【正文】 議 性，根據(jù)位置、 進(jìn) 深、面 積 ， 建 議 ：重新 劃 分商 鋪 面 積區(qū)間 ， 以高 單 價(jià)，低總 價(jià)面市出售。 三、商鋪銷(xiāo)售模式設(shè)計(jì) —— 總體銷(xiāo)售策略 售模式 細(xì) 分 商 業(yè)銷(xiāo) 售中的 “帶 租 約銷(xiāo) 售、直接 銷(xiāo) 售、只租不 賣(mài) ”三 種 方式中， 為 促 進(jìn)項(xiàng) 目 銷(xiāo) 售 進(jìn) 度，根據(jù) 項(xiàng) 目情 況 ，建 議 采取 “直接 銷(xiāo) 售” 模式。 建議：商鋪直接銷(xiāo)售模式 此種銷(xiāo)售模式，針對(duì)的產(chǎn)品是自營(yíng)功能的商鋪為主，根據(jù)我司對(duì)市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)成交情況分析，認(rèn)為類(lèi)似本項(xiàng)目售價(jià)的商業(yè)物業(yè)總價(jià)在 50萬(wàn)以下成交率較高，因此建議控制項(xiàng)目的總價(jià)區(qū)間。 產(chǎn) 品修正 將 面 積 在 100平米左右的商 鋪 做適 當(dāng) 分割，以 3050平米 為單 位 區(qū)間 ，以便 銷(xiāo) 售 過(guò) 程中合理控制面 積 、 總價(jià)。 三、商鋪銷(xiāo)售模式設(shè)計(jì) —— 總體銷(xiāo)售策略 1樓梯1樓梯2樓梯2樓梯h=80h=80h=80XB1h=80 13m (1)現(xiàn)有鋪面，面寬 ，進(jìn)深 13米鋪位面積 13 =㎡ (2)調(diào)整后鋪面，面寬 ，進(jìn)深 13米，鋪位面積 13 =㎡ 13m (1) (2) B14 B13 B22 B32 B12 B11 B21 B31 一層 B14 B13 B22 B32 二層 ? 二層和一層打通捆綁銷(xiāo)售，聯(lián)動(dòng)解決傳統(tǒng)二層經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售的難題。 一、二樓打通捆綁銷(xiāo)售，提升二層的價(jià)值，并利于銷(xiāo)售； 方式：下鋪 +上鋪 方式一 方式二 三、商鋪銷(xiāo)售模式設(shè)計(jì) —— 總體銷(xiāo)售策略 （四）商鋪組合 —— 12層商鋪可自由組合操作計(jì)劃 （五）：銷(xiāo)售策略 ?我 們 的策略： 連鋪優(yōu) 先 銷(xiāo) 售， 以 優(yōu) 先 選鋪權(quán) 及 優(yōu) 惠折扣 帶動(dòng) 二 層難 點(diǎn) 鋪 位 銷(xiāo) 售 二層鋪位連鋪優(yōu)先選購(gòu)，連鋪認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠第一類(lèi) 一、二層連鋪優(yōu)先選購(gòu)，連鋪認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠第二類(lèi) 一樓連鋪位，連鋪認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠第三類(lèi) 二層鋪位單間選購(gòu)，一樓街鋪單間選購(gòu)，無(wú)額外認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠 優(yōu)惠梯度遞減 優(yōu)先認(rèn)購(gòu)順序 三、商鋪銷(xiāo)售模式設(shè)計(jì) —— 總體銷(xiāo)售策略 （六）：鋪位銷(xiāo)售策略 — 連鋪界定 ?二 層鋪 位 連鋪 ： 選擇 多 間 二 層鋪 位（ 兩間 以上），即可界定 為 二 層連鋪 （ 鋪 位無(wú) 須 相 連 ） ?一、二 層鋪 位 連鋪 ： 選擇 一 層鋪 位，同 時(shí)選擇 其 對(duì)應(yīng) 位置二 層鋪 位。（ 鋪 位 須 一 對(duì) 一上下 對(duì)應(yīng) ）在此基礎(chǔ) 上二 層鋪 位相 鄰鋪 位可以多 選 ， 數(shù) 量不加限制。 ?一 層鋪 位 連鋪 ： 選擇 多 間 一 層鋪 位，即可界定 為 一 層連鋪 （ 鋪 位 須 相 連 ） 三、商鋪銷(xiāo)售模式設(shè)計(jì) —— 總體銷(xiāo)售策略 （七）：銷(xiāo)售策略 — 價(jià)格策略 價(jià)格不提前告知， 僅 告知價(jià)格 區(qū)間 ?客 戶(hù)積 累 階 段不告知客 戶(hù) 具體價(jià)格， 僅 告知價(jià)格 區(qū)間 ?告知其 銷(xiāo) 售方式（ 連鋪 先 選 ），及 優(yōu) 惠方式（ 連鋪優(yōu) 惠） ?開(kāi)盤(pán)當(dāng) 天出臺(tái)具體價(jià)格 在客 戶(hù)積 累 階 段， 篩選 客 戶(hù) 意向， 為開(kāi)盤(pán)時(shí)鋪 位 銷(xiāo) 售策略及定價(jià)提供依據(jù) 三、商鋪銷(xiāo)售模式設(shè)計(jì) —— 總體銷(xiāo)售策略 （八）：銷(xiāo)售策略 — 項(xiàng)目推售時(shí)間安排 準(zhǔn)備期 客戶(hù)積累期 主推廣期 主 題 推廣期 為 一 個(gè) 月： 取得 預(yù) 售 許 可 證為 前提 進(jìn) 場(chǎng) 開(kāi) 盤(pán) 三、商鋪銷(xiāo)售模式設(shè)計(jì) —— 總體銷(xiāo)售策略 （九）：銷(xiāo)售策略 — 優(yōu)惠折扣 ?連鋪購(gòu)買(mǎi)優(yōu) 惠折扣 連鋪方式 二層連鋪 一、二層 一層連鋪 第一類(lèi) 第二類(lèi) 第三類(lèi) ?開(kāi)盤(pán)當(dāng) 天成交客 戶(hù) 第一 類(lèi)給 予 5個(gè) 點(diǎn) 額 外 優(yōu) 惠；第二 類(lèi)給 予 3個(gè) 點(diǎn) 額 外 優(yōu) 惠；第三 類(lèi)給 予 1個(gè) 點(diǎn) 額 外 優(yōu) 惠 ?行之有效的倒 計(jì)時(shí) 提價(jià)策略： 實(shí) 行 額 外 3%2%1%倒 計(jì)時(shí) 提價(jià)策略，在不同 銷(xiāo) 售 節(jié) 點(diǎn)使用，以刺激 銷(xiāo) 售。 ?付款方式折扣： 付款方式 折扣 說(shuō)明 一次性付款 98折 十天內(nèi)一次性付清全部鋪款，即簽訂購(gòu)房合同 銀行按揭 99折 十天內(nèi)一次性付清 5成首付款，并簽訂購(gòu)房合同，其余款銀行 按揭 平均折扣 三、商鋪銷(xiāo)售模式設(shè)計(jì) —— 總體銷(xiāo)售策略 “主力商家 簽約儀 式及商 鋪 正式 VIP認(rèn)籌 ”活 動(dòng) （ 認(rèn)籌 日 ， 6月 25日 ） 配合主力商家正式 簽約 ，增強(qiáng)商家及投 資 者信心，以此 為 切入點(diǎn)正式 進(jìn) 行商 鋪產(chǎn)權(quán) VIP認(rèn)籌 。 四、總體促銷(xiāo)策略 針對(duì) 不同 類(lèi) 型投 資 者 設(shè)計(jì) 合適的促消活 動(dòng) ， 有的放矢直目 標(biāo) ， 促成 銷(xiāo) 售 。 【 投資 】 “投資時(shí)代的創(chuàng)富策略 ” 主題講座 ? l 針對(duì)本地投資客 ， 從其投資特點(diǎn)出發(fā)進(jìn)行說(shuō)服 【 自營(yíng) 】 “買(mǎi)鋪創(chuàng)業(yè) ， 自主經(jīng)營(yíng) ” 創(chuàng)業(yè)論壇 。 ? 針對(duì)自營(yíng)用途的商鋪購(gòu)買(mǎi)者 ， 聯(lián)合連鎖商家 、 創(chuàng)業(yè)者進(jìn)行大型活動(dòng) ， 吸引大量創(chuàng)業(yè)者 ， 促進(jìn)自營(yíng)客戶(hù)介入 。 五、營(yíng)銷(xiāo)通路策略 大型戶(hù)外 營(yíng)銷(xiāo)通路 本項(xiàng)目客戶(hù)群來(lái)源廣泛，相對(duì)集中于市中核心商業(yè)區(qū)、同時(shí)又效覆蓋其他區(qū) 域，可在高速路口等核心區(qū)域樹(shù)立大型廣告牌吸引投資客。 網(wǎng)絡(luò) 擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，如濟(jì)源樓市網(wǎng) 直銷(xiāo) 采用直銷(xiāo)手法低成本鎖定周邊目標(biāo)客戶(hù)資源，尤其是周邊商戶(hù)。 老帶新 老客戶(hù)介紹新客戶(hù) 電臺(tái)廣告 與交通廣播聯(lián)手傳播本項(xiàng)目的商業(yè)信息 報(bào)紙 整體形象，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，可選擇當(dāng)?shù)刂雀叩膱?bào)紙，如濟(jì)源日?qǐng)?bào) 內(nèi)部（ ） 外圍（ ） 媒體（開(kāi)盤(pán)前 1月啟動(dòng)） ?銷(xiāo)售資料 ?現(xiàn)場(chǎng)包裝 ?樓體包裝 ?區(qū)域模型 ?沙盤(pán)模型 ?戶(hù)外燈箱 ?戶(hù)外導(dǎo)示 ?樣板鋪 ?戶(hù)外廣告牌 ?短信 ?報(bào)紙 五、營(yíng)銷(xiāo)通路策略 通路信息覆蓋 ?銷(xiāo)售資料：大單張 我們選擇傳統(tǒng)的銷(xiāo)售物料 —— 單頁(yè)，利于大量印刷制作派發(fā)，且成本較低。 正面：主題形象 設(shè)計(jì)：找有投資前景、體現(xiàn)高品質(zhì)感或項(xiàng)目效果圖的畫(huà)面。 背面：項(xiàng)目?jī)r(jià)值篇 內(nèi)容： 中心商圈財(cái)富篇 財(cái)富新勢(shì)力篇 業(yè)態(tài)規(guī)劃篇 投資回報(bào)篇 產(chǎn)品介紹篇 ?現(xiàn)場(chǎng)包裝：已提交 ?樓體包裝 內(nèi)容： LOGO+廣告語(yǔ) +電話(huà) 利用項(xiàng)目樓體較好的展示面，設(shè)置樓體噴繪、燈光字。 ?戶(hù)外導(dǎo)示： 內(nèi)容：異形導(dǎo)示表視LOGO+廣告語(yǔ) 項(xiàng)目宣化街、文昌路處做醒目標(biāo)識(shí)，加強(qiáng)導(dǎo)示作用。 五、營(yíng)銷(xiāo)通路策略 通路信息覆蓋 ?戶(hù) 外廣告： 宣化街、文昌路是主要的商 業(yè) 人流 區(qū) ， 過(guò) 往車(chē)輛 及人流必定被覆蓋，建 議 沿街 戶(hù) 外廣告資 源 選擇 23塊 制作 項(xiàng) 目廣告。 內(nèi) 容： LOGO+廣告 語(yǔ) +地址 +電話(huà) ?短信： ?專(zhuān)業(yè) 地 產(chǎn) 投 資 客 — （ 濟(jì) 源片 區(qū) 重 復(fù)購(gòu)買(mǎi) 3套住宅、商 鋪 或 寫(xiě) 字 樓 客 戶(hù) ） ?私 營(yíng) 企 業(yè) 主 — ?私家 車(chē) 主 數(shù) 據(jù)