【正文】 公司與二級集團聯(lián)合發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)）”，統(tǒng)一協(xié)調(diào)組織與二級集團在項目投資、項目公司組建和運行機制、項目利益分配等方面的合作共贏 重點抓好房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈上的核心環(huán)節(jié)，如投資、策劃、設(shè)計、銷售代理、大宗物資采購、物業(yè)管理等對項目投資收益、“中建地產(chǎn)”品牌有重要影響的核心環(huán)節(jié)；同時還包括戰(zhàn)略管理、人力資源管理、品牌管理、社會資源整合、信息管理等對專業(yè)化管理有重要支撐的核心職能 二級集團要在前期信息收集、報批報建、施工管理、區(qū)域成本和供應(yīng)商信息庫建立、區(qū)域市場信息和消費者需求分析以及社會資源整體利用等方面充分發(fā)揮自身優(yōu)勢和專長 規(guī)范地產(chǎn)項目公司的治理結(jié)構(gòu) 2 未來中建地產(chǎn)的項目投資和項目公司組建，必須統(tǒng)一基本原則及模式 推行“董事會制”為主要模式的地產(chǎn)項目公司治理結(jié)構(gòu)模式 和諧 價值鏈競爭能力 規(guī)劃 方案 施工圖設(shè)計 工程 /成本 銷售 管理 物業(yè) 管理 定位 策劃 項目 拓展 萬科拿地成本高，但其區(qū)域布局是最好的，拿地時機尚可 萬科在策劃、設(shè)計方面成為眾多房地產(chǎn)公司借鑒的對象 萬科優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)和物業(yè)管理為人稱道 保利具有充足的現(xiàn)金流、良好的拿地時機把握能力 中海具有比較高的物業(yè)管理水平 中海在其他方面具有均好性，沒有明顯的短板 萬科 保利 金地 中海 分別代表能力強弱程度 金地的戰(zhàn)略存在問題，拿地時機控制并不好 優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的價值鏈競爭力特點： “均好性” 是基本特征；而“ 前端提升產(chǎn)品品質(zhì)、后端強化客戶服務(wù) ”成為共性特點 和諧 共生 責(zé)任 共生 創(chuàng)新 蓄勢： 2023年的戰(zhàn)略行動計劃（續(xù)） 管理線（續(xù)） 1. 深化中長期發(fā)展規(guī)劃落地實施 ： ? 組織中建地產(chǎn)中長期發(fā)展規(guī)劃的推廣、宣貫 ? 著手規(guī)劃深入和分項規(guī)劃的編制工作 ? 組織評審二級集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)行動計劃 2. 落實管控體系： ? 完善事業(yè)部集團化專業(yè)管理 ? 健全中建地產(chǎn)以投資、品牌、設(shè)計、營銷為重點的決策制度 ? 輔導(dǎo)各地產(chǎn)公司對組織管理體系貫徹執(zhí)行，形成完善的管理手冊 3. 強化投資管理 ： ? 建立項目評價標(biāo)準(zhǔn)和分析模型 ? 完善項目決策機制，增強決策科學(xué)性 ? 完善項目前期調(diào)研、可研編制的制度流程 ? 加強分析研究能力 4. 增強價值鏈整體實力 ： ? 開展客戶需求研究，提煉方法論 ? 加強產(chǎn)品專項研究 ? 初步搭建中建地產(chǎn)的集中采購平臺 ? 提升全面成本管控水平，增強價值鏈的整體實力 ? 選擇優(yōu)秀的營銷策劃和代理公司結(jié)成長期合作伙伴 5. 人力資源建設(shè) ： ? 建立專業(yè)隊伍 ? 建立人力資源管理信息系統(tǒng) ? 建立中建地產(chǎn)統(tǒng)一的市場化薪酬體系 ? 建立與薪酬體系相適應(yīng)的績效管理體系 6. 信息化建設(shè) ： ? 提出信息化專項研究方案，實現(xiàn)辦公自動化，建立專項數(shù)據(jù)庫 7. 企業(yè)文化建設(shè) ： ? 開展企業(yè)文化建設(shè)，梳理、提煉的理念體系，出臺企業(yè)文化管理手冊 和諧 責(zé)任 共生 責(zé)任 創(chuàng)新 提速： 2023年的戰(zhàn)略行動計劃（續(xù)） 管理線 ： ? 開展行業(yè)對標(biāo)學(xué)習(xí)，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程專業(yè)水平和運作價值 ： ? 建立客戶細(xì)分模型 ? 建立客戶導(dǎo)向型業(yè)務(wù)管理流程體系 ： ? 在試點項目上建立持有物業(yè)經(jīng)驗管理團隊、營銷策劃團隊、銷售管理團隊 ： ? 總結(jié)已交付產(chǎn)品暴露的問題，指導(dǎo)后續(xù)改進(jìn) ? 豐富產(chǎn)品案例庫 ： ? 完善人員培養(yǎng)發(fā)展體系及提升方案 ? 研究中建地產(chǎn)人力資源整合、內(nèi)部交流和共享方案 “ 5+X”布局： ? 提高已進(jìn)入?yún)^(qū)域的市場影響力占有率 ? 評估二級集團的區(qū)域深耕策略執(zhí)行效果 ： ? 適時展開這兩類項目的開發(fā)運作、資金平衡、融資渠道、招商銷售、與高端物業(yè)服務(wù)公司交流合作等研究實踐 ： ? 深化物業(yè)公司的內(nèi)部管理，形成跟隨中建地的全國布局物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò) ： ? 做精做透產(chǎn)品系列標(biāo)準(zhǔn) ? 要建立標(biāo)準(zhǔn)庫和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)控制要點，形成可復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品系列 業(yè)務(wù)線 和諧 共生 責(zé)任 創(chuàng)新 對應(yīng)實施策略 構(gòu)建統(tǒng)一的人力資源管理平臺，實現(xiàn)人力資源專業(yè)化 1 人力資源管理機構(gòu)和管理人員的專業(yè)化 人力資源管理機制的專業(yè)化 房地產(chǎn)經(jīng)營管理團隊的專業(yè)化：近期要盡快解決人力資源相對匱乏、人員結(jié)構(gòu)不盡合理的問題 ? 通過市場化機制加大社會招聘力度、加大優(yōu)秀人才引進(jìn)，如項目管理、投資管理、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、物業(yè)管理、人力資源管理等核心人才 ? 鼓勵和促進(jìn)主業(yè)優(yōu)秀人員進(jìn)入中建地產(chǎn) ? 近期之內(nèi)要為業(yè)務(wù)發(fā)展加大人員儲備 ? 繼續(xù)加大培訓(xùn)的人力、物力投入，增加專業(yè)培訓(xùn)的廣度與深度 和諧 責(zé)任 責(zé)任 共生 創(chuàng)新 A. 中建地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃總體描述 B. 中建地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)及實施策略（ 20232023年） B1. 財務(wù)目標(biāo)及實施策略 B2. 品牌目標(biāo)及實施策略 B3. 業(yè)務(wù)目標(biāo)及實施策略 B4. 管理目標(biāo)及實施策略 C. 中建地產(chǎn)近期行動計劃（ 20232023年） 中建地產(chǎn)中長期發(fā)展規(guī)劃 和諧 共生 責(zé)任 共生 創(chuàng)新 中建地產(chǎn)業(yè)務(wù)目標(biāo) 共生 為什么以城市群作為研究范圍 ? 城市群是區(qū)域經(jīng)濟的主要劃分單位； ? 城市群是國際競爭的基本單位 ； ? 城市群能夠反應(yīng)城市之間的有機聯(lián)系與功能分工； 城市群劃分標(biāo)準(zhǔn) ? 根據(jù)國家十一五規(guī)劃及地方規(guī)劃的劃分標(biāo)準(zhǔn)，將中國大部分城市劃分為 17個城市群及城鎮(zhèn)密集區(qū) 1 長三角城市群 2 珠三角城市群 3 京津冀城市群 4 山東半島城市群 5 遼中南城市群 6 川渝城市群 7 中原城市群 8 海峽西岸城市群 9 湘中城市群 10 關(guān)中城市群 11 長江中游城市群 12 哈大齊城市群 13 滇中城市群 14 淮南城市群 15 黔中城市群 16 北部灣城市群 17 環(huán)鄱城市群 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 注：十七個城市群并未完全包括我國的所有城市，西部的大部分城市尚未形成城市群 和諧 責(zé)任 共生 共生 責(zé)任 創(chuàng)新 提高凈利潤率，實現(xiàn) “ 總成本領(lǐng)先 ” 和 “ 高附加值 ” 并舉的項目盈利模式 1 總成本領(lǐng)先：充分發(fā)揮土地獲取優(yōu)勢、項目全過程成本管控體系 高附加值：開發(fā)價值鏈的各個環(huán)節(jié)都實現(xiàn)產(chǎn)品附加值的增值 加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 2 加強項目的計劃管理 具體目標(biāo) “（拿地之后） 9個月內(nèi)開工，一年內(nèi)實現(xiàn)銷售” ，以速度帶動規(guī)模 對應(yīng)實施策略（ 1） 基本維持資產(chǎn)負(fù)債率 3 合理應(yīng)用財務(wù)杠桿，保持一定的資產(chǎn)負(fù)債率水平 和諧 共生 責(zé)任 創(chuàng)新 A. 中建地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃總體描述 B. 中建地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)及實施策略（ 20232023年） B1. 財務(wù)目標(biāo)及實施策略 B2. 品牌目標(biāo)及實施策略 B3. 業(yè)務(wù)目標(biāo)及實施策略 B4. 管理目標(biāo)及實施策略 C. 中建地產(chǎn)近期行動計劃（ 20232023年） 中建地產(chǎn)中長期發(fā)展規(guī)劃 和諧 共生 責(zé)任 創(chuàng)新 中建地產(chǎn)中長期發(fā)展規(guī)劃 A. 中建地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃總體描述 B. 中建地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)及實施策略（ 20232023年） C. 中建地產(chǎn)近期行動計劃（ 20232023年） 和諧 共生 創(chuàng)新 中長期發(fā)展定位 行業(yè)定位 業(yè)務(wù)定位 發(fā)展區(qū)域定位 競爭力定位 一定時期內(nèi)以追趕者的姿態(tài)努力擴大經(jīng)營規(guī)模和市場影響力 在做大中做強 長期目標(biāo)，做行業(yè)的領(lǐng)先者和創(chuàng)新者 近期和中期以住宅為主導(dǎo)、持有物業(yè)經(jīng)營為輔助、土地一級開發(fā)等為補充 逐步發(fā)展成為覆蓋房地產(chǎn)行業(yè)價值鏈、兼有產(chǎn)業(yè)經(jīng)營和資本運營的復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)運營商 全國性知名房地產(chǎn)企業(yè)，鞏固和深化全國布局 在進(jìn)入?yún)^(qū)域達(dá)到規(guī)模、品牌和市場影響力的領(lǐng)先乃至領(lǐng)導(dǎo)地位 以房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈能力和內(nèi)部專業(yè)化管理體系為根本 以得天獨厚的歷史優(yōu)勢和目前良好的業(yè)務(wù)態(tài)勢為基礎(chǔ) 以資源整合能力和創(chuàng)新型業(yè)務(wù)模式為特色 以品牌價值和社會影響力為依托 塑造不可復(fù)制的核心競爭力 和諧 責(zé)任 共生 創(chuàng)新 財務(wù)測算的總體邏輯關(guān)系 財務(wù)指標(biāo) 業(yè)務(wù)指標(biāo) 竣工結(jié)算面積 銷售面積 開工面積 新增儲備土地面積 歷年營業(yè)收入 在手項目投資 資本性投入 =項目總投資 預(yù)售金額 銀行貸款 預(yù)售金額 新增土地費用 設(shè)定核心財務(wù)目標(biāo) 中建地產(chǎn)中長期財務(wù)目標(biāo) —— 以規(guī)模性指標(biāo)為重點的“戰(zhàn)略拉動型”設(shè)定思路 評估資源條件 評估資源條件 和諧 和諧 共生 創(chuàng)新 保證土地儲備滿足營業(yè)收入增長要求 4 為保證持續(xù) 6年內(nèi)（ 20232023年） 52%的增速 土地估值比（土地儲備公允價值與當(dāng)年營業(yè)收入之比），應(yīng)該在 6倍左右 要強化股東回報意識和價值創(chuàng)造意識，研究并適時推進(jìn)經(jīng)濟附加值評價體系 5 研究經(jīng)濟附加值（ EVA）的內(nèi)部核算標(biāo)準(zhǔn)，并適時推進(jìn) EVA評價體系 對應(yīng)實施策略（ 2） 和諧 責(zé)任 業(yè)務(wù)模式 投資商 策劃 公司 規(guī)劃 設(shè)計院 施工監(jiān)理 開發(fā)商 銷售代理 公司 物業(yè)管理 公司 資產(chǎn)經(jīng)營 公司 城市規(guī)劃 一級開發(fā) 二