【正文】 改造完成后形成 60米寬的城市主干道 津?yàn)I輕軌工程 2023年 4月開通 ， 胡家園車站距離宗地較近 新河干渠工程 形成貫穿宗地的水系 ， 極大改善區(qū)域景觀 以上城市基礎(chǔ)市政建設(shè)，將在很大程度上影響項(xiàng)目的開發(fā)。首先，津?yàn)I輕軌工程的實(shí)施，將配合高速公路，形成立體的交通網(wǎng)絡(luò)，使項(xiàng)目作為連接天津市中心城區(qū)與濱海新區(qū)的中轉(zhuǎn)站的地位更加穩(wěn)固；其次，內(nèi)部道路系統(tǒng)的完善，將項(xiàng)目宗地完全納入塘沽區(qū)城區(qū)；最后，新河干渠的改造工程，將有效的改善宗地內(nèi)部的景觀環(huán)境，提高土地價(jià)值。 ? 順 馳 集 團(tuán) 土地的性質(zhì)、價(jià)格等 宗地目前規(guī)劃用地性質(zhì)為居住 、 農(nóng)業(yè) 、 工業(yè) 、 教育 、 醫(yī)療 、 宗教 ， 按照項(xiàng)目整體開發(fā)計(jì)劃 ， 將全部規(guī)劃成為居住用地和商業(yè)用地 。 新河土地基本地價(jià)為 400元 /平米 ， 其中包括 100元的土地出讓金 ，100元的市政配套費(fèi) ， 200元的拆遷款 。 宗地用地條件總體情況存在一定問(wèn)題 ， 其中 ， 新河干渠東側(cè)的145萬(wàn)平米出讓土地總體用地比較規(guī)整 ， 但用地南側(cè)出現(xiàn)了明顯的邊角 ， 不利于規(guī)劃設(shè)計(jì)；同時(shí)在用地東北部 ， 保留了約 的廣電局發(fā)射設(shè)備用地 ， 打破了用地的完整性；規(guī)劃道路東側(cè)的用地 ， 由于受到規(guī)劃道路和華北電網(wǎng)的限制 ， 形成了最寬處 180米的三角形用地 。 ? 順 馳 集 團(tuán) 整體主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 值 規(guī)劃總用地 Ha 250 可用總地 Ha 200 總建筑面積 萬(wàn)平方米 191 住宅 萬(wàn)平方米 155 經(jīng)營(yíng)性公建 萬(wàn)平方米 25 非經(jīng)營(yíng)性公建 萬(wàn)平方米 11 容積率 建筑密度 23% 綠地率 43% ? 順 馳 集 團(tuán) 起步區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 值 總用地面積 萬(wàn)平方米 其中：湖面 萬(wàn)平方米 綠島 萬(wàn)平方米 總建筑面積 萬(wàn)平方米 其中：住宅面積 萬(wàn)平方米 其中：獨(dú)棟別墅 萬(wàn)平方米 雙拼別墅 萬(wàn)平方米 聯(lián)排別墅 萬(wàn)平方米 高檔住宅 萬(wàn)平方米 ? 順 馳 集 團(tuán) 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 值 多層住宅 萬(wàn)平方米 商業(yè)街住宅 萬(wàn)平方米 商業(yè)街公建面積 萬(wàn)平方米 其中：商業(yè)街 萬(wàn)平方米 體育館 萬(wàn)平方米 大型餐飲 萬(wàn)平方米 1 大型超市 萬(wàn)平方米 2 茶室 萬(wàn)平方米 植物栽培室 萬(wàn)平方米 ? 順 馳 集 團(tuán) 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 值 俱樂(lè)部 總停車位 輛 1241 其中：住宅停車 輛 889 公建停車 輛 352 容積率 建筑密度 24% 綠地率 38% 日照間距 1： 平均層數(shù) 總戶數(shù) 戶 1788 ? 順 馳 集 團(tuán) 三、項(xiàng)目操作的關(guān)鍵點(diǎn) ? 土地獲取 ? 宗地體量較大且涉及拆遷 ， 造成土地獲取的周期長(zhǎng) 。 ? 起步區(qū)共有 13家企業(yè) ， 二期還存在 36家 。 這些企業(yè)需要由政府牽頭組織與地塊內(nèi)企業(yè)盡早達(dá)成拆遷協(xié)議 ， 推動(dòng)土地的掛牌 。 ? 土地的獲取方式掛牌 ， 影響到土地證的辦理 ， 延誤申報(bào)計(jì)劃 ， 不利于將土地快速抵押變現(xiàn) 。 ? ? 順 馳 集 團(tuán) ? 拆遷工作 ? 拆遷宗地中包括國(guó)有土地和的集體用地 ， 包括民宅和企業(yè)占地 ， 給拆遷工作造成很大的障礙 ? 拆遷公司沒(méi)有操作大項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn) ， 影響到拆遷速度 ? 項(xiàng)目要拆遷的范圍較大 ， 造成拆遷周期較長(zhǎng) ， 影響到地質(zhì)勘察的速度和出施工圖的時(shí)間 。 ? 銷售和置業(yè)連鎖及時(shí)介入拆遷地塊 。 ? 前期手續(xù) ? 由于項(xiàng)目的土地尚未獲取 ， 不具備辦件條件 。 ? 順 馳 集 團(tuán) ? 地塊現(xiàn)有的市政基礎(chǔ)配套設(shè)施匱乏 ， 不足以支撐起步區(qū)的操作 ， 延緩項(xiàng)目開工時(shí)間 ， 影響項(xiàng)目的開發(fā)速度 。 ? 規(guī)劃道路實(shí)施及落成時(shí)間將影響項(xiàng)目的實(shí)施；排水設(shè)施不具備；電力只能滿足起步區(qū)用電要求 。 ? 開盤時(shí)形象部位 ， 不足以支撐大盤項(xiàng)目所需的影響效果 。項(xiàng)目推廣要在短期內(nèi)迅速鋪開 ， 達(dá)到廣泛效果 ， 會(huì)有很大的困難 。 ? 現(xiàn)有人員架構(gòu)不足以支撐項(xiàng)目快速操作的要求 （ 后附人員架構(gòu)表 ） 。 ? 順 馳 集 團(tuán) ? 順 馳 集 團(tuán) 四、新河項(xiàng)目整體操作思路 ? 整體土地的順利獲得 ? 1） 拆遷情況 ? 督促拆遷公司工作的推進(jìn) ， 縮短拆遷周期 。 加速土地的獲取 。 為促進(jìn)拆遷進(jìn)度 ， 拆遷公司出臺(tái)了一系列獎(jiǎng)勵(lì)辦法來(lái)推動(dòng)搬遷工作 。 ? 協(xié)調(diào)區(qū)政府盡快與拆遷區(qū)域內(nèi)企業(yè)簽訂拆遷協(xié)議 ， 為后續(xù)土地的獲取創(chuàng)造條件 ， 加快土地的獲取速度 。 ? 協(xié)調(diào)拆遷公司根據(jù)工程進(jìn)度及開盤要求的形象部位安排拆遷順序 ， 以滿足項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏 。 ? 銷售與置業(yè)連鎖聯(lián)動(dòng)為拆遷戶提供充足的房源 ， 一方面促進(jìn)拆遷進(jìn)度 ， 另一方面加速萊茵春天的銷售速度 。 ? 順 馳 集 團(tuán) 2）土地落實(shí)情況 土地出讓的條件已滿足 ? 新河項(xiàng)目整體控規(guī)做完 ? 新河路網(wǎng)調(diào)整并落實(shí) ? 勘測(cè)定界已經(jīng)準(zhǔn)備就緒 ? 農(nóng)用地占補(bǔ)平衡方案已落實(shí) ? 土地掛牌 ? 一期掛牌時(shí)間在 10月底左右 ， 11月底即可摘牌 ? 二期 12月中旬掛牌 ， 摘牌時(shí)間在春節(jié)左右 ? 順 馳 集 團(tuán) ? 土地合同簽定 ? 一期土地出讓合同簽定時(shí)間 11月底 ， 12月中旬可獲得土地證 ? 二期土地出讓合同簽定時(shí)間 2月初 ， 2月中旬獲得土地證 ? 土地出讓金支付時(shí)間及方式 ? 一期土地出讓金于 11月底一次性支付 4300萬(wàn)元 ? 二期 1月底一次性支付 （以實(shí)際核定面積為準(zhǔn)） ? 順 馳 集 團(tuán) 1） 前期手續(xù) ? a、 總體概念性規(guī)劃方案已通過(guò)區(qū)政府和規(guī)劃局的審批 ? 起步區(qū)詳細(xì)規(guī)劃方案已經(jīng)通過(guò)規(guī)劃局審批 （ 但因土地未落實(shí) ，尚未有詳規(guī)的正式批復(fù)手續(xù) ） ? b、 項(xiàng)目的立項(xiàng) ? 項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)已經(jīng)報(bào)送塘沽區(qū)建委 （ 十一后上班即能批復(fù) ） ，待正式批準(zhǔn)后即可進(jìn)行施工圖審查 、 組織招投標(biāo) 、 質(zhì)量監(jiān)督 、合同備案 ， 與消防 、 人防 、 綠化 、 環(huán)保等部門協(xié)調(diào)落實(shí)相關(guān)手續(xù) 。 ? C、 已與塘沽區(qū)政府協(xié)商項(xiàng)目在手續(xù)不全的情況下確保開工 ，并以文件形式由區(qū)政府簽發(fā)到各職能部門和各專業(yè)局 ， 以加快項(xiàng)目的推進(jìn)速度 。 ? 順 馳 集 團(tuán) 2）市政配套 ? a 、 新河起步區(qū)臨水 、 臨排 、 臨電滿足施工要求 ? 臨時(shí)水源引自新北公路與塘黃路交口 ? 臨時(shí)排水利用新北路原有管網(wǎng) ， 并計(jì)劃于冬季開始起步區(qū)內(nèi)干管施工 ? 臨電引自新北路 10KV高壓線路 ? b 、 由塘沽城市建設(shè)投資公司組織相關(guān)專業(yè)部門論證并制定區(qū)域市政道路和配套實(shí)施時(shí)間 ? 紅線外大配套方案設(shè)計(jì) 10月底完成 ? 紅線內(nèi)管網(wǎng)綜合設(shè)計(jì) 11