【正文】 租房面積，樓面價(jià)折合 15320元 /平方米 ，成為當(dāng)時(shí)新科“地王”。 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)： CBD核心區(qū)位、地鐵雙軌； 5000元 /㎡精裝，德國(guó)家電贈(zèng)送； 產(chǎn)品設(shè)計(jì)（ 270176。 觀景、 8大科技） 項(xiàng)目案例分析 —— 09年地王預(yù)計(jì)今年 4月 17日入市 ，各方面質(zhì)素較佳，具備較強(qiáng)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。 11樓 貨源情況 一期 住宅 共 240套， 四室占65%。商業(yè) 350套 住宅 330㎡五室 36套 15% 300㎡四室 36套 15% 270㎡四室 72套 30% 226㎡四室 48套 20% 217㎡三室 48套 20% 價(jià)格情況 住宅 45000元 /㎡ ， 商住公寓 40000元 / ㎡ ，含5000元 / ㎡ 精裝修標(biāo)準(zhǔn)，贈(zèng)送全德系廚衛(wèi)家具家電。 蓄客情況 2023年 12月 28日售樓處開(kāi)放，開(kāi)始進(jìn)行辦卡蓄客，搜房白金卡 2萬(wàn)元可以抵 10萬(wàn)元。目前，共積累 近 800組辦卡客戶(hù) ； 由于項(xiàng)目主要蓄客時(shí)間均處于新政出臺(tái)前期，客戶(hù)中 90％為外地客戶(hù) ，辦卡 有效率較低 。 現(xiàn)場(chǎng)展示 樣板間及樣板區(qū)展示，售樓處設(shè)置液晶屏演示等科技系統(tǒng)。 項(xiàng)目操盤(pán)啟示： 現(xiàn)場(chǎng)展示完善，配備 1:1比例樣板間 。 受新政影響，蓄客有效率較低 。 此部分結(jié)論是應(yīng)用于項(xiàng)目核心問(wèn)題導(dǎo)出的關(guān)鍵部分。 售樓處接待區(qū) 大堂銅門(mén) 商業(yè) 114㎡二室 75套 21% 84㎡一室 100套 29% 56㎡一室 175套 50% 22 核心問(wèn)題導(dǎo)出 目標(biāo)分解結(jié)論 政策背景結(jié)論 競(jìng)爭(zhēng)背景結(jié)論 典型項(xiàng)目背景結(jié)論 導(dǎo)出項(xiàng)目核心問(wèn)題 22 核心問(wèn)題導(dǎo)出 問(wèn)題 1 問(wèn)題 2 問(wèn)題 3 目錄 1上一年度營(yíng)銷(xiāo)總結(jié) 31 本體機(jī)會(huì)分析 32 競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)分析 33 客戶(hù)機(jī)會(huì)分析 34 核心問(wèn)題解決策略及推廣形象切入點(diǎn)導(dǎo)出 35 活動(dòng)配合、渠道配合、現(xiàn)場(chǎng)展示配合、服務(wù)配合、銷(xiāo)售組織配合 36 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用及效果預(yù)估詳表 上一年度營(yíng)銷(xiāo)總結(jié)上一年度營(yíng)銷(xiāo)總結(jié)2本年度目標(biāo)及貨源盤(pán)點(diǎn) 3核心問(wèn)題及營(yíng)銷(xiāo)策略 4營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃 5需各部門(mén)配合協(xié)調(diào)事項(xiàng) 本年度目標(biāo)及貨源盤(pán)點(diǎn)核心問(wèn)題及營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃需各部門(mén)配合協(xié)調(diào)事項(xiàng)1 整年貨源盤(pán)點(diǎn)及銷(xiāo)售目標(biāo)分解 2 核心問(wèn)題導(dǎo)出 3 營(yíng)銷(xiāo)策略及執(zhí)行計(jì)劃 4 推售及價(jià)格策略、蓄客計(jì)劃 5營(yíng)銷(xiāo) 組織架構(gòu) 6需各部門(mén)配合協(xié)調(diào)事項(xiàng) 31 本體機(jī)會(huì)分析 ——項(xiàng)目區(qū)位、周邊環(huán)境、規(guī)劃分析、優(yōu)勢(shì)配套 ? 提煉 項(xiàng)目在區(qū)位交通、周邊環(huán)境、整體規(guī)劃中的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì) 2023年 10月 CBD東擴(kuò)規(guī)劃方案公布， CBD正式向東擴(kuò)展 3平方公里。而在東擴(kuò)區(qū)域中住宅供應(yīng)僅占 25%，其高端居住的需求必將向周邊區(qū)域進(jìn)行延伸。 解讀 CBD—— 東擴(kuò)后的 CBD，使得其周邊區(qū)域?qū)⒏嗟某休d高端居住需求 這 是歷史賦予的機(jī)遇 ；稀缺 的供應(yīng)使購(gòu)買(mǎi)稱(chēng)為機(jī)會(huì) ；區(qū)域 人口的增加，使在邊上、又不遠(yuǎn)處成為升值空間的源泉； 文化區(qū)文化公園 朝陽(yáng)北區(qū)家庭公園 門(mén)戶(hù)區(qū)門(mén)戶(hù)公園 項(xiàng)目被朝陽(yáng)公園、紅領(lǐng)巾公園、團(tuán)結(jié)湖公園以及未來(lái)東擴(kuò)區(qū)內(nèi)的三座新興公園環(huán)繞，區(qū)別于 CBD內(nèi)喧囂，令生活環(huán)境更趨于純寧安逸 31 本體機(jī)會(huì)分析 ——項(xiàng)目區(qū)位、周邊環(huán)境、規(guī)劃分析、優(yōu)勢(shì)配套 解讀公園群 ——六園環(huán)繞下，使得項(xiàng)目更具宜居性 31 本體機(jī)會(huì)分析 ——項(xiàng)目區(qū)位、周邊環(huán)境、規(guī)劃分析、優(yōu)勢(shì)配套 中式皇家園林設(shè)計(jì)手法：三進(jìn)式、雙龍戲珠格局，細(xì)節(jié)之處彰顯中國(guó)文化底蘊(yùn) 31 本體機(jī)會(huì)分析 ——項(xiàng)目區(qū)位、周邊環(huán)境、規(guī)劃分析、優(yōu)勢(shì)配套 其它優(yōu)勢(shì)配套 31 本體機(jī)會(huì)分析 ——產(chǎn)品分析 ? 提煉 項(xiàng)目在產(chǎn)品類(lèi)型、戶(hù)型結(jié)構(gòu)中的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì) 主臥大套間面寬 ，配備明衛(wèi)、雙衣帽間及270176。 轉(zhuǎn)角觀景窗 工人房獨(dú)立空間，做到與主人空間的完全區(qū)隔，毫無(wú)干擾 入戶(hù)玄關(guān)、衣帽間 三梯兩戶(hù) 專(zhuān)屬電梯入戶(hù) 工人專(zhuān)用通道 中西分廚 大面積可變空間，可根據(jù)需要自由打造 310㎡ 四室半四衛(wèi)三廳 戶(hù)型設(shè)計(jì)無(wú)可挑剔，奢適大宅 三面采光，入戶(hù)玄關(guān)、衣帽間、多功能廳、臥室方正闊綽，中西分廚，主傭分區(qū) 31 本體機(jī)會(huì)小結(jié) 項(xiàng)目 類(lèi)別 金茂府 公園 1872 萬(wàn)科藍(lán)山 逸翠園 本項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)商 品牌 中化方興 招商地產(chǎn) 萬(wàn)科集團(tuán) 和記黃埔 保利地產(chǎn) 區(qū)位及交通 所屬版塊 泛 CBD板塊 朝青板塊 泛 CBD板塊 姚家園 朝青板塊 國(guó)貿(mào)直線(xiàn)距離 3公里 5公里 4公里 公共交通 地鐵 14號(hào)線(xiàn) 1 2 371 7 75特 9 地鐵 6號(hào)線(xiàn)； 682，640， 126路公交車(chē) 9路、 11路、 28路、37路、 57路等 75 72 440等 地鐵 6號(hào)線(xiàn) ,48 594 408等 交通主干道 廣渠路、西大望路、東四環(huán) 毗鄰朝陽(yáng)北路、 東四環(huán) 緊鄰東四環(huán)主路 姚家園路、青年路、東五環(huán) 朝陽(yáng)北路、石佛營(yíng)路 外部 資源配套 市政配套 百盛、燕莎奧特萊斯、新光天地、 朝陽(yáng)醫(yī)院 紅領(lǐng)巾公園、家樂(lè)福、朝陽(yáng)大悅城八里莊第一小學(xué)、八里莊第三中學(xué)、北京耀中國(guó)際學(xué)校 百盛；紅星美凱龍、伊頓國(guó)際幼兒園、平樂(lè)園小學(xué) 家樂(lè)福、活力東方奧特萊斯、大悅城、朝陽(yáng)體育中心、姚家園小學(xué)、北京第 17中學(xué) 蓓蕾幼兒園、伊頓國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園、石佛營(yíng)小學(xué)、芳草地小學(xué)、耀中、中央音樂(lè)學(xué)院附中、陳經(jīng)綸中學(xué)、日壇中學(xué) 社區(qū)內(nèi)配套 商業(yè) 8000平米商業(yè) 1600平米商業(yè) 8000平米商業(yè) 14000平米商業(yè) 8000平米商業(yè) 教育 國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)幼兒園、北京第二實(shí)驗(yàn)小學(xué) 全日制小學(xué)及雙語(yǔ)幼兒園 幼兒園、中學(xué) 幼兒園 —— 會(huì)所 6000平米會(huì)所 10000平米運(yùn)動(dòng)型會(huì)所 2023平米會(huì)所 5000平米會(huì)所 （已啟用） 2023平米會(huì)所 其他社區(qū)配套設(shè)施 無(wú) 無(wú) 社區(qū)醫(yī)療站 無(wú) 無(wú) 物業(yè) 物業(yè)公司 金茂物業(yè) 第一太平戴維斯 萬(wàn)科物業(yè) 待定 保利物業(yè) 物業(yè)費(fèi) /平方米 .月 住宅： 公寓： /平方米 .月 待定 /平方米 .月 發(fā)力點(diǎn) 發(fā)力點(diǎn) 發(fā)力點(diǎn) 發(fā)力點(diǎn) 發(fā)力點(diǎn) 32 競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)分析 ——項(xiàng)目整體 備注：通過(guò)橫向?qū)Ρ软?xiàng)目整體質(zhì)素，發(fā)現(xiàn)本案在核心競(jìng)品中的差異化機(jī)會(huì) 32 競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)分析 ——規(guī)劃及園林 項(xiàng)目 類(lèi)別 金茂府 公園 1872 萬(wàn)科藍(lán)山 逸翠園 本項(xiàng)目 規(guī)劃 總占地面積 ㎡ ㎡ 8萬(wàn)㎡ 27萬(wàn)㎡ ㎡ 總建筑面積 ㎡ 40萬(wàn)㎡ 17 萬(wàn)㎡ 36萬(wàn)㎡ ㎡ 規(guī)劃戶(hù)數(shù) 660戶(hù) 1502戶(hù) 775戶(hù) 486戶(hù) 336戶(hù) 物業(yè)類(lèi)型 住宅、公寓、商業(yè)、 廉租房 公寓、商業(yè)、寫(xiě)字樓 住宅、公寓 花園洋房 住宅、公寓、商業(yè) 容積率 綠化率 30% % 30% 35% 32% 交房時(shí)間 2023年 12月 2023年 4月 2023年 6月 2023年 6月 2023年 10月 園林 設(shè)計(jì)單位 德國(guó)維思平建筑設(shè) 計(jì)事務(wù)所 KFS Yamato planning consultant Co.,Ltd設(shè)計(jì) —— 深圳筑博 園林面積 6萬(wàn)平方米 2。 6萬(wàn)平方米 2萬(wàn)平方米 主題風(fēng)格 整體園林，以棲息、活動(dòng)、舒適為核心設(shè)計(jì)理念，細(xì)節(jié)上運(yùn)用 artdeco最為典型的幾何造型，與整個(gè)社區(qū)保持統(tǒng)一協(xié)調(diào) “ 龍歸日月”的龍脈之髓，樓座群以中央庭園為核心，西向合圍，首尾處直面 40公頃紅領(lǐng)巾公園 日式園林 —— 雙龍戲珠的蘇州中式 園林 備注：通過(guò)橫向?qū)Ρ软?xiàng)目規(guī)劃及園林，發(fā)現(xiàn)本案在核心競(jìng)品中的差異化機(jī)會(huì) 165190平米 285－ 310平米 類(lèi)別 金茂府（已售磬） 本項(xiàng)目 金茂府 公園 1872 本項(xiàng)目 總面積 201㎡ 190㎡ 300㎡ 312㎡ 315㎡ 總面寬 14米 客廳面寬 6米 主臥面寬 總進(jìn)深 18米 層高 房間數(shù) 3房 4房 4房 4房 4房 套間數(shù) 1 個(gè) 2個(gè) 2個(gè) 2房 4個(gè) 南向房間數(shù) 2個(gè) 3個(gè) 3個(gè) 2個(gè) 2個(gè) 衛(wèi)生間數(shù) 2個(gè) 3個(gè) 4個(gè) 3個(gè) 5個(gè) 廚房個(gè)數(shù) 1個(gè) 2個(gè) 2個(gè) 1個(gè) 2個(gè) 32 競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)分析 ——戶(hù)型指標(biāo) 備注：通過(guò)橫向?qū)Ρ戎髁?hù)型各項(xiàng)指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)本案在核心競(jìng)品中的差異化機(jī)會(huì) 32 競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)小結(jié) 33 客戶(hù)機(jī)會(huì)分析 ——活動(dòng) 區(qū)域分布 備注：此部分定量分析調(diào)研主要針對(duì)前期來(lái)訪(fǎng)客戶(hù) ?居住 區(qū)域 主要分布 在 …； ?工作區(qū)域 主要集中分布 亍 …。 33 客戶(hù)機(jī)會(huì)分析 ——置業(yè)目的 來(lái)訪(fǎng)（或成交）客戶(hù) 置業(yè)目的細(xì)分 客戶(hù)樣本數(shù)量 置業(yè)原因 51 改善型 26 % 父母 給子女 14 % 工作變動(dòng) 7 % 子女給 父母 4 % … … … 合計(jì) 51 % 備注：此部分定量分析調(diào)研主要針對(duì)前期來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)（未開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目） 改善型客戶(hù)情況 分析 客戶(hù)類(lèi)別 成交客 戶(hù) 居住區(qū)域 工作區(qū)域 決策者年齡 居住者年齡 … 改善型 14 朝陽(yáng)公園 3 % 朝陽(yáng) 2 % 25以下 0 % 25以下 0 % 朝陽(yáng) 4 % CBD 4 % 2530 1 % 2530 2 % CBD 1 % 東城 1 % 3035 1 % 3035 2 % 豐臺(tái) 0 % 石佛營(yíng) 1 % 3540 4 % 3540 4 % 石佛營(yíng) 3 % 酒仙橋 2 % 4045 1 % 4045 3 % 東城 0 % 西城 0 % 4550 2 % 4550 0 % 西城 0 % 四惠 2 % 5055 3 % 5055 1 % 崇文 1 % 宣武 0 % 55以上 1 % 55以上 1 % 酒仙橋 2 % 豐臺(tái) 0 % 未留 1 % 未留 1 % 合計(jì) 14 % 機(jī)場(chǎng) 0 % 合計(jì) 14 % 合計(jì) 14 % 無(wú) 2 % 合計(jì) 14 % 33 客戶(hù)機(jī)會(huì)分析 ——詳細(xì)數(shù)據(jù) 備注： 此部分定量分析調(diào)研主要針對(duì)前期來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)（未開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目） 此表僅以改善型客戶(hù)為例，項(xiàng)目需根據(jù)客戶(hù)不同需求分項(xiàng)列表； 此表除居住區(qū)域、工作區(qū)域、決策者年齡、居住者年齡四項(xiàng)外，項(xiàng)目可根據(jù)需表述內(nèi)容自行添