【正文】 的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，使得競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)變得更加嚴(yán)峻 9 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手和創(chuàng)新求變將是即將到來的競(jìng)爭(zhēng)的主要特征，并將在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位 房屋按揭 ?強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手對(duì)市場(chǎng)進(jìn)入和擴(kuò)大市場(chǎng)份額至關(guān)重要 – 國(guó)內(nèi)銀行為進(jìn)行市場(chǎng)擴(kuò)張，都會(huì)選擇按揭中介的領(lǐng)先者進(jìn)行合作 – 國(guó)外大機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，都會(huì)選擇與行業(yè)領(lǐng)先者進(jìn)行合作 ?創(chuàng)新求變是持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵 – 業(yè)務(wù)流程創(chuàng)新，提高競(jìng)爭(zhēng)力 – 產(chǎn)品創(chuàng)新，應(yīng)對(duì)消費(fèi)者需求變化 10 遠(yuǎn)卓診斷認(rèn)為：現(xiàn)階段農(nóng)行 /xx的按揭業(yè)務(wù)流程已不能適應(yīng)新的競(jìng)爭(zhēng)要求 農(nóng)行做法 廣州其他銀行做法 貸款金額 按揭辦理 放款 農(nóng)行可以提供 8成按揭，但是評(píng)估價(jià)不高，使得優(yōu)勢(shì)并不明顯 農(nóng)行要求提供的個(gè)人資料有諸多要求，使得客戶 農(nóng)行再受到他項(xiàng)權(quán)證后才放款，使得辦理速度大大降低 雖然只提供最高 7成按揭，但是評(píng)估價(jià)高，彌補(bǔ)了成數(shù)低的缺點(diǎn) 個(gè)人資料要求寬松，審批粗放 中行采取遞件放款，使得辦理速度快 基本免評(píng)估，客戶要求一般都能滿足 要求提供的資料比較少，條件寬松 速度快：免評(píng)估、麥格理提供階段性擔(dān)保，使得整個(gè)過程 57個(gè)工作日即完成 國(guó)內(nèi)創(chuàng)新做法 11 面臨這種競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，農(nóng)行與 xx應(yīng)該同舟共濟(jì)，創(chuàng)新合作模式，再造二手房按揭業(yè)務(wù)流程，形成新的核心競(jìng)爭(zhēng)力 流程再造的目的是提高競(jìng)爭(zhēng)力，拋開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ? 突破條框限制，對(duì)按揭個(gè)人所需資料進(jìn)行科學(xué)制定，對(duì)貸款金額限制進(jìn)行靈活處理 ? 流程再造圍繞提高大幅度辦理速度進(jìn)行，使得辦理速度超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手甚至拋開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ? 提高服務(wù)質(zhì)量，給客戶提供增值房服務(wù)，提高客戶滿意度，為其他產(chǎn)品提供潛在客戶 房屋按揭 12 目錄 182。 外部環(huán)境分析 182。 按揭行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 182。 國(guó)內(nèi)外最佳做法的分析 182。 農(nóng)行 /xx流程再造的整體思路 182。 流程再造的具體舉措 182。 需要達(dá)成的共識(shí)及下階段工作重點(diǎn) 13 Direct whole loans Nonconforming mortgages C o n s u m e r s Brokers (26%) Correspondents (35%) Retail (39%) Smaller players Wholesale originators Top 25 players (~50% market share) Held on books by Agencies Held on books by lenders Conforming mortgage purchases NonAgency investors Banks Dealers Life insurance panies Savings loans Others Pension funds Inefficient Origination Investing 美國(guó)按揭發(fā)展的歷史對(duì)中國(guó)按揭市場(chǎng)的發(fā)展具有借鑒作用 美國(guó)按揭業(yè)務(wù)價(jià)值鏈已演化為三個(gè)截然分開的環(huán)節(jié) ： origination, investing and servicing Retail originators Increasingly efficient Highly efficient Increasingly efficient Chase % Norwest % Countrywide % WAMU % Bank of America % Servicing Chase % Bank of America % Countrywide % WAMU % Norwest % Servicing rights Top 25 servicers (~50% market share) Fannie Mae Freddie Mac Ginnie Mae Agencies Mortgagebacked securities 資料來源：遠(yuǎn)卓知識(shí)庫分析 14 銀行等放款機(jī)構(gòu)專注于核心競(jìng)爭(zhēng)力的建設(shè)與提高，紛紛將非核心業(yè)務(wù)外包 收款 放款 按揭手續(xù) 辦理 營(yíng)銷與 銷售 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 收款 放款 按揭手續(xù) 辦理 營(yíng)銷與 銷售 產(chǎn)品設(shè)計(jì) Pre_agency Current 銀行壟斷房屋按揭業(yè)務(wù)，負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，營(yíng)銷，銷售，按揭辦理，放款和收款等一系列活動(dòng)，獲取高額利潤(rùn) 產(chǎn)業(yè)鏈被打散后，分工越來越細(xì)：產(chǎn)品設(shè)計(jì)，營(yíng)銷，銷售，按揭辦理由中介完成，銀行等放款機(jī)構(gòu)專注于放款 ， 甚至將收款也外包給其它專業(yè)機(jī)構(gòu) 行業(yè)發(fā)展初期 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈階段 資料來源：遠(yuǎn)卓知識(shí)庫分析 15 美國(guó)的這種特點(diǎn)的是資產(chǎn)證券化（ MBS） 帶來的結(jié)果 Origination Servicing Investing Balance sheet Secondary market Origination Investing Agencies的影響 ? Fannie Mae and Freddie Mac and Ginnie Mae 對(duì)按揭的證券化提供擔(dān)保，成為按揭業(yè)務(wù)和資本市場(chǎng)的橋梁 ? 二級(jí)市場(chǎng)興起 ? Agencies 提供擔(dān)保，開發(fā)了標(biāo)準(zhǔn)化的承銷系統(tǒng)，使得按揭資產(chǎn)可以進(jìn)行交易 – 降低了對(duì)付款人資本的需求量 – 放款人不再通過資產(chǎn)負(fù)債表而是通過 MBS進(jìn)行業(yè)務(wù)，降低了資本需求 – 降低了投資者對(duì)收益的要求 由于風(fēng)險(xiǎn)被降低，投資者相應(yīng)對(duì)收益要求也降低 70年代的美國(guó)按揭市場(chǎng) ? 業(yè)務(wù)之間緊密關(guān)系被打亂 – 出現(xiàn)了只做 origination和第三方 servicing機(jī)構(gòu) ? 各環(huán)節(jié)各自發(fā)展各有特點(diǎn) – 投資機(jī)構(gòu)的零售按揭渠道逐步弱化 – 投資業(yè)務(wù)基本由 Agencies控制 – 按揭辦理和清收開始整合 ? 行業(yè)邊際收益降低 – 三個(gè)環(huán)節(jié)的收益都降低 – Fannie 、 Freddie和 Ginnie的市場(chǎng)份額各不相同 現(xiàn)在的美國(guó)按揭市場(chǎng) ? 業(yè)務(wù)之間緊密結(jié)合 –行業(yè)邊際利潤(rùn)高 ? 行業(yè)進(jìn)入門檻很高 –資金需求高 –分銷渠道和清收基礎(chǔ)設(shè)施要求高 ? 二級(jí)市場(chǎng)不活躍 –產(chǎn)品非標(biāo)準(zhǔn)化，不利于承銷 –資本限制使得二級(jí)市場(chǎng)交易困難 Servicing 資料來源：遠(yuǎn)卓知識(shí)庫分析 16 資料來源：遠(yuǎn)卓知識(shí)庫分析 美國(guó)按揭市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特征或趨勢(shì) 按揭中介機(jī)構(gòu) 中介機(jī)構(gòu)已成為按揭過程的重要環(huán)節(jié)，市場(chǎng)份額超過 70％ 新進(jìn)入者 交叉銷售或充分利用多余資金使得眾多機(jī)構(gòu)進(jìn)入 互聯(lián)網(wǎng) 網(wǎng)上交易有所增長(zhǎng)，影響不大 收款外包 規(guī)模經(jīng)濟(jì)使得收款業(yè)務(wù)被整合，出現(xiàn)了專門提供收款服務(wù)的機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)證券化 MBS提供了相對(duì)便宜的融資渠道，占據(jù)了 60％的市場(chǎng)份額，使得按揭行業(yè)發(fā)生了根本性變化 產(chǎn)品創(chuàng)新 新進(jìn)入者推動(dòng)了新品種的產(chǎn)生，