【正文】 濟(jì)特征不是十分明顯。其商業(yè)目前的形態(tài)為中小型超市、批零市場(chǎng)和二線品牌專賣(mài)店、餐飲及娛樂(lè)休閑極不發(fā)達(dá)，作為銷售終端成本主要構(gòu)成的租金水準(zhǔn)很低且短期內(nèi)無(wú)上揚(yáng)空間，市場(chǎng)消費(fèi)力無(wú)法在這一單邊市場(chǎng)表現(xiàn)，消費(fèi)理念及消費(fèi)習(xí)性亦因此而受到制約?？傊?，起碼意義上侯馬是一個(gè)非常初級(jí)的市場(chǎng)。本案座落在侯馬火車站對(duì)面二條主要商業(yè)街的交口處，系該市的地標(biāo)建筑，系典型的綜合百貨大樓的設(shè)計(jì)，業(yè)主的收購(gòu)均價(jià)是該市目前住宅售價(jià)的約三倍，其售價(jià)和市場(chǎng)的租金均價(jià)比較后已顯見(jiàn)泡沫。同時(shí)，唯其地標(biāo)區(qū)位和地標(biāo)建筑，該項(xiàng)目已成為該市的形象工程，政府從時(shí)間和目標(biāo)上尤為關(guān)注，簡(jiǎn)單的換手交易已不可能，且從成本上亦無(wú)空間，除了選擇一個(gè)合適的業(yè)態(tài)進(jìn)入一定周期的經(jīng)營(yíng)外無(wú)其他 退出途徑。目前侯馬的商品結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)狀況、零售業(yè)態(tài)、消費(fèi)習(xí)性和消費(fèi)指向均不支持這樣一個(gè)30000平方米體量的商場(chǎng)是顯而易見(jiàn)的。不對(duì)屬地市場(chǎng)的現(xiàn)狀進(jìn)行全面的突破，從主導(dǎo)市場(chǎng)和引領(lǐng)消費(fèi)的角度去架構(gòu)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)，那么存活的可能性幾乎沒(méi)有。這一歷程有一個(gè)必須的前提，即以開(kāi)發(fā)商三年的經(jīng)營(yíng)期作為退出機(jī)制來(lái)倒推通盤(pán)銷售額能否有溢價(jià)部分來(lái)支持經(jīng)營(yíng)期的資金。換言之就是假設(shè)有2億元的銷售額，剩下的3000萬(wàn)元來(lái)經(jīng)營(yíng)三年，經(jīng)營(yíng)成功則3000萬(wàn)元繼續(xù)產(chǎn)生利潤(rùn)，經(jīng)營(yíng)失敗則以3000萬(wàn)元的資本體宣告破產(chǎn)，確保了前期的利潤(rùn)。經(jīng)營(yíng)期以商業(yè)管理公司來(lái)運(yùn)作同銷售期的開(kāi)發(fā)商斷開(kāi)。 經(jīng)營(yíng)期的資本金確定以后，第一要樹(shù)立此為犧牲打的概念，第二在這個(gè)資本盤(pán)面來(lái)選擇底限為確保三年經(jīng)營(yíng)。力爭(zhēng)求存求發(fā)展的業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)模式。因此，未來(lái)的商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)確定將依據(jù)引領(lǐng)屬地市場(chǎng)原則和資本盤(pán)的原則來(lái)進(jìn)行，其目標(biāo)是完成開(kāi)發(fā)退出機(jī)制。侯馬的地域特征THE CHARACTER OF HOUMA消費(fèi)能力嚴(yán)重的二級(jí)分化市場(chǎng)● 侯馬的基本概況：侯馬位于山西省西南部，人口23萬(wàn)，屬于標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)陸型縣級(jí)城市。早期有“北侯馬南義烏”之稱號(hào)，是北方地區(qū)小商品銷售的中心。由于城市化發(fā)展，交通的便利，侯馬小商品的地位慢慢退出了歷史舞臺(tái)。現(xiàn)在連接侯馬到省城——太原的交通非常方便，除常規(guī)火車外，每日均有多班大巴往返于二市之間。另由于侯馬自身的地理位置決定，其受陜西西安的商品輻射能力較大。城市功能輻射圈示意圖● 侯馬的消費(fèi)習(xí)性：做為山西西南地區(qū)屈指可數(shù)的縣級(jí)城市，其周邊又有多個(gè)縣鄉(xiāng)構(gòu)成，由于有煤礦等重工業(yè)產(chǎn)業(yè)支柱，貧富差距懸殊，在零售、服務(wù)等行業(yè)中的消費(fèi)方式各不相同。其中：以煤礦主為主的消費(fèi)群體集中在餐飲、娛樂(lè)方面的消費(fèi)，由于收入高，在此方面的消費(fèi)將趨于高端，需要有包廂等的就餐環(huán)境。在消費(fèi)品方面除民生必須品在本地商場(chǎng)采購(gòu)?fù)?，大件的高價(jià)格的商品主要會(huì)在太原甚至山西以外地區(qū)采購(gòu)；這類消費(fèi)群體僅占總消費(fèi)人群的5%左右。以政府機(jī)關(guān)單位消費(fèi)的人群只要集中在餐飲、娛樂(lè)方面的消費(fèi)，年均消費(fèi)數(shù)額約9900萬(wàn)元，由于屬于公關(guān)、應(yīng)酬性的消費(fèi)，且又屬于公款消費(fèi)，故其在消費(fèi)單價(jià)上不是追求費(fèi)用的高低，更需要的是消費(fèi)的環(huán)境、消費(fèi)的隱蔽性，并在開(kāi)具發(fā)票等方面能夠提供便利的。對(duì)于商品類消費(fèi)主要由送禮、在大型城市消費(fèi)形態(tài)為主。這類消費(fèi)群體僅占總消費(fèi)人群的2%左右。普通百姓的人群的消費(fèi)基本集中在民生日用品為主，一般消費(fèi)類商品也均以在本地消費(fèi)為主。他們?cè)谙M(fèi)期間過(guò)多的是考慮商品的價(jià)格而相對(duì)忽視商品的質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量。平價(jià)是針對(duì)這類消費(fèi)群體最有效的手段。這類消費(fèi)群體僅占總消費(fèi)人群的絕大多數(shù)。 消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)餅狀示意圖餐飲娛樂(lè)民生日用品中高消費(fèi)品平價(jià)消費(fèi)品煤礦主個(gè)體經(jīng)營(yíng)者高端本地的消費(fèi)本地采購(gòu)異地采購(gòu)為主少量消費(fèi)政府機(jī)關(guān)人員高端本地的消費(fèi)本地采購(gòu)送禮獲得異地采購(gòu)為主少量消費(fèi)普通百姓一般情況下不消費(fèi)本地采購(gòu)少量消費(fèi)大量在本地消費(fèi)本地消費(fèi)習(xí)性匯總示意表● 侯馬的商業(yè)特征： ○ 本案立地位置基本以火車站為核心向四周擴(kuò)散，本案立地位置是二大商業(yè)街區(qū)的核心，起到紐帶作用，也是二大商業(yè)街區(qū)的中心?！?市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式 屬地市場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式陳舊，基本為租賃型經(jīng)營(yíng)形態(tài)，部分低檔商品（如：皮鞋、洗滌化妝品等）的經(jīng)營(yíng)戶由于資金匱乏及商店的經(jīng)營(yíng)格局的限制采用了扣率形式的經(jīng)營(yíng)形態(tài)。 ○ 市場(chǎng)商品結(jié)構(gòu) 屬地市場(chǎng)商品品牌強(qiáng)弱不一，有相對(duì)中高檔的品牌，如：蘋(píng)果、鱷魚(yú)、皮爾卡丹等，也有許多不知名的中低檔品牌，基本商品單價(jià)在200元以內(nèi)，少量中高檔商品單價(jià)超過(guò)1000元，主力業(yè)種均為服飾類商品，音像、電器等專業(yè)市場(chǎng)匱乏，超市等商品價(jià)格偏高，休閑娛樂(lè)等市場(chǎng)表現(xiàn)不明顯。 ○ 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境 均為老舊的商業(yè)環(huán)境，沒(méi)有中央空調(diào)、電扶梯等基本商業(yè)硬件，各商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理不明顯且促銷活動(dòng)很弱，沒(méi)有成型的集中的購(gòu)物中心。本案周邊仍存在即將開(kāi)業(yè)的或在建的商業(yè)項(xiàng)目，會(huì)在一定程度上瓜分廠商資源和分化消費(fèi)力。 ○ 業(yè)種規(guī)模效益 相對(duì)諸多的現(xiàn)有市場(chǎng)而言，新港市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)情況是最好的，其主要原因自一是業(yè)種的相對(duì)集中而產(chǎn)生的規(guī)模效益，以該市場(chǎng)二樓為例，由于集中了女性服飾商品，其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和租金價(jià)格均高與一樓。 ○ 消費(fèi)市場(chǎng)潛力 根據(jù)侯馬市2002年統(tǒng)計(jì)年鑒顯示其批發(fā)、零售和餐飲的年消費(fèi)額在13億元其中批發(fā)和零售消費(fèi)為9300萬(wàn)元，餐飲消費(fèi)為5700萬(wàn)元城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水準(zhǔn)食品類年人均消費(fèi)1416元服裝類年人均消費(fèi)716元居住類年人均消費(fèi)361元，年人均可支配收入5857元年人均可支配支出為4064元在崗職工平均年人均收入8251元 存貸款規(guī)模擴(kuò)大 城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款25億元 金融機(jī)構(gòu)存款額達(dá)32億元 金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額21億元上述數(shù)據(jù)基本可以滿足本案在未來(lái)的消費(fèi)能力本案的商業(yè)定位COMMERCE MOTIF量販?zhǔn)綇?fù)合形態(tài)的購(gòu)物中心百貨公司商鋪化本案的基本定位以商品價(jià)格來(lái)區(qū)分市場(chǎng)，多業(yè)態(tài)組合的量販?zhǔn)綇?fù)合形態(tài)的購(gòu)物中心量販的概念是平價(jià)的、為中低價(jià)格帶的商品為主的，符合絕大多數(shù)的消費(fèi)群體的，其不僅表現(xiàn)在商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式上面，表現(xiàn)在商品能夠符合侯馬絕大多數(shù)的消費(fèi)群體上面，在銷售上也表現(xiàn)在以小分割面積為銷售主力的銷售模式上面。量販?zhǔn)欠虾铖R此類地縣級(jí)城市的、經(jīng)濟(jì)收入和儲(chǔ)蓄不高的、人口數(shù)量相對(duì)較少的最有效的商業(yè)模式。購(gòu)物中心是指能夠滿足未來(lái)消費(fèi)群購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑的一個(gè)場(chǎng)所，是將多數(shù)零售業(yè)態(tài)有效集中的場(chǎng)所，是充分發(fā)揮商品與商品之間在銷售時(shí)達(dá)到1+12的效果的場(chǎng)所，是能夠滿足不同消費(fèi)群體消費(fèi)的場(chǎng)所。購(gòu)物中心需要大體量面積支撐，對(duì)于本案的面積超過(guò)25000平方米，且地理位置優(yōu)越，是購(gòu)物中心定