【正文】 層 A ： 2 房 44平層 B ： 1 房 44平層 C ： 2 房 442 梯 18 戶1 梯 14 戶1 梯 3 戶1 2 163 54 5 111 2 3 4 5 9 10 11 12 一期：共 ， 450套 二期：細(xì)節(jié) 1月 20日前確定 樓號 樓層 戶型 電梯9 16 平層： 1 房、 2 房、 3 房 1 梯 4 戶1 0 1 2 5 平層： 1 房、 2 房 1 梯 4 戶開發(fā)周期和戶型概況 12 品牌塑造和市場定位 價格定位 類型 戶型 面積 單價 總價 首付 月供 北躍 A 一房兩廳一衛(wèi) 4200 240366 48073 1115 B 一房兩廳一衛(wèi) 4000 265240 53048 1231 C 一房兩廳一衛(wèi) 4000 261280 52256 1212 LOFT A 一房兩廳一衛(wèi) 4300 188856 37771 876 B 三房兩廳一衛(wèi) 4100 275233 55047 1277 平層 A 兩房兩廳一衛(wèi) 3900 275340 55068 1278 B 一房兩廳一衛(wèi) 4000 207720 41544 964 C 兩房兩廳一衛(wèi) 3900 274599 54920 1274 一期價格估算（均價 4000）：成本測算 1月 20日完成 首付 ，月供 8801280元，輕松置業(yè) 13 品牌塑造和市場定位 核心價值梳理 超低總價：青年人的購房普及運(yùn)動 戶型：人無我有（北躍），人有我優(yōu)（ loft） 精裝修：提著行李即可入住 配套：依托 21城、家世界配套；運(yùn)動會所 品牌：綠地集團(tuán)、綠地 21城 時間距離： 40分鐘接駁中山公園 3條軌道線路 交通：重大賣點(diǎn) or重大軟肋（后續(xù)討論） 超越以往的青年社區(qū) 14 競爭環(huán)境和入市策略 中觀市場 面積段供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）供求比供應(yīng)套數(shù)（套）成交套數(shù)（套）供求比6 0 以下 239 141 64293 37026 6070 84 64 13072 9923 7080 177 115 23373 15312 8090 212 172 24987 20271 總計(jì) 712 492 125725 82532 商品房住宅 2977 2481 281581 223781 商品房公寓 2182 1970 194470 168379 2020年上海市商品房住宅小戶型供需狀況 (90平米以下 ) ?供應(yīng)面積和成交面積僅僅約占全市商品房住宅的四分之一 ?供應(yīng)套數(shù)和成交套數(shù)卻已經(jīng)接近全市商品房住宅的一半 ?小戶型市場的容量已經(jīng)非常龐大 ?小戶型嚴(yán)重供過于求，市場競爭已經(jīng)非常激烈。 15 競爭環(huán)境和入市策略 中觀市場 2020年上海市小戶型供應(yīng)量預(yù)計(jì) ?總量：約為 770萬平方米 ?集中供應(yīng)時間：下半年，預(yù)計(jì) 600萬平方米以上 ?主要供應(yīng)區(qū)域：寶山、嘉定、青浦、閔行、松江 ?2020年上半年，萬科整合旗下小戶型產(chǎn)品，啟動青年置業(yè)計(jì)劃 16 競爭環(huán)境和入市策略 微觀市場 ?首次置業(yè)客戶集中區(qū)域，重點(diǎn)關(guān)注性價比。并且同樣面向西上?？蛻?，主要位于徐家匯、閔行、中山公園。 ?價格：九亭北區(qū)公寓均價 55006500，滬亭北路與淶寅路為價格制高點(diǎn)，離圓點(diǎn)越遠(yuǎn)，價格越低。 ?供應(yīng)量： 07年新增供應(yīng)量 100萬方，市場存量 60余萬方。3月份兩個大盤上市，其他項(xiàng)目持續(xù)推盤。 九亭北區(qū)與本項(xiàng)目競爭較強(qiáng) 17 競爭環(huán)境和入市策略 微觀市場 九亭價格水平 奧林匹克花園 7808 元 /平 九城湖濱 6335元 /平 五洲云景 5848元 /平 中大九里 風(fēng)荷苑 6000元 /平 總?cè)?.貝沙灣項(xiàng)目 6050元 /平 青年城 8640元 /平 摩卡小城 5307元 /平 綠庭尚城 5800元 /平 依云郡 8500元 /平 金豐藍(lán)庭 5890元 /平 上海源花城 5914元 /平 英倫風(fēng)尚 5300元 /平 60008000 6000以下 8000以上 18 競爭環(huán)境和入市策略 項(xiàng)目 總規(guī)劃㎡ 價格 銷售速度 推廣力度 0 7 年上半年供應(yīng)量 主要戶型面積（比例）1 房6 7 、2 房9 13 房1 1 81 房5 2 . 5 6 5 . 5 （2 5 . 9 % ）2 房8 7 1 0 2 （4 1 . 5 % ）3 房1 0 4 . 2 7 1 4 8 （ 2 4 . 6 % ）2 房9 2 9 6 （2 9 % ）2 房2 衛(wèi)、3 房1 衛(wèi)1 1 2 1 2 0 ( 3 0 % ）3 房1 3 4 1 4 4 （2 9 % ）2 房8 8 1 2 4 （5 2 . 7 % ）3 房1 2 8 1 6 2 （ 4 7 . 3 % ）2 房9 4 . 9 9 —1 0 4 . 7 3 ( 6 3 . 4 % ）3 房1 4 3 . 6 （3 2 . 4 % ）2 房8 4 . 5 7 1 0 3 （4 1 % ）3 房1 1 1 1 2 7 （5 0 . 6 % ）2 房8 9 9 4 （6 0 . 1 % ）3 房1 1 2 1 1 7 （3 3 . 6 % ）2 4 0 套左右綠庭尚城 38萬 0 7 年7 0 0 套 兩年總宣傳費(fèi)用1 0 7 2 萬3 月開盤，上半年共推5 2 4 套53075818摩卡小城 7 6 9 套左右五洲云景 16萬 4 5 套/ 月間斷性報媒、現(xiàn)場銷售中心重新裝修，包裝更新3 2 0 套左右金豐藍(lán)庭 58905848九亭門戶位置戶外、間斷性報媒未知 徐家匯分展場已裝修完成2 8 套/ 月 二期形象更換，間斷性報媒一個月推廣費(fèi)用近3 0 0 萬中大九里風(fēng)荷苑