【正文】 約規(guī)劃制定原則 1 參照原則 項(xiàng)目工程合約規(guī)劃應(yīng)參照集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃制定 2 3 4 適用性原則 項(xiàng)目工程合約規(guī)劃應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際，調(diào)整工程合約規(guī)劃，使其與項(xiàng)目特點(diǎn)相適用 全面性原則 對于項(xiàng)目工程合約規(guī)劃與標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃有差異的，將差異情況進(jìn)行說明并報(bào)批 差異報(bào)批原則 項(xiàng)目工程合約規(guī)劃應(yīng)包含項(xiàng)目工程可預(yù)見的各工程 相關(guān)事項(xiàng) 項(xiàng)目合約規(guī)劃的流程 項(xiàng)目工程合約規(guī)劃于方案確定后制定。 項(xiàng)目公司工程部組織工程成本管理部、材料設(shè)備部（組）基于集團(tuán)工程合約規(guī)劃和項(xiàng)目實(shí)際情況開展項(xiàng)目工程合約規(guī)劃。 項(xiàng)目工程合約規(guī)劃內(nèi)容分工 項(xiàng)目公司工程成本管理部及工程部負(fù)責(zé)工程部分，成果由工程成本管理部完成； 材料設(shè)備部負(fù)責(zé)材料設(shè)備合同。 各職能部門的負(fù)責(zé)范圍見《標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃》。 項(xiàng)目公司工程成本管理部匯集材料設(shè)備部（組）合約規(guī)劃成果，形成項(xiàng)目工程合約規(guī)劃，并注明與標(biāo)準(zhǔn)合同規(guī)劃差異。 項(xiàng)目合同規(guī)劃編制完成后，與方案版目標(biāo)成本評審會一并評審，評 審后成果報(bào)項(xiàng)目公司、造價(jià)咨詢公司總部審核，片區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理審批。 項(xiàng)目工程合約規(guī)劃報(bào)批通過后，項(xiàng)目公司各部門需依此開展相關(guān)合同及成本管理工作，造價(jià)咨詢公司總部將對項(xiàng)目公司執(zhí)行情況進(jìn)行不定期檢查。 合約規(guī)劃編制培訓(xùn)課件 報(bào)告提綱 一、成本管理體系總體優(yōu)化方案說明 二、成本管理體系介紹 成本科目 合約規(guī)劃 目標(biāo)成本 動態(tài)成本 設(shè)計(jì)成本管理 責(zé)任成本 成本后評估 成本信息庫 戰(zhàn)略采購 目標(biāo)成本分解至合同 目標(biāo)成本（可研版） 目標(biāo)成本（定位版 ） 目標(biāo)成本（方案版） 目標(biāo)成本（施工圖版） 結(jié)算成本測算 統(tǒng)一成本科目 成本信息庫 項(xiàng)目合約規(guī)劃 動態(tài)成本管理 基于合同開展動態(tài)成本管理 提供測算數(shù)據(jù)參照 不超 3% 測算基礎(chǔ) 規(guī)劃指標(biāo)及建造標(biāo)準(zhǔn) 測算依據(jù) 責(zé)任成本 目標(biāo)成本分解至責(zé)任主體 目標(biāo)成本前置，多階段制定目標(biāo)成本，方案版作為基準(zhǔn)版，并設(shè)定管理目標(biāo)，同時(shí)為后續(xù)設(shè)計(jì)及采購成本管理提供參考 集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)合約規(guī)劃 概念 / 方案 初設(shè) 施工圖 工程 管理 銷售 管理 售后 服務(wù) 定位 策劃 項(xiàng)目 拓展 戰(zhàn)略采購 全成本管理體系健全 項(xiàng)目實(shí)施階段的成本管理 一般 采購 目標(biāo)成本 —— 形成過程 定位策劃 新項(xiàng)目發(fā)展 施工圖設(shè)計(jì) 竣工交付 方案設(shè)計(jì) 實(shí)施階段 可研版目標(biāo)成本 方案版目標(biāo)成本 動態(tài)成本 結(jié)算版目標(biāo)成本 目標(biāo)成本形成 目標(biāo)成本執(zhí)行 定位版目標(biāo)成本 執(zhí)行版目標(biāo)成本 目標(biāo)成本主要優(yōu)化點(diǎn)及價(jià)值說明（ 3） 序號 優(yōu)化內(nèi)容 完善點(diǎn) 價(jià)值 1 目標(biāo)成本 完善目標(biāo)成本編制模型及方法。 設(shè)置方案版目標(biāo)成本為基準(zhǔn)版，指導(dǎo)后續(xù)設(shè)計(jì)和采購。 目標(biāo)成本前置，為各階段成本管理給出指導(dǎo)意見，以確保項(xiàng)目經(jīng)營收益保持在合理的水平。 目標(biāo)成本定義及編制時(shí)間 目標(biāo)成本（可研版） 目標(biāo)成本（定位版 ） 目標(biāo)成本（方案版） 目標(biāo)成本（施工圖版） 竣工成本測算 方案設(shè)計(jì)后 15 日 施工圖后 60日 項(xiàng)目交付前 2 日 成本結(jié)算 定位后一周內(nèi) 原為施工圖后三個(gè)月且在 銷售前一個(gè)月。 定義：基于市場狀況，并結(jié)合項(xiàng)目的經(jīng)營計(jì)劃，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤進(jìn)行預(yù)先確定的、經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)。 目標(biāo)成本 依據(jù) 輸出 作用 可研目標(biāo)成本 期間費(fèi)用指標(biāo) 土地基本信息、項(xiàng)目預(yù)案 市場信息、成本信息庫 《目標(biāo)成本測算表（可研版）》 預(yù)測項(xiàng)目成本 判斷收益情況 為拿地提供決策依據(jù) 定位階段目標(biāo)成本 項(xiàng)目定位報(bào)告 策劃版《項(xiàng)目規(guī)劃 指標(biāo)》 策劃版《項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)》 市場信息、成本信息庫 《目標(biāo)成本測算表（定位版）》 確保收益目標(biāo) 指導(dǎo)產(chǎn)品方案經(jīng)濟(jì)比選 指導(dǎo)限額設(shè)計(jì)（層高及造價(jià)指標(biāo)） 方案階段目標(biāo)成本 上一版目標(biāo)成本 多產(chǎn)品策劃方案（建議在可研、定位階段 既要開展） 完整版《項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)》 完整版《項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)》 市場信息、成本信息庫 《目標(biāo)成本測算表（方案版 /執(zhí)行版）》 限額設(shè)計(jì)的依據(jù)（其它技術(shù)指標(biāo)及造價(jià)指標(biāo)） 產(chǎn)品方案經(jīng)濟(jì)比選的依據(jù) 產(chǎn)品配置成本標(biāo)準(zhǔn) 采購的限制性成本目標(biāo) 施工圖階段目標(biāo)成本 上一階段建安目標(biāo)成本 項(xiàng)目施工圖 《工程目 標(biāo)成本測算表》 指導(dǎo)采購，管理變更、簽證 交付階段成本測算 施工圖、竣工資料、施工總包合同、工程預(yù)算書、結(jié)算書 《目標(biāo)成本測算表（交付版）》 預(yù)測項(xiàng)目結(jié)算成本 指導(dǎo)項(xiàng)目后評估 各版目標(biāo)成本編制的條件及作用 目標(biāo)成本管理原則 1 目標(biāo)導(dǎo)向原則 以產(chǎn)品品質(zhì)為前提，保證項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)，確保合理目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn)。 2 3 4 準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則 目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)科學(xué)準(zhǔn)確，每項(xiàng)來源都要有充分依據(jù)，保證目標(biāo)成本的權(quán)威性。 事前控制原則 編制目標(biāo)成本的資料，包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)圖、施工圖、政府對房地產(chǎn)相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、市場信息價(jià)、資本化利息 、營銷費(fèi)用管理費(fèi)用的計(jì)算依據(jù)及其他相關(guān)文件等，須及時(shí)收集、整理、存檔。 可追溯性原則 目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本。 目標(biāo)成本編制要求 目標(biāo)成本應(yīng)采用集團(tuán)統(tǒng)一的測算表格進(jìn)行測算，其中可研階段按照《目標(biāo)成本測算（可研版）》編制，其他階段按照《目標(biāo)成本測算表》編制。定位版目標(biāo)成本可根據(jù)定位階段規(guī)劃指標(biāo)和建造標(biāo)準(zhǔn)的完備程度選擇適宜的科目測算目標(biāo)成本，方案版及施工圖版目標(biāo)成本均應(yīng)按照《目標(biāo)成本測算表》進(jìn)行全科目測算。 目標(biāo) 成本科目分類應(yīng)與集團(tuán)的《成本科目表》統(tǒng)一。項(xiàng)目公司可對在集團(tuán)科目表下按照測算習(xí)慣進(jìn)行測算。 目標(biāo)成本按項(xiàng)目開發(fā)期分期編制。 目標(biāo)成本測算應(yīng)做到量價(jià)分離、分?jǐn)偤侠?、測算精細(xì)、依據(jù)充分。 各階段目標(biāo)成本與上一階段目標(biāo)成本的不一致之處應(yīng)有充分的依據(jù)和說明，且應(yīng)對差異進(jìn)行分析說明。 可研版目標(biāo)成本 由集團(tuán)組織土地拓展時(shí)，集團(tuán)或片區(qū)運(yùn)營管理部提供土地基本信息，集團(tuán)營銷策劃公司提供營銷費(fèi)用數(shù)據(jù)，造價(jià)咨詢公司總部并根據(jù)項(xiàng)目定位、項(xiàng)目預(yù)案、土地信息和周邊配套等信息編制工程成本測算，集團(tuán)財(cái)務(wù)部匯集管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、工程間接費(fèi) 、財(cái)務(wù)費(fèi)用等成本數(shù)據(jù)后編制《項(xiàng)目目標(biāo)成本測算表（可研版）》、《投資分析表（可研版）》。 由片區(qū)或項(xiàng)目公司組織土地拓展時(shí)，片區(qū)或項(xiàng)目公司提供土地基本信息，并安排相應(yīng)的工程成本人員測算工程成本，片區(qū)或項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部匯集管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、工程間接費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等成本數(shù)據(jù)后編制《項(xiàng)目目標(biāo)成本測算表（可研版）》、《投資分析表（可研版）》。 《目標(biāo)成本測算表（可研版）》、《投資分析表（可研版）》隨《可行性研究報(bào)告》報(bào)集團(tuán)審批，獲批的《目標(biāo)成本測算表（可研版）》作為項(xiàng)目定位階段的目標(biāo)成本編制的參照。 定位版目標(biāo)成本 項(xiàng)目產(chǎn) 品定位及策劃階段有多產(chǎn)品策劃方案比選時(shí)，項(xiàng)目公司工程成本管理部應(yīng)對多方案進(jìn)行成本測算，測算成果作為方案比選一部分，供策劃定位決策。 產(chǎn)品定位及策劃確定后，項(xiàng)目公司建筑規(guī)劃部（組）及工程部應(yīng)于 3日內(nèi)完成策劃階段的《項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)表》、《建筑及室外管網(wǎng)建造標(biāo)準(zhǔn)》，提交給項(xiàng)目公司工程成本管理部。 項(xiàng)目公司工程成本管理部在產(chǎn)品定位及策劃確定后，應(yīng)與相關(guān)部門就成本數(shù)據(jù)進(jìn)行充分討論，并基于產(chǎn)品定位及策劃確定的景觀造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、精裝修造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，于 7 日內(nèi)完成工程目標(biāo)成本測算表。 項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部匯集營銷費(fèi)用、管理費(fèi)、工程間接費(fèi)、財(cái) 務(wù)費(fèi)用等成本數(shù)據(jù)后， 3天內(nèi)編制《目標(biāo)成本測算表（定位版）》、《投資分析表（定位版）》。 《目標(biāo)成本測算表（定位版）》、《投資分析表（定位版）》隨項(xiàng)目定位策劃報(bào)告一并報(bào)批。審批通過的《目標(biāo)成本測算表（定位版）》作為限額設(shè)計(jì)的依據(jù)。 方案版目標(biāo)成本 項(xiàng)目建筑單體方案確定后，項(xiàng)目公司建筑規(guī)劃部（組）、工程部、景觀部（組）、裝飾部應(yīng)于 3 日內(nèi)完成完整版的《項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)表》、《建筑及室外管網(wǎng)建造標(biāo)準(zhǔn)》、《景觀工程建造標(biāo)準(zhǔn)》、《公共部位精裝修建造標(biāo)準(zhǔn)》，提交給項(xiàng)目公司工程成本管理部。 項(xiàng)目公司工程成本管理部在建筑單體方案 確定的 15 日內(nèi)，基于《目標(biāo)成本測算表（定位版）》、《項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)表》、《項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)》，在與相關(guān)部門充分溝通的情況下，完成工程目標(biāo)成本測算。 方案階段對于工程間接費(fèi)、管理費(fèi)、營銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用與《目標(biāo)成本測算表（定位版）》有變化的，財(cái)務(wù)部匯集變化情況，編制《目標(biāo)成本測算表（方案版）》、《投資分析表（方案版）》。 對于項(xiàng)目有戶內(nèi)精裝修的，項(xiàng)目公司裝飾部應(yīng)在精裝修方案圖形成 3日內(nèi)完成《戶內(nèi)精裝修建造標(biāo)準(zhǔn)表》，提交給工程成本管理部。工程成本管理部在收到《戶內(nèi)精裝修建造標(biāo)準(zhǔn)表》后 7日內(nèi)完成精裝修目標(biāo)成本測算，修訂《 目標(biāo)成本測算表（方案版）》并報(bào)批。報(bào)批程序與原程序相同。 方案版目標(biāo)成本 《目標(biāo)成本測算表（方案版）》、《投資分析表（方案版）》編制完成后，項(xiàng)目公司總經(jīng)理組織目標(biāo)成本評審會，對方案版目標(biāo)成本、項(xiàng)目合約規(guī)劃進(jìn)行評審。評審?fù)ㄟ^的成熟產(chǎn)品項(xiàng)目《目標(biāo)成本測算表（方案版）》報(bào)項(xiàng)目公司總經(jīng)理、造價(jià)咨詢公司總部、集團(tuán)財(cái)務(wù)部、集團(tuán)產(chǎn)品中心、總師辦、集團(tuán)材料設(shè)備部審核，其中各專業(yè)公司審核相關(guān)的建造標(biāo)準(zhǔn)及目標(biāo)成本，片區(qū)總經(jīng)理審批。創(chuàng)新型產(chǎn)品項(xiàng)目由項(xiàng)目公司總經(jīng)理組織評審會，片區(qū)總經(jīng)理、項(xiàng)目公司總經(jīng)理、集團(tuán)產(chǎn)品中心、造價(jià)咨詢公司總 部、集團(tuán)財(cái)務(wù)部、總師辦、集團(tuán)材料設(shè)備部參與評審。 《目標(biāo)成本測算表（方案版）》審批通過后，下發(fā)執(zhí)行，作為限額設(shè)計(jì)及產(chǎn)品配置的依據(jù)，指導(dǎo)招標(biāo)、設(shè)計(jì)、采購工作的開展。 方案設(shè)計(jì)階段開展多方案比選時(shí)，項(xiàng)目公司工程成本管理部應(yīng)對各方案進(jìn)行成本測算，供方案比選決策。 審批與執(zhí)行 施工圖目標(biāo)成本 項(xiàng)目主體施工圖完成后 60 天內(nèi)，項(xiàng)目公司工程成本管理部基于施工圖對工程目標(biāo)成本進(jìn)行修訂，項(xiàng)目財(cái)務(wù)部修訂非工程類目標(biāo)成本，匯總形成《目標(biāo)成本測算表（施工圖）》，報(bào)項(xiàng)目公司總經(jīng)理、造價(jià)咨詢公司總部、集團(tuán)財(cái)務(wù)部、集團(tuán)產(chǎn)品中心、總師辦 、集團(tuán)材料設(shè)備部審核，各專業(yè)公司審核相關(guān)的建造標(biāo)準(zhǔn)及目標(biāo)成本，片區(qū)總經(jīng)理審批。 《目標(biāo)成本測算表（施工圖）》與《目標(biāo)成本測算表（方案版）》總額不應(yīng)超出 3%。 《目標(biāo)成本測算表（施工圖）》超出《目標(biāo)成本測算表（方案版）》 3%時(shí)，項(xiàng)目公司說明超額原因及后續(xù)措施，一并報(bào)集團(tuán)總經(jīng)理或其授權(quán)人審批。 《目標(biāo)成本測算表（施工圖）》用于指導(dǎo)招標(biāo)、采購及工程管理工作的開展。 竣工成本測算 項(xiàng)目公司工程成本管理部于竣工交付前 2日內(nèi)完成工程竣工結(jié)算成本測算。工程竣工結(jié)算成本測算以成本科目對應(yīng)的實(shí)體合同為測算單元，對動態(tài)成本、合同已發(fā)生的成本進(jìn)行整理，并測算后續(xù)將發(fā)生的成本，以相對準(zhǔn)確的反映工程的實(shí)際成本。 項(xiàng)目公司工程成本管理部完成工程竣工結(jié)算成本測算后，將成果提交給項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部測算非工程成本數(shù)據(jù)，形成《竣工結(jié)算成本測算表》。 《竣工結(jié)算成本測算表》的科目應(yīng)與《目標(biāo)成本測算表》保持一致。 《竣工結(jié)算成本測算表》上報(bào)項(xiàng)目公司總經(jīng)理、造價(jià)咨詢公司總部、集團(tuán)財(cái)務(wù)部審核，片區(qū)總經(jīng)理審批。 目標(biāo)成本修訂 修訂原則：不可預(yù)見或不可抗力引起的目標(biāo)成本變化。可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)因素不在修訂范圍內(nèi)。 修訂情況： 因規(guī)劃調(diào)整、預(yù)售查賬或竣工查賬導(dǎo) 致占地面積、建筑面積、可售面積等規(guī)劃指標(biāo)變化導(dǎo)致可售面積單方成本變化累計(jì)達(dá)177。 %及以上時(shí)，對目標(biāo)成本中相應(yīng)規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，基于規(guī)劃指標(biāo)計(jì)算的目標(biāo)成本自動計(jì)算并調(diào)整。 因政府政策變化 (例如：實(shí)施 90/70、節(jié)能環(huán)保政策等 )使目標(biāo)成本發(fā)生變化。 因集團(tuán)戰(zhàn)略要求（取消或增加精裝修等）使目標(biāo)成本發(fā)生變化的，由董事長或其授權(quán)人審批方可調(diào)整目標(biāo)成本。 公司開發(fā)計(jì)劃、方案重大調(diào)整（包括分期面積、開發(fā)周期調(diào)整、因銷售調(diào)整精裝修標(biāo)準(zhǔn)、外立面標(biāo)準(zhǔn)、景觀標(biāo)準(zhǔn)等）導(dǎo)致工程目標(biāo)成本變化的，由董事長或其授權(quán)人審批方可調(diào)整目標(biāo)成 本。 招標(biāo)采購過程中，因項(xiàng)目融資的需要，增加工程成本但可降低總成本。 目標(biāo)成本調(diào)整審批：目標(biāo)成本修訂須按方案版目標(biāo)成本審批流程進(jìn)行審批并備案，修訂情況中說明需到董事長或其授權(quán)人審批的，應(yīng)報(bào)至董事長或其授權(quán)人。 完善集團(tuán)目標(biāo)成本測算模型，并已設(shè)定計(jì)算公式，方便各項(xiàng)目使用（供 21張表，可根據(jù)項(xiàng)目情況選擇） 結(jié)合綠城產(chǎn)品特點(diǎn)，細(xì)化了精裝修標(biāo)準(zhǔn)要求和景觀、精裝修方案版、精裝修施工圖版測算表 目標(biāo)成本編制培訓(xùn)課件 項(xiàng)目目標(biāo)成本、合約規(guī)劃評審會 會前準(zhǔn)備資料 會議輸出成果 報(bào)告提綱 一、成本管理體系總體優(yōu)