【正文】 中期合計(jì) 重要假設(shè)條件： ? 土地估值比（土地儲(chǔ)備公允價(jià)值與當(dāng)年?duì)I業(yè)收入之比）為 6； ? 樓面地價(jià)按平均 2023元 /平米計(jì)； ? 土地費(fèi)用占項(xiàng)目總投資 45%； ? 各項(xiàng)目按照平均 4年開(kāi)發(fā)完成，各年投資比例分別為 50%、 20%、 15%和 15%； ? 資本性投入 =項(xiàng)目總投資 預(yù)售合同金額 銀行貸款比例，銀行貸款比例按項(xiàng)目投資的 12%測(cè)算（ 2023年中建地產(chǎn)各項(xiàng)目的平均水平）。 和諧 共生 責(zé)任 創(chuàng)新 對(duì)應(yīng)實(shí)施策略 積極的擴(kuò)張性財(cái)務(wù)策略 1 把營(yíng)業(yè)收入作為主要增長(zhǎng)指標(biāo) 加大項(xiàng)目拓展力度，積極在目標(biāo)區(qū)域獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目 保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)模，加大開(kāi)工竣工面積 加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，縮短項(xiàng)目取得到結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)間 以充足的土地資源和資金資源作為保障，積極籌措經(jīng)營(yíng)資金，適度控制利潤(rùn)分配，持續(xù)加大項(xiàng)目投資 分步增長(zhǎng)策略 2 蓄勢(shì)（ 2023年） 提速（ 20232023年） 長(zhǎng)期領(lǐng)先（ 20232023年） 解決好營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)、土地儲(chǔ)備、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之間的協(xié)調(diào)匹配關(guān)系，合理規(guī)劃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)搭接關(guān)系、土地儲(chǔ)備需求和項(xiàng)目投資進(jìn)度等相關(guān)業(yè)務(wù)指標(biāo) 和諧 共生 責(zé)任 創(chuàng)新 ?規(guī)模性指標(biāo) ?盈利性指標(biāo) ?效率性指標(biāo) ?安全性指標(biāo) ?成長(zhǎng)性指標(biāo) 中建地產(chǎn)財(cái)務(wù)目標(biāo) 盈利性指標(biāo)、效率性指標(biāo)逐步提高并最終達(dá)到同類企業(yè)優(yōu)秀水平；保持現(xiàn)有負(fù)債率；成長(zhǎng)性指標(biāo)支持規(guī)模性指標(biāo)增長(zhǎng)要求 盈利性指標(biāo)、效率性指標(biāo)、安全性指標(biāo)、成長(zhǎng)性指標(biāo) ? 凈利潤(rùn)率 2023年之前和 2023之前應(yīng)該分別達(dá)到 12%和14%以上 ? 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 2023年和 2023年分別達(dá)到 盈利性指標(biāo) 效率性指標(biāo) ? 資產(chǎn)負(fù)債率 保持當(dāng)前水平（ 76%） 安全性指標(biāo) ? 營(yíng)業(yè)收入復(fù)合增長(zhǎng)率 6年內(nèi)為 52%、 20232023年后保持在 42%以上 ? 儲(chǔ)備土地估值比 控制在 6倍左右 成長(zhǎng)性指標(biāo) 財(cái)務(wù)目標(biāo) 行業(yè)對(duì)標(biāo)（按照 2023年 2023年房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)結(jié)果） ? 凈利潤(rùn)率 =凈利潤(rùn) /營(yíng)業(yè)收入， 整體平均為 12%、優(yōu)秀企業(yè)平均值為 14% ? 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 =營(yíng)業(yè)收入 /總資產(chǎn)，整體平均為 、優(yōu)秀企業(yè)平均值為 ? 資產(chǎn)負(fù)債率 =負(fù)債 /總資產(chǎn)，平均為 72% ? 儲(chǔ)備土地估值比 =土地儲(chǔ)備公允價(jià)值 /當(dāng)年?duì)I業(yè)收入，行業(yè)平均平均為 48倍， 2023年底統(tǒng)計(jì)結(jié)果：萬(wàn)科 、金地 、首創(chuàng) 其他財(cái)務(wù)目標(biāo) 和諧 共生 責(zé)任 創(chuàng)新 提高凈利潤(rùn)率，實(shí)現(xiàn) “ 總成本領(lǐng)先 ” 和 “ 高附加值 ” 并舉的項(xiàng)目盈利模式 1 總成本領(lǐng)先：充分發(fā)揮土地獲取優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目全過(guò)程成本管控體系 高附加值：開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)都實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品附加值的增值 加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 2 加強(qiáng)項(xiàng)目的計(jì)劃管理 具體目標(biāo) “（拿地之后） 9個(gè)月內(nèi)開(kāi)工，一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售” ，以速度帶動(dòng)規(guī)模 對(duì)應(yīng)實(shí)施策略（ 1） 基本維持資產(chǎn)負(fù)債率 3 合理應(yīng)用財(cái)務(wù)杠桿，保持一定的資產(chǎn)負(fù)債率水平 和諧 共生 責(zé)任 創(chuàng)新 保證土地儲(chǔ)備滿足營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)要求 4 為保證持續(xù) 6年內(nèi)（ 20232023年） 52%的增速 土地估值比（土地儲(chǔ)備公允價(jià)值與當(dāng)年?duì)I業(yè)收入之比），應(yīng)該在 6倍左右 要強(qiáng)化股東回報(bào)意識(shí)和價(jià)值創(chuàng)造意識(shí)，研究并適時(shí)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)附加值評(píng)價(jià)體系 5 研究經(jīng)濟(jì)附加值（ EVA）的內(nèi)部核算標(biāo)準(zhǔn)，并適時(shí)推進(jìn) EVA評(píng)價(jià)體系 對(duì)應(yīng)實(shí)施策略（ 2） 和諧 共生 責(zé)任 創(chuàng)新 A. 中建地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃總體描述 B. 中建地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)及實(shí)施策略（ 20232023年） B1. 財(cái)務(wù)目標(biāo)及實(shí)施策略 B2. 品牌目標(biāo)及實(shí)施策略 B3. 業(yè)務(wù)目標(biāo)及實(shí)施策略 B4. 管理目標(biāo)及實(shí)施策略 C. 中建地產(chǎn)近期行動(dòng)計(jì)劃（ 20232023年） 中建地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃 和諧 共生 責(zé)任 創(chuàng)新 中建地產(chǎn)品牌目標(biāo) 2023年內(nèi)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值排名前 5 中建地產(chǎn) 集團(tuán) 100 其他 和諧 共生 責(zé)任 創(chuàng)新 對(duì)應(yīng)實(shí)施策略 實(shí)現(xiàn)品牌的統(tǒng)一 1 品牌內(nèi)涵與外延的統(tǒng)一、品牌外部管理與內(nèi)部管理的統(tǒng)一、主品牌與副品牌之間的相互統(tǒng)一以及品牌短期價(jià)值與長(zhǎng)期價(jià)值的統(tǒng)一 統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一協(xié)調(diào)（品牌規(guī)劃、品牌實(shí)施管理、品牌資產(chǎn)管理和品牌價(jià)值管理） 豐富 “ 中建地產(chǎn) ” 品牌架構(gòu)，實(shí)現(xiàn)品牌互動(dòng) 2 豐富“中建地產(chǎn)”品牌架構(gòu) 逐步豐富項(xiàng)目品牌并建立項(xiàng)目品牌管理制度，快速建立自身的服務(wù)品牌 近期和中期要實(shí)施品牌聚焦策略 3 聚焦于“品質(zhì)、責(zé)任、服務(wù)、立志成為創(chuàng)新者和領(lǐng)先者”等核心品牌內(nèi)涵 注重品牌宣傳渠道和宣傳方式的統(tǒng)一性，建立品牌評(píng)估和調(diào)整完善機(jī)制 以客戶為導(dǎo)向、以產(chǎn)品和服務(wù)為載體彰顯品牌內(nèi)涵 4 從項(xiàng)目定位策劃到物業(yè)服務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)，集中體現(xiàn)以客戶為導(dǎo)向的經(jīng)營(yíng)理念 和諧 共生 責(zé)任 創(chuàng)新 A. 中建地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃總體描述 B. 中建地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)及實(shí)施策略（ 20232023年） B1. 財(cái)務(wù)目標(biāo)及實(shí)施策略 B2. 品牌目標(biāo)及實(shí)施策略 B3. 業(yè)務(wù)目標(biāo)及實(shí)施策略 B4. 管理目標(biāo)及實(shí)施策略 C. 中建地產(chǎn)近期行動(dòng)計(jì)劃（ 20232023年） 中建地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃 和諧 共生 責(zé)任 創(chuàng)新 中建地產(chǎn)業(yè)務(wù)目標(biāo) 業(yè)務(wù)模式 投資商 策劃 公司 規(guī)劃 設(shè)計(jì)院 施工監(jiān)理 開(kāi)發(fā)商 銷售代理 公司 物業(yè)管理 公司 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 公司 城市規(guī)劃 一級(jí)開(kāi)發(fā) 二級(jí)開(kāi)發(fā) 使用經(jīng)營(yíng) 房地產(chǎn)金融商 (基金 \信托等 ) 100% 開(kāi)發(fā)商 100% 施工監(jiān)理極少 20%左右 一般委托物業(yè) /外委 中國(guó)房地產(chǎn)公司絕大多數(shù)都是“投資商 +開(kāi)發(fā)商”模式 很少的公司有規(guī)劃設(shè)計(jì)院 較少有此方面資源 個(gè)別公司開(kāi)始介入嘗試 20%左右 中鐵二局進(jìn)入葫蘆島 A股唯一一家以一級(jí)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的公司 —— 綿世股份 典型代表：珠江、富力、合生、當(dāng)代節(jié)能 商業(yè)地產(chǎn)：萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、中糧 和諧 共生 責(zé)任 創(chuàng)新 中建地產(chǎn)業(yè)務(wù)目標(biāo) 業(yè)務(wù)模式 投資商 策劃 公司 規(guī)劃 設(shè)計(jì)院 施工監(jiān)理 開(kāi)發(fā)商 銷售代理 公司 物業(yè)管理 公司 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 公司 城市規(guī)劃 一級(jí)開(kāi)發(fā) 二級(jí)開(kāi)發(fā) 使用經(jīng)營(yíng) 房地產(chǎn)金融商 (基金 \信托等 ) 中建地產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式：“復(fù)合型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商” 橫向一體化聯(lián)動(dòng) 縱向 產(chǎn)業(yè) 鏈延伸 ? 橫向一體化聯(lián)動(dòng)： 內(nèi)部一體化聯(lián)動(dòng)：“投資 開(kāi)發(fā) 設(shè)計(jì) 施工”一體化聯(lián)動(dòng)、 “項(xiàng)目開(kāi)發(fā)”一體化聯(lián)動(dòng) 外部一體化聯(lián)動(dòng)：建立以中建地產(chǎn)為中心的整合型價(jià)值鏈，“和諧共生，為我所用” ? 縱向產(chǎn)業(yè)鏈延伸： 以住宅開(kāi)發(fā)銷售為主，適時(shí)加大持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)和一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)比重，有選擇地進(jìn)行優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作 和諧 共生 責(zé)任 創(chuàng)新 業(yè)務(wù)模式 對(duì)應(yīng)實(shí)施策略 積極研究探索“ ‘ 投資 開(kāi)發(fā) 設(shè)計(jì) 施工 ’ 一體化聯(lián)動(dòng) ” 模式 1 積極研究探索成熟的業(yè)務(wù)模式 在股份公司的指導(dǎo)下，開(kāi)展“市場(chǎng)化”為基礎(chǔ)的運(yùn)作機(jī)制研究（戰(zhàn)略合作協(xié)議談判、各單位基于合同的內(nèi)部協(xié)作機(jī)制、利益合理化分配等） 以市場(chǎng)化機(jī)制為基礎(chǔ)，確立 “ 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一體化聯(lián)動(dòng) ” 的具體措施 2 施工環(huán)節(jié) ——單位選擇的市場(chǎng)化、合同管理的規(guī)范化 設(shè)計(jì)環(huán)節(jié) ——要放開(kāi)概念設(shè)計(jì) /方案設(shè)計(jì)的招標(biāo)范圍、施工圖設(shè)計(jì) “本地化” 事業(yè)部層面對(duì)地產(chǎn)公司及其合作單位進(jìn)行考核評(píng)價(jià) 堅(jiān)持以住宅業(yè)務(wù)為主，業(yè)務(wù)投資比例實(shí)行 “ 721”原則 3 住宅開(kāi)發(fā)約占 70%，持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)不低于 20%，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)約占 10% 近期爭(zhēng)取在核心城市開(kāi)發(fā)持有優(yōu)質(zhì)寫字樓 4 爭(zhēng)取在北京、上海、天津等核心城市持有經(jīng)營(yíng) 23個(gè)優(yōu)質(zhì)的寫字樓項(xiàng)目 和諧 共生 責(zé)任 創(chuàng)新 中建地產(chǎn)業(yè)務(wù)目標(biāo) 區(qū)域布局 全國(guó)主要開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 萬(wàn)科 區(qū)域布局策略 項(xiàng)目主要分布 中海 金地 保利 ? 3+2，三大區(qū)域（長(zhǎng)三角 /珠三角 /環(huán)渤海） ? 珠三角（ 12個(gè)城市）、長(zhǎng)三角（ 10個(gè)城市）、環(huán)渤海（ 7個(gè)城市） ? 其他（武漢 /成都 /重慶 /西安） ? 以珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)，以內(nèi)地的中心城市為點(diǎn)狀支持進(jìn)行布局 ? 珠三角（ 5個(gè)城市）、長(zhǎng)三角（ 5個(gè)城市）、環(huán)渤海（ 6個(gè)城市），西南區(qū)域（ 3個(gè)城市） ? 3+3，以上海、北京、廣州三大一線城市，武漢、西安、沈陽(yáng)三大二線城市及周邊相近區(qū)域 ? 已進(jìn)入 6個(gè)重點(diǎn)城市及周邊城市共 15個(gè) ? 從東到西十字架型的五大開(kāi)發(fā)片區(qū) ? 爭(zhēng)取三年內(nèi)在所進(jìn)入的區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)入銷售前兩名，形成多區(qū)域利潤(rùn)增長(zhǎng) ? 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈（ 3個(gè)城市） ，東北重工業(yè)經(jīng)濟(jì)圈（ 3個(gè)城市） ，西南經(jīng)濟(jì)圈（ 7個(gè)城市） ，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈（ 2個(gè)城市），珠三角經(jīng)濟(jì)圈（ 2個(gè)城市） 和諧 共生 責(zé)任 創(chuàng)新 中建地產(chǎn)業(yè)務(wù)目標(biāo) 區(qū)域布局 從幾個(gè)對(duì)標(biāo)企業(yè)來(lái)看區(qū)域布局的幾個(gè)特點(diǎn)： 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域高度重合 重要城市沒(méi)有明顯的 領(lǐng)先者 僅有少數(shù)公司能夠?qū)崿F(xiàn) 真正的區(qū)域化運(yùn)作 布局關(guān)聯(lián)性并不明顯 三個(gè)核心區(qū)域成為兵家必爭(zhēng)之地 基本沒(méi)有哪個(gè)公司在所在成為成為絕對(duì)的領(lǐng)先者（市場(chǎng)份額超過(guò) 8%），在一線城市尤其明顯 區(qū)域化運(yùn)