【正文】 用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。 轉(zhuǎn)讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權(quán)的，分別依照《城 14 鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三章、 第四章和第五章的規(guī)定辦理。 2問(wèn)：對(duì)無(wú)償取得劃撥土地使用權(quán)的特殊規(guī)定有哪些？ 答：無(wú)償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可依照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定予以出讓。 對(duì)劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無(wú)償收回，并可依照該條例的規(guī)定予以出讓。 無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。 2 問(wèn)：建設(shè)用地審批管理有哪些原則？ 答：建設(shè)用地審批管理應(yīng)當(dāng)遵循以下原則： （一）實(shí)行統(tǒng)一管理的原則； （二）實(shí)行規(guī)劃控制的原則； （三）節(jié)約和合理用地的原則； （四）依法補(bǔ)償、合理安置的原則。 2問(wèn)：改變國(guó)有土地建設(shè)用途如何審批？ 15 答：建設(shè)用地單位使用國(guó)有土地，應(yīng)按照原依法確定的用途使用土地。如果確實(shí)需要改變土地的建設(shè)用途，必須按照法定程序辦理審批手續(xù)，即經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變用途，在報(bào)批前，應(yīng)先經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意。 2問(wèn)：什 么是國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資？ 答：國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資，是指國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為國(guó)家資本投入到新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有。 問(wèn)：什么是國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)入股？ 答：國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)入股，是指國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作價(jià)額按規(guī)定折股，形成國(guó)家股股權(quán)，該土地使用權(quán)有股份公司持有。 3問(wèn)：什么是土地使用權(quán)招拍掛？ 答：土地使用權(quán)招拍掛，是指以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。根據(jù)《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，所謂招標(biāo)出讓國(guó)有建設(shè)用 地使用權(quán)，是指市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加 16 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。拍賣(mài)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果 或者現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。 3問(wèn)：哪些土地的使用權(quán)在出讓時(shí)應(yīng)當(dāng)采取招拍掛方式？ 答：根據(jù)《物權(quán)法》 第一百三十七條 ， 設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。 3問(wèn)：掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的程序是什么？ 答：根據(jù)《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第十七條 ， 掛牌依照以下程序進(jìn)行： （一）在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的面積、界 址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年期、規(guī)劃指標(biāo)要求、開(kāi)工時(shí)間和竣工時(shí)間、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等， 17 在掛牌公告規(guī)定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布； （二）符合條件的競(jìng)買(mǎi)人填寫(xiě)報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)； （三）掛牌主持人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格； （四）掛牌主持人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競(jìng)得人。 3問(wèn)：掛牌期間的最短期限是多長(zhǎng)時(shí)間？掛牌期間可否調(diào)整土地使用權(quán)的價(jià)格幅度？ 答：根據(jù)《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第十八條，掛牌時(shí)間不得少于 10 日。掛牌期間可根據(jù)競(jìng)買(mǎi)人競(jìng)價(jià)情況調(diào)整增價(jià)幅度。 3問(wèn)：哪些主體可以參加國(guó)有土地使用權(quán)的招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌交易？ 答：根據(jù)《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第十一條 ， 中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請(qǐng)參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓活動(dòng)。 出讓人在招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓公告中不得設(shè)定影響公平、公正競(jìng)爭(zhēng)的限制條件。掛牌出讓的，出讓公告中規(guī)定的申請(qǐng)截止時(shí)間，應(yīng)當(dāng)為掛牌出讓結(jié)束日前 2 天。對(duì)符合招標(biāo)拍賣(mài)掛牌公告規(guī)定條件的申請(qǐng)人，出讓人應(yīng)當(dāng)通知其參加招標(biāo)拍賣(mài)掛牌活 18 動(dòng)。 3問(wèn)：什么叫土地登記？ 答：土地登 記是指國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。我國(guó)《土地管理法實(shí)施條例》第三條規(guī)定，國(guó)家依法實(shí)行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。 3問(wèn)：為什么要進(jìn)行土地登記？ 答：土地登記是確認(rèn)土地物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》等法律的規(guī)定，除法律另有規(guī)定外，土地物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，必須經(jīng)依法登記才發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，只有經(jīng)過(guò)土地登記的土地物權(quán)才能受 到法律保護(hù)。 3問(wèn)：土地登記有何法律效力？ 答：根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，土地物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于土地登記簿時(shí)發(fā)生效力?！锻恋氐怯涋k法》規(guī)定，依法登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。土地權(quán)利經(jīng)核準(zhǔn)登記后，產(chǎn)權(quán)即得到法律上的承認(rèn)，產(chǎn)權(quán)人可以 19 依法對(duì)其行使占有、使用、收益和處分的權(quán)能，任何其他人無(wú)權(quán)干涉和妨礙。 3問(wèn)：如何申請(qǐng)土地登記？ 答：根據(jù)《土地登記辦法》規(guī)定，土地登記以縣級(jí)行政區(qū)為單位組織進(jìn)行，具體工作由縣級(jí)以上人民政府 土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)。申請(qǐng)土地登記應(yīng)當(dāng)按照土地所在地土地登記機(jī)構(gòu)的要求提交申請(qǐng)書(shū)及有關(guān)文件，經(jīng)審查，申請(qǐng)人的申請(qǐng)符合規(guī)定的，土地登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)核準(zhǔn)登記，并發(fā)給土地權(quán)利證書(shū)。 問(wèn)：土地登記的類(lèi)型和程序？ 答：土地登記可以分為初始登記和變更登記。申請(qǐng)土地登記應(yīng)當(dāng)依照下列程序進(jìn)行： （一）土地登記申請(qǐng)； （二）地籍調(diào)查； （三）權(quán)屬審核； （四）登記； （五）頒發(fā)土地證書(shū)。 4問(wèn)：登記機(jī)構(gòu)在登記過(guò)程中不得有哪些行為？ 答：根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)在登記過(guò)程中不得 20 有下列行為： （一）要求對(duì) 土地進(jìn)行評(píng)估； （二）以年檢名義進(jìn)行重復(fù)登記； （三）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。 4問(wèn)：當(dāng)事人認(rèn)為登記有誤時(shí)應(yīng)當(dāng)如何處理？ 答：根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，土地權(quán)利人或利害關(guān)系人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以向土地登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正登記。土地登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，土地登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。土地登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。 4問(wèn)：采取欺騙手段騙取登記的，應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任 ? 答：根據(jù)《物權(quán)法》等相關(guān)法律的規(guī)定，當(dāng)事人提供虛假材料 申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成犯罪的，還應(yīng)當(dāng)追究當(dāng)事人的刑事責(zé)任。 4問(wèn)：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人依法獲得國(guó)有土地使用權(quán)的確認(rèn)程序是什么？ 答：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由土地使用者向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)提出土地登記申請(qǐng)，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證 21 書(shū)，確認(rèn)使用權(quán)。其中，中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地的登記發(fā)證，由國(guó)務(wù)院土地行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)，具體登記證辦法由國(guó)務(wù)院土地行政主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局等有關(guān)部門(mén)制定。 4問(wèn)：土地所有權(quán) 、使用權(quán)變更登記程序是什么？ 答：依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)提出土地變更申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。 4問(wèn)：在征收土地過(guò)程中，哪些土地類(lèi)型必須報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)？ 答：根據(jù)《土地管理法》第四十五條規(guī)定，征收下列土地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)： （一）基本農(nóng)田； （二）基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)三十五公頃的； （三）其他土地超過(guò)七十公頃 的。 征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。 征收農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十四條的規(guī)定先行辦理 22 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批；經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過(guò)征地批準(zhǔn)權(quán)限的，應(yīng)當(dāng)依照本條第一款的規(guī)定另行辦理征地審批。 4問(wèn)：在建設(shè)占用土地過(guò)程中，受理涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的批準(zhǔn)行政機(jī)關(guān)有哪些？ 答：根據(jù)《土地管理法》第四十四條規(guī) 定，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。 省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。 本條第二款、第三款規(guī)定以外的建設(shè)項(xiàng)目占用土地的，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為及建 設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。 23 4問(wèn)：征收土地給予補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)是什么？ 答：根據(jù)《土地管理法》第四十七條規(guī)定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。 征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收的三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征 收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前的三年平均年產(chǎn)值的十五倍。 征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。 被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。 依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但 是，土地補(bǔ)償 24 費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前三年、平均年產(chǎn)值的三十倍。 國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。 4問(wèn)：簡(jiǎn)述征收土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后的處理程序。 征收土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施，并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜?，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告。 被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土 地權(quán)屬證書(shū)到公告指定的人民政府土地行政主管部門(mén)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝? 市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征收土地方案，會(huì)同有關(guān)部門(mén)擬訂征地補(bǔ)償、安置方案，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告，聽(tīng)取被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)。征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)組織實(shí)施。對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償、安置爭(zhēng)議不影響征收土地方案的實(shí)施。 25 征收土地的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償、 安置方案批準(zhǔn)之日起 3 個(gè)月內(nèi)全額支付。 50、問(wèn)：《物權(quán)法》對(duì)拆遷、征地問(wèn)題是如何規(guī)定的？有無(wú)保障公民物權(quán)利益的規(guī)定？ 答：征地、拆遷涉及廣大人民群眾的切身利益，是社會(huì)廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題?！段餀?quán)法》對(duì)此作了詳細(xì)規(guī)定?！段餀?quán)法》第四十二條、第四十四條明確規(guī)定了征收拆遷的前提是為了公共利益的需要；同時(shí)，《物權(quán)法》第四十二條、第一百二十一條還明確規(guī)定了征收拆遷有權(quán)獲得補(bǔ)償并規(guī)定了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定的原則。 5問(wèn)：征收集體土地和單位、個(gè)人房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)依法給予哪些補(bǔ)償？如何維護(hù)被征收人的合法權(quán)益？ 答：依 據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)