【正文】 調(diào)查 ? 銷售難點調(diào)查 內(nèi)容 概念 方法 程序 不同階段的調(diào)研內(nèi)容 ?三級市場調(diào)研內(nèi)容 ? 價格調(diào)查 ? 客戶調(diào)查 ? 報盤區(qū)域和成交區(qū)域調(diào)查 ? 競爭狀況調(diào)查 內(nèi)容 概念 方法 程序 第三部分 市場調(diào)研方法 市場調(diào)研方法 概念 程序 內(nèi)容 方法 訪問法 試驗法 問卷訪問法 座談會 實地調(diào)研法 將范圍縮小到較小規(guī)模，進行試驗后得出結(jié)果 深度訪問 電話調(diào)查 觀察法 實地觀察法 實際痕跡測量法 行為記錄法 市場調(diào)研方法 項目定位階段 市場推廣階段 銷售階段 三級市場 市場調(diào)查常用方法 概念 程序 內(nèi)容 方法 各階段市場調(diào)查常用方法 第四部分 市場調(diào)研程序 市場調(diào)研程序 確定調(diào)研目標 制定調(diào)研計劃及操作方案 一手資料 二手資料 質(zhì)量控制 數(shù)據(jù)處理分析 形成報告 概念 方法 內(nèi)容 程序 市場調(diào)研程序 概念 方法 內(nèi)容 程序 常規(guī)調(diào)研：有計劃的積累信息 ?個案調(diào)研 ?宏觀環(huán)境監(jiān)測 ?政策法規(guī)解析 ?知識庫積累 流程圖備注 分析師及實習大學生 技術(shù)部 項目負責人 副經(jīng)理和項目負責人 市場調(diào)研程序 概念 方法 內(nèi)容 程序 項目調(diào)研：有針對性的收集信息 ?項目實地調(diào)研 ?項目競爭調(diào)研 ?項目專題調(diào)研 案例分析 案例背景 ? 大華清水灣項目地處普陀區(qū)環(huán)內(nèi)板塊，該案總建 30萬平方米， 2期項目均已交房入住，此次需定位的為其 3期項目，預計上市時間在 2023年左右。 三期項目經(jīng)濟指標： 總用地面積： 49156M2 住宅用地： 38952M2 學校用地： 10204M2 總建筑面積： 125208M2 住宅建筑面積： 93020M2 學校建筑面積： 6710M2 公建建筑面積： 5052M2 綜合容積率： 住宅容積率： 學校容積率 總戶數(shù)： 498 調(diào)研思路 項目調(diào)研 競爭調(diào)研 專題調(diào)研 市場實踐 項目調(diào)研內(nèi)容 項目 調(diào)研 競爭 調(diào)研 專題 調(diào)研 土地屬性調(diào)研 市場情況調(diào)研 土地 屬性調(diào)研 項目 調(diào)研 競爭 調(diào)研 專題 調(diào)研 項目位置和范圍 片區(qū)在上海發(fā)展中的角色 宗地片區(qū)現(xiàn)有狀況 宗地片區(qū)與城市關系 市場實踐 華東政法學院 中山公園 華東師范大學 長風公園 凱旋路 輕軌站 金沙江路 輕軌站 項目 調(diào)研 競爭 調(diào)研 專題 調(diào)研 地理區(qū)位 項目所處板塊位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，地處市中心，地理區(qū)位佳。 河濱景觀 項目東南面臨蘇州河岸，河面開闊，河濱景觀帶較長。 人文環(huán)境 項目周邊華東師范大學、華東政法學院等名校云集，人文環(huán)境極佳。 生態(tài)環(huán)境 項目西鄰長風公園，南與中山公園隔河相望，區(qū)域生態(tài)環(huán)境良好。 交通條件 項目立體交通優(yōu)勢突出，交通可達性極佳。 板塊支撐 項目處大中山公園板塊，區(qū)域開發(fā)成熟，認知度高，配套佳。 結(jié)論： 市場實踐 市場 情況調(diào)研 項目 調(diào)研 競爭 調(diào)研 專題 調(diào)研 在售樓盤調(diào)研 二手房情況調(diào)研 未來供應調(diào)研 市場實踐 區(qū)域 樓盤名稱 地址 二手房 單價 銷售時間 房齡 普陀 水岸豪庭 光復西路 1185號 11000 202371120231031 3年 江南名廬 曹楊路 619號 11300 20231162023530 1年 上海春天 寧夏路 287號 12023 2023218202331 3年 綠地世家 寧夏路 366號 12500 20239282023521 2年 逸流公寓一期 武寧路 189號 12800 20231192023121 3年 世紀同樂 順義路 100弄 13000 20232202323831 3年 大華清水灣２期 凱旋路 1555弄 14000 20233282023131 2年 長寧 虹橋新城 長寧路 1661弄 14000 202310252023630 3年 大家源三期 長寧路 1306號 15000 202310120231231 4年 圣約翰名邸 長寧路 1188弄 18000 2023818202331 3年 園林天下 長寧路 888號 20230 20231130202341 2年 項目周邊二手房匯總（ 1公里范圍內(nèi)） 項目 調(diào)研 競爭 調(diào)研 專題 調(diào)研 市場實踐 項目周邊未來供應匯總（ 1公里范圍內(nèi)） 項目名稱 區(qū)域 板塊 現(xiàn)狀 預計上市時間 預計 售價 屬性 規(guī)模 (總建面積 ) 長寧區(qū) 2023年 3號公告 88街坊 328丘地塊 長寧 中山 公園 土地平整未開工 2023 25000 商住 。辦公 。商鋪 242803 綠地順義路、白玉路項目 普陀 內(nèi)普陀 未動遷 2023 20230 住宅 110000 尚誠國際 普陀 內(nèi)普陀 在建 2023年底 15000 住宅 80000 逸流公寓二期 普陀 內(nèi)普陀 在建 2023 14000 住宅 100000 蔚藍水岸 普陀 內(nèi)普陀 動遷中 2023 17000 住宅 28000 上海之春公寓 普陀 內(nèi)普陀 在建 2023 13000 住宅 20230 風華水岸二期 普陀 長風 在建 2023 13000 住宅 20230 項目 調(diào)研 競爭 調(diào)研 專題 調(diào)研 市場實踐 樓市現(xiàn)狀 項目所處板塊處于銷售真空期，競爭較小。在售樓盤僅有城寧花園，目前也處于銷售間隙期。 二手房源 項目周邊二手房主力價格段處于 1300018000元 /平方米，去化情況良好。本項目前期房源價格為普陀地區(qū)最高，長寧區(qū)域最高為園林天下，價格在 20230元左右，主要由于該案緊鄰中山公園，景觀優(yōu)勢明顯。 地塊稀缺 項目為大中山公園板塊中規(guī)模最大的純住宅地塊。 區(qū)域前景 項目所處區(qū)域價格持續(xù)看漲，現(xiàn)成交均價在 16500元 /平方米。據(jù)保守預測，其項目價值以年 10%以上遞增。 結(jié)論： 項目 調(diào)研 競爭 調(diào)研 專題 調(diào)研 市場實踐 項目定位 上海西區(qū)標志性高檔住宅 ?提升差異化附加值 ?打造區(qū)域標桿住宅 項目 調(diào)研 競爭 調(diào)研 專題 調(diào)研 市場實踐 項目定位報告 一 、 項目理解 [一 ]區(qū)位分析 [二 ]項目現(xiàn)狀及經(jīng)濟指標 [一 ]SWOT分析 二 、 市場分析 [一 ]供求關系分析 [二 ]熱點板塊分析 [三 ]供求關系分析 [四 ]重點項目分析 三 、 項目定位 [一 ]市場定位 [二 ]價格定位 [三 ]客戶定位 [四 ]產(chǎn)品定位 項目 調(diào)研 競爭 調(diào)研 專題 調(diào)研 市場實踐 調(diào)研思路 項目調(diào)研 競爭調(diào)研 專題調(diào)研 競爭調(diào)研內(nèi)容 競爭板塊（項目）調(diào)研 各板塊標桿項目調(diào)研 項目 調(diào)研 競爭 調(diào)研 專題 調(diào)研 市場實踐 項目 調(diào)研 競爭 調(diào)研 專題 調(diào)研 借鑒板塊調(diào)研 河濱項目調(diào)研 競爭板塊 （項目）調(diào)研 市場實踐 項目 調(diào)研 競爭 調(diào)研 專題 調(diào)研 蘇州河景觀是本案最大的賣點和特色，目前類似項目在市場中供應不多，這些樓盤都將對本案產(chǎn)生一定的借鑒意義。 分布和供應現(xiàn)狀 價格調(diào)研 產(chǎn)品調(diào)研 未來供應調(diào)研 河濱景觀設計 河濱 項目調(diào)研 市場實踐 項目 調(diào)研 競爭 調(diào)研 專題 調(diào)研 大華清水灣 中遠兩灣城 泰欣嘉苑 新湖明珠城