【正文】 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) XX項(xiàng)目總體營(yíng)銷策略大綱 XX公司 20XX XX XX 目錄 1整盤貨源盤點(diǎn)及銷售目標(biāo)分解 2核心問(wèn)題導(dǎo)出 3營(yíng)銷策略及執(zhí)行計(jì)劃 4推售及價(jià)格策略、蓄客計(jì)劃 5營(yíng)銷組織架構(gòu) 6需各部門配合協(xié)調(diào)事項(xiàng) 目錄 1上一年度營(yíng)銷總結(jié) 2本年度目標(biāo)及貨源盤點(diǎn) 3核心問(wèn)題及營(yíng)銷策略 4營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃 5需各部門配合協(xié)調(diào)事項(xiàng) 12 全盤整體銷售目標(biāo)分解 13 目標(biāo)分解結(jié)論導(dǎo)出 1 整盤貨源盤點(diǎn)及銷售目標(biāo)分解 2 核心問(wèn)題導(dǎo)出 3 營(yíng)銷策略及執(zhí)行計(jì)劃 4 推售及價(jià)格策略、蓄客計(jì)劃 5營(yíng)銷 組織架構(gòu) 6需各部門配合協(xié)調(diào)事項(xiàng) 11 貨源盤點(diǎn) 11 貨源盤點(diǎn) 1 10 2 3 4 5 6 7 9 8 項(xiàng)目參數(shù)： ?使用性質(zhì)：住宅混合公建用地 ； ?占地面積 ： ———— ㎡ ； ?建筑面積 ： ———— ㎡ ； ?容積率 ： ； ?綠化率 ： %； ?住宅 —— ㎡ ， 占 %； ?公寓 —— ㎡ ， 占 % ； ?商業(yè) —— ㎡ ，占％ ； 社區(qū)產(chǎn)品觃劃情況： ?住宅產(chǎn)品，共 5棟樓 （ 2＃ 、 4＃、 6＃、 7＃和 8＃），面積區(qū)間 為？－？平米 ； ?公寓產(chǎn)品，共 2棟樓（ 1＃、 3＃）， 50年 產(chǎn)權(quán) , 3面積區(qū)間 為？－？平米 ； ?商業(yè)樓棟，共 3棟樓（ 5＃、 9樓、 10樓 ） 為 低層純商業(yè)產(chǎn)品； 11 貨源盤點(diǎn) 315平米 285平米 190平米 165平米 210平米 樓棟號(hào) 套數(shù) 面積 預(yù)估均價(jià) 貨值 住宅產(chǎn)品 2 36 11075 47558 526692189 4 36 11082 47926 531097555 6 62 18273 49482 904182365 7 112 21432 46923 1005651750 8 90 16039 44611 715525250 總計(jì) 336 77901 47280 3683149109 210㎡ 樓棟號(hào) 套數(shù) 面積 預(yù)估均價(jià) 貨值 公寓產(chǎn)品 1（公寓） 60 12826 39973 512687632 3（公寓） 90 19197 33345 640145343 總計(jì) 150 32023 36000 1152832975 40460㎡ 樓棟號(hào) 套數(shù) 面積 預(yù)估均價(jià) 貨值 商業(yè)產(chǎn)品 1底商 11 2465 123089828 3底商 12 2241 125890176 5 51 5974 265710708 8底商 12 859 67000 57539181 9 9 1362 48000 65366880 10 4 915 48000 43916640 總計(jì) 99 13816 49327 681513412 8 7 6 4 2 3 1 項(xiàng)目整體可售房源 住宅？套 ， 公寓？套 ， 商業(yè)？套 ，面積 共計(jì)？ ㎡ ，貨值 共預(yù)計(jì)？?jī)| 12 全盤整體銷售目標(biāo)分解 產(chǎn)品類型 樓號(hào) 項(xiàng)目 總體貨源 指標(biāo) 銷售計(jì)劃 2023年 2023年 2023年 2023年 … 年度合計(jì) 住宅 ?平米至？平米 套數(shù) 面積 單價(jià) 總價(jià)（萬(wàn)元） 去化率 ？平米至？平米 套數(shù) 面積 單價(jià) 總價(jià)（萬(wàn)元） 去化率 住宅合計(jì) 套數(shù) 面積 單價(jià) 總價(jià)（萬(wàn)元） 去化率 商業(yè) 套數(shù) 面積 單價(jià) 總價(jià)（萬(wàn)元） 去化率 商業(yè)合計(jì) 套數(shù) 面積 單價(jià) 總價(jià)（萬(wàn)元） 去化率 總計(jì) 套數(shù) 面積 單價(jià) 總價(jià)（萬(wàn)元） 去化率 13 目標(biāo)分解結(jié)論導(dǎo)出 ? 明確項(xiàng)目 主力銷售期 及項(xiàng)目 入市當(dāng)年銷售額 占整盤份額 ? 根據(jù)上一年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，定位項(xiàng)目入市當(dāng)年銷售額在 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)中所處地位 ? 明確項(xiàng)目 主力產(chǎn)品 ，及其所占整盤及入市當(dāng)年資源的份額 ? 確定 價(jià)格目標(biāo) 、 速度目標(biāo) （即銷售金額目標(biāo)）、 其它目標(biāo) （如公司戰(zhàn)略、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)要求、品牌形象等） 備注：此部分結(jié)論是應(yīng)用于項(xiàng)目核心問(wèn)題導(dǎo)出的關(guān)鍵部分 目錄 1上一年度營(yíng)銷總結(jié) 21 目標(biāo)下的背景分析 22 核心問(wèn)題導(dǎo)出 上一年度營(yíng)銷總結(jié)2本年度目標(biāo)及貨源盤點(diǎn) 3核心問(wèn)題及營(yíng)銷策略 4營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃 5需各部門配合協(xié)調(diào)事項(xiàng) 1 整盤貨源盤點(diǎn)及銷售目標(biāo)分解 2 核心問(wèn)題導(dǎo)出 3 營(yíng)銷策略及執(zhí)行計(jì)劃 4 推售及價(jià)格策略、蓄客計(jì)劃 5營(yíng)銷 組織架構(gòu) 6需各部門配合協(xié)調(diào)事項(xiàng) 21 目標(biāo)下的背景分析 ——政策背景 CBD商務(wù)區(qū) 價(jià)格： 萬(wàn)元 /㎡ 競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品分布圖 四季世家， 220420㎡ 四居，精裝單價(jià) /m178。； 綠城誠(chéng)園 ,170335㎡ 三 四居 ,精裝單價(jià) /m178。 ； 萬(wàn)和城， 280㎡ 四居，精裝單價(jià) 5萬(wàn)元 /m178。； 霄云路 8號(hào) ,450㎡ ，精裝單價(jià) /m178。 ； 朝陽(yáng)公園 價(jià)格： 5萬(wàn)元 /㎡ 二環(huán) 三環(huán) 四環(huán) 燕莎商圈 價(jià)格：元 /㎡ 東北四環(huán) 價(jià)格： 萬(wàn)元 /㎡ 亞奧板塊 價(jià)格：元 /㎡ 面積區(qū)間為 165190㎡ 三居 面積區(qū)間為 285310㎡ 四居 紅璽臺(tái) ,160300㎡ 三 四居 ,精裝單價(jià) /m178。 ； 萬(wàn)科公園 5號(hào)， 180平米三居 ,精裝單價(jià) /m178。 ； 太陽(yáng)公元 ,160200㎡ 三居 ,精裝單價(jià) /m178。 ； 禧瑞都， 170㎡ 三居，精裝單價(jià) 6萬(wàn)元 /m178。； 棕櫚泉白金公寓， 140240㎡ 三居，精裝單價(jià) /m178。； 萬(wàn)科 藍(lán)山， 167㎡ 三居，精裝單價(jià) /m178。； 朝青板塊 東南三環(huán) 價(jià)格：元 /平米 21 目標(biāo)下的背景分析 ——競(jìng)爭(zhēng)背景 同區(qū)域（相近） 同產(chǎn)品（類型） 同客戶（相似） 同時(shí)期（交叉） 165－ 190平米 萬(wàn)科藍(lán)山（ 167） √ √ √ √ 禧瑞都（ 170） √ √ √ 太陽(yáng)公元（ 150－ 200） √ √ 綠城誠(chéng)園（ 170） √ 中化方興（ 180－ 220） √ √ √ √ 君匯（ 190－ 280） √ √ √ 285－ 310平米 紅璽臺(tái)（ 280－ 300） √ √ 中化方興（ 320－ 350） √ √ √ √ 富力十號(hào)（ 220－ 280） √ √ √ √ 公園 1872（ 200－ 300） √ √ √ √ 泛海國(guó)際（ 300） √ √ 君匯（ 230－ 450） √ √ √ 四同原則確定 核心競(jìng)品 :_________分流競(jìng) 品 :_________(精確至產(chǎn)品類型） 21 目標(biāo)下的背景分析 ——競(jìng)爭(zhēng)背景 21 目標(biāo)下的背景分析 ——競(jìng)爭(zhēng)背景 160190平米三居產(chǎn)品 285310平米四居產(chǎn)品 禧瑞都 170平兩居 ， 175平三居，成交單價(jià) 6萬(wàn)，月均消化 7套，余 57套 紅璽臺(tái) 遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館 太陽(yáng)公元 130㎡ 、 160㎡ 三居； 190㎡ 、 220 ㎡ 四居，均價(jià) /㎡ ，月均去化 10套。 LOFT7090平 ， LOFT單價(jià) ，月均去化 ，剩余近 77套 瑞安君匯 共 180套， 190280平米三居， 230450四居 凱德錦繡 一居 90平 2居 90100,3居 140160平 ，單價(jià) , 223套 三 居 450平， 四 居 430平， 五 居 520平 ，月均去化 ，余 237套左右，后期仍有 400平以上產(chǎn)品推售，近 330套 霄云路 8號(hào) 萬(wàn)科藍(lán)山 四居 240平，成交單價(jià) ，月均銷售 7套，余 30套 金茂府 二期剩余 145套 三期預(yù)計(jì)為 270380㎡ 四居及五居， 248套，預(yù)計(jì) 2023年 4月后推出 公園 1872 剩余 69套房源 1樓預(yù)計(jì)在 2023年 4月加推 預(yù)計(jì)加推 300㎡ 以上的四居及五居。 遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館 紅璽臺(tái) 保利東郡 三居 165平，四居 190平，推出 182套，去化 60套，均價(jià) 4。 8萬(wàn)，五居 28 315，推出 118套，去化 28套，均價(jià) 三居 125170 平，四居 220平預(yù)計(jì)推出 336套，預(yù)計(jì)單價(jià) 逸翠園 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 核心競(jìng)品 存量 2200套， 30萬(wàn)平米 存量 2400套， 70萬(wàn)平米左右 2023年 2023年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 兩居 170平，單價(jià) 6萬(wàn)左右， 48套 四 居 260350平米 ，平層單價(jià) ，月均去化 ，余近 160套，預(yù)計(jì) 2023年 6月以后推出 三居 20 256平，四居 280、 350平，單價(jià) 6萬(wàn)左右 360套， 預(yù)計(jì) 2023年 6月推出 備注： 產(chǎn)品類型及面積區(qū)間的劃分根據(jù)項(xiàng)目自身主要貨源確定； 通過(guò) 對(duì)主要競(jìng)品的推貨體量和時(shí)間統(tǒng)計(jì)，尋找項(xiàng)目差異化推貨機(jī)會(huì)和威脅 ； 此 部分結(jié)論是應(yīng)用于項(xiàng)目核心問(wèn)題導(dǎo)出的 關(guān)鍵部分。 21 目標(biāo)下的背景分析 ——典型項(xiàng)目背景 地址 朝陽(yáng)廣渠路 15號(hào) (廣渠路大郊亭西北 ) 占地面積 155919平方米 建筑面積 366302平方米 容積率 綠化率 30% 項(xiàng)目規(guī)劃 住宅： 660套；廉租房： 322套 社區(qū)配套 國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園、市級(jí)重點(diǎn)小學(xué)、3000平米 專屬會(huì)所 2023年 6月 30日，中化方興以 的總價(jià)拿下廣渠路 15號(hào)地，扣除 15000平米的廉