【正文】 GDP走勢(shì)表現(xiàn) 寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)規(guī)模對(duì)比 ?GDP增長(zhǎng)率來(lái)看，近幾年來(lái)杭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展均處于全國(guó)平均水平之上，整體宏觀環(huán)從境十分穩(wěn)定，且人均 GDP突破 1萬(wàn)美元，標(biāo)志著步入“上中等”發(fā)達(dá)國(guó)家水平。 ?同時(shí)針對(duì)全國(guó)四大城市 GDP與寫(xiě)字樓市場(chǎng)規(guī)模對(duì)比發(fā)現(xiàn)，基本呈現(xiàn)線性正相關(guān)，這就意味著杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)隨著整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將會(huì)有更大的發(fā)展空間。 2 9 4 2 . 6 53 4 4 0 . 9 94 1 0 4 . 0 14 7 8 1 . 1 65 0 9 8 . 6 65 9 4 5 . 8 21 3 . 0 0 %1 4 . 3 0 %1 4 . 6 0 %1 1 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %010002023300040005000600070002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %G D P 總量（億元） 增長(zhǎng)率（％）1700014000950010000600060005000450040002023上海北京深圳廣州杭州2023GDP（億元 ） 辦公市場(chǎng)規(guī)模（萬(wàn)方）城市宏觀研究 —— 固定資產(chǎn) 杭州市固定資產(chǎn)投資 西湖區(qū)固定資產(chǎn)投資 ?杭州市近幾年固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)較大幅度的快速增長(zhǎng)，其中房地產(chǎn)是主要貢獻(xiàn)行業(yè)，在全市提出“樓宇經(jīng)濟(jì)”發(fā)展目標(biāo)后，新興辦公物業(yè)在固定資產(chǎn)投資中的比重日趨提高，杭州樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力，僅次于北上廣圳，居全國(guó) 35個(gè)主要城市的第 5位。 ?單從項(xiàng)目所在區(qū)域西湖區(qū)來(lái)看，固定資產(chǎn)份額位列全市前矛，與之相對(duì)應(yīng)的樓宇經(jīng)濟(jì)更是高居首位，全區(qū)稅收 3000萬(wàn)以上，樓宇超過(guò) 20幢。 1 2 7 7 . 81 3 7 3 . 2 41 5 8 3 . 7 81 8 6 3 . 5 22 2 9 1 . 6 52 6 5 1 . 8 81 5 . 3 0 %7 . 5 0 %1 5 . 3 0 %1 7 . 7 0 %1 5 . 7 0 %2 0 . 8 0 %0500100015002023250030002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %固定資產(chǎn)投資（億元） 增長(zhǎng)率（％）1 8 2 . 7 46 8 . 6 38 9 . 3 42 4 8 . 51 5 8 . 5 51 1 5 . 6 4050100150200250300西湖區(qū) 上城區(qū) 下城區(qū) 江干區(qū) 濱江區(qū) 拱墅區(qū)西湖區(qū) 上城區(qū) 下城區(qū) 江干區(qū) 濱江區(qū) 拱墅區(qū)2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年第三產(chǎn)業(yè) % % % % % %第二產(chǎn)業(yè) % % % % % %第一產(chǎn)業(yè) % % % % % %0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%% 杭州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化 第三產(chǎn)業(yè) 生產(chǎn)總值 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 （億元） 增長(zhǎng)率 % ％ % % % % ?第三產(chǎn)業(yè)在杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用舉足輕重，也是未來(lái)杭州經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型與提升的關(guān)鍵所在。 ?目前整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的對(duì)比來(lái)看，杭州以二、三產(chǎn)業(yè)兩分天下，但第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)。 ?辦公寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展一定是基于第三產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，未來(lái)空間隨之增加。 城市宏觀研究 —— 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明 ,宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均 GDP水平?jīng)Q定了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段 ,以此為參照 ,2023年杭州人均 GDP約 8063美元 ,目前杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展大致處于 穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期向減緩發(fā)展期過(guò)渡的階段 . 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 改善需求為主 改善需求為主 生存、改善需求兼有 生存需求 減緩發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期 快速發(fā)展期 啟動(dòng)期 10004000美元 40008000美元 800020230美元 8001000美元 (數(shù)據(jù)來(lái)源：杭州統(tǒng)計(jì)局 ) 城市宏觀研究 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平 4 1 0 . 5 74 4 2 . 4 55 1 8 . 7 95 9 6 . 6 37 0 4 . 6 89 5 6 . 22 2 . 6 0 %7 . 8 0 %1 7 . 2 0 %1 5 . 0 0 % 1 4 . 5 0 %3 5 . 7 0 %0200400600800100012002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %房地產(chǎn)投資（億元） 增長(zhǎng)率（％）2023~2023年杭州市房地產(chǎn)投資水平： 異常 基本 正常 正常 運(yùn)行 基本 正常 異常 2023年 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅 5% 5%5% 5%15% 15%25% 25% % 適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求 房地產(chǎn)投資/GDP 5% 5%10% 10%15% 15%20% 20% % 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，較合理指標(biāo)為 1015% 房地產(chǎn)投資 /固定資產(chǎn)投資 15% 15%22% 22%30% 30%37% 37% 36% 反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為 20%25% ?從 2023年的指標(biāo)來(lái)看 ,就整個(gè)杭州而言，房地產(chǎn)行業(yè)正處于一個(gè)高速發(fā)展階段，主要是受 09年火爆的樓市影響，開(kāi)發(fā)商紛紛加大開(kāi)發(fā)力度，但時(shí)下政策收緊，預(yù)計(jì)未來(lái) 2年內(nèi)將出現(xiàn)回調(diào)跡象。 區(qū)域市場(chǎng)研究 —— 房地產(chǎn)投資 杭州商品房市場(chǎng)分物業(yè)近 5年成交量走勢(shì) 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年住宅面積 2 8 1 1 1 7 4 . 2 413 2 854 .3 2 0 8 3 1 4 6 . 1 6 2 2 5 6 1 2 . 2 292 1 480 .0商鋪面積 176 1 05. 4 219 9 27. 1 2 4 5 3 1 3 . 0 384 9 05. 9 348 6 83. 3寫(xiě)字樓面積 3611 6702 49 36 02 .5 6873 7682 1 0 0 0 0 0 0 . 02 0 0 0 0 0 0 . 03 0 0 0 0 0 0 . 04 0 0 0 0 0 0 . 05 0 0 0 0 0 0 . 06 0 0 0 0 0 0 . 07 0 0 0 0 0 0 . 0? 住宅地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)明顯，風(fēng)險(xiǎn)加?。? ? 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)敏感較弱 發(fā)展 穩(wěn)健。 區(qū)域市場(chǎng)研究 —— 房地產(chǎn)成交量 市場(chǎng)分析 —— 地產(chǎn) ? 商住倒掛愈發(fā)凸顯；寫(xiě)字樓年均增幅 12%。 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年住宅價(jià)格 8809 106 6 6 148 5 8 1 4 6 0 4 224 6 9商鋪價(jià)格 1 3 0 9 7 127 5 3 137 7 3 1 5 2 9 9 184 9 8寫(xiě)字樓價(jià)格 11 64 8 1291 7 1455 8 13 37 8 1811 3050001 0 0 0 01 5 0 0 02 0 0 0 02 5 0 0 0杭州商品房市場(chǎng)分物業(yè)近 5年成交價(jià)走勢(shì) 區(qū)域市場(chǎng)研究 —— 房地產(chǎn)成交量 2023年杭州主城區(qū)土地出讓概覽 2023年杭州主城區(qū)土地出讓概覽 用地類(lèi)型 板塊 區(qū)位 出讓 宗地?cái)?shù) 占地面積 總建筑面積 平均容積率 平均樓面地價(jià) 住宅類(lèi) 濱江區(qū) 4 14萬(wàn) 35萬(wàn) 12859 拱墅區(qū) 22 76萬(wàn) 185萬(wàn) 1 10307 江干區(qū) 23 96萬(wàn) 227萬(wàn) 8691 上城區(qū) 2 6萬(wàn) 12萬(wàn) 21594 西湖區(qū) 7 38萬(wàn) 77萬(wàn) 9304 下城區(qū) 4 13萬(wàn) 33萬(wàn) 11213 下沙區(qū) 11 48萬(wàn) 135萬(wàn) 6474 商業(yè)類(lèi) 濱江區(qū) 3 5萬(wàn) 16萬(wàn) 5063 拱墅區(qū) 2 13萬(wàn) 3萬(wàn) 5639 江干區(qū) 8 13萬(wàn) 54萬(wàn) 10222 上城區(qū) 3 3萬(wàn) 12萬(wàn) 10449 西湖區(qū) 7 22萬(wàn) 43萬(wàn) 2 3432 下城區(qū) 8 11萬(wàn) 31萬(wàn) 3598 下沙區(qū) 7 14萬(wàn) 56萬(wàn) 4 3063 用地類(lèi)型 板塊 區(qū)位 出讓 宗地?cái)?shù) 占地 面積 總建筑面積 平均容積率 平均樓面地價(jià) 住宅類(lèi) 濱江區(qū) 3 13萬(wàn) 48萬(wàn) 8026 拱墅區(qū) 9 51萬(wàn) 116萬(wàn) 10864 江干區(qū) 4 15萬(wàn) 374萬(wàn) 14098 上城區(qū) 0 0 0 0 0 西湖區(qū) 4 19萬(wàn) 311萬(wàn) 18163 下城區(qū) 3 8萬(wàn) 23萬(wàn) 16671 下沙區(qū) 6 29萬(wàn) 74萬(wàn) 6110 商業(yè)類(lèi) 濱江區(qū) 0 0 0 0 0 拱墅區(qū) 5 7萬(wàn) 24萬(wàn) 6337 江干區(qū) 4 9萬(wàn) 48萬(wàn) 7323 上城區(qū) 1 14426 西湖區(qū) 10 43萬(wàn) 92萬(wàn) 3721 下城區(qū) 7 9萬(wàn) 38萬(wàn) 4503 下沙區(qū) 7 13萬(wàn) 44萬(wàn) 6012 ?杭州土地市場(chǎng)無(wú)論從成交量還是成交價(jià)來(lái)看，近兩年仍以住宅用地為主，商住倒掛現(xiàn)象依然明顯，但從今年雙限政策開(kāi)始后，上半年土地市場(chǎng)成交慘淡，相比之下，商業(yè)用地更受開(kāi)發(fā)商青睞，未來(lái)存在較大發(fā)展空間。 ?從區(qū)域來(lái)看，住宅用地以拱墅和下沙為近兩年成交大戶，而商業(yè)用地以西湖區(qū)一枝獨(dú)秀，加之目前存量，預(yù)計(jì)未來(lái) 2~3年內(nèi)西湖區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)量將近 150萬(wàn)方，其中寫(xiě)字樓估計(jì) 70~80萬(wàn)方。 區(qū)域市場(chǎng)研究 —— 土地市場(chǎng) 市場(chǎng)分析 —— 地產(chǎn) ? 政策嚴(yán)控住宅地產(chǎn)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)蓄勢(shì)待發(fā)。 05 0 0 01 0 0 0 01 5 0 0 02 0 0 0 02 5 0 0 03 0 0 0 03 5 0 0 005 0 0 0 01 0 0 0 0 01 5 0 0 0 02 0 0 0 0 02 5 0 0 0 03 0 0 0 0 0成交面積 新增供應(yīng) 均價(jià)杭州主城區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)近一年半供需價(jià)走勢(shì) 供需比 ：1 供需比 ：1 區(qū)域市場(chǎng)研究 —— 寫(xiě)字樓成交量 市場(chǎng)分析 —— 地產(chǎn) 0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %5 0 . 0 %6 0 . 0 %01 0 0 0 0 02 0 0 0 0 03 0 0 0 0 04 0 0 0 0 05 0 0 0 0 06 0 0 0 0 07 0 0 0 0 0商品房面積 寫(xiě)字樓面積 寫(xiě)字樓市場(chǎng)份額杭州主城區(qū)寫(xiě)字樓近一年半市場(chǎng)成交份額走勢(shì) % % 區(qū)域市場(chǎng)研究 —— 寫(xiě)字樓成交量 ? 政策嚴(yán)控住宅地產(chǎn)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)蓄勢(shì)待發(fā)。 區(qū)域市場(chǎng)研究 西湖區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 0 . 0 01 0 . 0 02 0 . 0 03 0 . 0 04 0 . 0 05 0 . 0 06 0 . 0 07 0 . 0 08 0 . 0 09 0 . 0 01 0 0 . 0 0萬(wàn)平方米2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2 0 0 8 年1 6月蔣村西溪 留下小和山 三墩 文教 之江轉(zhuǎn)塘西溪濕地周邊的蔣村西溪板塊，依靠浙大紫金港校區(qū)發(fā)展起來(lái)的大三墩板塊，以及位于之江國(guó)家旅游開(kāi)發(fā)區(qū)的之江轉(zhuǎn)塘板塊是西