物業(yè)設(shè)備管理全面概述-文庫吧
2025-02-02 10:03 本頁面
【正文】 印機、文字處理機、電話、傳真機、繪圖儀等設(shè)備組成。 （七）運輸設(shè)備系統(tǒng) ? 運輸設(shè)備系統(tǒng)主要物業(yè)中用于垂直運輸?shù)倪\載工具，包括電梯和自動扶梯（還有自動人行道，但它的應(yīng)用范圍較?。?。 電梯的分類： ? 電梯按用途可分為客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用梯等。 ? 按驅(qū)動方式可分為交流電梯、直流電梯、液壓電梯、直線電機驅(qū)動電梯。 ? 按速度可分為低速梯（速度低于 1米 /秒）、中速梯（速度為 12米 /秒）、高速梯（速度高于2米 /秒）。 ? 按控制方式分為信號控制、集選控制、微機程序控制和手柄控制等。 電梯的組成部分 ? 電梯的組成部分一般包括：傳動設(shè)備、升降設(shè)備、安全設(shè)備和控制設(shè)備等。 ? 自動扶梯在構(gòu)造上與電梯相似，但比電梯簡單，主要有驅(qū)動裝置、運動裝置和支撐裝置 3個部分組成。 （八）防雷設(shè)備 ? 建筑物防雷設(shè)施有針式和柵式兩大類，其中避雷針又可分為單支、雙支和多支保護等幾種形式。避雷設(shè)施一般由接閃器（避雷針、避雷帶）、引下線和接地極 3個部分組成。 第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理內(nèi)容 ? 從物業(yè)設(shè)備管理的全過程看，物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容范圍很廣，包括設(shè)備基礎(chǔ)管理、運行管理、安全管理、維修管理、更新改造管理、備品配件管理、經(jīng)濟運行管理等 一、物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理 ? 物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理是指為實現(xiàn)物業(yè)設(shè)備管理目標及職能服務(wù)、提供有關(guān)資料信息依據(jù)、共同管理準則和基本管理手段的必不可少的基礎(chǔ)管理工作。 ? 物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理工作主要有 4項內(nèi)容 ? （一）資料檔案管理 ? （ 二 ） 標準化管理 ? （ 三 ） 規(guī)章制度建立 ? （ 四 ） 教育培訓(xùn) （一）資料檔案管理 ? 物業(yè)設(shè)備檔案資料管理的基本任務(wù)有兩個方面： ? 一是做好設(shè)備技術(shù)檔案資料的保管， ? 二是為設(shè)備運行、維護、管理等提供信息資料。 ? 物業(yè)設(shè)備的檔案資料主要包括 3類： ? （ 1）設(shè)備原始資料。 ? （ 2）設(shè)備維修資料。 ? （ 3）設(shè)備管理資料。 （二）標準化管理 ? 物業(yè)設(shè)備標準化管理的基本任務(wù)有兩個方面： ? 一是為設(shè)備管理職能的實施提供共同的行為準則和標準； ? 二是為設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟活動提供基本的依據(jù)和手段。 ? 設(shè)備管理的標準主要有兩類： ? （ 1）技術(shù)標準。如各類設(shè)備的驗收標準、完好標準、維修等級標準等。 ? （ 2）管理標準。如報修程序、信息處理標準、服務(wù)規(guī)范及標準、考核和獎懲標準等。 （三）規(guī)章制度建立 ? 設(shè)備管理制度主要包括 3類： ? （ 1）責(zé)任制度。如崗位責(zé)任制度、記錄和報表制度、報告制度、交接班制度和出入登記制度等。 ? （ 2）運行管理制度。如巡視抄表制度、安全運行制度、經(jīng)濟運行制度、文明運行制度及值班制度等。 ? （ 3）維修制度。如巡檢和保養(yǎng)制度、定期檢查和保養(yǎng)制度、預(yù)防檢修制度、備品配件管理制度、更新改造制度與維修費用管理制度等。 ? （ 4）其他制度。包括基礎(chǔ)資料管理制度、節(jié)能管理制度、培訓(xùn)教育制度、設(shè)備事故管理制度及獎懲制度等。 （四）教育培訓(xùn) ? 教育培訓(xùn)工作分成兩類： ? （ 1）設(shè)備部門的員工教育培訓(xùn)。對設(shè)備部門員工教育培訓(xùn)包括技術(shù)培訓(xùn)和職業(yè)道德規(guī)范教育。主要是提高他們的技術(shù)水平、工作能力、工作態(tài)度和責(zé)任心。 ? （ 2）其他員工及業(yè)主使用人的宣傳教育。主要是要求他們愛護設(shè)備并合理和安全使用設(shè)備的宣傳教育。 二、物業(yè)設(shè)備的運行管理 ? 物業(yè)設(shè)備的運行管理是指設(shè)備在日常運行與使用過程中的各項組織管理工作，主要有以下幾方面的內(nèi)容： ? （ 1）優(yōu)化勞動組織。 ? （ 2）嚴格執(zhí)行設(shè)備運行管理制度 1）優(yōu)化勞動組織。 ? 優(yōu)化勞動組織的具體任務(wù)是： ? 一是合理配置勞動力， ? 二是采取合理的勞動組織形式。 ? 具體來說包括 3方面的工作： ? ① 定員工作。主要方法有按設(shè)備定員、按崗位定員和按比例定員 3種。 ? ② 作業(yè)組的組織。 ? ③ 工作輪班組織。 三、物業(yè)設(shè)備的安全管理 ? 設(shè)備的安全管理既可避免人身傷亡，又可以減少設(shè)備維修損失、延長設(shè)備壽命。 ? 設(shè)備的安全管理主要涉及 4方面的內(nèi)容： ? （ 1）安全作業(yè)培訓(xùn)教育。 ? （ 2）安全使用宣傳教育。 ? （ 3）安全管理措施建立。 ? （ 4）安全責(zé)任制度落實。 四、物業(yè)設(shè)備的維修管理 ? 物業(yè)設(shè)備的維修管理是指對設(shè)備維修活動的組織、計劃和控制。其內(nèi)容包括維護保養(yǎng)和計劃檢修。 （一）維護保養(yǎng) ? ? 設(shè)備的維護保養(yǎng)是一種養(yǎng)護性質(zhì)的工作，其目的是及時處理設(shè)備運轉(zhuǎn)使用過程中由于技術(shù)狀態(tài)發(fā)生變化而引起的大量常見問題，隨時改善設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)，防患于未然，保證設(shè)備的正常運行，延長設(shè)備的使用壽命。 ? 維護保養(yǎng)的方式主要是 清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查 等。 ? 對不同類型的物業(yè)設(shè)備，應(yīng)視其技術(shù)特點、使用條件的不同，分類、分片采取不同的有重點的保養(yǎng)措施。 2．維護保養(yǎng)的種類 維護保養(yǎng)包括日常保養(yǎng)、定期保養(yǎng)及點檢 3種形式： ? （ 1）日常保養(yǎng)。是指操作人員在設(shè)備正常運行中進行的保養(yǎng)工作。 ? （ 2）定期保養(yǎng)。是以操作人員為主，檢修人員協(xié)助，有計劃地將設(shè)備停止運行而進行的維護保養(yǎng)。 ? （ 3）設(shè)備點檢。設(shè)備的點檢就是對設(shè)備有針對性的檢查。設(shè)備的點檢可分為日常點檢和計劃點檢。 ? 設(shè)備的日常點檢由操作人員隨機檢查； ? 設(shè)備的計劃點檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進行 （二）計劃檢修 ? 根據(jù)運行規(guī)律及計劃點檢的結(jié)果對設(shè)備確定檢修間隔期，以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計劃，對設(shè)備進行預(yù)防性修理，這就是計劃檢修。 1．計劃檢修的理論依據(jù) ? 設(shè)備的計劃檢修是以設(shè)備的磨損理論和故障規(guī)律為依據(jù)的。 磨損理論 ? 初期磨損階段。主要是由于設(shè)備內(nèi)部相對運動的零件表面較粗糙，在受力的情況下迅速磨損。 ? 正常磨損階段。這一階段的磨損速度較平穩(wěn)，磨損量增加緩慢。 ? 劇烈磨損階段。設(shè)備壽命的后期，磨損量急劇增加，設(shè)備的性能、精確度迅速降低。若不及時修理，就會發(fā)生事故。 故障理論 ? 初期故障期 ? 發(fā)生的原因 。工作重點 ? 偶發(fā)事故期。 ? 發(fā)生的原因 。工作重點 ? 磨損故障期。 ? 發(fā)生的原因 。工作重點 磨損度 時間 初期磨損階段 正常磨損階段 劇烈磨損階段 圖 圖 設(shè)備故障理論曲線 初期故障期 故障率 偶發(fā)故障期 磨損故障期 時間 2．計劃檢修的種類 ? 根據(jù)設(shè)備檢修的部位，修理工作量的大小及修理費用的高低，計劃檢修可以分成小修、中修、大修和系統(tǒng)大修四類。 2．計劃檢修的種類 ? （ 1）小修。主要是
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