某商業(yè)街銷售執(zhí)行報告-文庫吧
2025-01-08 20:51 本頁面
【正文】 夠的吸引力 非短期的租金回報，而在于長期的升值空間 街鋪：自我調(diào)節(jié)能力強。是適合大眾投資的傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)投資品種 集中商業(yè)的內(nèi)街：不適合分拆銷售，適合大基金的長期戰(zhàn)略投資經(jīng)營 12 本報告是嚴(yán)格保密的。 關(guān)于兩種商業(yè)類型的價值對比研究 商鋪 集中商業(yè) 價值依托的基礎(chǔ) 周邊商圈的經(jīng)營環(huán)境； 很強的自我調(diào)節(jié)能力；； 周邊商圈的經(jīng)營環(huán)境； 受經(jīng)營狀況好壞的制約； 價值的保障（風(fēng)險） 保值增值，低風(fēng)險； 取決于經(jīng)營狀況，風(fēng)險高； 13 本報告是嚴(yán)格保密的。 關(guān)于東莞目前商業(yè)物業(yè)投資價值的思考 ? 大型集中商業(yè)的集中面世，給東莞商業(yè)物業(yè)的長期競爭和發(fā)展帶來極大的壓力。 東莞城區(qū)需要多少商業(yè)物業(yè)？ ? 城區(qū)大型集中商業(yè)的面積已經(jīng)超過 100萬平方米； ? 東莞城區(qū)大大小小的商業(yè)物業(yè)面積之和超過 200萬平方米； ? 最近幾年全東莞集中面世的商業(yè)物業(yè)面積總量 300萬平方米； 按照東莞四區(qū)的總?cè)丝?100萬計算，人均商業(yè)服務(wù)面積超過 2 M2/人； 參考值：城市人均商業(yè)服務(wù)面積常規(guī)指標(biāo) 人，上海市 ； 14 本報告是嚴(yán)格保密的。 匯報思路 東莞商業(yè)物業(yè)市場分析 世紀(jì)城國際公館商業(yè)物業(yè)價值分析 商業(yè)物業(yè)價值判斷 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實施方案 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街核心均價的探討 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街價值分析 15 本報告是嚴(yán)格保密的。 世紀(jì)城國際公館商業(yè)物業(yè)價值分析 世紀(jì)城商業(yè)街 —— 最大的商業(yè)價值在于未來升值潛力： ? 位于東莞最有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘猩钊?nèi)，生活圈內(nèi)的總?cè)丝趯⒖赏黄?10萬人； ? 將形成東莞規(guī)模最大，檔次最高的社區(qū)； ? 將擁有含金量最高的客戶群體； 五環(huán)路 東莞大道 世紀(jì)城 四環(huán)路 東泰 凱旋城 陽光假日 景湖春天 景湖春天 金地格林小城 景湖花園 世紀(jì)綠洲 泛世紀(jì)商圈日漸成型 16 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項目商業(yè)物業(yè)的可能性 物業(yè)類型 SHOPING MALL 吉之島、沃爾瑪?shù)却蟪? 商業(yè)步行街 專業(yè)市場 問題 動輒數(shù)萬平方米的大開間，建筑形式無法滿足 無法提供足夠數(shù)量的停車位 如無特色，所在位置難以吸引足夠人流 對住宅品質(zhì)造成影響 可行性 不可行 不可行 可以參照 不可行 ? 以風(fēng)情商業(yè)街為主的運作模式最為可行； 17 本報告是嚴(yán)格保密的。 匯報思路 東莞商業(yè)物業(yè)市場分析 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街價值分析 商業(yè)物業(yè)價值判斷 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實施方案 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街核心均價的探討 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實施方案18 本報告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)街的 SWOT分析 S（優(yōu)勢）： 1. 全街鋪； 2. 公館社區(qū)品質(zhì)和客戶群的含金量；； 3. 高起點的商業(yè)街規(guī)劃和品質(zhì)； 4. 泛世紀(jì)商圈的逐步形成； W（劣勢）： 1. 目前基本無商業(yè)氛圍，無法立即持續(xù)經(jīng)營； O（機會）： 1. 街鋪是最受廣東投資者關(guān)注的投資型物業(yè)； 2. 公館二期集中商業(yè)即將動工，三 五千平方米的主力店可望進駐； T（威脅）： 1. 東莞投資類型商業(yè)的總體供應(yīng)量巨大； 2. 大型集中商業(yè)的推廣力度和聲勢占據(jù)先機； 營銷策略 ? 讓客戶回歸于關(guān)注商業(yè)價值的本源； ? 通過設(shè)計全新的形象，形成差異化； ? 降低置業(yè)門檻，有效擴大客戶層面； ? 打造泛世紀(jì)城商圈藍(lán)圖； 19 本報告是嚴(yán)格保密的。 推廣形象的確定 ?推廣名建議 ： 東方魅力 形象延展： 與上海新天地，香港頂級娛樂明星組合投資的價值直接鏈接； 經(jīng)營組合： ? 高檔餐飲； ? 西餐、清吧； ? 銀行、證券業(yè)； ? 高爾夫藝術(shù)精品店等運動特區(qū)； ? 書店、藥房、電器； ? 美容化妝品、服飾； ? 鮮花店、 24小時便利店； 20 本報告是嚴(yán)格保密的。 營銷舉措 1：新聞發(fā)布會 舉措：邀請各家媒體和專業(yè)人士參與； 主題： 泛世紀(jì)城生活圈商業(yè)價值分析； 集中商業(yè)和商鋪的投資價值論； 目標(biāo)： ? 引發(fā)對世紀(jì)城商業(yè)街面世的廣泛關(guān)注： ? 引發(fā)業(yè)內(nèi)和專業(yè)人士對集中商業(yè)和商鋪的投資價值分析和爭論； 21 本報告是嚴(yán)格保密的。 營銷舉措 2：產(chǎn)品包裝 方式一：賣商業(yè)街物業(yè)； ——?東方魅力?商業(yè)街，?地塊升值潛力? …… 。 方式二：復(fù)合型金融投資產(chǎn)品 ——?東方魅力?商業(yè)街，?地塊升值潛力?， ——東莞 2023年最有吸引力的金融投資產(chǎn)品 ——最低首期，最高投資回報率的東莞商業(yè)物業(yè)投資品種 操作方式 ?1 22 本報告是嚴(yán)格保密的。 操作方式 拉高未來價值，降低現(xiàn)有的置業(yè)門檻； ? 帳面定價 =實收均價 /79%； ? 購房時發(fā)展商一次性按照 7%的年租
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