【正文】 濟(jì)特征不是十分明顯。其商業(yè)目前的形態(tài)為中小型超市、批零市場和二線品牌專賣店、餐飲及娛樂休閑極不發(fā)達(dá)，作為銷售終端成本主要構(gòu)成的租金水準(zhǔn)很低且短期內(nèi)無上揚(yáng)空間，市場消費(fèi)力無法在這一單邊市場表現(xiàn)，消費(fèi)理念及消費(fèi)習(xí)性亦因此而受到制約?？傊?，起碼意義上侯馬是一個非常初級的市場。本案座落在侯馬火車站對面二條主要商業(yè)街的交口處，系該市的地標(biāo)建筑，系典型的綜合百貨大樓的設(shè)計，業(yè)主的收購均價是該市目前住宅售價的約三倍，其售價和市場的租金均價比較后已顯見泡沫。同時，唯其地標(biāo)區(qū)位和地標(biāo)建筑，該項目已成為該市的形象工程，政府從時間和目標(biāo)上尤為關(guān)注，簡單的換手交易已不可能，且從成本上亦無空間，除了選擇一個合適的業(yè)態(tài)進(jìn)入一定周期的經(jīng)營外無其他 退出途徑。目前侯馬的商品結(jié)構(gòu)、市場狀況、零售業(yè)態(tài)、消費(fèi)習(xí)性和消費(fèi)指向均不支持這樣一個30000平方米體量的商場是顯而易見的。不對屬地市場的現(xiàn)狀進(jìn)行全面的突破，從主導(dǎo)市場和引領(lǐng)消費(fèi)的角度去架構(gòu)未來的經(jīng)營，那么存活的可能性幾乎沒有。這一歷程有一個必須的前提，即以開發(fā)商三年的經(jīng)營期作為退出機(jī)制來倒推通盤銷售額能否有溢價部分來支持經(jīng)營期的資金。換言之就是假設(shè)有2億元的銷售額，剩下的3000萬元來經(jīng)營三年，經(jīng)營成功則3000萬元繼續(xù)產(chǎn)生利潤，經(jīng)營失敗則以3000萬元的資本體宣告破產(chǎn)，確保了前期的利潤。經(jīng)營期以商業(yè)管理公司來運(yùn)作同銷售期的開發(fā)商斷開。 經(jīng)營期的資本金確定以后，第一要樹立此為犧牲打的概念，第二在這個資本盤面來選擇底限為確保三年經(jīng)營。力爭求存求發(fā)展的業(yè)態(tài)和經(jīng)營模式。因此，未來的商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)確定將依據(jù)引領(lǐng)屬地市場原則和資本盤的原則來進(jìn)行，其目標(biāo)是完成開發(fā)退出機(jī)制。侯馬的地域特征THE CHARACTER OF HOUMA消費(fèi)能力嚴(yán)重的二級分化市場● 侯馬的基本概況：侯馬位于山西省西南部，人口23萬，屬于標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)陸型縣級城市。早期有“北侯馬南義烏”之稱號，是北方地區(qū)小商品銷售的中心。由于城市化發(fā)展，交通的便利，侯馬小商品的地位慢慢退出了歷史舞臺?，F(xiàn)在連接侯馬到省城——太原的交通非常方便，除常規(guī)火車外，每日均有多班大巴往返于二市之間。另由于侯馬自身的地理位置決定，其受陜西西安的商品輻射能力較大。城市功能輻射圈示意圖● 侯馬的消費(fèi)習(xí)性：做為山西西南地區(qū)屈指可數(shù)的縣級城市，其周邊又有多個縣鄉(xiāng)構(gòu)成，由于有煤礦等重工業(yè)產(chǎn)業(yè)支柱，貧富差距懸殊，在零售、服務(wù)等行業(yè)中的消費(fèi)方式各不相同。其中：以煤礦主為主的消費(fèi)群體集中在餐飲、娛樂方面的消費(fèi)，由于收入高，在此方面的消費(fèi)將趨于高端，需要有包廂等的就餐環(huán)境。在消費(fèi)品方面除民生必須品在本地商場采購?fù)猓蠹母邇r格的商品主要會在太原甚至山西以外地區(qū)采購；這類消費(fèi)群體僅占總消費(fèi)人群的5%左右。以政府機(jī)關(guān)單位消費(fèi)的人群只要集中在餐飲、娛樂方面的消費(fèi)，年均消費(fèi)數(shù)額約9900萬元，由于屬于公關(guān)、應(yīng)酬性的消費(fèi)，且又屬于公款消費(fèi)，故其在消費(fèi)單價上不是追求費(fèi)用的高低，更需要的是消費(fèi)的環(huán)境、消費(fèi)的隱蔽性，并在開具發(fā)票等方面能夠提供便利的。對于商品類消費(fèi)主要由送禮、在大型城市消費(fèi)形態(tài)為主。這類消費(fèi)群體僅占總消費(fèi)人群的2%左右。普通百姓的人群的消費(fèi)基本集中在民生日用品為主，一般消費(fèi)類商品也均以在本地消費(fèi)為主。他們在消費(fèi)期間過多的是考慮商品的價格而相對忽視商品的質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量。平價是針對這類消費(fèi)群體最有效的手段。這類消費(fèi)群體僅占總消費(fèi)人群的絕大多數(shù)。 消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)餅狀示意圖餐飲娛樂民生日用品中高消費(fèi)品平價消費(fèi)品煤礦主個體經(jīng)營者高端本地的消費(fèi)本地采購異地采購為主少量消費(fèi)政府機(jī)關(guān)人員高端本地的消費(fèi)本地采購送禮獲得異地采購為主少量消費(fèi)普通百姓一般情況下不消費(fèi)本地采購少量消費(fèi)大量在本地消費(fèi)本地消費(fèi)習(xí)性匯總示意表● 侯馬的商業(yè)特征： ○ 本案立地位置基本以火車站為核心向四周擴(kuò)散，本案立地位置是二大商業(yè)街區(qū)的核心，起到紐帶作用，也是二大商業(yè)街區(qū)的中心?！?市場經(jīng)營模式 屬地市場商業(yè)經(jīng)營模式陳舊，基本為租賃型經(jīng)營形態(tài)，部分低檔商品（如：皮鞋、洗滌化妝品等）的經(jīng)營戶由于資金匱乏及商店的經(jīng)營格局的限制采用了扣率形式的經(jīng)營形態(tài)。 ○ 市場商品結(jié)構(gòu) 屬地市場商品品牌強(qiáng)弱不一，有相對中高檔的品牌，如：蘋果、鱷魚、皮爾卡丹等，也有許多不知名的中低檔品牌，基本商品單價在200元以內(nèi)，少量中高檔商品單價超過1000元，主力業(yè)種均為服飾類商品，音像、電器等專業(yè)市場匱乏，超市等商品價格偏高，休閑娛樂等市場表現(xiàn)不明顯。 ○ 市場經(jīng)營環(huán)境 均為老舊的商業(yè)環(huán)境，沒有中央空調(diào)、電扶梯等基本商業(yè)硬件，各商場經(jīng)營管理不明顯且促銷活動很弱，沒有成型的集中的購物中心。本案周邊仍存在即將開業(yè)的或在建的商業(yè)項目，會在一定程度上瓜分廠商資源和分化消費(fèi)力。 ○ 業(yè)種規(guī)模效益 相對諸多的現(xiàn)有市場而言，新港市場的經(jīng)營情況是最好的，其主要原因自一是業(yè)種的相對集中而產(chǎn)生的規(guī)模效益，以該市場二樓為例，由于集中了女性服飾商品，其經(jīng)營業(yè)績和租金價格均高與一樓。 ○ 消費(fèi)市場潛力 根據(jù)侯馬市2002年統(tǒng)計年鑒顯示其批發(fā)、零售和餐飲的年消費(fèi)額在13億元其中批發(fā)和零售消費(fèi)為9300萬元，餐飲消費(fèi)為5700萬元城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水準(zhǔn)食品類年人均消費(fèi)1416元服裝類年人均消費(fèi)716元居住類年人均消費(fèi)361元，年人均可支配收入5857元年人均可支配支出為4064元在崗職工平均年人均收入8251元 存貸款規(guī)模擴(kuò)大 城鎮(zhèn)居民儲蓄存款25億元 金融機(jī)構(gòu)存款額達(dá)32億元 金融機(jī)構(gòu)各項貸款余額21億元上述數(shù)據(jù)基本可以滿足本案在未來的消費(fèi)能力本案的商業(yè)定位COMMERCE MOTIF量販?zhǔn)綇?fù)合形態(tài)的購物中心百貨公司商鋪化本案的基本定位以商品價格來區(qū)分市場，多業(yè)態(tài)組合的量販?zhǔn)綇?fù)合形態(tài)的購物中心量販的概念是平價的、為中低價格帶的商品為主的，符合絕大多數(shù)的消費(fèi)群體的，其不僅表現(xiàn)在商業(yè)經(jīng)營模式上面，表現(xiàn)在商品能夠符合侯馬絕大多數(shù)的消費(fèi)群體上面，在銷售上也表現(xiàn)在以小分割面積為銷售主力的銷售模式上面。量販?zhǔn)欠虾铖R此類地縣級城市的、經(jīng)濟(jì)收入和儲蓄不高的、人口數(shù)量相對較少的最有效的商業(yè)模式。購物中心是指能夠滿足未來消費(fèi)群購物、餐飲、娛樂、休閑的一個場所，是將多數(shù)零售業(yè)態(tài)有效集中的場所，是充分發(fā)揮商品與商品之間在銷售時達(dá)到1+12的效果的場所，是能夠滿足不同消費(fèi)群體消費(fèi)的場所。購物中心需要大體量面積支撐，對于本案的面積超過25000平方米，且地理位置優(yōu)越，是購物中心定