城市商業(yè)綜和縣城合體的開發(fā)與運營規(guī)律講義-文庫吧
2025-01-06 08:35 本頁面
【正文】 我國與新加坡合作的結(jié)晶，帶動了蘇州整個城市新區(qū)規(guī)劃達(dá)到全國最高水平，為我國可持續(xù)發(fā)展樹立了標(biāo)桿。 ? 2023年蘇州經(jīng)濟(jì)總量躍過 5000億元大關(guān)，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá) 5700億元。全市實現(xiàn)社會消費品零售總額達(dá)到，比上年增長 18%。 ? 2023年末全市戶籍總?cè)丝?624萬人，比上年增加 ，其中市區(qū)總?cè)丝?，比上年增加 。 ? 蘇州市區(qū)城市居民人均可支配收入 21260元，全市農(nóng)民人均純收入 10300元，分別比上年增長 %和 11%。 蘇州時代廣場 ? 蘇州具備發(fā)展城市綜合體的必要條件，蘇州圓融集團(tuán)在蘇州金雞湖開發(fā)的蘇州圓融時代廣場和圓融星座就是代表性的綜合體項目，具有較高的專業(yè)水平。 ? 作為蘇州市重點建設(shè)項目，蘇州圓融時代廣場占地面積 21萬平方米，建筑面積 48萬平方米，投資規(guī)模約 28億元。蘇州時代廣場以其前瞻性的規(guī)劃與不凡的品質(zhì)，在眾多項目中獨占鰲頭，一舉獲得 2023年度中國最佳商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新大獎。 表 4 蘇州圓融星座項目物業(yè)組合比例 ?圓融星座位于時代廣場項目南面，是圓融集團(tuán)正在開發(fā)的高檔綜合體項目。作者應(yīng)蘇州圓融集團(tuán)邀請，在蘇州現(xiàn)場指導(dǎo)商業(yè)建筑策劃以及經(jīng)營管理工作，深人研究了圓融星座項目 。 蘇州圓融星座周邊 200米范圍已經(jīng)有兩家五星級酒店配套，因此，該項目不再設(shè)置五星級酒店。 蘇州圓融星座綜合體位置和 ＣＢＤ 物業(yè)規(guī)模 蘇州圓融星座項目周邊物業(yè)分布情況 ? 蘇州圓融星座項目定位：高檔購物中心 ? “一種環(huán)境，兩種顧客” ，高收入顧客和中等收入顧客共享高檔購物中心的環(huán)境。項目開發(fā)與運營提出如下建議： ? 第一、打造蘇州工業(yè)園區(qū)核心商圈，將時代廣場和本項目及周邊酒店及商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一考慮。 ? 第二、本項目商業(yè)部分非常重要，高檔百貨和名店街區(qū)適合放在本項目中，與時代廣場業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)。 ? 第三、建立統(tǒng)一的商業(yè)運營管理體系（包括圓融時代廣場和圓融星座），能夠優(yōu)化業(yè)態(tài)，開展有效的營銷活動。 ? 第四、關(guān)于項目盈利模式的思考，辦公物業(yè)＋商住式SOHO+購物中心，物業(yè)銷售比例能夠收回整個投資。 ? 圓融時代廣場由蘇州工業(yè)園區(qū)蘇州圓融集團(tuán)開發(fā)，國際一流團(tuán)隊規(guī)劃設(shè)計，分為五大功能區(qū)，包括高檔辦公商務(wù)區(qū)、城市購物時尚街區(qū)、生活休閑區(qū)、河濱步道 水濱餐飲區(qū)以及蘇州首座 10萬平方米的 SHOPPING MALL(購物中心 )。 400米巨型神奇天幕、 3500多個地下車位、 6個地鐵出口、水上巴士、空中連廊、超大廣場、泊車系統(tǒng)、主題景觀、時尚夜景 …… 將引領(lǐng)蘇州嶄新的 CBD時尚生活方式。項目于 2023年 4月開工，預(yù)計 2023年10月開業(yè)。 ? 鑒于蘇州圓融時代廣場已經(jīng)引進(jìn)久光百貨等大型商家，圓融星座綜合體購物中心部分的業(yè)態(tài)設(shè)計需要考慮兩者互補(bǔ)及差異化，我們給出初步業(yè)態(tài)模型，能夠反映蘇州購物中心特點。 圓融星座商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)設(shè)計的一個初步模型 — 1F 精品超市 停車場 1F 一線國際名品chinnel,dior, 精品女鞋 Rogger Vivier, Yves saint Laurent 金領(lǐng)女性為主 高檔百貨例如西武百貨 2F 帶頭品牌 ZARA,HM 中等價格女裝白領(lǐng)女性為主 韓國女裝ONOn,SI,LINE, 建議增加 SPA 高檔百貨 次要主力店例如 GAP 3F 男裝名品 Burbery, Hugo boss,theory,Polo Ralph Laren, 中檔品牌SK(400US$)，建議增加咖啡廳 百貨 4F 運動休閑服飾區(qū)，健身房，建議增加咖啡廳 美食廣場 5F 屋頂餐廳 ? 完善現(xiàn)有概念設(shè)計方案，超越大阪難波城的幾點意見： ? 空中花園與園林與寫字樓等整體風(fēng)格與文化內(nèi)涵的表達(dá)，空中花園的節(jié)點。 ? 購物中心能夠有效提升辦公樓和 SOHO層次和高檔公寓物業(yè)層次，公寓和寫字樓能夠聚集項目人氣。 ? 外部交通動線與內(nèi)部流線 鑒于南部原方案動線不夠理想，建議南部空間形成 MALL形態(tài)，按照長方形布局，把百貨作為一個 MALL主力店端點。 ? 平面形狀優(yōu)化 基本平面合理，外部造型可以發(fā)揮設(shè)計師專長 ? 端點主力店與次要主力店的設(shè)置問題。建議三層和四層將西側(cè)塔樓空間作為商業(yè)空間的次要主力店設(shè)置，與百貨成為兩個端點。 ? 一層名品街區(qū)需要連續(xù)的商業(yè)界面，建議設(shè)計師充分考慮塔樓入口放在側(cè)面或后面。 蘇州圓融星座綜合體 中等發(fā)達(dá)地級市城市綜合體 四星級酒店 3— 4萬平方米 一般選擇假日酒店、希爾頓花園、錦江等品牌 購物中心 510萬平方米 中檔購物中心為主，少量高端品牌 商業(yè)街區(qū) 23萬平方米 公寓 2— 4萬平方米 寫字樓 12萬平方米 普通地級市商業(yè)中心案例 ? 春園商業(yè)步行街地處湖南省婁底中心城區(qū)成熟繁華地段，東起市府北門，西臨底星路，北至長青街，南接樂坪街，街區(qū)呈十字型交合輻射狀，總長 1080米，規(guī)劃用地面積 8萬多平方米，總建筑面積為 20萬多平方米，估算總投資 億元，是中南地區(qū)規(guī)模最大的商業(yè)步行街、省市重點工程、婁底市迄今最大的商業(yè)地產(chǎn)項目和城市對外開放的標(biāo)志性工程。街區(qū)項目己獲中國商鋪代表作、湖南最具影響力樓盤，婁底市誠信示范街等稱號。 項目總平面圖 項目業(yè)態(tài)特點和成功經(jīng)驗 ? 春園商業(yè)步行街實行“一個中心，三條街，四家大型主力店”的整體商業(yè)規(guī)劃，目前，中心廣場、金街和銀街已建成并投入使用，世界 500強(qiáng)第一沃爾瑪、世界餐飲巨頭肯德基、中國家電零售第一國美電器、華南百貨第一品牌廣州摩登春園百貨城、春園美食廣場、時代今典放電影
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