【正文】 已經(jīng)購買 希望購買 ４ 、 住房的戶型 住房的結(jié)構(gòu) 圖 6 基數(shù)：已經(jīng)購房者 54個(gè)及潛在購房者 150個(gè) 普通樣式 （ 平層結(jié)構(gòu) ） 住宅在過去一年占據(jù)了絕對(duì)優(yōu)勢(shì) （ 占 %） ， 而今年平層結(jié)構(gòu)的受歡迎程度大幅下降 （ 降幅高達(dá) %） ；另一方面 ， 錯(cuò)層式和躍層式的接受度增長(zhǎng)迅速 ， 尤其是錯(cuò)層式 ， 其接受度增長(zhǎng)了 17個(gè)百分點(diǎn) ， 躍層式的接受度也增長(zhǎng)了 13個(gè)百分點(diǎn) 。 由于錯(cuò)層和躍層受歡迎程度增加 ， 因此在本項(xiàng)目住房結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)中 ， 錯(cuò)層式和躍層式應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)谋壤?。 %%%%%%已經(jīng)購買 希望購買錯(cuò)層式躍層式普通樣式住房的面積 圖 7 基數(shù)：已經(jīng)購房者 54個(gè)及潛在購房者 150個(gè) 如圖 7所示，購房者在過去一年購買的面積以 81~100m2最多（占 %） ， 61~80 m2其次（占 %），排在第三位的是 121~140m2（占 %）。 從發(fā)展趨勢(shì)來看，潛在購房者最愿意購買的面積仍是 81~100m2（占 %） ，比去年增長(zhǎng) %； 61~80 m2的接受度與去年基本持平；選擇 101~120 m2的消費(fèi)者增長(zhǎng)了 10%；選擇 121~140 m2的消費(fèi)者雖略有下降，但仍占 %。 %%%%%%%%%%%%%%40~60m2 61~80m2 81~100m2 101~120m2 121~140m2 141~160m2 161~200m2已經(jīng)購買 希望購買 住房的價(jià)格 （ 總價(jià) ） 圖 9表示了已經(jīng)購房者和潛在購房者的購房總價(jià) 。 從圖中可以看到 ， 低價(jià) （ 5~8萬元 ） 住房占據(jù)明顯的優(yōu)勢(shì) （ 分別為 61%和 37%） ， 這是由于綿陽大多數(shù)購房者還是一次置業(yè) ， 因此經(jīng)濟(jì)適用房 /安居房占有的比例高 ， 這也正如前面我們分析的 ， 是最近幾年綿陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)特點(diǎn) 。 但是 ， 從趨勢(shì)上看 ， 低價(jià)住房的構(gòu)成比例有較大下降 （ 下降幅度為 24%） ， 而在中等價(jià)格 （ 8~20萬元 ） 這一塊主力市場(chǎng)比重增加 （ 平均增長(zhǎng)約 10%） ， 高價(jià)住房 （ 20萬元以上 ） 接受比例又開始下降。 基本上 ， 8萬元構(gòu)成了低價(jià)房的價(jià)格臨界線 ， 20萬元是高價(jià)房的臨界線 ， 如果房?jī)r(jià)超過 20萬元 ， 市場(chǎng)接受就有一定難度 。 %%%%%%%%% %% %5 ~ 8 萬元 8 ~ 1 2 萬元 1 2 ~ 1 5 萬元 1 5 ~ 2 0 萬元 2 0 ~ 3 0 萬元 3 0 萬元以上已經(jīng)購買 希望購買圖 9 基數(shù)：已經(jīng)購房者 54個(gè)及潛在購房者 150個(gè) 分析認(rèn)為，有部分購房者屬于單位集資或單位出部分資金等多種方式購房，因此購房金額比較低，但是隨著房改的進(jìn)一步深入，個(gè)人出資比重或完全個(gè)人購買比例會(huì)增加，因此購房者心理上開始逐漸接受更高的購房總價(jià)。 根據(jù)我們以前房地產(chǎn)研究的經(jīng)驗(yàn)，購房者如果接受按揭方式，通常就可以接受相當(dāng)于 20~130%一次性付款的總金額 。因此，如果在本項(xiàng)目中提供按揭，則高價(jià)房的分界線將會(huì)從 20萬元上升到 25萬元左右，即主力購房的總價(jià)將在 12~25萬元 左右。 圖 22 項(xiàng)目周邊環(huán)境示意 總結(jié)以上各部分的分析 ， 我們可以得到如下的結(jié)論 —— 232。 目前 ， 綿陽購房者的主要目的是滿足自己居住的需要 ， 即一次置業(yè)為主； 232。 購房者受小區(qū)影響重 ， 購房逐漸形成偏重小區(qū)的趨勢(shì)； 232。 綿陽不同小區(qū)基本開始形成自己的特色 ， “ 三橋 ” 地段具有造勢(shì)的優(yōu)勢(shì)； 232。 市場(chǎng)上多層住宅仍占有極大優(yōu)勢(shì) ， 高層緩慢開始認(rèn)同； 232。 住房結(jié)構(gòu)上平層占有主要位置 ， 但是錯(cuò)層和躍層開始受到消費(fèi)者的喜愛； 232。 市場(chǎng)上主力戶型是三室兩廳和兩室一廳； 232。 市場(chǎng)接受的主力住房面積為 80~140m2， 總價(jià)為 8~20萬元 （ 如提供按揭預(yù)計(jì)可上升到 12~25萬元 ） 。 上述戶型 、 面積和總價(jià)反映的是市場(chǎng)的基本情況 ， 本次 “ 三橋項(xiàng)目 ” 的規(guī)劃設(shè)計(jì)和定位將根據(jù)上述基本數(shù)據(jù) ， 針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群來確定 。 目標(biāo)消費(fèi)者描述： 30歲左右的年輕人 ， 已婚 ， 高中文化 ， 個(gè)體戶 ， 或者在國營(yíng)企業(yè) 、 政府機(jī)關(guān)上班 ，個(gè)人月收入在 500~1000元 ， 家庭月收入在 1000~2023元左右 。 這個(gè)被訪者的特征的意義在于代表了 綿陽的新一代主力購房者 。他們年輕，接受過正規(guī)教育，收入中等偏上，屬于社會(huì)的主流人群。 消費(fèi)者特點(diǎn) 根據(jù)行業(yè)人士的看法 ， 綿陽購房者有如下一些特點(diǎn)： 1. 對(duì)戶型 /環(huán)境 /交通 /價(jià)格的要求高 ， 對(duì)物管 /室內(nèi)配套設(shè)施等要求偏弱 ； 2. 喜歡規(guī)模化的小區(qū)；逐漸重視住宅品牌 ； 3. 多數(shù)接受的價(jià)位在 800元左右和 1300~1700元 ； 4. 喜愛多層住宅 ， 高層接受有難度 ； 5. 一次性付款多 ， 按揭開始逐漸占有一定比例 ； 6. 購房現(xiàn)房為主 ， 接受期房有信心危機(jī) （ 主要是受開發(fā)商信譽(yù)影響 ） 。 圖 24 基數(shù)：所有被訪者 204個(gè) 如圖所示 ， 明確表示 “ 愿意居住 ” 和 “ 不愿意居住 ” 的人群基本相當(dāng) ， 分別為 40%和 37%。 如果加上 “ 可能愿意 ” 的人群 ， 對(duì) “ 三橋地段 ” 持正面態(tài)度的比例為 61%， 說明消費(fèi)者還是有一定接受度 。 我們?cè)谶@里同樣運(yùn)用聚類分析的方法 ， 看看究竟是什么樣的人群愿意來這里居住 ？ 數(shù)據(jù)聚類后發(fā)現(xiàn)：表示 “ 愿意居住 ” 的人群有兩類特征： 56~60歲 ， 已婚 ， 大學(xué)文化 ， 國家干部 、 企業(yè)中高級(jí)管理人士或?qū)I(yè) /技術(shù)人員 ， 家庭月收入 3000元以上 。 56~60歲 ， 男性 ， 已婚 ， 小學(xué)文化 ， 個(gè)體戶 、 小商店店主或離退休人員 ， 家庭月收入 800元左右 。 愿意40%可能愿意21%可能不愿意2%不愿意37% 三、 關(guān)鍵問題分析：消費(fèi)者對(duì)居住在三橋地區(qū)的看法 表示“可能愿意居住”的人群的特征是： 46~55歲，已婚，高中文化，職員或個(gè)體戶，家庭月收入 16002999元左右。 與上一部分第二節(jié)“居住地段”的聚類分析結(jié)果對(duì)照，上述特征是基本一致的。 這說明，目前綿陽市民中，對(duì)“三橋”地區(qū)最感興趣的是一批年齡大的人，他們臨近退休，其中有接受教育程度高、收入高的老干部 /工程師 /政府官員等，也有接受教育低、收入低的退休職工 /個(gè)體戶等等。 另外，接受“三橋”地區(qū)的還有一批中年的市民，收入一般，特征不明顯。 下面我們分析消費(fèi)者接受或者不接受 “ 三橋 ” 地區(qū)的原因 。 l 愿意居住的原因 —— 基數(shù)：愿意 82個(gè)及可能愿意 42個(gè) 環(huán)境好 、 綠化好 、 空氣好 、 靠山 69% 交通方便 、 辦事 、 購物 、 休閑方便 、 離親友近 41% 安靜 16% 配套設(shè)施齊全 14% 價(jià)格合理 9% 離城中心近 8% 新開發(fā)地區(qū) 、 地區(qū)發(fā)展前景廣闊 5% 安全 2% 消費(fèi)者心目中好的住宅小區(qū)