【正文】 城集團(tuán)內(nèi)部使用項目合約規(guī)劃的流程? 項目工程合約規(guī)劃于方案確定后制定。? 項目公司工程部組織工程成本管理部、材料設(shè)備部（組）基于集團(tuán)工程合約規(guī)劃和項目實際情況開展項目工程合約規(guī)劃。? 項目工程合約規(guī)劃內(nèi)容分工– 項目公司工程成本管理部及工程部負(fù)責(zé)工程部分，成果由工程成本管理部完成；– 材料設(shè)備部負(fù)責(zé)材料設(shè)備合同。? 各職能部門的負(fù)責(zé)范圍見《標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃》。? 項目公司工程成本管理部匯集材料設(shè)備部（組）合約規(guī)劃成果，形成項目工程合約規(guī)劃，并注明與標(biāo)準(zhǔn)合同規(guī)劃差異。? 項目合同規(guī)劃編制完成后，與方案版目標(biāo)成本評審會一并評審，評審后成果報項目公司、造價咨詢公司總部審核，片區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理審批。? 項目工程合約規(guī)劃報批通過后，項目公司各部門需依此開展相關(guān)合同及成本管理工作，造價咨詢公司總部將對項目公司執(zhí)行情況進(jìn)行不定期檢查。28尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用合約規(guī)劃編制培訓(xùn)課件29尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用報告提綱一、成本管理體系總體優(yōu)化方案說明二、成本管理體系介紹成本科目 合約規(guī)劃目標(biāo)成本動態(tài)成本設(shè)計成本管理責(zé)任成本成本后評估成本信息庫 戰(zhàn)略采購30尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用目標(biāo)成本分解至合同目標(biāo)成本（可研版）目標(biāo)成本（定位版）目標(biāo)成本（方案版）目標(biāo)成本（施工圖版）結(jié)算成本測算統(tǒng)一成本科目成本信息庫項目合約規(guī)劃動態(tài)成本管理基于合同開展動態(tài)成本管理提供測算數(shù)據(jù)參照不超 3%測算基礎(chǔ)規(guī)劃指標(biāo)及建造標(biāo)準(zhǔn)測算依據(jù)責(zé)任成本目標(biāo)成本分解至責(zé)任主體目標(biāo)成本前置，多階段制定目標(biāo)成本，方案版作為基準(zhǔn)版，并設(shè)定管理目標(biāo)，同時為后續(xù)設(shè)計及采購成本管理提供參考集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)合約規(guī)劃概念 /方案初設(shè)施工圖工程管理銷售管理售后服務(wù)定位策劃項目拓展戰(zhàn)略采購全成本管理體系健全 項目實施階段的成本管理一般采購31尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用目標(biāo)成本 ——形成過程定位策劃定位策劃新項目發(fā)新項目發(fā)展展施工圖設(shè)施工圖設(shè)計計竣工交付竣工交付方案設(shè)計方案設(shè)計實施階段可研版目標(biāo)成本可研版目標(biāo)成本 方案版目標(biāo)成本方案版目標(biāo)成本動態(tài)成本動態(tài)成本結(jié)算版目標(biāo)成本結(jié)算版目標(biāo)成本目標(biāo)成本形成 目標(biāo)成本執(zhí)行定位版目標(biāo)成本定位版目標(biāo)成本 執(zhí)行版目標(biāo)成本執(zhí)行版目標(biāo)成本32尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用目標(biāo)成本主要優(yōu)化點及價值說明（ 3）33尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用目標(biāo)成本定義及編制時間目標(biāo)成本（可研版）目標(biāo)成本（定位版）目標(biāo)成本（方案版）目標(biāo)成本（施工圖版）竣工成本測算方案設(shè)計后 15日 施工圖后 60日 項目交付前 2日成本結(jié)算定位后一周內(nèi)原為施工圖后三個月且在銷售前一個月。定義：基于市場狀況，并結(jié)合項目的經(jīng)營計劃，根據(jù)預(yù)期售價和目標(biāo)利潤進(jìn)行預(yù)先確定的、經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標(biāo)。34尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用各版目標(biāo)成本編制的條件及作用35尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用目標(biāo)成本管理原則1 目標(biāo)導(dǎo)向原則以產(chǎn)品品質(zhì)為前提，保證項目經(jīng)營目標(biāo)，確保合理目標(biāo)利潤的實現(xiàn)。234準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)科學(xué)準(zhǔn)確，每項來源都要有充分依據(jù)，保證目標(biāo)成本的權(quán)威性。事前控制原則編制目標(biāo)成本的資料，包括：規(guī)劃設(shè)計圖、施工圖、政府對房地產(chǎn)相關(guān)的收費標(biāo)準(zhǔn)、市場信息價、資本化利息、營銷費用管理費用的計算依據(jù)及其他相關(guān)文件等，須及時收集、整理、存檔。可追溯性原則目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項、設(shè)計、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本。36尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用目標(biāo)成本編制要求? 目標(biāo)成本應(yīng)采用集團(tuán)統(tǒng)一的測算表格進(jìn)行測算，其中可研階段按照《目標(biāo)成本測算（可研版）》編制，其他階段按照《目標(biāo)成本測算表》編制。定位版目標(biāo)成本可根據(jù)定位階段規(guī)劃指標(biāo)和建造標(biāo)準(zhǔn)的完備程度選擇適宜的科目測算目標(biāo)成本，方案版及施工圖版目標(biāo)成本均應(yīng)按照《目標(biāo)成本測算表》進(jìn)行全科目測算。? 目標(biāo)成本科目分類應(yīng)與集團(tuán)的《成本科目表》統(tǒng)一。項目公司可對在集團(tuán)科目表下按照測算習(xí)慣進(jìn)行測算。? 目標(biāo)成本按項目開發(fā)期分期編制。? 目標(biāo)成本測算應(yīng)做到量價分離、分?jǐn)偤侠?、測算精細(xì)、依據(jù)充分。? 各階段目標(biāo)成本與上一階段目標(biāo)成本的不一致之處應(yīng)有充分的依據(jù)和說明，且應(yīng)對差異進(jìn)行分析說明。37尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用可研版目標(biāo)成本? 由集團(tuán)組織土地拓展時，集團(tuán)或片區(qū)運營管理部提供土地基本信息，集團(tuán)營銷策劃公司提供營銷費用數(shù)據(jù)，造價咨詢公司總部并根據(jù)項目定位、項目預(yù)案、土地信息和周邊配套等信息編制工程成本測算，集團(tuán)財務(wù)部匯集管理費、銷售費用、工程間接費、財務(wù)費用等成本數(shù)據(jù)后編制《項目目標(biāo)成本測算表（可研版）》、《投資分析表（可研版）》。? 由片區(qū)或項目公司組織土地拓展時，片區(qū)或項目公司提供土地基本信息，并安排相應(yīng)的工程成本人員測算工程成本，片區(qū)或項目公司財務(wù)部匯集管理費、銷售費用、工程間接費、財務(wù)費用等成本數(shù)據(jù)后編制《項目目標(biāo)成本測算表（可研版）》、《投資分析表（可研版）》。? 《目標(biāo)成本測算表（可研版）》、《投資分析表（可研版）》隨《可行性研究報告》報集團(tuán)審批，獲批的《目標(biāo)成本測算表（可研版）》作為項目定位階段的目標(biāo)成本編制的參照。38尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用定位版目標(biāo)成本? 項目產(chǎn)品定位及策劃階段有多產(chǎn)品策劃方案比選時，項目公司工程成本管理部應(yīng)對多方案進(jìn)行成本測算，測算成果作為方案比選一部分，供策劃定位決策。? 產(chǎn)品定位及策劃確定后，項目公司建筑規(guī)劃部（組）及工程部應(yīng)于 3日內(nèi)完成策劃階段的《項目規(guī)劃指標(biāo)表》、《建筑及室外管網(wǎng)建造標(biāo)準(zhǔn)》，提交給項目公司工程成本管理部。? 項目公司工程成本管理部在產(chǎn)品定位及策劃確定后，應(yīng)與相關(guān)部門就成本數(shù)據(jù)進(jìn)行充分討論，并基于產(chǎn)品定位及策劃確定的景觀造價標(biāo)準(zhǔn)、精裝修造價標(biāo)準(zhǔn)，于 7日內(nèi)完成工程目標(biāo)成本測算表。? 項目公司財務(wù)部匯集營銷費用、管理費、工程間接費、財務(wù)費用等成本數(shù)據(jù)后， 3天內(nèi)編制《目標(biāo)成本測算表（定位版）》、《投資分析表（定位版）》。? 《目標(biāo)成本測算表（定位版）》、《投資分析表（定位版）》隨項目定位策劃報告一并報批。審批通過的《目標(biāo)成本測算表（定位版）》作為限額設(shè)計的依據(jù)。39尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用方案版目標(biāo)成本? 項目建筑單體方案確定后，項目公司建筑規(guī)劃部（組）、工程部、景觀部（組）、裝飾部應(yīng)于 3日內(nèi)完成完整版的《項目規(guī)劃指標(biāo)表》、《建筑及室外管網(wǎng)建造標(biāo)準(zhǔn)》、《景觀工程建造標(biāo)準(zhǔn)》、《公共部位精裝修建造標(biāo)準(zhǔn)》，提交給項目公司工程成本管理部。? 項目公司工程成本管理部在建筑單體方案確定的 15日內(nèi)，基于《目標(biāo)成本測算表（定位版）》、《項目規(guī)劃指標(biāo)表》、《項目建造標(biāo)準(zhǔn)》，在與相關(guān)部門充分溝通的情況下，完成工程目標(biāo)成本測算。? 方案階段對于工程間接費、管理費、營銷費用、財務(wù)費用與《目標(biāo)成本測算表（定位版）》有變化的，財務(wù)部匯集變化情況，編制《目標(biāo)成本測算表（方案版）》、《投資分析表（方案版）》。? 對于項目有戶內(nèi)精裝修的，項目公司裝飾部應(yīng)在精裝修方案圖形成 3日內(nèi)完成《戶內(nèi)精裝修建造標(biāo)準(zhǔn)表》，提交給工程成本管理部。工程成本管理部在收到《戶內(nèi)精裝修建造標(biāo)準(zhǔn)表》后 7日內(nèi)完成精裝修目標(biāo)成本測算，修訂《目標(biāo)成本測算表（方案版）》并報批。報批程序與原程序相同。40尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用方案版目標(biāo)成本? 《目標(biāo)成本測算表（方案版）》、《投資分析表（方案版）》編制完成后，項目公司總經(jīng)理組織目標(biāo)成本評審會，對方案版目標(biāo)成本、項目合約規(guī)劃進(jìn)行評審。評審?fù)ㄟ^的成熟產(chǎn)品項目《目標(biāo)成本測算表（方案版）》報項目公司總經(jīng)理、造價咨詢公司總部、集團(tuán)財務(wù)部、集團(tuán)產(chǎn)品中心、總師辦、集團(tuán)材料設(shè)備部審核，其中各專業(yè)公司審核相關(guān)的建造標(biāo)準(zhǔn)及目標(biāo)成本，片區(qū)總經(jīng)理審批。創(chuàng)新型產(chǎn)品項目由項目公司總經(jīng)理組織評審會，片區(qū)總經(jīng)理、項目公司總經(jīng)理、集團(tuán)產(chǎn)品中心、造價咨詢公司總部、集團(tuán)財務(wù)部、總師辦、集團(tuán)材料設(shè)備部參與評審。? 《目標(biāo)成本測算表（方案版）》審批通過后，下發(fā)執(zhí)行，作為限額設(shè)計及產(chǎn)品配置的依據(jù)，指導(dǎo)招標(biāo)、設(shè)計、采購工作的開展。? 方案設(shè)計階段開展多方案比選時，項目公司工程成本管理部應(yīng)對各方案進(jìn)行成本測算，供方案比選決策。審批與執(zhí)行41尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用施工圖目標(biāo)成本? 項目主體施工圖完成后 60天內(nèi) ，項目公司工程成本管理部基于施工圖對工程目標(biāo)成本進(jìn)行修訂，項目財務(wù)部修訂非工程類目標(biāo)成本，匯總形成《目標(biāo)成本測算表（施工圖）》，報項目公司總經(jīng)理、造價咨詢公司總部、集團(tuán)財務(wù)部、集團(tuán)產(chǎn)品中心、總師辦、集團(tuán)材料設(shè)備部審核，各專業(yè)公司審核相關(guān)的建造標(biāo)準(zhǔn)及目標(biāo)成本，片區(qū)總經(jīng)理審批。? 《目標(biāo)成本測算表（施工圖）》與《目標(biāo)成本測算表（方案版）》總額不應(yīng)超出 3%。? 《目標(biāo)成本測算表（施工圖）》超出《目標(biāo)成本測算表（方案版）》 3%時，項目公司說明超額原因及后續(xù)措施，一并報集團(tuán)總經(jīng)理或其授權(quán)人審批。? 《目標(biāo)成本測算表（施工圖）》用于指導(dǎo)招標(biāo)、采購及工程管理工作的開展。42尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用竣工成本測算? 項目公司工程成本管理部于竣工交付前 2日內(nèi)完成工程竣工結(jié)算成本測算 。工程竣工結(jié)算成本測算以成本科目對應(yīng)的實體合同為測算單元，對動態(tài)成本、合同已發(fā)生的成本進(jìn)行整理，并測算后續(xù)將發(fā)生的成本，以相對準(zhǔn)確的反映工程的實際成本。? 項目公司工程成本管理部完成工程竣工結(jié)算成本測算后，將成果提交給項目公司財務(wù)部，財務(wù)部測算非工程成本數(shù)據(jù)，形成《竣工結(jié)算成本測算表》。? 《竣工結(jié)算成本測算表》的科目應(yīng)與《目標(biāo)成本測算表》保持一致。? 《竣工結(jié)算成本測算表》上報項目公司總經(jīng)理、造價咨詢公司總部、集團(tuán)財務(wù)部審核，片區(qū)總經(jīng)理審批。43尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用目標(biāo)成本修訂? 修訂原則： 不可預(yù)見或不可抗力引起的目標(biāo)成本變化?？深A(yù)見的風(fēng)險因素不在修訂范圍內(nèi)。? 修訂情況 ：? 因規(guī)劃調(diào)整、預(yù)售查賬或竣工查賬導(dǎo)致占地面積、建筑面積、可售面積等規(guī)劃指標(biāo)變化導(dǎo)致可售面積單方成本變化累計達(dá) 177。% 及以上時，對目標(biāo)成本中相應(yīng)規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，基于規(guī)劃指標(biāo)計算的目標(biāo)成本自動計算并調(diào)整。? 因政府政策變化 (例如：實施 90/70、節(jié)能環(huán)保政策等 )使目標(biāo)成本發(fā)生變化。? 因集團(tuán)戰(zhàn)略要求（取消或增加精裝修等）使目標(biāo)成本發(fā)生變化的，由董事長或其授權(quán)人審批方可調(diào)整目標(biāo)成本。? 公司開發(fā)計劃、方案重大調(diào)整（包括分期面積、開發(fā)周期調(diào)整、因銷售調(diào)整精裝修標(biāo)準(zhǔn)、外立面標(biāo)準(zhǔn)、景觀標(biāo)準(zhǔn)等）導(dǎo)致工程目標(biāo)成本變化的，由董事長或其授權(quán)人審批方可調(diào)整目標(biāo)成本。? 招標(biāo)采購過程中，因項目融資的需要，增加工程成本但可降低總成本。? 目標(biāo)成本調(diào)整審批： 目標(biāo)成本修訂須按方案版目標(biāo)成本審批流程進(jìn)行審批并備案，修訂情況中說明需到董事長或其授權(quán)人審批的，應(yīng)報至董事長或其授權(quán)人。尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值完善集團(tuán)目標(biāo)成本測算模型，并已設(shè)定計算公式，方便各項目使用（供 21張表，可根據(jù)項目情況選擇）結(jié)合綠城產(chǎn)品特點，細(xì)化了精裝修標(biāo)準(zhǔn)要求和景觀、精裝修方案版、精裝修施工圖版測算表45尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用目標(biāo)成本編制培訓(xùn)課件46尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用項目目標(biāo)成本、合約規(guī)劃評審會47尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用會前準(zhǔn)備資料48尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用會議輸出成果49尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用報告提綱一、成本管理體系總體優(yōu)化方案說明二、成本管理體系介紹成本科目 合約規(guī)劃目標(biāo)成本動態(tài)成本設(shè)計成本管理責(zé)任成本成本后評估成本信息庫 戰(zhàn)略采購50尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用目標(biāo)成本動態(tài)成本記錄預(yù)警及強(qiáng)