奧美中國(guó)經(jīng)典提案煙臺(tái)鳳凰推廣xxxx-文庫(kù)吧
2025-01-30 17:58 本頁(yè)面
【正文】 層產(chǎn)品即將封頂。本案區(qū)域發(fā)展前景良好但目前生活及城市配套設(shè)施尚不完善。 高新區(qū)發(fā)展 龍湖葡醍海灣 核心賣(mài)點(diǎn) 龍湖品牌 北方國(guó)家海岸發(fā)展前景 位置：養(yǎng)馬島 占地面積： 45萬(wàn)㎡ 建筑面積： 36萬(wàn)㎡ 建筑風(fēng)格 :托斯卡納風(fēng)情 主推廣語(yǔ)： 世界葡萄海岸，水上香格里拉別墅 洋房產(chǎn)品以極具競(jìng)爭(zhēng)力的超低價(jià)位入市， 150平米戶型 總價(jià) 100萬(wàn)以內(nèi)，吸引了不少投資客青睞，占據(jù)了煙臺(tái)投資客市場(chǎng)的大部分份額。該項(xiàng)目在諸多方面存在爭(zhēng)議，如過(guò)于近海、地基不穩(wěn)、潮濕、強(qiáng)風(fēng)等。 山海資源 ? 以上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在品牌影響力與本案相當(dāng)、產(chǎn)品形態(tài)與本案相似、開(kāi)發(fā)周期與本案相近、意向客群上與本案重疊，是我們的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。我們的站位，應(yīng)與它們同一陣列；市場(chǎng)對(duì)于我們的價(jià)值判斷，應(yīng)與它們保持一致性。 ? 除此以外，煙臺(tái)市還有不少高端項(xiàng)目是值得我們關(guān)注的，它們屬于本案的潛在競(jìng)爭(zhēng)者。 競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)： 項(xiàng)目 基本情況 核心賣(mài)點(diǎn) 恒大 接手原海爾位于萊山區(qū)鳳凰湖的項(xiàng)目，住宅 70萬(wàn)平米，商業(yè) 11萬(wàn)平米，屬于萊山區(qū)投資 300億打造的”鳳凰湖 逛蕩河流域綜合開(kāi)發(fā)”項(xiàng)目的一部分。 恒大品牌 景觀資源 區(qū)域發(fā)展前景 政府開(kāi)發(fā)利好 中鐵逸都 位于萊山區(qū)山海路與港城東大街交叉口、恒大項(xiàng)目以西 ，總建 30萬(wàn)平米，包括住宅、公寓、商業(yè)。緊鄰煙臺(tái)市規(guī)劃的國(guó)內(nèi)外大中型企業(yè)“總部基地”，周邊生活及市政配套有待完善。 中鐵品牌 區(qū)域發(fā)展前景 綠地 位于高新區(qū)科技 CBD以東，中海項(xiàng)目以南。與正大集團(tuán)聯(lián)手開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目體量在百萬(wàn)平米。目前周邊配套稀缺，生活氛圍尚有待成熟。 綠地品牌 區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì) 大成門(mén) 位于南大街 149號(hào)、項(xiàng)目以東，建筑面積 11萬(wàn)平米 ,新古典主義建筑風(fēng)格， 80147平全明戶型，一期均價(jià)8000元 /㎡，去化率 13%。該項(xiàng)目的推廣及定價(jià)均走高端路線，但英煒置業(yè)品牌影響力較弱，加之推盤(pán)時(shí)間晚，項(xiàng)目形象被市場(chǎng)認(rèn)可尚需時(shí)日。 南大街中心地段 園林景觀 經(jīng)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析對(duì)比可得： 越秀星匯鳳凰是煙臺(tái) 市中心唯一由一線品牌開(kāi)發(fā)的高端物業(yè)！ 項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)可以歸納為： 越秀品牌 +中心地段 +西班牙風(fēng)情產(chǎn)品 產(chǎn)品屬性定位：原味西班牙風(fēng)情城邦 “城市央?yún)^(qū)，純粹西班牙” ?城市：城市生活屬性 ?央?yún)^(qū)：區(qū)域價(jià)值，中央優(yōu)勢(shì) ?純粹：從建筑、園林、配套等皆為西班牙風(fēng)格 ?西班牙：異域風(fēng)情體驗(yàn)，人文附加值 項(xiàng)目市場(chǎng)定位：城市中心高端生活領(lǐng)導(dǎo)者 “中心品質(zhì)，成熟生活” ?品質(zhì)：“西班牙”不僅是一種風(fēng)格，更是一種尊貴、醇厚的品質(zhì)體驗(yàn) ?成熟：成熟的配套、成熟的區(qū)域、成熟的享受 讓我們?cè)倏紤]一下，我們贏取市場(chǎng)的突破點(diǎn)， 是產(chǎn)品嗎？是區(qū)位嗎？是單一的品牌形象么？ 都不是！ 是價(jià)值的整合與提升！ 在塑造開(kāi)發(fā)商品牌、項(xiàng)目品質(zhì)的同時(shí)，再增加一點(diǎn)東西， 可以讓不了解項(xiàng)目的客層產(chǎn)生興趣，讓中立態(tài)度的客層馬上關(guān)注，讓關(guān)注本項(xiàng)目的客層立即行動(dòng)！這種東西需要從 客群心理 出發(fā)。 提升思路 找到他們內(nèi)心的需求并與項(xiàng)目?jī)r(jià)值契合！ 客群定位 ?他們處于社會(huì)的中上階層； ?他們有的是企業(yè)中高層管理人員、有的是成功的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者； ?還有的是過(guò)慣了市中心舒適生活的 “老煙臺(tái)人”， 沿襲傳統(tǒng)將煙臺(tái)中心定位為金溝寨以西，發(fā)電廠以東； ?還有一部分是煙臺(tái)地方縣市的先富一族，為子女、為自己的未來(lái)，夢(mèng)想擁有真正的城市生活。 客群特征 ?流連中心繁華： 鮮明的“城市”情節(jié)，對(duì)未來(lái)充滿期待，為生活便利而難舍城市中心生活。 ?講究品質(zhì)身份： 追求品牌消費(fèi)帶來(lái)的身份感，注重消費(fèi)過(guò)程中的品質(zhì)體驗(yàn)。 ?獨(dú)立價(jià)值觀： 見(jiàn)識(shí)廣博、發(fā)展性眼光、易接受新鮮事物，追求與眾不同的生活體驗(yàn)。 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) 于是，針對(duì)本項(xiàng)目人群的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)歸類(lèi)為： ?占有 ―― 城市中心的駕馭感。 ?身份 ―― 高端昂貴的物業(yè)品牌。 ?居住 ―― 城市終極的繁華所享。 ?享受 —— 一流品質(zhì)帶來(lái)的舒適生活。 ?增值 ―― 城市發(fā)展，不斷增值的基業(yè)。 歸結(jié)為：城市的、品質(zhì)的、尊貴的 我們的目標(biāo)人群，正是一群“城市貴族” 而我們能
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