【正文】 ，必須附具土地行政主管部門出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告。 在土地利用總體規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實(shí)施村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的，由市、縣人民政府?dāng)M定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案，依照上述規(guī)定的程序辦理。 （二）有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案進(jìn)行審查，提出審查意見(jiàn)，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)；其中，補(bǔ)充耕地方案 由批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案時(shí)一并批準(zhǔn)。 35 6問(wèn)：簡(jiǎn)述在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，實(shí)施城市規(guī)劃占用土地的辦理程序。 地方土地利用現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果，經(jīng)本級(jí)人民政府審核，報(bào)上一級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公布；全國(guó)土地利用現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公布。 6問(wèn)：土地調(diào)查應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容？ 答：縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)有關(guān)部門進(jìn)行土地調(diào)查。 6問(wèn)：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃批準(zhǔn)后，發(fā)布公告的內(nèi)容包括哪些？ 答：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃經(jīng)依法批準(zhǔn)后 ，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在本行政區(qū)域內(nèi)予以公告。土地所有者或者使用者應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)資料，不得虛報(bào)、瞞報(bào)、拒報(bào)、遲報(bào)。 答：《土地管理法》第二十九條規(guī)定，國(guó)家建立土地統(tǒng)計(jì)制度。 經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，需要改變土地利用總體規(guī)劃的，屬于省級(jí)人民政府土地利用總體規(guī)劃批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)，根據(jù)省級(jí)人 民政府的批準(zhǔn)文件修改土地利用總體規(guī)劃。 6問(wèn)：對(duì)土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行修改時(shí)的注意事項(xiàng)有哪些？ 答：根據(jù)《土地管理法》第二十六條，經(jīng)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，須經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。 33 本條第二款、第三款規(guī)定以外的土地利用總體規(guī)劃、逐級(jí)上報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)；其中，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土里利用總體規(guī)劃可以由省級(jí)人民政府授權(quán)的設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府批準(zhǔn)。 省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。省級(jí)人民政府國(guó)土資源管理部門在分解下達(dá)城鎮(zhèn)村建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，按照城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤的原則，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)，合理安排城鎮(zhèn)和農(nóng)村建設(shè)用地，實(shí) 現(xiàn)建設(shè)用地的總量控制。省級(jí)人民政府國(guó)土資源管理部門應(yīng)當(dāng)將分解下達(dá)的土地利用年度計(jì)劃報(bào)國(guó)土資源部備案。國(guó)務(wù)院及國(guó)家發(fā)展和改革等部門審批、核準(zhǔn)和備案的獨(dú)立選址重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)不下達(dá)地方，在建設(shè)項(xiàng)目用地審批時(shí)直接核銷。 （五）全國(guó)土地利用年度計(jì)劃下達(dá)到省、自治區(qū)、直轄市以及計(jì)劃單列市、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)。經(jīng)國(guó)務(wù)院審定后，下達(dá)各地參照?qǐng)?zhí)行。 （三）國(guó)土資源部會(huì)同國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)，依照本辦法的有關(guān)規(guī)定，在省、自治區(qū)、直轄市和國(guó)務(wù)院有關(guān)部門提出的土地利用年度計(jì)劃建議的基礎(chǔ)上，提出全國(guó)土地利用年度計(jì)劃總量控制指標(biāo)建議。 （二）省、自治區(qū)、直轄市的土地利用年度計(jì)劃建議，應(yīng)當(dāng)于每年十月三十一日前報(bào)國(guó)土資源部，同時(shí)抄送國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)。耕地保有量計(jì)劃指標(biāo)依據(jù)國(guó)務(wù)院向省、自治區(qū)、直轄市下達(dá)的耕地保護(hù)責(zé)任考核目標(biāo)確定。 土地利用年度計(jì)劃中，新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、國(guó)家宏觀調(diào)控要求、土地利用總體 規(guī)劃、國(guó)家供地政策和土地利用的實(shí)際情況等因素確定。其中新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，分為城鎮(zhèn)村建設(shè)用地指標(biāo)和能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等獨(dú)立選址的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地指標(biāo)。 5問(wèn)：土地利用年度計(jì)劃包括哪些計(jì)劃指標(biāo)？各項(xiàng)計(jì)劃指標(biāo)如何確定？ 答：根據(jù)《土地管理法》和《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》， 30 土地利用年度計(jì)劃，是指國(guó)家對(duì)計(jì)劃年度內(nèi)新增建設(shè)用地量、土地開(kāi)發(fā)整理補(bǔ)充耕地量和耕地保有量的具體安排。根據(jù)規(guī)劃目標(biāo)、土地資源條件和區(qū)域生產(chǎn)力布局，提出區(qū)域土 地利用方向、原則，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，確定各業(yè)用地規(guī)模、重點(diǎn)土地利用區(qū)的區(qū)域布局和重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目布局； （五）編制規(guī)劃供選方案。在分析土地利用現(xiàn)狀、供需趨勢(shì)基礎(chǔ)上，提出土地利用遠(yuǎn)期和近期目標(biāo)； （三）土地供需分析。 國(guó)家、省、地級(jí)土地利用總體規(guī)劃內(nèi)容，主要應(yīng)當(dāng)包括下列各項(xiàng)： 29 （一）土地利用現(xiàn)狀分析。編制土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)遵循下列原則： （一）嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地； （二）提高土地利用率； （三）統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地； （四）保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用； （五）占用耕地與開(kāi)發(fā)復(fù)墾耕地相平衡。 5問(wèn)：拆遷人與被拆遷人達(dá)不成協(xié)議怎么辦 ? 答：拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)通過(guò)自愿協(xié)商就拆遷補(bǔ)償事宜達(dá)成一致，簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議；如協(xié)商不成，雙方均可在拆遷許可證有效期限內(nèi)，向主管部門申請(qǐng)行政裁決。重置價(jià)是指由估價(jià)機(jī)構(gòu)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，判定出重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。 5問(wèn)：什么是市場(chǎng)評(píng)估價(jià)？商品房交易均價(jià)？重置價(jià)？它們?cè)谡魇詹疬w補(bǔ)償安置中有什么作用和意義？三者有什么關(guān) 27 系？ 答：市場(chǎng)評(píng)估價(jià)是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。征收的對(duì)象主要是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)；而征用的對(duì)象可以是不動(dòng)產(chǎn)，也可以是動(dòng) 產(chǎn)。征用是使用權(quán)的臨時(shí)轉(zhuǎn)移：征 收的結(jié)果是財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給國(guó)家；（ 2）兩者的補(bǔ)償方式不同。 任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收 26 補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。 5問(wèn)：征收集體土地和單位、個(gè)人房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)依法給予哪些補(bǔ)償？如何維護(hù)被征收人的合法權(quán)益？ 答：依 據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。《物權(quán)法》對(duì)此作了詳細(xì)規(guī)定。 25 征收土地的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償、 安置方案批準(zhǔn)之日起 3 個(gè)月內(nèi)全額支付。對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。 市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征收土地方案，會(huì)同有關(guān)部門擬訂征地補(bǔ)償、安置方案，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告，聽(tīng)取被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)。 征收土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施，并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜?，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告。 國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。 依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。 被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前的三年平均年產(chǎn)值的十五倍。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收的三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。 23 4問(wèn)：征收土地給予補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)是什么？ 答：根據(jù)《土地管理法》第四十七條規(guī)定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。 省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。其中，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批；經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過(guò)征地批準(zhǔn)權(quán)限的，應(yīng)當(dāng)依照本條第一款的規(guī)定另行辦理征地審批。 征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。其中，中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地的登記發(fā)證，由國(guó)務(wù)院土地行政主管部門負(fù)責(zé)，具體登記證辦法由國(guó)務(wù)院土地行政主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局等有關(guān)部門制定。情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成犯罪的，還應(yīng)當(dāng)追究當(dāng)事人的刑事責(zé)任。土地登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。 4問(wèn)：當(dāng)事人認(rèn)為登記有誤時(shí)應(yīng)當(dāng)如何處理？ 答：根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，土地權(quán)利人或利害關(guān)系人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以向土地登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正登記。申請(qǐng)土地登記應(yīng)當(dāng)依照下列程序進(jìn)行： （一）土地登記申請(qǐng)； （二）地籍調(diào)查； （三）權(quán)屬審核； （四）登記； （五）頒發(fā)土地證書。申請(qǐng)土地登記應(yīng)當(dāng)按照土地所在地土地登記機(jī)構(gòu)的要求提交申請(qǐng)書及有關(guān)文件，經(jīng)審查，申請(qǐng)人的申請(qǐng)符合規(guī)定的，土地登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)核準(zhǔn)登記，并發(fā)給土地權(quán)利證書。土地權(quán)利經(jīng)核準(zhǔn)登記后，產(chǎn)權(quán)即得到法律上的承認(rèn)，產(chǎn)權(quán)人可以 19 依法對(duì)其行使占有、使用、收益和處分的權(quán)能，任何其他人無(wú)權(quán)干涉和妨礙。 3問(wèn)：土地登記有何法律效力？ 答：根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，土地物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于土地登記簿時(shí)發(fā)生效力。 3問(wèn)：為什么要進(jìn)行土地登記？ 答：土地登記是確認(rèn)土地物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。我國(guó)《土地管理法實(shí)施條例》第三條規(guī)定，國(guó)家依法實(shí)行土地登記發(fā)證制度。對(duì)符合招標(biāo)拍賣掛牌公告規(guī)定條件的申請(qǐng)人，出讓人應(yīng)當(dāng)通知其參加招標(biāo)拍賣掛牌活 18 動(dòng)。 出讓人在招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告中不得設(shè)定影響公平、公正競(jìng)爭(zhēng)的限制條件。掛牌期間可根據(jù)競(jìng)買人競(jìng)價(jià)情況調(diào)整增價(jià)幅度。 3問(wèn)：掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的程序是什么？ 答：根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第十七條 ， 掛牌依照以下程序進(jìn)行： （一）在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的面積、界 址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年期、規(guī)劃指標(biāo)要求、開(kāi)工時(shí)間和竣工時(shí)間、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等， 17 在掛牌公告規(guī)定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布； （二）符合條件的競(jìng)買人填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)； （三）掛牌主持人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格； （四）掛牌主持人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競(jìng)得人。 3問(wèn)：哪些土地的使用權(quán)在出讓時(shí)應(yīng)當(dāng)采取招拍掛方式？ 答：根據(jù)《物權(quán)法》 第一百三十七條 ， 設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。拍賣出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。 3問(wèn)：什么是土地使用權(quán)招拍掛？ 答：土地使用權(quán)招拍掛，是指以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。 2問(wèn)：什 么是國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資？ 答：國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資，是指國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為國(guó)家資本投入到新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有。如果確實(shí)需要改變土地的建設(shè)用途，必須按照法定程序辦理審批手續(xù)，即經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。 2 問(wèn)：建設(shè)用地審批管理有哪些原則？ 答：建設(shè)用地審批管理應(yīng)當(dāng)遵循以下原則： （一）實(shí)行統(tǒng)一管理的原則； （二）實(shí)行規(guī)劃控制的原則； （三）節(jié)約和合理用地的原則； （四）依法補(bǔ)償、合理安置的原則。 對(duì)劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無(wú)償收回，并可依照該條例的規(guī)定予以出讓。 轉(zhuǎn)讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權(quán)的，分別依照《城 14 鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三章、 第四章和第五章的規(guī)定辦理。前款土地使用者應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)土地使用稅暫行條例》的規(guī)定繳納土地使用稅。在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，國(guó)家可以依照法律程 13 序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開(kāi)發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)依照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。 2問(wèn)： 什么是土地使用權(quán)終止？ 答：土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。 處分抵押財(cái)產(chǎn)所得，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。 2問(wèn)：土地使用權(quán)抵押過(guò)程中，抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)作何處理？ 12 答：抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照國(guó)家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財(cái)產(chǎn)。抵押合同不得違背國(guó)家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。地上建筑物、其