【正文】 元的周轉(zhuǎn)資金，完全依靠土地運(yùn)作方式的創(chuàng)新，新河大盤就可以順利啟動(dòng)了。這 2億元即可支持 2023年新河后期開發(fā)開盤前的資金需求。 ? 順 馳 集 團(tuán) 單位 : 萬元2023 年 2023 年 2023 年 金額回款 57, 43, 1 0 0 , 0 9 9 . 2 5 其他 流入合計(jì) 57, 43, 1 0 0 , 0 9 9 . 2 5 土地支出 15, 1 5 , 2 3 1 . 5 6 前期支出 1, 1, 3 , 5 0 1 . 7 8 工程支出 30, 1, 3 2 , 1 5 1 . 9 5 配套支出 12, 5, 1 9 , 3 9 3 . 3 1 利息支出 1, 2 , 0 3 2 . 0 0 銷售費(fèi)用支出 1, 2 , 0 0 0 . 0 0 管理費(fèi)用支出 6 2 5 . 3 0 稅金支出 2, 2, 5 , 0 5 5 . 0 1 流出合計(jì) 18, 50, 10, 7 9 , 9 9 0 . 9 1 18, 6, 32, 2 0 , 1 0 8 . 3 4 項(xiàng)目資金流入新河起步區(qū)現(xiàn)金流量綜合分析凈流量資金流出? 順 馳 集 團(tuán) 截至 8 月底 9 12 月 1 5 月 5 6 月 7 8 月 9 12 月 1 5 月 6 12 月2 億（拆遷）2 億（拆遷）0 . 4 3 億 ( 出讓金）1 . 5 7 億（出讓金） 億 億 億 億 億 億 億 億 億 億 億 億 億 2 億（投資拆遷）2 億（投資及規(guī)劃局拆遷）1 億（規(guī)劃局）1 . 6 4 5 億（一期土地及地上建筑物） 億 億 億 億 億 億 億 億萊茵春天 0 . 2 0 7 億（工程款）0 . 4 3 億（出讓金）1 . 4 億 * 5 0 % =0 . 7 億新河起步區(qū) 億 億 億 建設(shè)投資公司 2 億 億規(guī)劃局 億 1 億銀行2 . 3 5 5 億（二期土地抵押）1 . 6 4 5 億（一期土地及地上建筑物抵押）2 億 億 億 億 億 億 0 0 億 億 7 億 5 億 億 53 億0 0 億 億 億 億 億 億年度2023 年 2023 年支出明細(xì)土地工程稅費(fèi)償付借款新河項(xiàng)目資金流解決方案資金來源合計(jì)當(dāng)期流量?jī)袅髁?023 年總資金需求資金解決方案回款融資集團(tuán)資金支持? 順 馳 集 團(tuán) 資金解決方案 規(guī)模宏大，開發(fā)周期漫長(zhǎng)，全部土地的及早獲取可以大大降低項(xiàng)目總體海量投入的風(fēng)險(xiǎn)。 為了使起步區(qū)的銷售推廣達(dá)到轟動(dòng)效應(yīng) ， 推廣活動(dòng)中不會(huì)僅僅圍繞起步區(qū) ， 勢(shì)必會(huì)針對(duì)新河整體進(jìn)行宣傳策劃 ， 從而使得銷售費(fèi)用前期投入偏大 ， 相對(duì)影響后期投入減少 ， 在金額的時(shí)間分布上呈前高后低 。 由于新河項(xiàng)目整體規(guī)劃中非經(jīng)營(yíng)性公建占有相當(dāng)比例 （ 起步區(qū)只包含一部分 ） ， 需要將其分?jǐn)偟叫潞涌偟目墒勖娣e中 。 ? 3） 引領(lǐng)地區(qū)商業(yè)潮流 ， 填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白 ， 通過公建項(xiàng)目的開發(fā) ， 加強(qiáng)整個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力 、 影響力 ， 成為整個(gè)項(xiàng)目有持續(xù)效應(yīng)的黃金點(diǎn) 銷售思路： ? 1） 開盤 —— 項(xiàng)目入住階段 ? 進(jìn)行商業(yè)街發(fā)售 ， 通過對(duì)業(yè)態(tài)的控制 ， 使商業(yè)街達(dá)到營(yíng)造獨(dú)特品位 ， 提升地塊價(jià)值 ， 聚集旺盛人氣的效果 。 ? 通過現(xiàn)有塘沽區(qū)購(gòu)買萊茵春天客戶傳播新河項(xiàng)目信息 ， 擴(kuò)大項(xiàng)目在目標(biāo)客戶群中的影響力 。 ? 二次派籌： 4月 10日 ， 發(fā)放 250張卡 ， 限量不限時(shí) ， 優(yōu)惠幅度較前次有所減少 。 使項(xiàng)目知名度短期內(nèi)達(dá)到一定的社會(huì)影響力 ， 同時(shí)在目標(biāo)客戶群中引起轟動(dòng) 。通過規(guī)劃設(shè)計(jì)的優(yōu)化將地塊上的劣式轉(zhuǎn)化成項(xiàng)目的特色。 ? 銷售與置業(yè)連鎖聯(lián)動(dòng)為拆遷戶提供充足的房源 ， 一方面促進(jìn)拆遷進(jìn)度 ， 另一方面加速萊茵春天的銷售速度 。 ? 開盤時(shí)形象部位 ， 不足以支撐大盤項(xiàng)目所需的影響效果 。 ? 起步區(qū)共有 13家企業(yè) ， 二期還存在 36家 。 配套條件：由于目前宗地內(nèi)部主要以平房居住區(qū)、農(nóng)業(yè)用地和坑塘溝渠為地貌特征和地上建筑物，因此各種配套條件匱乏。土地規(guī)模的龐大雖然成為項(xiàng)目的自身優(yōu)勢(shì)，但也給項(xiàng)目的總體定位和規(guī)劃造成一定的難度。 ? 順 馳 集 團(tuán) ? 由此可見，新河項(xiàng)目的成功運(yùn)作極大推動(dòng)了集團(tuán)的全國(guó)化戰(zhàn)略，如果說太陽(yáng)城項(xiàng)目將集團(tuán)推向了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的舞臺(tái)，那么新河項(xiàng)目將更加鞏固集團(tuán)在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的 。同時(shí)良好的售后和物業(yè)服務(wù)從另一方面支撐了項(xiàng)目的高品質(zhì)。 ? 順 馳 集 團(tuán) ? 新河項(xiàng)目本身運(yùn)用了新都市主義的理念兼顧分期開發(fā)和整體的連貫、延續(xù)性，通過九大元素形成方案整體架構(gòu)：包括中心區(qū)、水濱人行漫步區(qū)、訪客碼頭、商務(wù)中心、辦公花園等。 ? 順 馳 集 團(tuán) ? 塘沽區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，無論是與天津市還是全國(guó)整體水平相比較都是處于領(lǐng)先地位。 由于項(xiàng)目的特殊性 ， 沒有太多可借鑒的經(jīng)驗(yàn) ， 請(qǐng)公司同仁給我們提出寶貴意見和建議 ！ ? 順 馳 集 團(tuán) 新河項(xiàng)目階段性匯報(bào) 一、項(xiàng)目的整體目標(biāo) 二、項(xiàng)目基本情況介紹 三、項(xiàng)目目前操作的關(guān)鍵問題 四、項(xiàng)目的整體操作思路 五、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析及資金解決方案 ? 順 馳 集 團(tuán) 一、項(xiàng)目的整體目標(biāo) ? 項(xiàng)目財(cái)務(wù)目標(biāo) ? 強(qiáng)大的社會(huì)影響力 ? 行業(yè)的影響力 ? 對(duì)于集團(tuán)的深遠(yuǎn)影響 ? 順 馳 集 團(tuán) 財(cái)務(wù)目標(biāo) ? 新河項(xiàng)目總體可實(shí)現(xiàn)銷售額 58億元 ， 銷售均價(jià)達(dá)到住宅3380元 ， 經(jīng)營(yíng)性公建 5650元 ， 實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn) 。 強(qiáng)大的社會(huì)影響力 ? 順 馳 集 團(tuán) ? 塘沽區(qū)的總體城市規(guī)劃已經(jīng)和其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不協(xié)調(diào)，區(qū)域近期的固定資產(chǎn)投資大幅度提高，政府積極進(jìn)行城市的新規(guī)劃，新河老城區(qū)的改造對(duì)塘沽區(qū)乃至濱海新區(qū)的城市規(guī)劃都是具有深遠(yuǎn)影響的工程，加之天津市區(qū)的東擴(kuò)和開發(fā)區(qū)的西移進(jìn)一步帶動(dòng)了該區(qū)域的土地成熟。 ? 項(xiàng)目計(jì)劃在 2023年 12月初開工， 2023年 10月竣工。 ? 項(xiàng)目所包含的產(chǎn)品類型豐富，包含住宅、（多層、洋房，獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅）、體育館、商業(yè)街、超市、大型餐飲、商務(wù)花園、茶室、植物栽培室、酒店、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施、碼頭等功能齊全。 項(xiàng)目的地理位置 ? 順 馳 集 團(tuán) 項(xiàng)目的用地范圍 宗地總占地面積約 200萬平米 ， 是由東側(cè)新北公路 、 南側(cè)津?yàn)I高速公路 、 西側(cè)規(guī)劃道路和北側(cè)京津塘高速公路圍合成的 ，南北長(zhǎng)度 2278米 ， 東西長(zhǎng)度約 1000米的不規(guī)則長(zhǎng)方形地塊 。 ? 順 馳 集 團(tuán) 周邊交通及設(shè)施現(xiàn)狀 道路系統(tǒng)：塘黃公路從東南至西北貫穿整個(gè)宗地，目前作為連接天津市和塘沽新港的主要交通道路，同時(shí)主要為過路的大型運(yùn)輸車輛通道。 新河土地基本地價(jià)為 400元 /平米 ， 其中包括