【正文】 些企業(yè)人員信心也不足 ， 認為前景并不樂觀 ， 更有部分房地產(chǎn)開發(fā)公司在競爭中逐漸被淘汰 。 住宅規(guī)劃設計較為傳統(tǒng)，具有良好品牌效應的小區(qū)少 ；從整體來看，目前綿陽各小區(qū)的規(guī)劃、布局、綠化和戶型等設計還是比較保守和傳統(tǒng)，和流行的設計有一定差距；同時達到良好品牌效應的小區(qū)，在市民心目中具有 高認知度和美譽度的小區(qū)目前比較少 。 二、消費者分析 (一 ) 現(xiàn)有和需求住房對比分析 購房目的 圖 1 基數(shù)：所有被訪者 204個 子女/父母居住13%投資需要2%自己居住85% 在本次調查中 ， 我們接觸了 54位在過去一年內購買過住房的消費者和 150位打算在未來兩年內購買住房的消費者 ， 下面我們分別對這兩類消費者的購房地段 、 戶型 、 面積等進行對比分析 。 由于本次調查的樣本中年輕人 （ 28~35歲 ） 的占到 71%， 而年輕人的購房目的主要以一次置業(yè)為主 。 住房的類型 圖 3 基數(shù)：已經(jīng)購房者 54個及潛在購房者 150個 多層住宅在過去一年占據(jù)了絕對優(yōu)勢 （ 占 90%） 。 但是 ， 高層電梯公寓已經(jīng)逐漸為消費者接受 。 因此，三室二廳應成為我們的主力戶型，配以部分二室一廳和三室一廳（或二室二廳）。 從發(fā)展趨勢來看，潛在購房者最愿意購買的面積仍是 81~100m2（占 %） ，比去年增長 %； 61~80 m2的接受度與去年基本持平；選擇 101~120 m2的消費者增長了 10%；選擇 121~140 m2的消費者雖略有下降，但仍占 %。 基本上 ， 8萬元構成了低價房的價格臨界線 ， 20萬元是高價房的臨界線 ， 如果房價超過 20萬元 ， 市場接受就有一定難度 。 圖 22 項目周邊環(huán)境示意 總結以上各部分的分析 ， 我們可以得到如下的結論 —— 232。 市場上多層住宅仍占有極大優(yōu)勢 ， 高層緩慢開始認同； 232。 上述戶型 、 面積和總價反映的是市場的基本情況 ， 本次 “ 三橋項目 ” 的規(guī)劃設計和定位將根據(jù)上述基本數(shù)據(jù) ， 針對目標消費群來確定 。 消費者特點 根據(jù)行業(yè)人士的看法 ， 綿陽購房者有如下一些特點： 1. 對戶型 /環(huán)境 /交通 /價格的要求高 ， 對物管 /室內配套設施等要求偏弱 ； 2. 喜歡規(guī)模化的小區(qū)；逐漸重視住宅品牌 ； 3. 多數(shù)接受的價位在 800元左右和 1300~1700元 ； 4. 喜愛多層住宅 ， 高層接受有難度 ； 5. 一次性付款多 ， 按揭開始逐漸占有一定比例 ； 6. 購房現(xiàn)房為主 ， 接受期房有信心危機 （ 主要是受開發(fā)商信譽影響 ） 。 56~60歲 ， 男性 ， 已婚 ， 小學文化 ， 個體戶 、 小商店店主或離退休人員 ， 家庭月收入 800元左右 。 另外，接受“三橋”地區(qū)的還有一批中年的市民，收入一般，特征不明顯。 對比本報告前面的 “ 居住地段 ” 部分 ， 可以看到結果是比較一致的 ?！瓣柟庑鲁恰笔抢^陽光城之后的又一項目。但是在四場座談會中，只有 G1場有 1人提及它。 4155歲年齡層的與會者對中房還有一些印象，但是認識也停留在“知道有這個公司，好多年了，但不曉得它做過什么”； 2540歲年輕購房者對綿陽中房的了解幾乎為零。 ? 與會者對“綿陽中房”能否開發(fā)高檔房地產(chǎn)項目持有信心。 一、與會者對綿陽高檔住房的看法 ? 環(huán)境是所有的與會者首要關心的問題，可能與身在衛(wèi)生城市有關，綿陽居民對環(huán)境、空氣、山、水、綠色特別偏愛； ? 在已經(jīng)購買了住房的與會者中，更關心“物業(yè)管理”質量，有的還特別提出應該有可視門警系統(tǒng)； ? 潛在購房的與會者更關心環(huán)境、配套和交通。 4. 電視廣告： 電視廣告是大眾傳媒的主要媒介，信息量大，通常綿陽房地產(chǎn)廣告的電視載體是 ——綿陽 1臺。 潛在購房者的態(tài)度： 2540歲年齡段的與會者 ? 對“富樂”的環(huán)境、規(guī)劃比較滿意，但是對交通、周邊配套有一定的質疑； ? 對于價格他們認為應該在 1500元 /平方米起價，如果是 1600元起價，應該是包括了配套費用在內的所有費用。 富樂山， 近在咫尺的天然氧吧； ● 涪江， ● 花園 ● 戶型 ● 配套 從一盤一景到一盤多景， 富樂城市花園一小步， 綿陽人民生活一大步； 從綠化到園林化， 富樂城市花園一小步， 綿陽人民生活一大步； 綿陽人民居家新標準， 富樂城市花園， 全景園林式高尚社區(qū)。 ? 高尚 體現(xiàn)項目的中高檔定位。 （三）、訴求要點 富樂城市花園的訴求點主要圍繞以下三個方面展開： 地段好： ①、空氣好，環(huán)境好； ②、多處景致； ③、具有升值潛力； 規(guī)劃設計好： ①、戶型好； ② 、 開間通透； ③ 、 組團布局 ， 環(huán)型簇擁結構 ， 更具安全性； ④ 、 園林式庭院 ， 一戶一景； 交通配套好： ① 、 交通便利； ② 、 項目自身配套設施齊全； ③ 、 成熟社區(qū) 。 在全面展示富樂城市花園的主要功能點 ，品牌形象和知名度都達到較好的目標后 ， 廣告的訴求重點和訴求策略都將會隨著時間的推移而轉向目標消費者 。 第二階段（開盤后 4個月） 富樂城市花園，全景園林式高尚社區(qū)。 富樂城市花園公關活動策劃草案 策略及目標 目 標 提高目標消費群對富樂城市花園的認知度和認同度，從而提高產(chǎn)品銷量 富樂城市花園公關活動策劃草案 活動概述 產(chǎn)品賣點多，前瞻性 比其它品牌好 開展“我的未來生活”主題征文 進行戶型展示 開盤演出活動 目標消費群對產(chǎn)品認同度不足 與目標消費群溝通不夠， 目標消費群對產(chǎn)品認知度不足 沒有延續(xù)性的公關活動， 難以引起消費興趣 富樂城市花園公關活動策劃草案 活動實施 1 一、“我的未來生活”主題征文活動 時限： 2023年 12月 1日 ——2023年 2月 1日 媒體：待定 目的：從不同方面闡述富樂城市花園賣點，提高產(chǎn)品認同度 內容： 有獎征文告知廣告 每周優(yōu)秀征文刊登 獎項設置 費用估算：人民幣 4萬元 富樂城市花園公關活動策劃草案 活動實施 1 一、“我的未來生活”主題征文活動 實施： 12月 1日在綿陽主流媒體上刊登征文啟事，征文以 “ 我的未來 生活 ” 為題，要求每篇 1000字以內，描述作者心目中想象的未 來居住空間、居住環(huán)境以及與人的密切關聯(lián)性 每周在報紙上刊登 1—2篇優(yōu)秀應征文章，同時可開通熱線展 開話題討論 ，刊登的征文為入圍獎，再在刊登的征文中評選 出 1等獎 1名， 2等獎 2名， 3等獎 3名，各獎勵現(xiàn)金 5000元， 1800元， 500元 技巧：前期可邀請專人撰寫文章，引導參與者的討論方向 二、戶型展 A案 時限： 2023年 12月 1 1 2 2 31日 2023年 1月 1 1 2 2 28日（ 16天） 地點：大型商場及超市等人氣旺盛的繁華地段 目的：引起消費者對富樂城市花園的購買意向，從而提高銷量。 費用估算：人民幣 4萬元 富樂城市花園公關活動策劃草案 活動實施 2 二、戶型展 A案 實施：在例如百盛綿陽店、好又多綿陽店等人流密集區(qū)集中投入 沙盤和戶型展示，講解人員 4人一組