【正文】 實(shí)行年檢制度，對(duì)不符合原定資質(zhì)條件或有不良經(jīng)營(yíng)行為的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門(mén)予以降級(jí)直至注銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)股東背景及資本積累過(guò)程應(yīng)予以關(guān)注 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成立多個(gè)項(xiàng)目公司分別開(kāi)發(fā)不同的項(xiàng)目，股東的背景應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注 由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)吸引眾多社會(huì)資金，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股東并無(wú)開(kāi)發(fā)史 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是資金密集行業(yè)，對(duì)股東實(shí)力要求更高，因此應(yīng)對(duì)股東背景及其資本積累過(guò) 程、予以充份關(guān)注 在調(diào)查報(bào)告的第一部分要求對(duì)股東情況及實(shí)際控制人的經(jīng)歷予以說(shuō)明 案例 :某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為暫定資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè) ,系由 A公司實(shí)際控制的項(xiàng)目公司 ,向我行提出開(kāi)發(fā) 貸款 6000萬(wàn)元的申請(qǐng) ,用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā) ,以其他土地作抵押 . 在審查過(guò)程中 ,我們發(fā)現(xiàn) A公司背景復(fù)雜 ,資本運(yùn)作頻繁 ,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足 ,因此對(duì)該筆業(yè) 務(wù)作初審?fù)藱n處理 ,不久 ,A公司資金鏈斷裂 . 房地產(chǎn)企業(yè)資信情況 除一般性的調(diào)查內(nèi)容外，還應(yīng)調(diào)查企業(yè)有無(wú)拖欠工程款的現(xiàn)象 案例 :某企業(yè)向我行提出開(kāi)發(fā)貸款 6000萬(wàn)元的申請(qǐng) ,以項(xiàng)目在建工程抵押 ,抵押物足值 ,且項(xiàng)目基本已經(jīng)建成 ,建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)較小 ,調(diào)查報(bào)告沒(méi)有反映借款人有不良的信用情況 . 在審查過(guò)程中 ,通過(guò)公開(kāi)信息的搜索 ,我們發(fā)現(xiàn)借款人與項(xiàng)目的施工方有訴訟事件 ,系施工方以借款人不能按時(shí)付款提起訴訟 ,因此總行出具了初審?fù)藱n的意見(jiàn) . 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)資料分析與說(shuō)明 ? 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)是產(chǎn)成品的種類(lèi)較多、成本核算復(fù)雜、經(jīng)營(yíng)收入核算與一般商業(yè)企業(yè)差別較大。針對(duì)以上特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)分析影響企業(yè)銷(xiāo)售收入、成本支出等的重點(diǎn)科目，主要包括存貨、預(yù)收賬款、應(yīng)付款、股東借款 (其他應(yīng)付款 )等科目。 ? 存貨及預(yù)收帳款的分析： 對(duì)于非項(xiàng)目公司，存貨和預(yù)收帳款的構(gòu)成可能較為復(fù)雜，包含多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，在這種情況下，通過(guò)查詢(xún)企業(yè)的帳務(wù)資料，將開(kāi)發(fā)成本按不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、不同的明細(xì)內(nèi)容填列；對(duì)預(yù)收帳款分項(xiàng)目填列，以利于清楚看到借款人每個(gè)項(xiàng)目的投資情況、預(yù)售情況 在分析存貨時(shí)，應(yīng)注意甄別部分用于出租的固定資產(chǎn)及長(zhǎng)期不能產(chǎn)生效益的資產(chǎn)，應(yīng)予以特別說(shuō)明 ? 應(yīng)付款的分析：對(duì)照合同分析應(yīng)付帳款的合理性，看有無(wú)拖欠地價(jià)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓款或施工款的情況 ? 股東借款 (其他應(yīng)付款 )的分析：對(duì)于股東借款應(yīng)加以分析，是否屬于長(zhǎng)期性的資金支持，還是屬于臨時(shí)性的周轉(zhuǎn)借款，是否具有所有者權(quán)益的性質(zhì)，并說(shuō)明是否需要在我行貸款歸還之前抽離 ? 案例：某公司向我行申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，財(cái)務(wù)報(bào)表顯示該公司存貨余額為 54000萬(wàn)元，其中有 24000萬(wàn)元是以前開(kāi)發(fā)的用于出租的固定資產(chǎn)，已辦妥產(chǎn)權(quán)證，但仍在存貨科目反映；另有 6500萬(wàn)元系另一前期開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的車(chē)庫(kù)，該樓盤(pán) 1996年開(kāi)發(fā)，車(chē)庫(kù)既未能產(chǎn)生出租效益也未能銷(xiāo)售出去。 調(diào)查階段 項(xiàng)目的基本情況 ? 根據(jù)借款人提供的項(xiàng)目批文 、 土地出讓合同、規(guī)劃文件及施工許可、建設(shè)計(jì)劃、招標(biāo)文件、施工合同、監(jiān)理合同 、 可研報(bào)告等資料確定項(xiàng)目的基本數(shù)據(jù) ? 對(duì)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得應(yīng)重點(diǎn)說(shuō)明 ,反映項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)是否清晰 ? 案例 :某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 A向我行提出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的申請(qǐng) ,該項(xiàng)目取得的過(guò)程 為 :2023年 ,市國(guó)土局與 B公司簽訂土地出讓合同 ,B公司取得土地編號(hào)為 A8030042號(hào)宗地 的使用權(quán) ,面積 162,963平米 ,土地出讓價(jià)為 7682萬(wàn)元 ,建筑容積率 1,計(jì)容積率建面不超過(guò) 163,900平米 ,05年 1月 ,由于國(guó)家需要征收上述宗地的部分土地 ,國(guó)土局和 B公司簽訂補(bǔ)償協(xié) 議 ,國(guó)土局收回 23,741平米的土地使用權(quán) ,同時(shí)國(guó)土局將附近的地塊撥給 B公司作為補(bǔ)償 ,用 地面積調(diào)整為 200,322平米 ,容積率變更為 ,計(jì)容積經(jīng)總建面不超過(guò) 360,580平米 ,B公司 再向國(guó)土局補(bǔ)交了地價(jià)款 13208萬(wàn)元 ,以上款項(xiàng)已支付完畢 ,并提供了付款憑證 . 2023年 6月 ,由于 B公司的股東缺乏開(kāi)發(fā)實(shí)力 ,將 B公司的股權(quán)全部出讓給 C公司 ,C公司 為此支付了 45000萬(wàn)元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款 ,款項(xiàng)支付完畢 ,并將 B公司更名為 A公司 ,現(xiàn)四證齊備 , 產(chǎn)權(quán)清晰 . ? 項(xiàng)目的合法性、合規(guī)性、可行性的調(diào)查和審查 ? 由于立項(xiàng)批準(zhǔn)文件及“四證”是房地產(chǎn)項(xiàng)目合法合規(guī)的前提，也是項(xiàng)目建成辦理房地產(chǎn)銷(xiāo)售證書(shū)和過(guò)戶(hù)登記的依據(jù)，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售將影響銷(xiāo)售資金的回籠，直接影響貸款的歸還，因此，商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，只能針對(duì)已取得立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和“四證”的項(xiàng)目，對(duì)此，中國(guó)人民銀行和有關(guān)部委作出了明確的規(guī)定。 ? 注意“四證”的頒發(fā)時(shí)間 ,確認(rèn)“四證”的有效性 目前我國(guó)政府部門(mén)頒發(fā)的項(xiàng)目“四證”具有時(shí)間限制，如開(kāi)發(fā)商未按“四證”的要求辦理相 關(guān)手續(xù)或開(kāi)工建設(shè)，則有可能導(dǎo)致“四證”的失效，這些規(guī)定主要有： 開(kāi)發(fā)商取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，如建設(shè)用地被依法收回土地使用權(quán)或者建設(shè) 用地超過(guò)兩年未使用，則由城市規(guī)劃行政部門(mén)撤消其建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 開(kāi)發(fā)商在取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，應(yīng)在 6個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)開(kāi)工，逾期未開(kāi)工又 未申請(qǐng)延期或申請(qǐng)延期未獲批準(zhǔn)的，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》即行失效。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起 3個(gè)月內(nèi)開(kāi)工，因故不能按時(shí)開(kāi)工的，應(yīng)當(dāng) 向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期，延期以?xún)纱螢橄?，每次不超過(guò) 3個(gè)月，既不開(kāi)工又不申請(qǐng)延期或者超過(guò) 延期時(shí)限的，施工許可證自行廢止。 調(diào)查階段 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 (案例 ) Ａ公司系南方沿海城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，擬向我行提出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款申請(qǐng)，信貸人 員經(jīng)過(guò)公開(kāi)信息的搜索，以及走訪(fǎng)相關(guān)政府部分，取得了分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并作出了以下 的市場(chǎng)分析： ＊列出＜本市近年 GDP及人均 GDP變化趨勢(shì)力＞＜本市歷年人均可支配收入變化趨勢(shì) 圖＞＜本市歷年社會(huì)消費(fèi)品零售總額變化趨勢(shì)圖＞，反映該市 GDP總量連年保持 10％ 以上的增速，人均 GDP水平較高，接近發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平，人均可支配收入逐年上 升，居民消費(fèi)升溫 ＊根據(jù)當(dāng)?shù)卣嫉挠嘘P(guān)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn) 05年該市土地供應(yīng)偏緊，由于城中村改造步伐較緩 慢，以及區(qū)域內(nèi)土地資源較為緊張的原因， 05年土地供應(yīng)量明顯小于上年 ＊ 05年１ 6月，該市商品房投資同比下降 14％，商品房施工面積同比下降 ％ ,商品房竣 工面積同比下降 24%,至 6月末 ,商品房空置率同比減少 38%。 *信貸人員分別制作了該市各區(qū)域 /各房型 /各價(jià)格區(qū)間的成交組成圖 ,以及 16月住宅銷(xiāo)售 價(jià)格趨勢(shì)圖 ,反映出該市成交以某兩大區(qū)域的住宅為主 ,價(jià)格區(qū)間主要在 4000至 6000元 /平 米 ,三房單位成交量較大 ,而價(jià)格方面較上年同期上漲了 8% *05年上半年 ,該市二手房交易保持高速增長(zhǎng) ,同比上增長(zhǎng) 31%,二手住宅的價(jià)格比上年同期 增長(zhǎng) %,高于新建住宅的價(jià)格漲幅 *租賃市場(chǎng)升溫 ,由于該市人口中外來(lái)人口比例較大 ,人口數(shù)量增長(zhǎng)較快 ,市內(nèi)的房屋租賃保 持快速穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭 ,今年 16月 ,租金小幅上漲 6%,有利于吸引投資 *通過(guò)上述分析 ,表明該市居民購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng) ,由于土地市場(chǎng)供應(yīng)下降 ,以及人口的增長(zhǎng) ,房 地產(chǎn)需求旺盛 ,整體的市場(chǎng)環(huán)境較好 續(xù)上 :項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的分析 : 案例 :B項(xiàng)目位于某市的 L區(qū) ,信貸人員對(duì)項(xiàng)目的區(qū)域分析過(guò)于簡(jiǎn)單 ,經(jīng)過(guò)搜集相關(guān)資料 ,審查人員 對(duì)該區(qū)域市場(chǎng)作了如下分析 : *L區(qū)系該市的老工業(yè)區(qū) ,近年來(lái)由于拆遷及老工業(yè)區(qū)改造 ,當(dāng)?shù)氐木用裼幸欢ǖ馁?gòu)房需求 *L區(qū)并不屬于該市的傳統(tǒng)住宅區(qū) ,區(qū)內(nèi)居民以外來(lái)人口及當(dāng)?shù)氐墓I(yè)人口為主 ,購(gòu)買(mǎi)能力較弱 *L區(qū)由于近年來(lái)有一兩所大學(xué)遷入以及交通計(jì)劃的改善而吸引了一定的開(kāi)發(fā)商 ,目前在開(kāi)發(fā)的 樓盤(pán)較多 ,B項(xiàng)目面臨集中放盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)壓力 *B項(xiàng)目與周邊其他樓盤(pán)相比 ,由于土地系近期拍賣(mài)獲得 ,土地成本較高 ,較之周邊不少樓盤(pán)系通過(guò) 工廠(chǎng)拆遷協(xié)議獲得的土地 ,成本不具有優(yōu)勢(shì) ,該樓盤(pán)預(yù)計(jì)的售價(jià)遠(yuǎn)高于周邊的樓盤(pán)成交價(jià)格 據(jù)此 ,審查人員對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景作出了不樂(lè)觀(guān)的分析 項(xiàng)目的微觀(guān)市場(chǎng)分析 : *價(jià)格分析 :結(jié)合項(xiàng)目的產(chǎn)品定位 /客戶(hù)定位 /成本以及周邊樓盤(pán)的成交價(jià)格合理確定樓盤(pán)的價(jià)格 定位是否合理 案例 :某市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬向我行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款 ,用于 C項(xiàng)目的開(kāi)發(fā) ,C項(xiàng)目系小高層普通住宅項(xiàng) 目 ,位于該市新工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) ,配套較差 ,但由于該市前一段時(shí)間房?jī)r(jià)非正常暴漲 ,該項(xiàng)目定出銷(xiāo)售 價(jià)為 17500元 /平米 ,而該區(qū)域上年的樓盤(pán)平均成交價(jià)僅為