房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目全周期納稅籌劃及稅收風(fēng)險(xiǎn)防范-文庫吧
2024-12-19 05:32 本頁面
【正文】 、 《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 ? 有償使用，招標(biāo)、拍賣《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》 ? 2023年 7月 1日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》 ? 2023年 8月 1日《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》 ? 《土地儲(chǔ)備管理辦法》的通知 國(guó)土資發(fā)[2023] 277 號(hào) ? 2023年 1月 21日 《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 取得土地 使用權(quán) ? 二、 一級(jí)土地開發(fā) ? 是指在土地出讓前，對(duì)土地進(jìn)行整理投資開發(fā)的過程。具體來說，就是按照城市規(guī)劃功能、豎向標(biāo)高和市政地下基礎(chǔ)設(shè)施配套指標(biāo)的要求，由政府統(tǒng)一組織征地補(bǔ)償、拆遷安置、土地平整、市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè)，按期達(dá)到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)的土地開發(fā)行為。 土地一級(jí)開發(fā)的主體應(yīng)是當(dāng)?shù)卣蛴僧?dāng)?shù)卣付ǖ耐恋亻_發(fā)企業(yè)， 而土地一級(jí)開發(fā)的結(jié)果是要使 “ 生地 ” 成為 “ 熟地 ” ，達(dá)到出讓的標(biāo)準(zhǔn)。土地達(dá)到 “ 三通一平 ” 、 “ 五通一平 ” 或 “ 七通一平 ” 的建設(shè)條件 (熟地 )，再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程 。 取得土地 使用權(quán) ?三、土地使用權(quán)的取得方式 ? 取得出讓土地使用權(quán)（招拍掛） ? 取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)： 《城市房地產(chǎn)管理法》 38條，轉(zhuǎn)讓條件： 1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用證書； 2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的 25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件。 ? 取得出租土地使用權(quán) 取得土地 使用權(quán) ?四、取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種分析 ?印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) ?契稅：財(cái)稅 【 2023】 82 ?土地使用稅 :財(cái)稅 【 2023】 12財(cái)稅【 2023】 18財(cái)稅 【 2023】 128 ?承諾負(fù)擔(dān)對(duì)方稅收的問題 取得土地使用權(quán) ?五、不同方式取得土地比較分析及籌劃 ?購(gòu)買出讓（招拍掛）土地使用權(quán) ?購(gòu)買轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) ?購(gòu)買股權(quán)方式：股權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù) % ?投資轉(zhuǎn)讓股權(quán)的操作 （全資和非全資） ?合并公司方式 ?分立公司方式 （可以有三種具體操作） ?租賃方式 ? 注意事項(xiàng)： 國(guó)稅函【 2023】 687； 2023年 27號(hào)公告、國(guó)稅發(fā)【 2023】 50、國(guó)稅發(fā)【 2023】 126； 2023年 13號(hào) \51號(hào)公告 取得土地使用權(quán) ?六、拆遷方式取得土地使用權(quán) ? 法規(guī) 《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 ? 拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議 ? 拆遷補(bǔ)償方式：貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 ? 拆遷當(dāng)事人涉及的稅收（法人和自然人） ? 1）貨幣補(bǔ)償 ? 2）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 ? 財(cái)稅 【 2023】 82 取得土地使用權(quán) ? 例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶 5000平米，市場(chǎng)售價(jià) 8000元，土地成本 2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本 8000萬元，總可售面積 8萬平米。 ? 拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出： 5000*8000=4000萬元 ? 視同銷售收入： 5000*8000=4000萬元 ? 單位可售面積計(jì)稅成本 =（ 2億 +8000萬 +4000萬）/80000平米 =4000元 /平米 ? 視同銷售成本： 4000*5000=2023萬元 ? 視同銷售所得： 4000 2023=2023萬元 ? 需要在拆遷當(dāng)期確認(rèn)視同銷售所得 2023萬元。 取得土地使用權(quán) ?企業(yè)政策性搬遷涉及稅收業(yè)務(wù) ?被搬遷企業(yè)： ?營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅 ?取得土地使用權(quán)的企業(yè)： ?
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