某房地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)模式專項(xiàng)研究-文庫(kù)吧
2025-02-08 12:36 本頁(yè)面
【正文】 工 業(yè) 制造的 大 型 股 份 制 企業(yè) 。產(chǎn)品幾年時(shí)間，產(chǎn)品更新到第三 代，目前正向第四代過(guò)渡。創(chuàng)造性地開發(fā)了單 店、組合店、城市綜合體三代產(chǎn)品。目前住宅產(chǎn)品已更新到第三代，從最初獲得 “魯班獎(jiǎng) ”的荔景大廈到城市花園，四季花城再到金域藍(lán)灣，萬(wàn)科城等。盈利模式 住宅快速滾動(dòng)開發(fā)，追求 IRR“現(xiàn)金流滾資產(chǎn) ”的租售結(jié)合的商業(yè)地產(chǎn)模式。半年銷售對(duì)比實(shí)現(xiàn)房銷售面積約 320萬(wàn)平方米，銷售金額約 368億元。實(shí)現(xiàn)銷售面積約萬(wàn)平方米，銷售金額約 362億元。目錄： 一：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)簡(jiǎn)介二：萬(wàn)達(dá)的核心競(jìng)爭(zhēng)力分析三：萬(wàn)達(dá)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)狀況四：萬(wàn)達(dá)背后對(duì)我們的啟示萬(wàn)達(dá)集團(tuán)核心競(jìng)爭(zhēng)力分析：政策優(yōu)惠住宅養(yǎng)商業(yè)的商業(yè)模式訂單模式萬(wàn)達(dá)集團(tuán)核心競(jìng)爭(zhēng)力之一 —— 政策優(yōu)惠：u 土地：黃金位置 —— 低地價(jià) —— 地價(jià)款分期效果 1：前期啟動(dòng)資金壓力小，支持連鎖擴(kuò)張效果 2：成本低，可低租金吸引商家u 政策：各地政府給予相應(yīng)的政策鼓勵(lì)效果 1：以低價(jià)獲取城市核心地段的土地效果 2：城市綜合體的建設(shè)提升城市經(jīng)濟(jì)影響力，并借助政策優(yōu)勢(shì)拓寬品牌推廣渠道稅收工程提升城市形象提升城市商業(yè)水準(zhǔn)就業(yè)工程萬(wàn)達(dá)獲取當(dāng)?shù)卣邇?yōu)惠的原因分析：稅收工程任何一個(gè)購(gòu)物中心開業(yè)以后每年有幾千萬(wàn)的稅收，大的就過(guò)億，地方政府和百姓都喜歡。就業(yè)工程購(gòu)物中心里最大可以新增 1 萬(wàn)人就業(yè)，最小的也有 7 千人就業(yè)，這符合中國(guó)國(guó)情，尤其是現(xiàn)在中央政府號(hào)召就業(yè)優(yōu)先，價(jià)值就會(huì)更加突出。提升城市商業(yè)水準(zhǔn)項(xiàng)目讓所在城市的商業(yè)水準(zhǔn)跟國(guó)際接軌，而且?guī)нM(jìn)去的零售商，一般是 500 強(qiáng)企業(yè)，對(duì)政府招商引資是非常重要的。提升城市形象城市綜合體的建設(shè)，為當(dāng)?shù)爻鞘性黾恿艘粋€(gè)新地標(biāo)，公共建筑成本很高，立面、結(jié)構(gòu)都很考究，能提升當(dāng)?shù)匦蜗?。開發(fā)所需資金自有資金投資 銀行貸款 主力店企業(yè)投資銷售利潤(rùn) 內(nèi)部資金調(diào)配 沃爾瑪 前臺(tái) 配供系統(tǒng) …20% 20%60%萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之二： “ 現(xiàn)金流滾資產(chǎn) ” 的商業(yè)模式萬(wàn)達(dá)集團(tuán)盈利模式的精髓：現(xiàn)金流滾資產(chǎn)自有資金 銀行貸款 土地：低價(jià)獲取核心地段，分期付款 訂單地產(chǎn)城市綜合體第三代 產(chǎn)品只租不售：城市購(gòu)物中心部分銷售部分：住宅、寫字樓、小型商業(yè)租金收益 資產(chǎn)溢價(jià)資產(chǎn)、租約抵押貸款l 私募、整售l IPO上市地標(biāo)拉高銷售價(jià)格低價(jià)土地成本可以提供低租金滾動(dòng)開發(fā)租金歸還利息歸還貸款狠抓銷售工作，這是保證現(xiàn)金流的主要來(lái)源保證工程進(jìn)度，重視工程付款 萬(wàn)達(dá)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之三：訂單模式與商業(yè)模式的配合聯(lián)合發(fā)展 技術(shù)對(duì)接先租后建 平均租金這個(gè)思路源于萬(wàn)達(dá)最初與沃爾瑪?shù)暮献鳎壳鞍l(fā)展到與數(shù)十家跨國(guó)公司與國(guó)內(nèi)行業(yè)巨頭的戰(zhàn)略合作，雙方就業(yè)務(wù)發(fā)展，地址選擇，租金，優(yōu)惠條件等簽署協(xié)議，約定彼此的權(quán)利和義務(wù)商業(yè)地產(chǎn)體量大，資金密集，風(fēng)險(xiǎn)控制難，萬(wàn)達(dá)通過(guò)主力店協(xié)議，保證金，保單等形式控制，加之專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)，一般在開工前完成招商任務(wù)。萬(wàn)達(dá)單店時(shí)代只有一個(gè)主力店談判對(duì)象，當(dāng)伙伴急劇增加時(shí)一對(duì)一散點(diǎn)談判已不適應(yīng)。萬(wàn)達(dá)采用城市的劃分等手段形成談判的批處理，極大提高了效率和反應(yīng)速度首先由戰(zhàn)略合作伙伴提出需求，萬(wàn)達(dá)做出方案論證，雙方簽訂具有法律效力的確認(rèn)書，內(nèi)容包括地段選擇和內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)等1 23 4萬(wàn)達(dá)訂單管理的“四項(xiàng)基本原則 ”訂單模式對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：? 抬高了萬(wàn)達(dá)與所在地政府在圈地、商務(wù)談判等方面的身價(jià)1? 擴(kuò)張了購(gòu)物廣場(chǎng)知名度，而提升了商鋪無(wú)形資產(chǎn)附加值2? 轉(zhuǎn)嫁了投資開發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)可能存在的資金、租售風(fēng)險(xiǎn)3? 提高銷售部分商鋪、寫字樓、住宅價(jià)格，短期即可實(shí)現(xiàn) 巨額回報(bào)4? 具有戰(zhàn)略伙伴關(guān)系的主力店消化萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心 70%的商業(yè) 面積，對(duì)剩余 30%商業(yè)的招商，產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用5? 縮短了商業(yè)項(xiàng)目的孵化期6目錄： 一：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)簡(jiǎn)介二：萬(wàn)達(dá)的核心競(jìng)爭(zhēng)力分析三：萬(wàn)達(dá)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)狀況四：萬(wàn)達(dá)背后對(duì)我們的啟示萬(wàn)達(dá)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型：萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)在，短短幾年時(shí)間，其發(fā)展模式共經(jīng)歷了三代產(chǎn)品，產(chǎn)品升級(jí)背后規(guī)律：項(xiàng)目規(guī)模變大、建筑形態(tài)多樣、商業(yè)業(yè)態(tài)日趨復(fù)雜。第一代 第二代 第三代產(chǎn)品種類 純商業(yè) 純商業(yè) 商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅選址 核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段 城市副中心、開發(fā)區(qū)及CBD規(guī)模 5萬(wàn)平米 15萬(wàn)平米 4080萬(wàn)平米業(yè)態(tài) 購(gòu)物功能組合 購(gòu)物功能組合 24小時(shí)不夜城 +集成功能組合主力商家 超市 +家電 +影院 超市 +建材 +家電 +影院百貨 +超市 +家電 +美食 +影院建筑形態(tài) 單個(gè)盒子式 組合式 盒子 +街區(qū) +高層的綜合體案例 長(zhǎng)沙、南昌、青島、長(zhǎng)春沈陽(yáng)、天津、北京（ CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)）寧波、上海、北京 (石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) )、成都通過(guò)這么多年對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理的經(jīng)驗(yàn)，以及對(duì)消費(fèi)習(xí)慣、心理的研究，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)對(duì)于第四代產(chǎn)品的定位，考慮加入 康健類 的建筑群，定位更多的休閑娛樂(lè)體驗(yàn)業(yè)態(tài)。第四代產(chǎn)品？萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)品類代表 ：1代表產(chǎn)品： 長(zhǎng)春萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（圖片 1所示）開發(fā)模式： 建設(shè)一個(gè)大樓，配小面積廣場(chǎng)。 1F精品店， 2F超市（沃爾瑪?shù)龋?3F家居， 4F電影院產(chǎn)品特點(diǎn)： 一樓主力店，低價(jià)出租給沃爾瑪
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