xx開盤籌備及銷售執(zhí)行-文庫吧
2025-02-11 15:15 本頁面
【正文】 6 5 本報告是嚴格保密的。 篩選可比樓盤 確定權重 打分 比準價形成 產品結構相似、區(qū)域接近 目標客戶相似，銷售期重合 根據(jù)與項目的競爭關系。評定指標： 1)客戶重疊程度 2）和項目距離的遠近 29項比準指標： 區(qū)位類：區(qū)域印象 /發(fā)展前景 /周邊環(huán)境 /交通規(guī)劃 /生活便利性 規(guī)劃設計指標類：項目規(guī)模 /容積率 /商業(yè)配套 /車位數(shù)量比 /園 林規(guī)劃 /會所規(guī)劃 /梯戶比 /實用率 /設備及智能化 戶型結構類：實用性 /采光通風 /贈送面積 /戶型創(chuàng)新 景觀及視野：景觀內容 /景觀面寬 品質展示類：建筑外觀 /園林效果 /公共部分品質 /物管形象 /樣 板房效果 /交樓標準展示 項目品牌類：發(fā)展商品牌 /專業(yè)陣容 /前期推廣形象 例：市場比較法進行步驟 本報告是嚴格保密的。 比較項目確定方法：定位或部分戶型相近且質素相當?shù)耐跇潜P 篩選可 比樓盤 確定 權重 打分 比準 價形成 片區(qū)自然升值 市場同期項目比較 客戶投資收益 項目名稱 實收均價 比準系數(shù) 比準均價 權重 權重均價 興業(yè)華庭 4700 30% 濱海春城 4800 30% 香檳廣場 5500 25% 麗晶國際 5000 15% 645 比準均價 在不考慮項目溢價因子的情況下，項目的比準價格為： —— /平方米 —— 本報告是嚴格保密的。 客戶分析法 ?投資者關注投資收益率。因此對價格非常敏感，一旦價格超過預期時，便放棄購買；首置客戶關注月供與租金比值關系，此類客戶需要進行測算； ?當客戶購買意向及價格意向非常清楚時，對客戶意向的分析直接指導價格生成。 分析客戶構成 分析置業(yè)目的 客戶價格取向分析 確定均價 城市主場價格報告 分析客戶構成 分析置業(yè)目的 客戶價格取向分析 本報告是嚴格保密的。 根據(jù) 3月 25日 — 4月 8日登記的客戶群分析來看，本項目 90%以上的客戶是投資 客和周邊中低端自用客戶（包括過渡性居?。?，因此他們較關注的是租金和投資回報 率。因此本區(qū)域內同類產品的租金頗具參照意義。 高端自用客戶 （游離客戶） 中低端自用客戶 （主要客戶） 投資客戶 （核心客戶） 比例 10% 40% 50% 構成 第三地用途的享受型客戶 用來辦公的客戶 周邊改善生活環(huán)境的客戶 為子女買房的客戶 初次置業(yè)的客戶 全市范圍內投資的客戶 對價格的關注點 總價 首期 月供與租金的 關系 投資的穩(wěn)定性 投資收益率 5500 5000 4500 本項目客戶構成圖示 例：泰華俊庭 本報告是嚴格保密的。 投資客戶關注點：投資回報率 片區(qū)自然升值法 市場比較法 投資收益法 按市場住宅投資回報率 5%8%之間計算，一般投資客戶預期于 1015年內收回成本。 設：本項目均價為 P 面積： 60平米的兩房 現(xiàn)租金： 1500元 /平米（參照好旺角） 則：月供 =P*60*80%*≤ 1500+200 P’max≤4949元 /平方米 本報告是嚴格保密的。 結論三： 根據(jù)投資收益法推算，得出本項目 合理價格應小于 4949元 /平方米： 本報告是嚴格保密的。 競爭定價法 ?將本項目的各個產品與其他項目中可能會與之產生競爭的產品進行點對點的分析 ?各個不同面積不同總價的單元的客戶是不一樣的，他們只會將你的三房和競爭對手的三房比，而不是將你的三房和你的四房比單價。因此點對點的競爭分析是至關重要的 ?適用范圍：競爭市場、定價細化 新天地名居價格報告 本報告是嚴格保密的。 類比法 ?項目有市場新產品類型，無法直接定價 ?以片區(qū)外其他項目的該類產品與其他產品的比值
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