【正文】 本概況，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及常德房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行簡單介紹，以便把握項(xiàng)目所處的基本環(huán)境。 一、常德基本情況 常德市位于湖南西北部，地處長江中游洞庭湖水系沅江下游和澧水中下游以及武陵山脈、雪峰山脈東北端。全 市面積 18190 平方公里，人口 598 萬。其中城區(qū)面積 298 平方公里，人口 萬。 全市轄武陵、鼎城兩區(qū)，漢壽、安鄉(xiāng)、澧縣、臨澧、桃源、石門 6縣，西洞庭、西湖兩個(gè)管理區(qū)，德山開發(fā)區(qū)、柳葉湖旅游度假區(qū)、萬金障農(nóng)場，代管津市市、賀家山原種場、涔澹農(nóng)場。 常德市屬于中亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候向北亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候過渡的地帶。氣候溫暖，四季分明，熱量豐富，雨量豐沛，春溫多變，夏季酷熱，秋雨寒秋，冬季嚴(yán)寒。常德市年平均氣溫 ℃ ，年降水量 12001900毫米，無霜期 272天，適宜水稻、棉花、油料作物生長。由于受地形影 響，全市氣候呈現(xiàn)非地帶規(guī)律。西部山區(qū)，石門東山峰農(nóng)場年平均氣溫 ℃ ，而石門等澧水河谷地帶年平均氣溫 ℃ 。中部丘陵區(qū)、太浮山與太陽山對(duì)峙形成向北敞開的簸箕形盆地，致使臨澧、桃源一帶冬季易受冷空氣襲擊。平原區(qū)安鄉(xiāng)縣年降水量在 1500毫米以上。 常德市是湖南省省轄市，湘西北交通、能源、流通、文化中心，先后被國家有關(guān)部門授予 “ 國家衛(wèi)生城市 ” 、 “ 全國文明城市 ” 、 “ 中國優(yōu)秀旅游城市 ” 、 “ 國家園林城市 ” 、 “ 全國交通管理優(yōu)秀城市 ” 、 “ 全國社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)城市 ” 、 “ 全國城市環(huán)境綜合整治先進(jìn)城市 ” 等榮譽(yù)稱號(hào)，現(xiàn)正 在深入開展全國交通管理模范城、國家環(huán)保模范城、中國最佳人居環(huán)境獎(jiǎng)、國際花園城市等項(xiàng)創(chuàng)建活動(dòng)。根據(jù)國務(wù)院批準(zhǔn)的《常德市 2001 年至 2020 年城市總體規(guī)劃》，到 2020年，常德市將建成人口 80萬至 100萬、城區(qū)面積 100平方公里的大型城市。 二、常德市總體經(jīng)濟(jì)狀況 常德市國內(nèi)生產(chǎn)總值 2020年達(dá)到 ，位居全省第 3位，僅次于長沙（ ）、岳陽 () ，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7910元。人均消費(fèi)支出 6464元，增長 %。 常德市總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 51 頁 年 份 國內(nèi)生產(chǎn)總值 (億元 ) 城鎮(zhèn)居 民人均可支配收入 (元 /人 ) 人均消費(fèi)支出 (元 /人 ) 2002 443 7459 5758 2020 7910 6464 增長 451 702 增長率 ％ ％ ％ 常德市的國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率較高。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的慣性和常德市 “ 九五 ” 期間對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大力度投資（ “ 九五 ” 期間累計(jì)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 ，在市政基礎(chǔ)建設(shè)投資累計(jì)達(dá)到 45 億元），高增長的發(fā)展勢頭將繼續(xù)保持下去，因此常德高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)將促進(jìn)常德房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，對(duì)常德高檔次 、高品味的住宅樓盤提出更高的要求。 三、常德房地產(chǎn)概況 常德房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 由于常德市近幾年整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境很好，政府對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入的力度增強(qiáng)，常德的房地產(chǎn)正處于蓬勃發(fā)展的階段，目前市場上銷售的樓盤較多，開發(fā)規(guī)模逐步增大，市場競爭越來越激烈。常德今年又有部分新盤開始啟動(dòng)，新的一輪房地產(chǎn)高潮即將形成。和常德以前的房地產(chǎn)開發(fā)浪潮相比，現(xiàn)在開發(fā)商的開發(fā)理念已經(jīng)發(fā)生了變化。 借用著名地產(chǎn)人士潘石屹的說法，第一代開發(fā)商的特點(diǎn)是以建房子為主?？己怂麄兂煽兊闹笜?biāo)是建安量、開復(fù)工面積。開發(fā)商所有工作的出發(fā)點(diǎn)都是房子 ，很少去關(guān)心人的行為、人的需求及市場的需求。錢也不太關(guān)心，反正是拿國家的錢搞建設(shè)，虧賺無所謂，多建房、快建房才是他們的追求。好在那年頭人們的要求也不高，順口溜“八十年代路到家，九十年代黃土不見天”便是證明。有地方住就行了，至于檔次或環(huán)境不是居民主要關(guān)注的話題。 第二代房產(chǎn)商從賺錢出發(fā)，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中的產(chǎn)物。他們?cè)噲D用市場經(jīng)濟(jì)的手段來運(yùn)作房地產(chǎn)，但在又是計(jì)劃又是市場的形勢下，真正市場的約束力受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)烈干擾，因此真正發(fā)展起來的業(yè)主多數(shù)帶有亦官亦商色彩。 第三代房產(chǎn)商從人的需求出發(fā)（當(dāng)然 也是為了賺錢！），屬于更理性、更專業(yè)化的一代。他們有現(xiàn)代意識(shí)，有個(gè)性，有見識(shí)，有文化，關(guān)心人的需求，關(guān)注建筑的本質(zhì)，力圖與時(shí)代精神同步。他們包容為房地產(chǎn)行業(yè)提供新技術(shù)、新設(shè)備的其它各行業(yè)；尊重客戶、尊重市場；對(duì)未來的居住、生活和工作有前瞻性。他們是關(guān)心環(huán)境、關(guān)心生態(tài)、關(guān)心社會(huì)可持續(xù)發(fā)展、為現(xiàn)代人建房的一代。 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 51 頁 從目前的形勢來看，常德的房地產(chǎn)開發(fā)已初步進(jìn)入第三代發(fā)展時(shí)期。同時(shí)常德在 2002 年四月份期間就做出了降低房地產(chǎn)開發(fā)過程中規(guī)費(fèi)的大膽改革舉措，將原來的房地產(chǎn)交易稅費(fèi)降低—— 城區(qū)住房交易所有稅費(fèi)項(xiàng)目總額統(tǒng)一為 每平方米 10 元。 2020 年，常德市房地產(chǎn)開發(fā)投資10106 億元，比上年增長 %；全年商品房銷售額 7671億元，增長 %，其中銷售給個(gè)人增長 %，所占比重為 %。在《常德市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃發(fā)展綱要》（以下簡稱《 “ 十五 “ 綱要》）中就明確指出， “ 要在 ‘ 十五 ’ 末期全市商品房竣工面積達(dá)到 300萬平方米，建成 50萬平方米以上的住宅區(qū) 1個(gè)， 20萬平方米以上的住宅小區(qū) 10個(gè)；高檔小康型住房面積占這個(gè)商品房的 20%以上。 ” 所以，貴公司必須抓住這次機(jī)遇，整和各種資源，打造適合時(shí)代的文人住 宅，做真正意義上的第三代房地產(chǎn)開發(fā)商。 常德商品住宅價(jià)格走勢分析 1）、常德市各房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，緊緊抓住住宅全面實(shí)行商品化這個(gè)機(jī)遇，精心規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)，狠抓工程質(zhì)量。小區(qū)建設(shè)不僅注重環(huán)境，而且努力塑造小區(qū)文化品位。 2）、根據(jù)對(duì)常德市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的調(diào)查，常德市商品住宅發(fā)展趨勢基本情況如下表 常德市房地產(chǎn)開發(fā)均價(jià)一覽 （中高檔項(xiàng)目） 年 份 2000 2002 2020 單 位 元 /平方米 元 /平方米 元 /平方米 平均價(jià)格 中 檔 800左右 900左右 1400左右 高 檔 1000左右 1250左右 1850左右 從上表可以看出，我們著重進(jìn)行調(diào)查的常德市的樓盤可以分為中檔和高檔，高檔的價(jià)格位于1850左右，中檔價(jià)格位于 1400 左右。常德市樓盤小區(qū)的價(jià)格分布特點(diǎn)可以說是以地段和規(guī)劃因素來進(jìn)行檔次區(qū)分的。高檔項(xiàng)目一般多位于城市中心或次中心地段，常德沿武陵大道地段是一級(jí)板塊。目前中檔樓盤項(xiàng)目多為多層結(jié)構(gòu)，有一定小區(qū)綠化規(guī)劃，其定價(jià)與銷售情況可以作為我們進(jìn)行市場定位和定價(jià)策略方面有一定的借鑒意義。 常德市主要商品住宅樓盤 2020～ 2020 年銷售情況 我們主要考察一部分的中高檔樓盤的銷售情況，通過 對(duì)這一系列樓盤的調(diào)查和陌生客戶拜訪獲得的信息來分析，去年開發(fā)的樓盤（銷售周期為一年的）銷售率基本上達(dá)到了 40％或以上，部分樓盤的銷售已經(jīng)達(dá)到 60％或以上?？傮w而言，銷售情況不是十分理想，其原因主要是由于市場的供給量在短時(shí)間內(nèi)迅速放量，且價(jià)格較高，直接競爭激烈。 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 51 頁 常德市商業(yè)物業(yè)市場分析 1）、商業(yè)門面始終是常德市民最為熱衷的投資方式。 2）、武陵大道的地位將得到進(jìn)一步提升，會(huì)成為商業(yè)、文化、商務(wù)、居住、旅游休閑的聚集地帶。 3）、未來常德市商業(yè)物業(yè)的態(tài)勢不容樂觀。但仍然有外拓的空間，投資潛力教大。 常德市 商業(yè)門面調(diào)研 區(qū)域 代表項(xiàng)目 產(chǎn)品類型 銷售均價(jià)（萬元 /㎡） 銷售狀況 核心地帶 步行街、金鉆廣場 純商業(yè)鋪面 1～ 3 中心區(qū)域 建設(shè)路臨街門面 住宅群樓 ～ 1 銷售率均高于 70％ 次中心區(qū) 育才路臨街門面 住宅群樓 ～ 邊緣城區(qū) 東門美吉華庭周邊 住宅群樓 ～ 新開發(fā)區(qū) 火車站農(nóng)機(jī)大市場 專業(yè)大市場 ～ 依上表顯示：核心地帶的純商鋪售價(jià)最高，在 13萬元之間，中心區(qū)和次中心區(qū)地帶的主干道兩側(cè)的商鋪價(jià)格在 ，而 邊緣城區(qū)和新開發(fā)區(qū)域的商鋪相對(duì)較低，整體售價(jià)在 。 常德市房地產(chǎn)消費(fèi)者市場調(diào)研分析 1）、購房目的 從目前常德市消費(fèi)者的調(diào)查顯示： 99%的消費(fèi)者購房目的是居住，其中 50%的消費(fèi)者購房目的是日常居住， 49%的消費(fèi)者購房目的是改善現(xiàn)有的居住品質(zhì)。僅有 1%的消費(fèi)者購房目的是用來投資。 2）、購房主要考慮要素 從下面常德市消費(fèi)者對(duì)購房考慮的因素調(diào)查顯示：消費(fèi)者購房考慮最多的因素是房屋面積的選擇，也就是實(shí)際考慮最多的是購房價(jià)格和房屋總價(jià)。其中考慮的是房屋結(jié)構(gòu)功能，同時(shí)消費(fèi)者對(duì)房 屋的朝向、通風(fēng)采光也十分注重，對(duì)小區(qū)居住的環(huán)境要求也越來越高。 3）、對(duì)戶型面積的需求 從下表常德市消費(fèi)者對(duì)購房戶型面積調(diào)查顯示：消費(fèi)者購房選擇戶型面積的大小主要是根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)承受能力和家庭結(jié)構(gòu)。選擇最多的面積是 90120 平方米，主要以三房為主；其次是考慮面積在 7090平方米的兩房；相對(duì)經(jīng)濟(jì)條件較好的消費(fèi)者選擇 120140平方米的四房、五房或復(fù)式樓。 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 51 頁 4）、偏好住宅類型 從下表常德市消費(fèi)者對(duì)住房類型調(diào)查顯示：消費(fèi)者購房選擇小高層的住宅類型最多，占到55%，說明消費(fèi)者對(duì)居住的品質(zhì)要求越來越高；其次是多 層住宅類型，說明消費(fèi)者仍然喜歡傳統(tǒng)的多層；而相對(duì)高層和別墅的選擇較少。 5）、服務(wù)設(shè)施的需求 從下表常德市消費(fèi)者對(duì)服務(wù)設(shè)施需求調(diào)查顯示： 41%的消費(fèi)者看重 24 小時(shí)保安； 34%的消費(fèi)者注重社區(qū)文化建設(shè)； 14%的消費(fèi)者要求小區(qū)智能化。說明消費(fèi)者購房越來越注重小區(qū)未來的服務(wù)設(shè)施和小區(qū)文化品質(zhì)建設(shè)，對(duì)居住質(zhì)量、人文環(huán)境的要求也越來越高。 常德在售競爭樓盤分析 對(duì)目前常德在售樓盤我們從戶型、賣點(diǎn)、地理位置、周邊配套及景觀進(jìn)行分析，總結(jié)各樓盤的特點(diǎn)和特征，進(jìn)一步對(duì)常德房地產(chǎn)未來發(fā)展進(jìn)程和趨勢進(jìn)行分析和預(yù)測。 規(guī)劃及 戶型 項(xiàng)目名稱 經(jīng)濟(jì)狀況分析 泓鑫 ?城市花園 3*2為 145平米左右， 4*2為 170左右，復(fù)式為 220~250不等，戶型較大。戶型種類較多。停車位 211個(gè)，其中地下 201個(gè)，地上 20個(gè)。部分為錯(cuò)層及躍層。 1300平方米至尊會(huì)所。 九重天花園 3*2為 145平米左右， 4*2為 165左右，復(fù)式為 220~280不等，戶型較大。后由于銷售滯緩，將部分戶型改小。 總占地面積 ，總建筑面積 、綠地率 33%，車庫及室內(nèi)停車位 300多個(gè)，商業(yè)裙樓近 3萬平方米。內(nèi)設(shè)高檔會(huì)所。 金色曉島 占地 ，總建筑 ，容積率 1:，綠地率 42%，居住戶數(shù) 962戶。高層，共 378戶，五種戶型， —— 。圓形小高層，共 88 戶，四種戶型， 112— 222 平方米； 情景洋房，共 324戶，七種戶型， —— ；聯(lián)排別墅，共 60戶，四種戶型， —— 223平方米；獨(dú)立別墅，共 46戶，八種戶型， —— 陽光花城 25000 平方米， 13 棟多層建筑，至少 18m 的棟距，綠化覆蓋率達(dá)４０％，與５０米的市政綠化帶緊緊相連 東方 ?嘉園 2*2為 85平米左右， 3*2為 115平米左右， 4*2為 135左右，躍層 3*2為 130平米左右，大戶型均為躍層設(shè)計(jì)， 望江名苑 占地 2萬平方米?？偨ㄖ娣e 6萬平方米。項(xiàng)目由三棟分別為 32層、 23層、16層的高層住宅與五棟多層住宅圍合而成 濱江豪庭 占地約 32畝，總建筑面積達(dá) 69000平方米，由 lO棟樓宇組成，其中有兩棟28層住宅樓，產(chǎn)品定位為高品質(zhì)，高檔次住宅小區(qū)，總居住戶數(shù)達(dá) 450多戶。面積在 199平方米左右 康橋 ?尚都 四棟高層，小高層 ，戶型兩大類， 3*2為 140平米左右， 4*2為 180左右 賣點(diǎn) 項(xiàng)目名稱 買點(diǎn)展示 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 51 頁 泓鑫 ?城市花園 廣告語為 “ 領(lǐng)袖空間，人居經(jīng)典 ” ，繁華地段，人文小區(qū)，優(yōu)秀物管，配套齊全，主打尊貴小區(qū) 九重天花園 廣告語為 “ 九重天下，尊崇人家 ” ，良好景觀，優(yōu)秀物管，主打尊貴小區(qū)