【正文】 猴仔灣位于啞鈴灣的西部，三面依山，一面傍海，內(nèi)有湖泊，自然條件非常好。規(guī)劃初步考慮為：一是在猴仔灣內(nèi)湖南部低洼處打開一個缺口，在湖內(nèi)外形成環(huán)流，以提升湖內(nèi)海水的交換能力，改善水質(zhì)；二是在前進(jìn)灣至衙前灣一線建設(shè)濱海步行景觀大道，在大道外側(cè)的景觀建筑后面布置允許機(jī)動車行駛的街道，并將連接小鷹嘴一帶的濱海公路延伸至小桂灣；三是沿猴仔灣內(nèi)湖周邊及半山建設(shè)高尚住宅，在猴仔灣的臨海地段建設(shè)金融商務(wù)區(qū)。濱海區(qū)域 3—— 猴仔灣猴仔灣是深圳到大亞灣的濱海第一站，具有良好的濱海資源，但由于其缺少大型度假項(xiàng)目拉動，區(qū)域旅游度假認(rèn)知較弱猴仔灣受歷史原因影響，土地被較小分割，難以形成強(qiáng)勢區(qū)域影響濱海區(qū)域 3—— 猴仔灣n沿海高速：西接羅湖，途經(jīng)深圳鹽二通道、鹽壩高速、沿海高速，與深圳距離 70公里，共計 3040分鐘，將于 2023年通車n廈深鐵路：預(yù)計07年 12月完工n深圳至大亞灣：沿海高速 —— 鹽壩高速 —— 深鹽路 —— 羅沙公路　　 車程 4０分鐘沿海高速 —— 鹽壩高速 —— 機(jī)荷高速 —— 清坪快速－－－泥崗　 車程３０分鐘n大亞灣至霞涌：車程 510分鐘澳霞大道 ——18 號路（ 6公里）霞涌處于大亞灣發(fā)展主軸上，交通聯(lián)系便利，對區(qū)域及城市群吸引力較強(qiáng)濱海區(qū)域 4—— 霞涌n熊貓金海岸： 占地 n項(xiàng)目分期： 熊貓金海岸將分期開發(fā)。首期20萬平方米規(guī)劃設(shè)計一次到位，準(zhǔn)備 3年內(nèi)完成建設(shè)，計劃 2023年之前完成項(xiàng)目全部的投資建設(shè)。n項(xiàng)目規(guī)劃： 自然景觀與完美的人工設(shè)施巧妙結(jié)合，修建幽雅恬靜的品茶亭、海景餐廳、輕松休閑的海之螺廣場、海之貝廣場、兒童樂園、海景套房、望海別墅等n項(xiàng)目分區(qū)： 四個功能片區(qū)，即大眾海濱旅游區(qū)、文化娛樂區(qū)、高尚別墅區(qū)、運(yùn)動休閑區(qū)和高尚海濱休憩區(qū)n度假區(qū)定位： 中國沿海地區(qū)第一個商務(wù)型海濱休閑度假目的地 ” ，打造 “ 大亞灣及鄰近地區(qū)世界知名企業(yè)的接待、培訓(xùn)、度假中心；大惠州亮麗的大門戶，大亞灣愜意的后花園；大亞灣環(huán)境優(yōu)美的高尚旅游社區(qū)；大亞灣人與自然和諧共處的濱海休閑度假勝地。 濱海區(qū)域 4—— 霞涌熊貓金海岸 —— 政府高起點(diǎn)規(guī)劃為大亞灣及鄰近地區(qū)世界知名企業(yè)的接待、培訓(xùn)、度假中心，將增強(qiáng)霞涌區(qū)域度假休閑功能影響力霞涌是大亞灣政府重點(diǎn)規(guī)劃的旅游度假區(qū)，為具有居住功能，集觀光、運(yùn)動、休閑等活動于一體的區(qū)域性旅游度假勝地216。 旅游休閑度假區(qū) 著重開發(fā)建設(shè)以霞涌為核心的濱海旅游度假區(qū)、以筆架山為中心的森林生態(tài)度假區(qū)、以海域島嶼為重點(diǎn)的海洋觀光度假區(qū)，將按國際化、高品位的要求，努力打造一批具有鮮明濱海特色的旅游景區(qū)、景點(diǎn)，從而使之成為休閑度假勝地、石化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的后花園。216。包括小徑灣、大甲島和三門島旅游景區(qū)，小徑灣建成東方夏威夷，大甲島建成國際會議中心；三門島建成休閑度假勝地濱海區(qū)域 4—— 霞涌巽寮灣 擁有豐富 的濱海高端度假資源和海岸線，需要解決的問題就是如何提升 巽寮灣 濱海度假認(rèn)知生態(tài)、人文旅游資產(chǎn) 目前基礎(chǔ)建設(shè)與旅游設(shè)施發(fā)展多元化旅游活動的空間目前市場認(rèn)知與形象其它產(chǎn)業(yè)與社會情況猴仔灣 猴仔灣、大甲島海景資源優(yōu)異，原生態(tài)環(huán)境區(qū)位良好，通達(dá)性較差目前開發(fā)十分有限 資源美譽(yù)度佳 大亞灣產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來潛在地緣性客戶群霞涌 海水和沙灘質(zhì)量一般景觀單一，原生態(tài)環(huán)境，植被等生態(tài)條件一般，潛在產(chǎn)業(yè)污染區(qū)位和通達(dá)性好尚缺乏高水準(zhǔn)配套設(shè)施以市場為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開發(fā)目前十分有限城市美譽(yù)度佳 周邊市化城汽車城等產(chǎn)業(yè)帶來潛在地緣性消費(fèi)群，城市發(fā)展帶動區(qū)域發(fā)展巽寮灣 景觀立體多元化，原生態(tài)環(huán)境，生態(tài)條件保護(hù)較好，無產(chǎn)業(yè)等污染人文資產(chǎn)需整合提升區(qū)位和通達(dá)性較好，但通行距離需進(jìn)一步縮短以市場為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開發(fā)目前十分有限旅游資源和潛力被廣泛認(rèn)同，但城市美譽(yù)度欠佳無產(chǎn)業(yè)污染，沿路景觀好，產(chǎn)業(yè)需利用和調(diào)整將生活與度假有機(jī)融合。在自然環(huán)境中不僅是度假，而且是居住的生活方式這種全新的生活方式開始走進(jìn)濱海的視野。賦予濱海本應(yīng)擁有的海岸生活。 本項(xiàng)目 將代言未來深圳高端濱海居住與度假本報告是嚴(yán)格保密的。 必須明確的 3個前提Q1 大深圳背景下的海洋夢想 !Q2 項(xiàng)目將面臨什么樣的競爭環(huán)境未來 23年內(nèi)市場供應(yīng)的缺失 ,深圳市場濱海項(xiàng)目供應(yīng)匱乏沙井32萬龍崗中心城400萬南山300萬西鄉(xiāng)90萬布吉70萬松崗60萬光明21萬公明5萬寶安中心區(qū)130萬石巖6萬觀瀾68萬平湖25萬葵涌50萬坪山56萬 400萬以上100400萬50100萬50萬以下未來 23年內(nèi) 全市供應(yīng)格局（ 據(jù)到現(xiàn)在已知統(tǒng)計 ）橫崗30萬羅湖70萬鹽田20萬福田40萬龍華450萬競爭項(xiàng)目分析板塊間競爭項(xiàng)目項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目區(qū)位 建筑面積 容積率 資源條 件 功能屬性 產(chǎn)品類 型 預(yù)計入市時間萬科大甲島項(xiàng)目 大辣甲島 37萬 ____ 一線海景 旅游度假村一期建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)酒店及相關(guān)旅游設(shè)施 項(xiàng)目總投資 10億元，分 5年推進(jìn) 大綜藝項(xiàng)目 霞涌 總占地 20萬 一線海景 度假居住 2023年底小徑灣項(xiàng)目 巽寮 占地 —— —— —— —— 2023年—— 巽寮 727畝 —— —— —— —— 2023年碧桂園項(xiàng)目 亞婆角 8000畝 —— —— —— —— 2023年熊貓猴仔灣項(xiàng)目一 澳頭44萬 ____ 一線海景 ____ ____ 2023年熊貓猴仔灣項(xiàng)目二 澳頭____ 一線海景 ____ ____ 2023年熊貓金海岸項(xiàng)目 霞涌 占地 ____ 一線海景 旅游度假區(qū) 度假設(shè)施、海景套房、望海別墅 首期 20萬平方米 預(yù)計 3年內(nèi)完成津房項(xiàng)目 霞涌 5萬 一線海景 度假居住 別墅、公 寓 2023年初板塊內(nèi)競爭項(xiàng)目深業(yè)項(xiàng)目 巽寮 —— —— 一線海景 —— —— 2023年長贏雙月灣項(xiàng)目 巽寮 20萬 一線海景 —— —— 2023年下半年2023年 2023年 2023年 2023年本項(xiàng)目 大綜藝水上人間項(xiàng)目 3050萬 熊貓猴仔灣項(xiàng)目 44萬長贏雙月灣項(xiàng)目 20萬小徑灣項(xiàng)目 占地 碧桂園項(xiàng)目 8000畝占地熊貓金海岸 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季巽寮某項(xiàng)目 占地 727畝深業(yè)項(xiàng)目惠州濱海度假資源被高度認(rèn)知，未來濱海度假項(xiàng)目競爭激烈，但目前項(xiàng)目屬于惠州市場先行者的姿態(tài)未來大量濱海度假項(xiàng)目推售高峰競爭戰(zhàn)略一：搶占市場先機(jī)，搶先入市競爭者一：潛在競爭者板塊競爭項(xiàng)目項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目區(qū)位 建筑面積 容積率 資源條 件 功能屬性 產(chǎn)品類 型 預(yù)計入市時間長贏雙月灣項(xiàng)目 巽寮 20萬 一線海景 —— —— 2023年下半年深業(yè)項(xiàng)目 巽寮 —— —— 一線海景 —— —— 2023年小徑灣項(xiàng)目 巽寮 占地 —— —— —— —— 2023年—— 巽寮 727畝 —— —— —— —— 2023年碧桂園項(xiàng)目 亞婆角 8000畝 —— —— —— —— 2023年熊貓猴仔灣項(xiàng)目一 澳頭44萬 ____ 一線海景 ____ ____ 2023年熊貓猴仔灣項(xiàng)目二 澳頭____ 一線海景 ____ ____ 2023年津房項(xiàng)目 霞涌 5萬 一線海景 度假居住 別墅、公 寓 2023年初競爭戰(zhàn)略二：建立濱海超級大盤的高度萬利加猴仔灣項(xiàng)目 —— 占地 ，容積率 2競爭者二：眾多小面積濱海項(xiàng)目津房霞涌項(xiàng)目 —— 占地 5萬，容積率 本報告是嚴(yán)格保密的。 必須明確的 3個前提Q1 大勢 :大深圳背景下的海洋夢想 !Q2 競爭 :項(xiàng)目屬于市場先行者的角色外部因素內(nèi)部因素 Q3 啟動區(qū)銷售在本項(xiàng)目大盤運(yùn)作中的地位本報告是嚴(yán)格保密的。讓本項(xiàng)目成為金融街品牌戰(zhàn)略執(zhí)行的必然選擇 ,而不是機(jī)會主義者。項(xiàng)目 立意 —— 金融街戰(zhàn)略下的項(xiàng)目重慶 北京 天津 南昌 惠州本報告是嚴(yán)格保密的。Q3 啟動區(qū)銷售在本項(xiàng)目大盤運(yùn)作中的地位繼往開來 ,建立金色海岸大盤起勢大盤起勢＞短期銷售利潤的追求王道本報告是嚴(yán)格保密的。地產(chǎn)品牌發(fā)展的幾個階段品牌階段 基本特征 適用前提 相關(guān)案例初級階段 “ 量大就是美“開發(fā)商具有極強(qiáng)的土地獲取能力順馳中高級階段社區(qū)開發(fā)商的區(qū)域性主導(dǎo)，形成邊際效應(yīng)先天性（或逐漸形成）的區(qū)域性資源或成本優(yōu)勢招商、華僑城、萬科在坂雪崗產(chǎn)品系列化 有規(guī)?；瘮U(kuò)張的戰(zhàn)略需要萬科產(chǎn)品系列高級階段 客戶的主導(dǎo)性 龐大的客戶基礎(chǔ)或客戶專營的能力新鴻基 /萬科會金融街邁出了品牌發(fā)展初級階段向中高級階段的第一步本報告是嚴(yán)格保密的。萬科經(jīng)典案例 :主導(dǎo)性開發(fā)區(qū)域開發(fā)品牌2023年2023年萬科金域藍(lán)灣萬科東海岸萬科十七英里萬科第五園萬科城2023年2023年萬科第五園 ——與四季花城、萬科城共同建立和強(qiáng)化萬科在坂雪崗區(qū)域的主導(dǎo)者地位；利用產(chǎn)品的創(chuàng)新和提升實(shí)現(xiàn)區(qū)域價值的的突破性增長；萬科的深圳路徑本報告是嚴(yán)格保密的。大勢：大深圳背景下的海洋夢想競爭：本項(xiàng)目屬于市場先行者地位：大盤起勢3個前提 2個必須回答的關(guān)鍵問題客戶項(xiàng)目的核心競爭力本報告是嚴(yán)格保密的。按照地產(chǎn)空間分布模型，跨區(qū)置業(yè)客戶在不同車程距離有不同物業(yè)類型選擇城市中心休閑運(yùn)動（如高爾夫、滑草）產(chǎn)權(quán)酒店度假村海灘旅游地產(chǎn)第二居所旅游地產(chǎn)第一居所主題游樂園航空港風(fēng)景區(qū)（如郊野公園）國際學(xué)?！?60分鐘車程6090分鐘車程〈 90分鐘車程客戶認(rèn)知本報告是嚴(yán)格保密的。小于 60分鐘車程，客戶以第一居所為主要物業(yè)形態(tài)景觀強(qiáng)弱遠(yuǎn) 近 與城區(qū)距離景觀物業(yè) 天琴灣 東部華僑城 溪之谷 聯(lián)泰大梅沙項(xiàng)目 頂級物業(yè) 波托菲諾別墅 2期 純水岸 2期 TH 尖崗山項(xiàng)目 龍 1號地塊 潛龍山莊 星河丹堤 圣莫麗斯郊區(qū)物業(yè) 月亮灣項(xiàng)目 東方花園 鳳凰谷 萬科城 四季花城城市物業(yè)客戶認(rèn)知本報告是嚴(yán)格保密的。景觀物業(yè)216。休閑度假216。心情釋放216。崇尚自然216。有錢有閑頂級物業(yè)216。生活便利216。注重享受216。注重事業(yè)216。有錢沒閑郊區(qū)物業(yè)216。追求形式216。品質(zhì)低檔216。生活不便216。小富階層城市物業(yè)216。生活講究品位216。事業(yè)初步成功216。區(qū)域價值較低216。中產(chǎn)階級城區(qū)距離弱 城區(qū)距離強(qiáng)景觀強(qiáng)景觀弱企業(yè)家階層企業(yè)管理階層按照物業(yè)景觀資源及與城市距離的遠(yuǎn)近可分為四個客戶群體，其物業(yè)需求也各有不同客戶認(rèn)知本報告是嚴(yán)格保密的。城市 項(xiàng)目名稱 功能屬性 物業(yè)類型 均價 客戶群塘廈 三正半山豪苑 第一居所 別墅、電梯洋樓 6800 主要客戶為東莞有錢富豪及部分深圳消費(fèi)客戶駿景高爾夫花園 第二居所 小高層、聯(lián)排別墅 均價 3900，均價 7600 度假客戶以港臺老板、外籍人士、深圳公務(wù)員為主鳳崗 水岸山城 第二居所 洋房、聯(lián)排別墅 洋房 4300 本地客戶、龍崗客戶藍(lán)山錦灣 第二居所 別墅 6000 本地客戶、龍崗客戶惠州 半島一號 第二居所 TOHO、洋房 4500 深圳客戶湯泉小鎮(zhèn) 第二居所 獨(dú)棟別墅 15000 深圳客戶南山國際 投資型物業(yè) 寫字樓、商業(yè) 3500 深圳客戶棕櫚島 第二居所 酒店式公寓、別墅 均價 16000 深圳客戶、本地客戶6090分鐘車程，將出現(xiàn)第一居所、第二居所、及投資型物業(yè)客戶認(rèn)知本報告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目位于距深圳 6090分鐘車程范圍內(nèi)項(xiàng)目思考結(jié)合 跨區(qū)置業(yè)客戶群體的 項(xiàng)目進(jìn)行客戶精確制導(dǎo)本報告是嚴(yán)格保密的。珠三角形成以廣州、深圳兩極的跨區(qū)置業(yè)客戶群，惠州跨區(qū)置業(yè)者以深圳為主客戶的精確制導(dǎo)本報告是嚴(yán)格保密的。深圳在惠州跨區(qū)置業(yè)主要選擇三種物業(yè)類型客戶群研究定義 特征 心理因素 購買決定因素 代表樓盤 物業(yè)需要第一居所長期居住 在惠州有工作緣的客戶群體滿足居住或者升級功能學(xué)校，工作地