【正文】 配和使用的做法，引入具有公信力的第三方，保證預(yù)售款專(zhuān)項(xiàng)用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展無(wú)疑是大有裨益的。但是目前已經(jīng)實(shí)施的地區(qū)管理模式卻千差萬(wàn)別。如成都市部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由住房置業(yè)擔(dān)保公司進(jìn)行監(jiān)管，廣州市由房地產(chǎn)交易所實(shí)施監(jiān)管，重慶市則由項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)實(shí)施監(jiān)管。 此外，在已經(jīng)實(shí)施專(zhuān)項(xiàng)賬戶(hù)管理的廣州市，有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為管理費(fèi)明顯過(guò)高。開(kāi)發(fā)商按照工程進(jìn)度支取預(yù)售款賬戶(hù)的款項(xiàng)時(shí)，需要繳納合同登記的預(yù)售房款總額的千分之二作為該預(yù)售款管理賬戶(hù)的管理費(fèi)。預(yù)售款專(zhuān)項(xiàng)管理在降低購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也要避免管理費(fèi)用的無(wú)謂上升，否則又會(huì)成為開(kāi)發(fā)商抬高房?jī)r(jià)，轉(zhuǎn)移成本的來(lái)源之一。另一方面，一旦預(yù)售款不能挪作它用，除了支付工程款外，額外資金就成了無(wú)法啟動(dòng)的閑置資金，這對(duì)開(kāi)發(fā)周期和市場(chǎng)供給都會(huì)帶來(lái)影響。 央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至 % 內(nèi)容 中國(guó)人民銀行 5 日下午 17： 19 宣布，將從 2020 年 4 月 16 日起上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)。此次上調(diào)是央行應(yīng)對(duì)流動(dòng)性過(guò)剩局面采取的最新舉措，旨在控制由此造成的信貸擴(kuò)張和投資反彈。這是央行今年以來(lái)第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是央行自去年六月以來(lái)第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，至此，商業(yè)銀行法定存款準(zhǔn)備金率已達(dá)到了 %。 背景 自 2020 年起，急劇攀升的貿(mào)易順差使得外匯占款不斷增加，由此帶來(lái)的流動(dòng)性推動(dòng)了國(guó)內(nèi)信貸和投資的攀升。為此，從去年 4 月開(kāi)始，央行已 6 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 3 個(gè)百分點(diǎn)， 3 次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款利率， 2 次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款利率，最近一次加息是在上月 17 日。 政策評(píng)述 抑制泡沫 在各種宏觀(guān)調(diào)控的手段中，匯率不能過(guò)高調(diào)，利率上調(diào)的空間也有限，這兩個(gè)手段都不是很好用，只有調(diào)準(zhǔn)備金率相對(duì)穩(wěn)妥。此外，宏觀(guān)調(diào)控一直以來(lái)的主題就是與泡沫經(jīng)濟(jì)做斗爭(zhēng)，房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)屢創(chuàng)新高、股市繼續(xù)飆漲、出口繼續(xù)創(chuàng)紀(jì)錄等，這些過(guò)熱的跡象都值得警惕，也是調(diào)準(zhǔn)備金率的直接動(dòng)因。 準(zhǔn)備金率仍將上調(diào) 前兩個(gè)月我國(guó)外貿(mào)順差仍高達(dá) 396 億美元，是去年同期的 倍，貨幣供應(yīng)量和貸款增速上升使 CPI 維持高位，并對(duì)其未來(lái)走勢(shì)形成壓力。為此，央行不得不加大力度，進(jìn)一步采取緊縮貨幣手段盡管準(zhǔn)備金率不斷上調(diào)，但商業(yè)銀行超額儲(chǔ)備率仍處于較高水平。通常而言，合理超儲(chǔ)率應(yīng)保持在 %左右，而 2 月末商業(yè)銀行超額儲(chǔ)備率高達(dá) %，顯示出法定存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整仍有一定空間。 利率上調(diào)空間猶存 中國(guó)的央行所面對(duì)的環(huán)境就是中國(guó)的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)處于一個(gè)周期性的高峰，從 GDP的增長(zhǎng)率，從固定資產(chǎn)出口增長(zhǎng)等等來(lái)看，經(jīng)濟(jì)的活動(dòng)是非常熱絡(luò)。在這種情況下，往往通貨膨脹的分析就會(huì)持續(xù)的走高，所以央行的首要任務(wù)就是要維持物價(jià)和貨幣的穩(wěn)定。在連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，央行仍有出臺(tái)下一步緊縮政策的空間，包括再次加息。 今年前兩個(gè)月，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 2932 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，增速高于去年 12 月份 個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)的高速增長(zhǎng)再次表明目前的利率環(huán)境偏低，在企業(yè)貸款需求旺盛的情況下，央行小幅加息并不足以抑制企業(yè)貸款需求，由于國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，企業(yè)具有較高的定價(jià)權(quán)，完全可以通過(guò)提價(jià)來(lái)消化增加的成本，使得通脹的壓力進(jìn)一步加大。因此，貸款利率也有上調(diào)空間。解決流動(dòng)性關(guān)鍵在于實(shí)體經(jīng)濟(jì)內(nèi)需不足，經(jīng)常項(xiàng)目不平衡，順差加大，以及人民幣升值都在一定程度上導(dǎo)致流動(dòng)性過(guò)剩。而目前宏觀(guān)調(diào)控比較微妙，單純依靠提高存款準(zhǔn)備金率對(duì)于解決流動(dòng)性問(wèn)題仍然顯得乏力。我們需要依賴(lài)于金融和貨幣手段，同時(shí)也需要其他的經(jīng)濟(jì)措施，這些措施包括爭(zhēng)取擴(kuò)大內(nèi)需、減少順差、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，切實(shí)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，理順資本市場(chǎng)與信貸市場(chǎng)融資中的渠道性堵塞問(wèn)題，優(yōu)化金融資源配置，大力發(fā)展資本市場(chǎng)，深化資本市場(chǎng)的層次。 國(guó)土部下達(dá) 2020 年全國(guó)土地利用計(jì)劃 內(nèi)容： 國(guó)土資源部日前下發(fā)通知，將 《 2020 年全國(guó)土地利用計(jì)劃 》 下達(dá)地方執(zhí)行。該計(jì)劃中新增建設(shè)占用農(nóng)用地與耕地量與去年持平，禁止別墅類(lèi)、高爾夫球場(chǎng)、黨政機(jī)關(guān)和國(guó)有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目用地。 2020 年同比減少 萬(wàn)畝 與 2020 年相比， 2020 年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地減少 萬(wàn)畝（含耕地 萬(wàn)畝），其中城市建設(shè)用地減少 萬(wàn)畝（含耕地 萬(wàn)畝）。 06 年全國(guó)查處土地違法案件 9 萬(wàn)余件 根據(jù)國(guó)土資源部執(zhí)法局通報(bào)的 2020 年全國(guó)土地違法案件查處情況，查處結(jié)案土地違法案件 90340 件，處理相關(guān)責(zé)任人 3593 名，其中 2 名省級(jí)干部受到黨紀(jì)處分。同時(shí)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止土地違法行為近 萬(wàn)件，挽回經(jīng)濟(jì)損失達(dá) 億元。 政策評(píng)述 土地利用更加集約 從 2020 年 10 月的國(guó)務(wù)院 《 關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定 》 ，再到 2020年 5 月國(guó)土資源部下發(fā) 《 關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知 》 ，要求一律停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對(duì)別墅進(jìn)行全面清理。中央對(duì)土 地的集約利用越來(lái)越重視。在此次頒布的土地利用計(jì)劃中，繼續(xù)控制工業(yè)用地，禁止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、高爾夫球場(chǎng)、黨政機(jī)關(guān)和國(guó)有企業(yè)事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目用地。 總量控制，結(jié)構(gòu)調(diào)整 此次通知中，嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的同時(shí)，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地總量；但是同時(shí)指出將重點(diǎn)保障基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)政策鼓勵(lì)發(fā)展項(xiàng)目的建設(shè)用地、民生項(xiàng)目建設(shè)用地，以及農(nóng)村交通、水利、義務(wù)教育、醫(yī)療保障等方面的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地。新計(jì)劃加強(qiáng)了新增建設(shè)用地規(guī)模、速度、結(jié)構(gòu)的控制和引導(dǎo)，對(duì)土地的利用不再單純以經(jīng)濟(jì)效益為衡量標(biāo)準(zhǔn)，更加考慮社會(huì)效益，發(fā)覺(jué)結(jié)構(gòu)匹配的合理性。 加強(qiáng)考核，手段先進(jìn) 制定計(jì)劃易，控制考核難。此次通知中特別之處，要嚴(yán)格對(duì)各地土地利用計(jì)劃進(jìn)行考核，繼續(xù)加強(qiáng)違法用地執(zhí)法監(jiān)察，充分利用土地動(dòng)態(tài)遙感監(jiān)測(cè)等先進(jìn)手段，及時(shí)掌握重點(diǎn)地區(qū)和重點(diǎn)城市土地違法情況，并將違法行為的發(fā)現(xiàn)率、制止率列為重要考核指標(biāo)。在衛(wèi)星遙感等先進(jìn)手段的幫助下，土地計(jì)劃的執(zhí)行考核會(huì)更加高效、有效，對(duì)土地違法的及時(shí)發(fā)現(xiàn)與處理也提供依據(jù)。 今年來(lái)，土地稅費(fèi)新政已成為加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)調(diào)控的重要工具。目前，各地已開(kāi)始操作這方面的工作。據(jù)了解，日前北京已對(duì) 《 北京市實(shí)施 〈 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 〉 辦法 》 作出了修改，外企首次被納入到征收城鎮(zhèn)土地使用稅的范疇，而上海、廣州等城市的細(xì)則一直遲遲未出臺(tái)。 內(nèi)容 廣州市地稅局表示， 2020 年度城鎮(zhèn)土地使用稅的征繳，要待具體辦法出臺(tái)后才能實(shí)施。由于各區(qū)的土地級(jí)別劃分不一，征稅是需根據(jù)土地使用稅的納稅等級(jí)來(lái)決定的，廣州市的具體稅額標(biāo)準(zhǔn)尚待省政府批準(zhǔn)執(zhí)行。而目前廣州市地稅局已根據(jù)廣東省地稅局的決定，暫緩征收 2020 年度城鎮(zhèn)土地使用稅。 備注 據(jù)悉，國(guó)稅總局與財(cái)政部還要求，稅額幅度原則上應(yīng)在 2020 年實(shí)際執(zhí)行稅額幅度的基礎(chǔ)上提高 2 倍；多年未調(diào)整稅額幅度的地區(qū)，調(diào)整的力度應(yīng)大一些；毗鄰地區(qū)在制定調(diào)整方案時(shí)，要注意溝通情況；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相近的地區(qū)，稅額幅度不應(yīng)相差過(guò)大；經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和城市中心區(qū)，原則上應(yīng)按稅額幅度的高限確定適用稅額標(biāo)準(zhǔn)。 穗土地使用稅暫緩征繳 內(nèi)容： 央行決定，自今年六月五日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率零點(diǎn)五個(gè)百分點(diǎn)，至百分之十一點(diǎn)五。同時(shí)，自五月十九日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。屆時(shí)，金融機(jī)構(gòu)一年期存款利率將上調(diào)零點(diǎn)二七個(gè)百分點(diǎn)，執(zhí)行百分之三點(diǎn)零六的年利率。一年期貸款基準(zhǔn)利率亦上調(diào)零點(diǎn)一八個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)零點(diǎn)零九個(gè)百分點(diǎn)。 政策分析： 這是近 10 年來(lái)中國(guó)首次同時(shí)宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款利率。從政策的目標(biāo)來(lái)看，是加強(qiáng)對(duì)銀行流動(dòng)性管理，引導(dǎo)貨幣信貸和投資合理增長(zhǎng)及保持物價(jià)的穩(wěn)定。對(duì)于這次央行貨幣政策緊縮的“組合拳”，有人稱(chēng)之為是央行政策的“三管齊下”，它將對(duì) 國(guó)內(nèi)整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響。 這次利率上調(diào)看上去是對(duì)股市而來(lái)，但它實(shí)際的影響并非是股市，對(duì)于資金密集的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響可能要比股市大得多。因?yàn)?，基?zhǔn)利率上調(diào)，并不能增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商多少開(kāi)發(fā)成本，利率上調(diào)對(duì)高利率的房地產(chǎn)企業(yè)成本來(lái)說(shuō)是微乎其微的，最為重要的是會(huì)影響房地產(chǎn)需要方面的住房投資者及住房的消費(fèi)者。 由于住房是一種異質(zhì)性流動(dòng)性差的投資品，利率的變化對(duì)住房的投資者十分敏感，特別是當(dāng)住房的投資者預(yù)期到央行貨幣政策讓利率進(jìn)入一個(gè)上升的通道時(shí)，投資者不會(huì)貿(mào)然地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至?xí)咽种械淖》勘M早出手。對(duì)于住房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)， 利率進(jìn)入上升的通道對(duì)他們的影響更大，因?yàn)樗麄兌鄶?shù)人都是通過(guò)長(zhǎng)期住房按揭貸款進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的。在這種情況下，他們不僅會(huì)推遲進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且壓縮對(duì)住房的需求。如果這種情況出現(xiàn)，住房的需求減少，供給增加，上調(diào)利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大影響自然顯現(xiàn)。 所以，央行這次上調(diào)利率對(duì)房地產(chǎn)的影響不可忽視，至于影響有多大，關(guān)鍵是看央行的進(jìn)一步利率政策。如果中國(guó)利率進(jìn)入上升的通道，那么央行上調(diào)利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響應(yīng)該會(huì)十分明顯。 2020 年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況就是最好的明證。 5 月 18 日央行同時(shí)宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款利率 內(nèi)容： 中國(guó)人民銀行于 7 月 20 日決定，自 2020 年 7 月 21 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。 備注： 這是央行年內(nèi)第三次宣布加息，今年前兩次加息分別在 5 月 19 日和 3 月 18 日。 政策分析： 此次加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響會(huì)具體體現(xiàn)在供求關(guān)系以及房?jī)r(jià)上的變化。對(duì)供求關(guān)系的影響方面，主要是對(duì)市場(chǎng)需求的影響較大。由于加息將導(dǎo)致購(gòu)房成本的增加，但是從目前蘇州市場(chǎng)的分析來(lái)看，剛性需求在市場(chǎng)供求關(guān)系中占主導(dǎo)地位，結(jié)合前幾次加息后對(duì)樓市影響的效果，此次加息的影響很大程度上被減弱，對(duì)市場(chǎng)需求的抑制作用可能不大，而少部分投資性需求將會(huì)受到比較大的影響，因?yàn)榧酉⒅苯訉?dǎo)致成本風(fēng)險(xiǎn)的加大，一定程度上規(guī)范了市場(chǎng)。 經(jīng)過(guò)幾次連續(xù)的金融政策調(diào)控，加息對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生微妙的作用。從開(kāi)發(fā)企業(yè)角度分析，加息主要是增加了一定的財(cái)務(wù)成本，而房?jī)r(jià)主要取決于土地成本，財(cái)務(wù)成本在開(kāi)發(fā)商總成本中占的比例不大，所以此次“溫和”的加息對(duì)房?jī)r(jià)影響可能不大 。 因?yàn)閯傂孕枨蟮募嗅尫牛衲晟习肽晔袌?chǎng)呈現(xiàn)供銷(xiāo)兩旺的局面，幾次加息政策未能抑制房?jī)r(jià)的上漲，結(jié)合上半年歷史行情來(lái)看，此次加息還有可能進(jìn)一步刺激房?jī)r(jià)上漲。一方面加息政策無(wú)法抑制剛性需求的爆發(fā)，另一方面通過(guò)幾次加息的影響判斷，對(duì)加息政策出臺(tái)的預(yù)期和房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，此次加息政策出臺(tái)反而可能會(huì)刺激市場(chǎng)需求，從而刺激房?jī)r(jià)上漲。 央行第七次加息 城市動(dòng)態(tài)： 臨沂市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法出臺(tái) 內(nèi)容： 7月，臨沂市政府下發(fā) 《 臨沂市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法 》 。辦法涉及經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策，規(guī)劃、建設(shè)、銷(xiāo)售以及售后管理等問(wèn)題，就市民普遍關(guān)注的戶(hù)型和售后交易等問(wèn)題做了詳細(xì)規(guī)定。 政策解析： 臨沂第一次對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房明確進(jìn)行了規(guī)定，尤其是對(duì)建筑面積進(jìn)行了規(guī)定，改變了前期經(jīng)濟(jì)適用房大面積的特點(diǎn)。另外辦法還規(guī)定，集資建房資金管理及剩余房源的管理辦法，另外對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)賣(mài)等方面的問(wèn)題也做了詳細(xì)的說(shuō)明。 二、臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 區(qū)縣 蘭山 河?xùn)| 羅莊 南坊 批準(zhǔn)預(yù)售許可證 (個(gè) ) 29 3 22 4 批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積 上半年商品房市場(chǎng)供應(yīng)情況簡(jiǎn)報(bào) 2020年上半年商品房批準(zhǔn)上市情況 注：以上“套數(shù)”僅為住宅，不包含商業(yè)用房和辦公用房，批準(zhǔn)預(yù)售面積則都包含在內(nèi)。 本調(diào)研報(bào)告所有數(shù)據(jù)均來(lái)源于網(wǎng)站 的尺度地產(chǎn)研究中心。 )蘭山區(qū) 業(yè)務(wù)編號(hào) 開(kāi)發(fā)公司 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目座落 預(yù)售范圍 建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào) 批準(zhǔn)預(yù)售面積 預(yù)售許可證號(hào) 631034 臨沂桃源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 陶然水榭華庭 蘭山區(qū)清河北路東段北側(cè)無(wú) 12號(hào)樓、 13號(hào)樓 2020魯 1301039號(hào) 臨房預(yù)售字第2020009號(hào) 635369 臨沂昌能房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 怡馨苑 蘭山區(qū)怡馨苑 4號(hào)樓、 6號(hào)樓、7號(hào)樓 2020魯 1301351號(hào) 臨房預(yù)售字第2020013號(hào) 635361 臨沂昌能房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 怡馨苑 蘭山區(qū)怡馨苑 3號(hào)樓、 5號(hào)樓 2020魯 1301352號(hào) 臨房預(yù)售字第2020014號(hào) 647151 臨沂凌云房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 凌云花園 蘭山區(qū)凌云花園 A號(hào)樓、 B號(hào)樓 臨房預(yù)售字第2020021號(hào) 653483 臨沂市房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)公司 蘭山區(qū)硯池街 108號(hào) 蘭山區(qū)硯池街 108號(hào) 18號(hào)樓 臨房預(yù)售字第2020023號(hào) 649824 山東前田置業(yè)發(fā)展有限公司 濱河國(guó)際 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