【正文】 。 從總體上來看，目前中山商鋪投資反映還不夠廣州等一線城市熱烈，但是土地資源有限，鋪位保值、升值的可能性大，另外中山目前鋪位的價格相對于珠三角其他城市要便宜很多，所以比起珠三角其他地區(qū)升值潛力更大。 目前，益華商圈、大信新都匯商圈、步行街商圈的臨街商鋪都是投資熱點(diǎn)，因?yàn)檫@里有良好的商業(yè)氛圍做基礎(chǔ)，易售易租，而一些遠(yuǎn)離商圈的舊城區(qū)臨街商鋪因?yàn)橛休^多的人口起居，市場也不錯；城區(qū)周邊商鋪進(jìn)入門檻低，競爭相對小，具備升值潛力。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 平穩(wěn)上揚(yáng)型 代表：恒信、體育路臨街商鋪 恒信、體育路一帶的商鋪熱租還是近兩年來的事情。由于附近有京華、益華的帶動，加上附近有很多外資企業(yè)，消費(fèi)群體大多是白領(lǐng)階層，形成了一定的商業(yè)氛圍。而恒信之前的房產(chǎn)證問題已經(jīng)于近年陸續(xù)解決，也給投資者帶來了投資的信心。 近兩年來，恒信花園一帶裙樓臨街商鋪的售價上漲了 2500元 /平方米，租金大約上漲 20元 /平方米，反映出這一帶商業(yè)氛圍的平穩(wěn)上揚(yáng)。 03年，恒信一帶裙樓臨街商鋪的售價是 /平方米，至 05年已經(jīng)達(dá)到 /平方米；租價也由去年的 50元 /平方米上漲到今年的 70元 /平方米。相對恒信對面的俊軒庭臨街商鋪，這里還有很大的升值空間，目前俊軒庭裙樓臨街商鋪的租價在 100120元 /平方米。 小結(jié)： 目前體育路、恒信一帶的裙樓臨街商鋪?zhàn)馐鄱脊┎粦?yīng)求，而且售價、租價都在平穩(wěn)上揚(yáng)，有一定的升值空間，不少投資者都看好這個地段。不過目前不少業(yè)主也看好了這個地段升值的余地，都放緩了放盤出售的速度，供應(yīng)較少。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 新商圈型 代表：大信 新都匯附近裙樓街鋪 大信 新都匯開業(yè)后，帶旺了周邊樓盤的臨街鋪位。大信 新都匯剛開業(yè)的時候，周邊鋪位售價大約 /平方米；目前已經(jīng)上漲到 2萬 /平方米。租價也從去年的 70－ 100元 /平方米上漲到 130元 /平方米。大信對面的臨街商鋪，租價也在 90－ 100元 /平方米。 小結(jié)： 大信附近的臨街鋪位雖然人流多，但租價高，有些商戶難以承受已經(jīng)開始撤出。一些投資客雖有意進(jìn)入，但因?yàn)殇佄粌r格漲勢過于迅猛，擔(dān)心價格的泡沫成分。另外中山人有就近消費(fèi)的習(xí)慣，以大信為中心，兩邊輻射約為 300米， 300米之后，鋪位人流少很多。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 老街型 代表：步行街、逢源商業(yè)街商鋪 步行街是中山傳統(tǒng)的購物地段。這一帶消費(fèi)人氣旺，鋪位也供不應(yīng)求，租金在 200－ 300元 /平方米。據(jù)了解，單是“頂手費(fèi)”就要 10萬元左右。 步行街附近新辟的“逢源商業(yè)街”共有 300間的臨街商鋪，租金價格與步行街有絕對優(yōu)勢，在 60120元 /平方米，據(jù)了解租賃情況較滿意， 90%已租售完畢，但目前商鋪還沒有完全進(jìn)駐，商業(yè)氣候還沒有完全形成。 小結(jié)： 步行街、逢源商業(yè)街目前都在老區(qū)，俗話說“老街旺鋪”，是消費(fèi)者比較集中的中心地段；而且在老區(qū)，土地有限，鋪位的保值、升值潛力較大。有步行街的帶動，逢源商業(yè)街的投資前景看好。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 社區(qū)型 代表：臨街社區(qū)商鋪 社區(qū)商鋪的投資仍然以社區(qū)的臨街商鋪為主。舊城區(qū)因?yàn)榫奂娜丝诒容^多，比如柏苑、竹苑一帶、城市花園怡景閣至永怡花園一帶的裙樓臨街商鋪，商業(yè)氣氛都比較濃。柏苑一帶的舊城區(qū)商鋪，因?yàn)榻?jīng)歷相當(dāng)時間的積淀，價值比較穩(wěn)定。這一帶商鋪?zhàn)鈨r在 65元 /平方米，有的可以租到 7580元 /平方米，雖然使用期已經(jīng)過了 15年，售價仍然保持在 15000元 /平方米。這一帶聚集了幾個大的舊樓盤，人口流動性很強(qiáng)，經(jīng)營的多是與居民日常生活相關(guān)的飲食、雜貨店、面包店、發(fā)廊和個別的飾品店，而且租期一般在 3年以上，投資的穩(wěn)定性較高。 較新的區(qū)域如宏基路一帶聚集了不少五金、建材店，從城市花園怡景閣到永怡花園，甚至延伸到起灣道，不少樓盤的群樓鋪位都出租給一些建材五金店，租金也相對便宜，租價為 3050元 /平方米，租金雖然不高，但租客都比較穩(wěn)定。因?yàn)楹昊犯浇粠陆ǖ臉潜P比較多，對建材、五金的需求大，不少建材商人、五金店和一些裝修公司都聚集在這一帶，成行成市。 小結(jié)： 社區(qū)商鋪一般在樓盤聚集的地方比較多，而且是舊樓盤聚集的地方比較好，一般經(jīng)營的是與居民日常起居飲食相關(guān)的行業(yè)，日用百貨、餐館、發(fā)廊等。在一些新樓盤聚集的地方或者樓盤開發(fā)比較旺盛的地段，五金、建材、裝修等行業(yè)會比較多，因?yàn)樾聵潜P對這些東西都有需求，部分商家會選者就近購買。 一般來說，內(nèi)街商鋪人流量都不多，生意難做；而小區(qū)內(nèi)的商鋪人流量更少，因?yàn)樾^(qū)保安為了小區(qū)的安全會控制人員的出入，小區(qū)內(nèi)商鋪人流只局限于樓盤，而中山的樓盤規(guī)模不大。再說現(xiàn)在很多人都是有車一族，會選擇駕車到城區(qū)購物中心購物。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 城區(qū)周邊型 代表：港口美景花園一帶等 隨著城區(qū)不斷往周邊開發(fā)，城區(qū)周邊的商鋪發(fā)展?jié)摿艽?。而城區(qū)周邊因?yàn)楣S企業(yè)比較多，樓盤開發(fā)也不斷火熱，聚集了可觀的消費(fèi)群體，形成一定的商業(yè)氛圍。 目前港口的美景花園一帶，因?yàn)橛辛耸袌龅认嚓P(guān)的配套，而且有華師附中的名校效應(yīng)，吸引了更多的開發(fā)商往港口一帶開發(fā)樓盤，大信的海岸家園也選址在東明橋下，人流量會越來越多。濠頭市場、張家邊附近的樓盤也有同樣的升值潛力。 在沙溪、港口、坦洲一帶還出現(xiàn)了一種新的投資方式，將路邊的廠房改造成為商住兩用的住宅，樓下做商鋪，投資的利潤空間相當(dāng)大，根據(jù)時調(diào)了解，曾經(jīng)有投資客在沙溪做過類似的投資，以 100畝地算，投資利潤達(dá)到 200萬元。 小結(jié)： 新城區(qū)、城區(qū)周邊的鋪位進(jìn)入的成本比較低，比較容易進(jìn)入。鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)競爭目前還沒有城區(qū)激烈，日后隨著人口的增多和設(shè)施的完善而具備一定的升值潛力。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 中山新創(chuàng)力房地產(chǎn)商業(yè)項目的價格分析 商鋪的租售價格是否合理，始終三影響經(jīng)營者、買家做出選者的關(guān)鍵因數(shù)所在，制定價格策略的目的是為了區(qū)分同區(qū)、同頻乃至競爭產(chǎn)品，形成差異、達(dá)到單邊收益最大化。這取決于預(yù)期的工程形象和價格定位理念，中山新創(chuàng)力 商業(yè)項目周邊目前在售、待租物業(yè)相對集中易于在日后項目公開招售時形成價格比較，為此中山新創(chuàng)力 商業(yè)項目的租售價格定位理念： 致力于確立物超所值性價比優(yōu)勢，即同等區(qū)域比質(zhì)素，同等質(zhì)素比價位，同等價位比創(chuàng)新。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 租賃及銷售經(jīng)濟(jì)效益評估 由于中山東區(qū)目前商業(yè)氛圍還有待發(fā)展，市場發(fā)展日趨成熟，并且對比中山新創(chuàng)力 商業(yè)項目周邊商鋪及雍景苑商業(yè)廣場，首層商鋪售價僅在 8000~15000元 /㎡之間，項目如果以此價格進(jìn)行銷售，資金回籠將不甚理想，并且若此時將產(chǎn)權(quán)分散，對于超市的引入和未來經(jīng)營也十分不利?？紤]到區(qū)域現(xiàn)狀及中山東區(qū)作為中山新行政區(qū)域的未來發(fā)展前景，商業(yè)物業(yè)將具有極大的升值空間，因此建議中山新創(chuàng)力 商業(yè)項目現(xiàn)階段大部分以租賃形式推出市場，并且統(tǒng)一規(guī)劃主要面向大型超市，美食街、一線街鋪和二層部分商鋪可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式銷售。 在考慮租金時，主要以周邊商鋪以及旺角商業(yè)廣場等同區(qū)域、同類型商業(yè)樓盤為比照對象，推算出中山新創(chuàng)力 商業(yè)項目的模擬售價，并據(jù)此得出租金范圍，作為經(jīng)營收益分析的參考。實(shí)際租金價格仍需根據(jù)實(shí)際情況及隨著市場的變化而再行調(diào)整。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 商場規(guī)劃 首層 新創(chuàng)一派 魅力之城 二層 新創(chuàng)一派 魅力之城 三層 新創(chuàng)一派 魅力之城 美食街平面圖： 新創(chuàng)一派 魅力之城 由于對開發(fā)商的投資成本、預(yù)期收益率暫不明確，因此現(xiàn)僅依據(jù)中山市目前的商業(yè)地產(chǎn)市場狀況，對中山新創(chuàng)力 商業(yè)項目租售價進(jìn)行初步推算。 回報期 回報期 租價 租價 平衡點(diǎn) 首層基準(zhǔn)點(diǎn) 租價 新香洲區(qū)商業(yè)市 場租價參考值 市場及項目自身效益因素組合 需求均價 產(chǎn)品均價 區(qū)域均價 定級均價 貳層租金價格 叁層租金價格 租 金 價 格的調(diào)控比 項目租金平衡點(diǎn) 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 以首層價格為基準(zhǔn)（根據(jù)我們對中山東區(qū)商業(yè)市場的調(diào)查，以首層銷售均價 13000元 /㎡計算），乘以一定樓層系數(shù)推算出各樓層銷售均價如下： 樓層 建筑面積均價 (元 /㎡ ) 樓層系數(shù) 一層 13000 1 二層 7150 三層 4550 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 用售價及回報率推算租金（按建筑面積計算） 如：設(shè)售價為 1萬元，回報率為 %，則租金： 10000元247。 12月247。 15年 ≈54元 /月 售價 /回報率 % 6% % 7% % 8% 4000 20 25 5000 25 6000 30 35 40 7000 35 8000 40 50 9000 45 60 10000 50 11000 55 12023 55 60 65 70 75 80 13000 65 14000 70 15000 75 100 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 租金平衡建議 項目經(jīng)營收入分析 樓層 建筑面積 （㎡） 租金單價 （元 /㎡） 月租金收入 （萬元 /月） 年租金收入 （萬元 /年） 40年租金收入 （萬元） 首層商鋪 7,000 70 49 588 23520 二層商鋪 7,000 40 28 336 13440 三層商鋪 7,000 30 21 252 10080 美食街商鋪 1,200 70 4032 合計 22,200 51072 整體平均每平方米租金：約 48元 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 租賃建議 根據(jù)東區(qū)目前市場情況，我司本建議項目 13層，部分出租給大型生活超市。超市可接受的平均租金范圍一般在 3050元 /㎡ /月之間，與本項目預(yù)計相符，建議整體出租價格為首年 40元 /㎡ /月，三年后每年遞增 2%~3%；首層與 2層分租給家西式快餐、個人護(hù)理用品店，此類商家可接受租金價格相對比市場價格較低，但由于引入此類商家可提升整個區(qū)域的商業(yè)氛圍，帶旺整體的經(jīng)濟(jì)增長，可為發(fā)展商帶來長遠(yuǎn)、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入。因此，我司建議次主力商家首層出租價格首年為 60元 /㎡ /月，二層出租價格首年為 35元 /㎡ /月，三年后每年遞增 2%~3%； 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 即：若按我司建議的出租模式，則十五年后中山新創(chuàng)力 商業(yè)項目物業(yè)整體租金收入將達(dá) ，扣除需每年支付給村委的費(fèi)用后亦有 的收入。 十五年實(shí)際租金收入 （自第三年開始每年 3%遞增計算） 年限 整體月收入 整體年收入 （萬元） 累計收入 （萬元） 扣除支付給村委的費(fèi)用后 的累計收入（萬元） 第 1年 976000 —— 第 2年 976000 第 3年 976000 第 4年 1005280 第 5年 1035438 第 6年 1066502 第 7年 1098497 第 8年 1131451 第 9年