商業(yè)先行 ” （整體形象 —— 商業(yè)街區(qū) —— 星級(jí)酒店 —— 酒店式公寓 —— 財(cái)富公寓） 我們項(xiàng)目作為一個(gè)城市建筑綜合體來(lái)推向市場(chǎng) ， 雖然是一個(gè)整體形象 ， 但是也有一個(gè)組合策略和推進(jìn)梯度 。 在我們項(xiàng)目中 ， 商業(yè)街的體量占據(jù)總體量三分之一強(qiáng) ， 規(guī)模最大； 宗地傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍 、 商業(yè)文化 是 亮點(diǎn) ， 可以 使用商業(yè)部分帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售； 商業(yè)銷(xiāo)售 ， 形成商業(yè)氛圍前提下 ， 我們可以點(diǎn)對(duì)點(diǎn)式談判 ， 引進(jìn)國(guó)際知名的星級(jí)酒管 理公司 ， 推廣項(xiàng)目的財(cái)富酒店； 在酒店信息傳達(dá)后 ， 又可以利用星級(jí)酒店的品牌傳播力 ， 帶動(dòng)酒店式公寓的銷(xiāo)售 （ 此 時(shí)客戶(hù)已經(jīng)能很直觀地感受到了酒店式服務(wù)的氛圍 ） ； 整個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售火暴的情況下，開(kāi)啟最后一輪的銷(xiāo)售，就是對(duì)財(cái)富公寓的銷(xiāo)售。 二、項(xiàng)目商業(yè)推廣策略 第四部分： 項(xiàng)目推廣戰(zhàn)略制定 產(chǎn)品層面 —— 宣揚(yáng)“膠州灣財(cái)富引擎” 商務(wù)核心區(qū)定位：項(xiàng)目屬于膠州老城區(qū) ， 商業(yè)氛圍濃厚 ， 配套成熟 ， 投資潛力巨大 。 產(chǎn)品的稀缺性： 項(xiàng)目城市綜合體的定位在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)屬于空白 ， 沒(méi) 有直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ， 容易受到市場(chǎng)的追捧 ， 新的經(jīng) 營(yíng)方式的切入 ， 將為古老的商業(yè)重鎮(zhèn)帶來(lái)新的商機(jī) ， 必將引起新的財(cái)富機(jī)遇 。 高端的項(xiàng)目形象：項(xiàng)目屬于膠州灣最高檔的商業(yè)場(chǎng)所 ， 無(wú)論經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 、 還是管理模式都是市場(chǎng)中的領(lǐng)導(dǎo)者 。 二、項(xiàng)目商業(yè)推廣策略 第四部分： 項(xiàng)目推廣戰(zhàn)略制定 市場(chǎng)推廣 —— 貫徹“整合推進(jìn)，重點(diǎn)擊破”的廣告組合戰(zhàn)略 充分利用常規(guī)媒體