【正文】 5075元。共計(jì) 50254元 。 PART2: 站在新視野解讀 2023 ■市場(chǎng) ■客群 ■產(chǎn)品說(shuō) 明 :2023年 112月份全市住宅成交 總 量已 經(jīng) 達(dá)到 ㎡，比上年同比增 長(zhǎng) 49% 。2023年西安市 112月住宅成交量走勢(shì)簡(jiǎn)析 單位 :㎡一、市場(chǎng)大勢(shì)回顧說(shuō)明 : 2023年 112月西安市商品房成交價(jià)格基本保持高位 穩(wěn) 增的 態(tài)勢(shì) ， 12月份住宅成交均價(jià)比上年同比增 長(zhǎng) %，上 漲 幅度明 顯 。2023年西安市 112月住宅成交價(jià)格走勢(shì)簡(jiǎn)析 單位 :元 /㎡從全市范圍各個(gè)區(qū)域的成交量來(lái)看，住宅的主要成交區(qū)域依然集中在城南區(qū)、高新區(qū)和城北區(qū)；由于城東區(qū)部分大型樓盤(pán)集中于 07年下半年放量，因此還很難使區(qū)域年度成交總量有大幅度的上漲。112月西安市各區(qū)域住宅成交量與成交均價(jià)格對(duì)比區(qū)域 成交量㎡ 成交均價(jià)元 /㎡城東 1445058 3363城西 699300 3614城南 2516582 4181城北 2023996 3302高新 2040759 4038城內(nèi) 159528 4286 總計(jì) 8879293 3772二、全市熱點(diǎn)樓盤(pán)網(wǎng)上備案成交前 30名分析（截至 12月 31日）排名 項(xiàng) 目名稱 區(qū)域 板 塊 成交面 積 (㎡ ) 成交套數(shù) 成交均價(jià) (元 /㎡ )1 中新 浐 灞半 島 城 東 區(qū) 浐 灞板 塊 311000 3247 3047 2 楓 林 綠 洲 高新區(qū) 木塔寺板 塊 248570 1788 3730 3 綠 地世 紀(jì) 城 高新區(qū) 高新新區(qū)板 塊 183878 1577 4852 4 紫薇田園都市 高新區(qū) 高新新區(qū)板 塊 181854 1440 3016 5 融 僑 紫薇馨苑 城南區(qū) 電 子城板 塊 177312 1618 4338 6 白 樺 林居 城北區(qū) 城運(yùn)村板 塊 162929 1401 4070 7 水岸東方 城 東 區(qū) 浐 灞板 塊 133618 1205 3385 8 東 尚 城 東 區(qū) 動(dòng) 物園板 塊 133463 1326 3976 9 華城國(guó)際 城南區(qū) 電視 塔板 塊 129542 1494 4016 10 曲江華府 城南區(qū) 曲江板 塊 123631 798 5170 11 逸翠園 .西安 高新區(qū) 高新新區(qū)板 塊 122028 939 5294 12 曲江南苑 城南區(qū) 曲江板 塊 111800 701 4374 13 南方星座 城南區(qū) 明德 門(mén) 板 塊 111522 1084 3348 14 翠竹園小區(qū) 城南區(qū) 曲江板 塊 108626 642 2577 15 金泰假日花城 城南區(qū) 電 子城板 塊 108525 1006 3973 續(xù)上表排名 項(xiàng) 目名稱 區(qū)域 板 塊 成交面 積 (㎡ ) 成交套數(shù) 成交均價(jià) (元 /㎡ )16 蘭喬 圣菲 城南區(qū) 電 子城板 塊 101789 604 4717 17 啟航 029 城南區(qū) 電視 塔板 塊 97949 830 3068 18 楓 韻 藍(lán) 灣 高新區(qū) 楓 葉新都市板塊 95352 1017 3052 19 世家星城 城南區(qū) 電視 塔板 塊 92657 691 3682 20 曲江 蘭 亭 城南區(qū) 曲江板 塊 92574 589 4400 21 西安萬(wàn)達(dá)廣 場(chǎng) 城南區(qū) 李家村板 塊 91512 1546 4694 22 城市 風(fēng) 景 都市印象 高新區(qū) 楓 葉新都市板 塊 90928 952 3910 23 鼎新花園 城北區(qū) 經(jīng) 開(kāi)區(qū)板 塊 88273 817 2359 24 中海國(guó) 際 社區(qū) 城南區(qū) 曲江板 塊 81679 563 5306 25 鳳 城明珠 城北區(qū) 經(jīng) 開(kāi)區(qū)板 塊 79173 696 2834 26 楓 林 華 府 高新區(qū) 楓 葉新都市板塊 76678 677 4106 27 望庭國(guó) 際 高新區(qū) 木塔寺板 塊 76137 591 3697 28 公園天下 城西區(qū) 桃園南路板 塊 76071 879 4423 29 金源幸福源泉 城北區(qū) 經(jīng) 開(kāi)區(qū)板 塊 74905 575 2891 30 康 橋邊 的院子 城 東 區(qū) 交大科技園板 塊 70162 581 2998 u從上述列舉的樓盤(pán)成交情況來(lái)看，由于大盤(pán)在產(chǎn)品塑造和營(yíng)銷手段上的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，其成交量?jī)r(jià)明顯處于領(lǐng)先的水平。u中新浐灞半島雖然在 8月份才正式銷售，但以近 32萬(wàn)㎡的成交總量位列全市第一。楓林綠洲、綠地世紀(jì)城分別以 24萬(wàn)和 18萬(wàn)㎡位列第二和第三。u回顧 2023年，全市的銷冠樓盤(pán) —— 位于北郊經(jīng)開(kāi)區(qū)的 “ 白樺林居 ” 總銷面積僅 16萬(wàn)㎡，前十位的最低門(mén)檻僅為 8萬(wàn)平米，而 2023年前十位的門(mén)檻則達(dá)到12萬(wàn)平米， 07年全市成交排名第五的融僑紫薇馨苑以 超過(guò) 06年銷售冠軍。因此 ——伴隨著整體樓市的利好，大盤(pán)效應(yīng)日益凸現(xiàn)。同時(shí)由于在產(chǎn)品塑造和營(yíng)銷手段上的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，大盤(pán)也越來(lái)越成為區(qū)域樓市的標(biāo)桿。u2023年相 繼 出臺(tái)的各 項(xiàng)經(jīng)濟(jì) 及房地 產(chǎn) 宏 觀調(diào) 控政策的落 實(shí) 和影響的 結(jié) 果將在2023年上半年重點(diǎn) 顯現(xiàn) 。u從宏 觀經(jīng)濟(jì)層 面，西安作 為 國(guó)家開(kāi) 發(fā) 西部的重要 戰(zhàn) 略 發(fā) 展城市，其整個(gè)城市總 體 經(jīng)濟(jì) 水平仍將保持高速增 長(zhǎng) 。u隨著宏 觀調(diào) 控 對(duì)東 南沿海城市的樓市抑制，部分地 產(chǎn) 大 鱷 不斷涌入西安， 導(dǎo)致樓市 競(jìng) 爭(zhēng)加 劇 ，且房?jī)r(jià)的拉力增加。u從房地 產(chǎn) 行 業(yè)層 面，住宅仍在房地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 供 應(yīng)結(jié) 構(gòu)中扮演主角，占到 總 供 應(yīng)工面 積 的 90％以上。抑制投 資 政策的 連續(xù) 出臺(tái)，已 對(duì) 西安本就比重 較 小的投 資人群 產(chǎn) 生了 較 大的影響， 2023年作 為 政策的深化落 實(shí) 年，在政策引 導(dǎo) 之下，未來(lái)房 產(chǎn) 投 資 仍將 繼續(xù) 降溫。因此 ,無(wú) 論 是響 應(yīng) 國(guó)家 “ 號(hào)召 ” ， 還 是 優(yōu) 化市 場(chǎng) 供應(yīng)結(jié) 構(gòu)，西安在 調(diào) 整住房 結(jié) 構(gòu) 問(wèn)題 上都會(huì)加大力度。三、后市展望1.“08 年平穩(wěn)上升的大勢(shì)趨向尚不可動(dòng)搖 ”—— 整體樓市將繼續(xù)升溫，但宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)和深化，為未來(lái)西安樓市的快速發(fā)展增添了幾分不確定性。但伴隨著西安城市化發(fā)展進(jìn)程的提速， 08年度總體平穩(wěn)上升的趨勢(shì)不可動(dòng)搖。2023年 8月，中新 浐灞半島成功開(kāi)盤(pán)，轟動(dòng)全城；2023年 10月， F1摩托艇世錦賽的順利舉辦；2023年 11月，歐亞經(jīng)濟(jì)論壇的隆重召開(kāi)；2023年，世界園藝博覽會(huì)將在浐灞生態(tài)區(qū)舉行；……太多的利好因素為浐灞生態(tài)區(qū)瞬間聚集了空前的人氣，也使得更多的人浐灞生態(tài)區(qū)的美好未來(lái)產(chǎn)生期待和憧憬。因此，也不難預(yù)計(jì)在未來(lái)的 23年的時(shí)間內(nèi)，浐灞區(qū)域的樓市將異軍突起，從而使 —— 經(jīng)開(kāi)區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、高新新區(qū)、曲江新區(qū)逐步演變成 “ 四足鼎立 ”的發(fā)展格局。2.“ 浐灞生態(tài)區(qū)的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局已得到認(rèn)可 ” —— 從發(fā)展的眼光來(lái)看，浐灞生態(tài)區(qū)無(wú)疑將是 08年度最受關(guān)注和最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，這一點(diǎn)目前已經(jīng)得到了西安廣大市民的認(rèn)可。浐 灞生 態(tài) 區(qū)開(kāi) 發(fā) 企 業(yè) 一 覽 表公司名稱 規(guī) 模 物 業(yè)類 型 預(yù)計(jì) 上市 時(shí)間盛邦、恒基兆 業(yè) 2023畝 暫 無(wú) 2023年恒大集 團(tuán) 恒大名都 120畝 住宅 2023年中下旬恒大集 團(tuán) 恒大 綠 洲 400畝 住宅 2023年中下旬新 興 地 產(chǎn) 800畝 住宅 2023年上海復(fù)地 約 500畝 住宅 2023年下旬天地源 1000畝 住宅 /深圳市振 業(yè) 集 團(tuán) 900畝 生 態(tài)節(jié) 能 環(huán) 保示范社區(qū) /銀 河 發(fā) 展集 團(tuán) 3000畝 產(chǎn)業(yè) 基地 2023年和 記 黃浦（意向） / 綜 合性商 業(yè)項(xiàng) 目 /耀 華 教育（意向） / 國(guó) 際 學(xué)校 /3.“ 區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日益加劇 ” —— 除中新 浐灞半島外，已知建設(shè)土地開(kāi)發(fā)面積將超過(guò) 12023畝，這些企業(yè)將成為今后 35年內(nèi)浐灞生態(tài)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流項(xiàng)目，也會(huì)帶動(dòng)浐灞生態(tài)區(qū)建設(shè)進(jìn)一步騰飛 ，同時(shí)也預(yù)示著未來(lái)浐灞區(qū)的樓市競(jìng)爭(zhēng)將加劇。：浐灞半島與周邊現(xiàn)有項(xiàng)目成交量與成交均價(jià)對(duì)比（ 112月）?在銷售面積方面，中新 浐灞半島以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)據(jù)區(qū)域第一。?受 10月 20日公開(kāi)第二批房源影響，中新 浐灞半島 1 12月增長(zhǎng)趨勢(shì)依然迅猛。?在成交均價(jià)方面，截至目前，中新 浐灞半島已成交價(jià)格基本與區(qū)域均價(jià)水平持平。項(xiàng) 目 成交量（ ㎡） 成交均價(jià)（元）中新 浐 灞半 島 311000 3047 沁水新城 7948 5227 水岸 東 方 133618 3385 水岸清城 43300 3093 紫薇家天下 23390 3342 四、解讀市場(chǎng)，結(jié)論與分析 08年西安整體市場(chǎng)依然看好； 政策性風(fēng)險(xiǎn)依然存在，將會(huì)降低市場(chǎng)整體上升的速度，但不會(huì)阻礙前進(jìn)的步伐； 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力明顯提升，成為西安主流板塊地位不可動(dòng)搖； 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，但廣泛意義上的競(jìng)爭(zhēng)者仍為全市開(kāi)發(fā)的熱銷樓盤(pán)以及城東區(qū)域的少數(shù)大盤(pán)； 中新 浐灞半島應(yīng)該也必須繼續(xù)引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)，并繼續(xù)扮演西安市場(chǎng)領(lǐng)頭羊的角色。PART2: 站在新視野解讀 2023 ■市場(chǎng) ■客群 ■產(chǎn)品１ .所屬區(qū)域分析?從以上圖形可看出，區(qū)域來(lái)客的高低依次為：城東、南郊、北郊、城內(nèi)、西郊、外埠區(qū)域及項(xiàng)目周邊；這說(shuō)明本案的市場(chǎng)影響力輻射全市乃至周邊地區(qū)?其中東郊的客戶占 44%，本案的區(qū)域客仍然占到主流。?南郊客戶占 18%，相對(duì)于北郊 14%的比例，投資比重較大。?陜北客戶在本案所占比例為 3%，隨著項(xiàng)目的成熟，該類客戶有可能會(huì)呈逐步放大趨勢(shì)。一、成交客戶分析