世聯(lián)-合肥財富廣場二期價格報告匯報-文庫吧
2025-02-22 18:55 本頁面
【正文】 4700 4766 中環(huán)國際廣場 4600 金川大廈 5000 2023 香港廣場 6300 5016 CBD中央廣場 5800 環(huán)球廣場 4600 光大國際廣場 4600 旺城國際 5500 寓言家 5000 中環(huán)匯景大廈 5010 嘉華中心 3400 國際商會中心 5000 百花大廈 4950 ?在合肥城市經(jīng)濟(jì)大力發(fā)展的勢頭下 ,寫字樓市場蓬勃發(fā)展 。 ?2023年市場整體均價較2023年增長 17%左右 。 ?2023年寫字樓市場高歌凱進(jìn) ,市場推出量達(dá)歷史之最 ,整體市場均價突破 5000元 /平方米 ,較之上年增長近 6%. 市場自然升值 市場同期項目比較 客戶投資收益 項目開發(fā)成本 營銷溢價 16 本報告是嚴(yán)格保密的。 計算說明：選取合肥市場 2023年至 2023年已售項目共 18個，分年度對其市場均價進(jìn)行計算，經(jīng)綜合比較得出合肥市場均價的自然增長率。 年份 03 04 05 選取樣本量 5 3 10 平均值 4052 4766 5016 增長率 / % % 平均增長率 % 2023年合肥市場均價為 : 5300~5400元 /平方米之間 考慮到市場供應(yīng)量猛增 ,防范井噴現(xiàn)象的影響等，預(yù)計市場自然增長率應(yīng)在 6%8%左右。 則 :市場均價為 : 5006+5006 8% = (元 /平米 ) 5006+5006 6% = (元 /平米 ) 17 本報告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)市場均價推算， 06年合肥市場均價應(yīng)為 結(jié)論一 5300~5400元 /平方米之間 18 本報告是嚴(yán)格保密的。 市場自然升值 市場同期項目比較 客戶投資收益 項目開發(fā)成本 市場比較法 是房地產(chǎn)項目定價的常用方法，此種定價直接反應(yīng)市場競爭； 市場比較法將需要定價的對象與其在定價期間發(fā)生交易的類似成交案例進(jìn)行比較，再對這些類似房地產(chǎn)的價格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此確定客觀合理價格的方法； 在房地產(chǎn)定價方法中 ,市場比較法側(cè)重考慮市場狀況，在此成為首選方法。 市場比較法研究步驟 營銷溢價 19 本報告是嚴(yán)格保密的。 比準(zhǔn)價形成 篩選可比樓盤 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相似、區(qū)域接近 目標(biāo)客戶相似，銷售期重合 確定權(quán)重 根據(jù)與項目的競爭關(guān)系。評定指標(biāo)： 1)客戶重疊程度 2）和項目距離的遠(yuǎn)近 打分 29項比準(zhǔn)指標(biāo)： 區(qū)位類：區(qū)域印象 /發(fā)展前景 /周邊環(huán)境 /交通規(guī)劃 /生活便利性 規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)類：項目規(guī)模 /容積率 /商業(yè)配套 /車位數(shù)量比 /園林規(guī)劃 /會所規(guī)劃 /梯戶比 /實用率 /設(shè)備及智能化 戶型結(jié)構(gòu)類：實用性 /采光通風(fēng) /贈送面積 /戶型創(chuàng)新 景觀及視野：景觀內(nèi)容 /景觀面寬 品質(zhì)展示類：建筑外觀 /園林效果 /公共部分品質(zhì) /物管形象 /樣板房效果 /交樓標(biāo)準(zhǔn)展示 項目品牌類：發(fā)展商品牌 /專業(yè)陣容 /前期推廣形象 20 本報告是嚴(yán)格保密的。 選取對比樓盤 直接競爭：恒豐國際大廈 間接競爭： CBD中央廣場、香港廣場、中環(huán)國際廣場 參考競爭：環(huán)球廣場 遵循的原則 直接競爭、間接競爭、參考競爭 1 2 比較樓盤 21 本報告是嚴(yán)格保密的。 5 4 3 2 1 對比樓盤分析 明確各對比項目的核心均價 確定各對比因素及其權(quán)重 確定各對比項目權(quán)重分布 統(tǒng)比較并確定最終比較分?jǐn)?shù) 比準(zhǔn)均價的合成 22 本報告是嚴(yán)格保密的。 對比樓盤權(quán)重 樓盤名稱 樓盤描述 權(quán)重 銷售價格 直接競爭 65% 恒豐國際廣場 地段：鳳陽路和站西路交口 規(guī)模： 4萬平米（ 384戶） 發(fā)售時間：預(yù)計 2023年 4月底選房 25% 4300元 /平米 CBD中央廣場 地段：長江西路 369號（合肥一中旁） 規(guī)模： 發(fā)售時間： 2023年 1月（寫字樓部分） 20% 5800元 /平米 香港廣場 地段：淮河路 288號（市府廣場對面） 規(guī)模： 發(fā)售時間： 2023年 1月 20% 6300元 /平米 間接競爭 20% 中環(huán)國際廣場 地段：勝利路與臨泉路交匯處 規(guī)模： 發(fā)售時間： 2023年 4月
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