【正文】 普者黑城市中央公園 城建公司 用地 盛世年華 金荷家園 林業(yè)局住宅 盛德花園 頤景園 錦麗家園 教師住宅 天成購(gòu) 物中心 老城區(qū) 位于丘北老城出口和新城區(qū)入口處的上品 天成，是“一根扁擔(dān)兩肩挑”的力量支點(diǎn) ,其形象定 位必須超越片區(qū)的束縛 ,契合城市的戰(zhàn) 略 ,成為城市的客 廳 . 城市要塞 ,中央價(jià)值 代表丘北 城市未來(lái)方向 的新城區(qū) 解析上品 天成 60米大街 城市中央 都市核心 普 者 黑 大 街 延 長(zhǎng) 線 本案 普者黑城市中央公園 中心區(qū) “雙龍起舞” 上品 天成 ？ 政 治 軸 線 經(jīng) 濟(jì) 軸 線 價(jià) 值 軸 線 生 態(tài) 軸 線 位于普者黑風(fēng)景區(qū)和丘北城市 帶狀經(jīng)濟(jì)、政治、文化，旅游、商業(yè)軸線的上品 天成是雙龍騰飛的平臺(tái) .其功能定位必須承襲雙向價(jià)值帶的外延和內(nèi)涵 解析上品 天成 普者黑及 周邊旅游區(qū) 丘北 新城區(qū) 丘北 老城區(qū) 地標(biāo)建筑，居住標(biāo)準(zhǔn) 解析上品 天成 一個(gè)城市的最高建筑，丘北 城市發(fā)展、城市更新的標(biāo)志。丘北城市名片。 高尚別墅區(qū)、退臺(tái)式景觀洋房，領(lǐng)先戶型設(shè)計(jì)，根植于普者黑城市中央公園，項(xiàng)目品質(zhì)及其所營(yíng)造的生活方式，從此將是丘北人民界定居住水準(zhǔn)的一把標(biāo)尺。項(xiàng)目從此將是這個(gè)城市以后人人向往的方向。 商務(wù)領(lǐng)域 ,繁華自溢 解析上品 天成 17層酒店、商業(yè)街區(qū)格局設(shè)計(jì)，中式高尚景觀洋房社區(qū)，民族與時(shí)尚相融合，一改丘北城市的陳舊與滄桑，為這個(gè)城市帶來(lái)他所匱乏的時(shí)代氣息，注入可見(jiàn)、可觸摸的時(shí)尚脈搏，她是讓人悸動(dòng)的、流光溢彩的、不斷前進(jìn)的、魂?duì)繅?mèng)縈的 他使人相信，這才是這個(gè)時(shí)代應(yīng)有 的生活，一個(gè)城市的發(fā)展未來(lái)。 項(xiàng)目的靈魂所在 T大勢(shì)：房地產(chǎn)調(diào)控加強(qiáng) ,丘北房地產(chǎn)市場(chǎng)快速健康發(fā)展 C競(jìng)爭(zhēng)：本項(xiàng)目將面臨激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ,特別新城的大平面競(jìng)爭(zhēng) I自身：項(xiàng)目將依托整體區(qū)位優(yōu)勢(shì) ,強(qiáng)化區(qū)域主導(dǎo)，并依靠整體規(guī)劃和階段產(chǎn)品創(chuàng)新提升區(qū)域價(jià)值 2個(gè)必須回答的關(guān)鍵問(wèn)題 C客戶 : 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶 項(xiàng)目定位 : 項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力 外部因素 內(nèi)部因素 復(fù)合地產(chǎn)的特性為，項(xiàng)目的綜合性帶來(lái)目標(biāo)客戶群的多樣性。 上品 天成 作為典型的都市綜合體，又處于旅游接待中心的特殊位置，目標(biāo)客戶必須分類(lèi)界定 。 高尚 住宅區(qū) 天成 購(gòu)物中心 天成 商業(yè)街 天成 大酒店 上品 天成 城市中心形象區(qū) 植根于丘北的追求 生活品質(zhì)更上一層 樓的人群 城市首個(gè)綜合性大型購(gòu) 物中心，新城配套，代 表城市商業(yè)發(fā)展的方向 旅游風(fēng)情商業(yè)街區(qū)， 民族、時(shí)尚集中地， 丘北旅游、時(shí)尚中心區(qū) 城市標(biāo)志性建筑， 普者黑景區(qū)的接待 中心和商務(wù)中心 。 城市商業(yè)中心 休閑娛樂(lè)中心 丘北旅游接 待中心、民族 風(fēng)情展示、購(gòu) 物休閑中心 城市地標(biāo)建筑 群、城市名 片、一個(gè)城市 發(fā)展的動(dòng)力 所在 項(xiàng)目客戶類(lèi)型細(xì)分 — 高尚住宅區(qū) 重要客戶 核心客戶 次要客戶 補(bǔ)充客戶 核心客戶 ： 城區(qū)二次置業(yè)換房者 。首次置業(yè)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師和公務(wù)員 重要客戶：商人（老板）、企事業(yè)單位職工、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者 次要客戶：鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕家庭、 工薪階層 補(bǔ)充客戶：州內(nèi)其他縣客戶、投資者 他們是這樣一群人 —— 私企老板、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、教師、公務(wù)員、企事業(yè)單位職工、職務(wù)較高的機(jī)關(guān)干部、商人 …… 目標(biāo)人群 …… 目標(biāo)人群 …… 他們要求： 能夠擁有“文化 +居住”的和時(shí)代接軌都市綜合區(qū) 可以滿足城市豐富配套的便捷環(huán)境； 居住品味進(jìn)一步提升的居住氛圍。 T大勢(shì)：房地產(chǎn)調(diào)控加強(qiáng) ,丘北房地產(chǎn)市場(chǎng)快速健康發(fā)展 C競(jìng)爭(zhēng)：本項(xiàng)目將面臨激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ,特別新城的大平面競(jìng)爭(zhēng) I自身：項(xiàng)目將依托整體區(qū)位優(yōu)勢(shì) ,強(qiáng)化區(qū)域主導(dǎo)，并依靠整體規(guī)劃和階段產(chǎn)品創(chuàng)新提升區(qū)域價(jià)值 2個(gè)必須回答的關(guān)鍵問(wèn)題 C客戶 : 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶 項(xiàng)目整體定位 : 項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力 高尚住宅區(qū) 住宅： 景觀洋房別墅區(qū) 商業(yè)： 社區(qū)商業(yè)，前期可考慮專業(yè)市場(chǎng)模式 作用： 實(shí)現(xiàn)資金快速 回籠，保證后續(xù)產(chǎn)品 滾動(dòng)開(kāi)發(fā)和可持續(xù)開(kāi)發(fā) 商業(yè)街區(qū) 目標(biāo)：成為區(qū)域性商業(yè)中心，叫響品牌 購(gòu)物中心 商帶?。?旅游風(fēng)情街，時(shí)尚休閑購(gòu)物區(qū) 目標(biāo)：價(jià)值最大化 ,樹(shù)立品牌核 目標(biāo)： 成為區(qū)域標(biāo)志， 叫響城市品牌，實(shí)現(xiàn)名利雙收 天成大酒店 全局觀 : 持續(xù)開(kāi)發(fā) 定位目標(biāo) 價(jià)值 高尚住宅區(qū) 商業(yè)街區(qū) 購(gòu)物中心 天成大酒店 80300m2 1055萬(wàn)元 40350m2 1070萬(wàn)元 價(jià)值觀 : 利潤(rùn)遞增 定位目標(biāo) 品牌觀 : 品牌深化 地產(chǎn)品牌發(fā)展的幾個(gè)階段（以昆明開(kāi)發(fā)商為例） 品牌階段 基本特征 適用前提 相關(guān)案例 初級(jí)階段 “量大就是美 “ 開(kāi)發(fā)商具有極強(qiáng)的土地獲取能力 新亞洲 中高級(jí)階段 社區(qū)開(kāi)發(fā)商的區(qū)域性主導(dǎo)，形成邊際效應(yīng) 先天性（或逐漸形成）的區(qū)域性資源或成本優(yōu)勢(shì) 匯都 產(chǎn)品系列化 有規(guī)模化擴(kuò)張的戰(zhàn)略需要 中產(chǎn) /俊發(fā) 高級(jí)階段 客戶的主導(dǎo)性 龐大的客戶基礎(chǔ)或客戶專營(yíng)的能力 百大 /官房 定位目標(biāo) SWOT分析 核心賣(mài)點(diǎn)：城市名片 /城市中心形象區(qū) / 產(chǎn)品、配套所營(yíng)造的 理想生活方式 S優(yōu)勢(shì) 城市未來(lái)中央，地段優(yōu)越； 交通便利，主干道旁； 規(guī)劃的旅游接待區(qū)，政策優(yōu)勢(shì) 中央公園景觀優(yōu)勢(shì)； 復(fù)合地產(chǎn)，自建 配套齊全。 W劣勢(shì) 新城區(qū)不成熟； 開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)； 市場(chǎng)消費(fèi)力偏弱； 銷(xiāo)售周期長(zhǎng)； O機(jī)會(huì) 城市升級(jí)， 旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃， 人們對(duì)新城的認(rèn)同 So策略 利用區(qū)位、景觀優(yōu)勢(shì)，發(fā)展時(shí) 尚商業(yè)及景觀高尚住宅；利用 旅游、交通優(yōu)勢(shì)，發(fā)展旅游 地產(chǎn)及酒店產(chǎn)業(yè)。 Wo策略 根據(jù)客戶定位做填補(bǔ)空白， 根據(jù)體量及交通動(dòng)量吸引全 城客戶； T威脅 新區(qū)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)數(shù)量較多， 且在項(xiàng)目之前面世； 小宗地太多，對(duì)項(xiàng)目商業(yè) 影響較大； 在新城，許多單位有地， 分散客源，沖爛市場(chǎng)。 St策略 在多數(shù)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)前快速亮 相，搶占制高點(diǎn)； 深耕渠道，密集推廣，聚攏客 戶； Wt策略 根據(jù)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)各期功 能互補(bǔ)，用城市運(yùn)營(yíng)理念打 造城市首席物業(yè)。 定位模型 居住中心 文化中心 生態(tài)中心 商務(wù)中心 交通樞紐 …….. 多重功能的組合 新城首席 城市中心形象區(qū) ” 定位詮釋 總體形象定位 CCID城市中心形象區(qū) （ city central image district） 都市綜合體 風(fēng)味食品街 60米大街 上品 天成 商業(yè)街區(qū) 定位詮釋 普 者 黑 大 街 延 長(zhǎng) 線 上品 天成 高尚住宅區(qū) 天成 大酒店 普者黑城市中央公園 天成購(gòu) 物中心 功能定位 。完善區(qū)域配套，打造新城商業(yè)中心 總體功能定位 功能定位：依托旅游資源和便利交通 ,打造普者黑景區(qū)、丘北各單位的接待中心和商務(wù)中心 功能定位：依托區(qū)位優(yōu)勢(shì)、旅游優(yōu)勢(shì)、四星級(jí)酒店（接待中心）打造民族休閑旅游購(gòu)物中心 +城市時(shí)尚休閑購(gòu)物區(qū) 功能定位：依托產(chǎn)品創(chuàng)新和建筑風(fēng)格打造丘北首席高尚居住區(qū) +回游式社區(qū)商業(yè)街區(qū) 占位 高尚住宅區(qū) 補(bǔ)位 商業(yè)街 購(gòu)物中心 缺位 天成大酒店 歸位 中心占位，產(chǎn)品占位 品牌補(bǔ)位，利潤(rùn)提位 商業(yè)補(bǔ)缺，配套填空 價(jià)值回歸，完美收官 總體功能定位 定位詮釋 都市綜合