【正文】 數(shù)量 據(jù)統(tǒng)計(jì)，威海市（含環(huán)翠區(qū)、高區(qū)、經(jīng)區(qū)）的家庭數(shù)已達(dá) ，常駐人口約 萬(wàn)，流動(dòng)人口為 11 萬(wàn)左右，現(xiàn)階段城市人口還在快速擴(kuò)張。家庭結(jié)構(gòu)上， 2人和 3人家庭分別占到總戶數(shù)的 %和 %， 1人家庭占到 %，4人和 5人家庭分別占到總戶數(shù)的 %和 %。其中農(nóng)業(yè)人口為 160647人，占總?cè)丝诘?%；非農(nóng)業(yè)人口為 448553人，占總?cè)丝诘?%。 區(qū)域 合計(jì) 男性 女性 農(nóng)業(yè)人口 非農(nóng)業(yè)人口 市區(qū) 609200 307829 301371 160647 448553 環(huán)翠區(qū) 343466 173897 169569 88889 254577 高區(qū) 158332 80332 78010 25571 132761 中國(guó)最大 的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 4 頁(yè) 共 58 頁(yè) 經(jīng)區(qū) 107402 53637 53765 46183 61219 三、 威海人文環(huán)境分析 威海地區(qū)位于山東半島的東北部，其獨(dú)特的人文地理環(huán)境，孕育出豐富 多彩的民俗和民間文化。深受孔家文化、膠東漁民文化、國(guó)際人居文化熏陶的威海人，淳樸勁勇，耐勞節(jié)儉，質(zhì)直好義。威海氣候四季分明，氣候宜人。市區(qū)依山傍海，環(huán)境優(yōu)美，大氣質(zhì)量、水質(zhì)和噪音等環(huán)境質(zhì)量指標(biāo)達(dá)到或超過(guò)了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，是旅游、避暑、療養(yǎng)的好地方。年平均氣溫 12度，平均降水量 800多毫米。長(zhǎng)達(dá) 1000公里海岸線，約占山東省的 1/3，沿海分布三大漁場(chǎng)，是中國(guó)最大的漁業(yè)生產(chǎn)基地之一；地下礦藏品種較多， 石島紅 、 文登白 、 乳山黑 花崗石在國(guó)內(nèi)外享有盛名。威海近幾年隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，為全國(guó)綜合實(shí)力 50強(qiáng)和投資環(huán) 境 40優(yōu)城市之一。國(guó)民經(jīng)濟(jì)以年平均 30％的速度遞增，為全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的地區(qū)之一。 四、 威海政策與法律分析 （一） 城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)的高速發(fā)展 自 2000年市委、市政府提出實(shí)施城市化戰(zhàn)略以來(lái)，經(jīng)過(guò)幾年優(yōu)化城鄉(xiāng)總體布局，加快城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，威海的房地產(chǎn)業(yè)始終處于平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，投資總量一直位居全省第四位，增長(zhǎng)幅度保持在 2030%左右。 （二） 政策推動(dòng)房地產(chǎn)的供應(yīng)量與開發(fā)量 2001年 7月政府出臺(tái)了《威海市市區(qū)村莊改造建設(shè)管理暫行辦法》。要求三區(qū)每年應(yīng)分別選擇 2～ 3 個(gè)重點(diǎn)村 進(jìn)行改造。改造的重點(diǎn)是轉(zhuǎn)非村、景區(qū)內(nèi)的村和主要道路兩側(cè)的村。 2002 年村莊改造大規(guī)模地展開。威海正處于城市化進(jìn)程較快階段，間接影響城市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程與總量的增加，進(jìn)一步導(dǎo)致房屋需求上長(zhǎng)。至 2002年城市化率已由 1997年的 %提高到 %， 2020年政府大力推進(jìn)城市化進(jìn)程。 五、 市政規(guī)劃和建設(shè)分析 （一） 威海市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展描述 威海市是山東省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度最快的城市之一，其國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，全市實(shí)現(xiàn) 中國(guó)最大 的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 5 頁(yè) 共 58 頁(yè) 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 ，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %；人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 33762元，增長(zhǎng) %。三種產(chǎn)業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為 %、 %和 %。 固定資產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴(kuò)大。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長(zhǎng) 119%；城鎮(zhèn)規(guī)模以上投資 ；其中基本建設(shè)完成投資 ，增長(zhǎng) %；更新改造完成投資 億元，增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ，增長(zhǎng) %。其中房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展。全年商品房屋施工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 20%；竣工面積 萬(wàn)平方米，與同期基本持平。商品房銷售面積 ，增長(zhǎng) %。商品房銷售額 ，增長(zhǎng) %。 （二） 開發(fā)及供應(yīng)量分析 分組指標(biāo) 合計(jì) 住宅 商業(yè)地產(chǎn) 網(wǎng)點(diǎn)房 房屋施工面積（平方米） 5310606 4766129 67334 334758 新開工面積 3505781 3258294 21280 154549 房屋竣工面積 1732705 1570064 28967 68442 房屋 銷售面積 1638528 1554975 19180 59683 預(yù)售面積 1598354 1530886 6100 56678 銷售總額（萬(wàn)元） 260518 230001 5591 24242 施工面積 2020 年威海房地產(chǎn)施工面積為 5310606 平方米，其中住宅施工面積為 4766129平方米，商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)施工面積是 67334 平方米，網(wǎng)點(diǎn)房施工面積為 334758 平方米。其中商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)施工面積比去年增長(zhǎng)了 %；網(wǎng)點(diǎn)房施工面積比去年增長(zhǎng)了 %。 新開工面積 2020 年威海房 地產(chǎn)新開工面積為 3505781 平方米，其中住宅新開工面積為3258294平方米，占住宅施工面積的 %。商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)新開工面積為 21280平方米，占商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)施工面積的 %。網(wǎng)點(diǎn)房新開工面積為 154549 平方 中國(guó)最大 的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 6 頁(yè) 共 58 頁(yè) 米，占商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房施工面積的 %。其中商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)新開工面積比去年增長(zhǎng)了 175%，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房新開工面積比去年增長(zhǎng)了 %。由此看出 2020 年新開工面積增長(zhǎng)量很大 ,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈。 竣工面積 2020 年威海房地產(chǎn)竣工面積為 1732705 平方米，其中住宅竣工面積為 1570064平方米，占住宅施工面積的 %。商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)竣工面積為 28967 平方米，占商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)施工面積的 %。網(wǎng)點(diǎn)房竣工面積為 68442 平方米，占商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房施工面積的 %。其中商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)竣工面積比去年增長(zhǎng)了 866%；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房竣工面積比去年增長(zhǎng)了 214%。由此表明未來(lái)有大量的商業(yè)地產(chǎn)上市，大量的竣工面積對(duì)威海市房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定的沖擊，使競(jìng)爭(zhēng)程度更趨白熱化。 銷售面積 2020 年威海房地產(chǎn)銷售面積為 1638528 平方米，其中住宅銷售面積為 1554975平方米，占住宅施工面積的 %。商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)銷售面積為 19180 平方米，占商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)施工面積的 %。網(wǎng)點(diǎn)房銷售面積為 59683 平方米，占商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房施工面積的 %。其中商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房銷售面積比去年增長(zhǎng)了 397%。商業(yè)地產(chǎn)銷售面積雖有所增加，但其增幅不如竣工面積的增幅大。 預(yù)售面積 2020 年威海房地產(chǎn)預(yù)售面積為 1598354 平方米，其中住宅預(yù)售面積為 1530886平方米，商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)預(yù)售面積為 6100 平方米，網(wǎng)點(diǎn)房預(yù)售面積為 56678 平方米。 銷售總額 2020年威海房地產(chǎn)銷售總額為 260518萬(wàn) 元，其中住宅銷售總額為 230001萬(wàn)元，商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)銷售總額為 5591 萬(wàn)元，網(wǎng)點(diǎn)房銷售總額為 24242 萬(wàn)元。其中商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房銷售總額比去年增長(zhǎng)了 616%。 空置面積 中國(guó)最大 的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 7 頁(yè) 共 58 頁(yè) 2020 年威海房地產(chǎn)空置面積為 687944 平方米，其中住宅空置面積為 541218 平方米，商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)空置面積為 38942平方米，網(wǎng)點(diǎn)房空置面積為 69664平方米，其中商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)空置面積要比 2020年降低了 %。 第二部分 威海市商業(yè)市場(chǎng)總體分析 一、 威海市環(huán)翠區(qū)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 2020 年環(huán)翠區(qū)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng) 的良好勢(shì)頭，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn) ，占威海市區(qū)生產(chǎn)總值的 %。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 40157元。 威海市商貿(mào)流通經(jīng)濟(jì)保持增長(zhǎng)，整個(gè)消費(fèi)品市場(chǎng)呈現(xiàn)貨源充足，繁榮活躍，物價(jià)適中，買方市場(chǎng)日益突出。據(jù)統(tǒng)計(jì) 2020 年環(huán)翠區(qū)社會(huì)消費(fèi)品銷售總額為 億元，增長(zhǎng) %； 2020年全區(qū)第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，比上年降低了 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，比上年增長(zhǎng)了 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，比上年增長(zhǎng)了 %；市場(chǎng)價(jià)格總水平較上年略有上升。全年居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)比 上年上升 %。 2020 年，當(dāng)威海市被聯(lián)合國(guó)人居署評(píng)為 “最適合人類居住的地方 ”后，其城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)得到了飛速的發(fā)展。環(huán)翠區(qū)作為威海市的政治、文化、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心，更是在此次評(píng)選中獲益甚多。下面我們主要針對(duì)本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行具體分析： （一） 環(huán)翠區(qū)商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析 根據(jù)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，環(huán)翠區(qū)目前共有 14 家大型商業(yè)地產(chǎn)，其中檔次最高的為華聯(lián)購(gòu)物廣場(chǎng)、華聯(lián)商廈、百貨大樓、友誼現(xiàn)代商城、威勝大廈等；大世界、環(huán)球廣場(chǎng)、海港大廈等為中檔；金地商廈、韓國(guó)服裝城等為低檔。另外還有天壇家具城、鑫城電腦城、金谷圖書 批發(fā)市場(chǎng)等為專業(yè)的商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)。 規(guī)模分析 環(huán)翠區(qū)各商業(yè)物業(yè)規(guī)模一覽表 樓盤名稱 建筑規(guī)模 層數(shù) 面積 主力戶型 暢銷戶型 威勝大廈 6萬(wàn)平方米 4層 20—38 ㎡ 40—45㎡ 20—38 ㎡ 40—45㎡ 40—45 ㎡ 50—72 ㎡ 110㎡ 海港大廈 6層 14—20 ㎡ 14——20㎡ 14—20㎡ 30—35㎡ 30—35 ㎡ 60—120 ㎡ 中國(guó)最大 的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 8 頁(yè) 共 58 頁(yè) 韓國(guó)服裝城 2萬(wàn)平方米 4層 16—20 ㎡ 26—35㎡ 16—20 ㎡ 26—35㎡ 26—35 ㎡ 35—70 ㎡ 大 世界 3層 —9 ㎡ —16 ㎡ —9 ㎡ 9—16 ㎡ 20—45 ㎡ 9—16 ㎡ 20—45 ㎡ 75—90 ㎡ 環(huán)球廣場(chǎng) 1萬(wàn)平方米 3層 16—20 ㎡ 60—80 ㎡ 16—20 ㎡ 20—45 ㎡ 80—120㎡ 20—45 ㎡ 60—80 ㎡ 80—120 ㎡ 200 ㎡以上 金地大廈 7層 8—10㎡ 16—37 ㎡ 16—19 ㎡ 16—19 m 2 24—37 m 2 45—80 m 2 800m 2左右 金谷圖書批發(fā)市場(chǎng) 8萬(wàn)平方米 3層 30—56㎡ 76—150㎡ 76—150㎡ 76—150㎡ 百貨大樓 4 萬(wàn)平方米 15 層 16—30 ㎡ 16—30 ㎡ 35—45 ㎡ 16—3035—4550—60㎡ 35—45 ㎡ 50—60 ㎡ 75—160 ㎡ 2400 ㎡ 華聯(lián)購(gòu)物廣場(chǎng) 2 萬(wàn)多平方米 5 層 4—9 ㎡ 80—120 ㎡ 157 ㎡ 4—9 ㎡ 15—36 ㎡ 35—60 ㎡ 80—120 ㎡ 157㎡ 15—36 ㎡ 35—60 ㎡ 80—120 ㎡ 157 ㎡ 2000 m 2左右 華聯(lián)商場(chǎng) 6萬(wàn)平方米 20層 6—9 m 2 45—78 m 2 6—9 m 215—30 m 245—78 m 2 15—30 m 2 45—78 m 2 1000 m 2左右 友誼現(xiàn)代商廈 4層 15—24 ㎡ 15—24 ㎡ 28—35 ㎡ 15—24 ㎡ 28—35 ㎡ 28—35 ㎡ 48—110 ㎡ 小商品批發(fā)市場(chǎng) 3 層 10—16 ㎡ 24—35 ㎡ 40—46 ㎡ 10—16 ㎡ 24—35 ㎡40—46 ㎡ 24—35 ㎡ 40—46 ㎡ 75—110㎡ 天壇家具城 4000 平方米 4 層 6—9 ㎡ 155—220 ㎡ 6—9 ㎡ 155—220 ㎡300—350 ㎡ 450、 600㎡ 155—220 ㎡ 300—350 ㎡ 450、 600㎡ 鑫城電腦城 2萬(wàn)平方米 2層 30—45 ㎡ 45——70 ㎡ 30—45㎡ 45—70㎡ 45—70 ㎡ 70—85 ㎡ 中國(guó)最大 的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 9 頁(yè) 共 58 頁(yè) 目前環(huán)翠區(qū)各商業(yè)地產(chǎn)戶型面積主要以 45㎡以下的戶型面積為主， 4670㎡、 71㎡以上的戶型面積為輔。這只要是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的因素，而導(dǎo)致的戶型面積配比主要是小戶型為主。從戶型面積的配比上可以看出環(huán)翠區(qū)的各商業(yè)地產(chǎn)所經(jīng)營(yíng)定位特性，小戶型的面積主要從事服裝等業(yè)態(tài)，大戶型的面積主要集中在專業(yè)商業(yè)地產(chǎn) 內(nèi)。 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，環(huán)翠區(qū)各商業(yè)物業(yè)大都是售租并舉進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，其出租率和出售率平均在五成左右，目前環(huán)翠區(qū)各商業(yè)地產(chǎn)中，韓國(guó)服裝城、金地大廈兩家商城，其出售、出租率僅為 48%、 68%。其余商城出售、出租率均為 90%以上。 售價(jià)分析 環(huán)翠區(qū)各商業(yè)地產(chǎn)在出售價(jià)格方面，以威勝大廈以 /㎡的價(jià)格位居出售價(jià)格榜首。對(duì)其原因分析主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是該項(xiàng)目地處威海最繁華的商業(yè)街區(qū)，人流量高，是威海本地人和外地游人的主要購(gòu)物中心之一。二是該商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理模式是統(tǒng)一管理，其物業(yè)公司的介入在一定程度上，提高了商場(chǎng) 的檔次和購(gòu)物環(huán)境。其次，威勝大廈旁邊的友誼現(xiàn)代商廈，以 /㎡的價(jià)格位居出售價(jià)格第二位。其以高檔次、高品味、高價(jià)位的產(chǎn)品，樹立威海高檔購(gòu)物中心。最后是海港大廈、環(huán)球廣場(chǎng)和金谷圖書批發(fā)市場(chǎng)，其出售價(jià)格分別是 萬(wàn)元 /㎡、 /㎡和 1萬(wàn)元 /㎡。 租金分析 目前環(huán)翠區(qū)商業(yè)地產(chǎn)出租價(jià)格分為三個(gè)檔次，威勝大廈、海港大廈、韓國(guó)服裝城出租價(jià)格最高，分別以 /㎡ /天、 /㎡ /天和 /㎡ /天的價(jià)格；金地大廈、環(huán)球廣場(chǎng)、小商品批發(fā)市場(chǎng)和天壇家具廣場(chǎng)出租價(jià)格居中，分別是 元 /㎡ /天、 3 元 /㎡ /天、 2 元 /㎡ /天和 元 /㎡ /天；出租價(jià)格最低的是鑫城電腦城、大世界、金谷圖書批發(fā)市場(chǎng)和友誼現(xiàn)代商城等四個(gè)，其出租價(jià)格分別以 元 /㎡ /天、 /㎡天、 /㎡ /天和 /㎡ /天。另外，華聯(lián)商廈、百貨大樓和華聯(lián)購(gòu)物廣場(chǎng)因廠家統(tǒng)一進(jìn)行招商，故其出租、出售價(jià)格不詳。 其中，出租價(jià)格最高的是海港大廈，以 元 /㎡ /天的出租價(jià)格位居榜首。出租價(jià)格最低的是鑫城電腦城，其出租價(jià)格為 /㎡ /天。 （二） 環(huán)翠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房現(xiàn)狀分析 此次環(huán)翠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房市場(chǎng)調(diào)查，主要分為七大片區(qū)。即和平路 街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房、 中國(guó)最大 的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 10 頁(yè) 共 58 頁(yè) 塔山中路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房、戚家夼路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房、光明路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房、花園南路社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房、新威路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房