【正文】 具有多功能的服務(wù)特性，必然加深管理的困難度。為達(dá)到經(jīng)濟(jì)規(guī)模，購物中心必需投入大量資金，尤其于開發(fā)期間，大量成本的投入并無任何收益，且開始營(yíng)運(yùn)之初又必需攤銷大量的開辦費(fèi)用，于是還本期又向后拉，形成開發(fā)者資金需求的壓力。又因處于開發(fā)階段，金融單位很難建立放款信心，因此尚有相當(dāng)程度的融資困難。 　　購物中心商圈在遭受外來許多競(jìng)爭(zhēng)壓力之下，如何擺脫傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式，從現(xiàn)有的市場(chǎng)中吸引大量的消費(fèi)者？雖然購物中心擁有大規(guī)模經(jīng)濟(jì)利益及專業(yè)人才，但作為一個(gè)龐大的企業(yè)，如果缺乏有效的經(jīng)營(yíng)管理，前述優(yōu)點(diǎn)將立即轉(zhuǎn)為缺點(diǎn)，在短小精悍的眾多小商店的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下，可能要承受更多的壓力。因此，如何建立一個(gè)開發(fā)團(tuán)隊(duì)是為今后培育競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的必要條件。 　　6．經(jīng)營(yíng)特色 　　經(jīng)營(yíng)中最基本的特色通過主題商店表現(xiàn)出來，購物中心當(dāng)然需要體現(xiàn)特色以吸引顧客的注意力。成功的購物中心卻更重視市場(chǎng)組合，利用事先詳細(xì)規(guī)劃，通過各個(gè)商店以及建立營(yíng)運(yùn)后的完整合作關(guān)系及其他開發(fā)經(jīng)營(yíng)者、廣告代理商的努力和參與。市場(chǎng)組合的特色并非由市場(chǎng)專家設(shè)計(jì)出來，加上計(jì)劃并不是完整而無缺點(diǎn)，對(duì)這一點(diǎn)，商圈應(yīng)予接受，經(jīng)大多數(shù)商店經(jīng)營(yíng)者同意才能執(zhí)行；反對(duì)者也必須全力合作，力量才有整合的可能。而力量整合之后生產(chǎn)力才能夠發(fā)揮出來，在經(jīng)營(yíng)展開后還要追蹤調(diào)查，如果效果不好，各種配合性的促銷計(jì)劃及全盤的營(yíng)運(yùn)計(jì)劃，必須重新調(diào)整并立刻改正。 　　購物中心的特色在于定位過程中，掌握主要、次要市場(chǎng)，并維持市場(chǎng)計(jì)劃與改變互動(dòng)，這就是一項(xiàng)最重要的特色：“融合于角色功能并隱藏于日常的營(yíng)運(yùn)之中”。購物中心的定位并不止于樹立形象并植入消費(fèi)者心中。經(jīng)營(yíng)者必需有效掌握任何變化，諸如購物中心的參與經(jīng)營(yíng)模式、交通、各商店店東對(duì)于中心事物的參與程度、購物中心參與社會(huì)性及其他足以影響購物中心的任何因素。因此購物中心的定位，應(yīng)為發(fā)展服務(wù)客層、注意社區(qū)的貢獻(xiàn)，以產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)效益的特色。 　　7．立地條件 　　（1）立地條件分析 　　購物中心之所以講究顧客導(dǎo)向，是因?yàn)轭櫩褪琴徫镏行乃囈陨娴脑兀虼巳丝诹?、集居、遷移等均足以影響購物中心的成敗，故必須分析購物中心的立地條件。因此下列重點(diǎn)必須探討： 　　 A、商圈內(nèi)究竟有多少可掌握的客層人數(shù)。 　　 B、有多少人可能成為購物中心的顧客。 　　 C、經(jīng)過購物中心的營(yíng)運(yùn)，實(shí)際的來客數(shù)如何。 　　影響上述三個(gè)課題的因素尚有人口成長(zhǎng)率，包含自然成長(zhǎng)與社會(huì)成長(zhǎng)、人口的都市化與流動(dòng)人口。除購物中心有效的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃促使消費(fèi)者惠顧，并確定能成為購物中心的業(yè)績(jī)外，亦應(yīng)考慮一些非有效因素，諸如：掌握消費(fèi)者消費(fèi)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)變，如飲食、衣物、鞋類、電器用品等。 　　（2）商圈客層分析 　　在經(jīng)營(yíng)計(jì)劃中研究商圈客層，主要的目的在于通過經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的貫徹，使實(shí)際來客數(shù)有多少、有多少提袋率、客單價(jià)多少這些量化的指標(biāo)與經(jīng)營(yíng)績(jī)效間產(chǎn)生指標(biāo)性的關(guān)聯(lián)。因此，商圈客層分析已直接切入消費(fèi)對(duì)象、經(jīng)營(yíng)績(jī)效與投資可行性指標(biāo)。由于本項(xiàng)分析聚焦于集客力，購物中心不但要自我評(píng)估、了解競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，并且要為直接有效客層提供適當(dāng)?shù)姆?wù)。雖然購物中心走向社區(qū)化，但其績(jī)效仍足以反映社區(qū)化服務(wù)成就，終究購物中心仍屬于營(yíng)利事業(yè)，一切服務(wù)必須依賴財(cái)務(wù)的命脈，否則理想亦無從實(shí)現(xiàn)。 　　通過商圈內(nèi)客層分析及投資估價(jià)，可以作出兩個(gè)以上具體經(jīng)營(yíng)方向的比較，篩選出最適當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)計(jì)劃，而這些事實(shí)均非理論分析可以成就，必須通過購物中心的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，及投資估價(jià)的實(shí)際評(píng)估結(jié)果歸納出來具體的結(jié)論。購物街空間設(shè)計(jì)的分析　　由于購物中心的設(shè)計(jì)發(fā)展，相當(dāng)重視購物街部份所扮演的角色與意義，因此，這些公共空間的設(shè)計(jì)重點(diǎn)，就圍繞著由建筑類型所呈現(xiàn)之建筑設(shè)計(jì)的議題打轉(zhuǎn)。誠如前文所指出，第一代之室內(nèi)型購物街的特色，比較像簡(jiǎn)單的有頂蓋的街道，其中最主要的元素，就是店面的垂直墻面，同時(shí)在這條有頂蓋的購物街里，以樓板、天花板、以及店面之間與店面周邊的某些共同的小構(gòu)件(通常指的是相同式樣的招牌，或是指出租店面間共用之隔戶墻，其露在立面上的墻厚部分，以同樣的設(shè)計(jì)手法處理)，代表著街道上公共的建筑式樣。于是，購物街空間的建筑特徵并不夠強(qiáng)烈，因此，整條街的風(fēng)格，完全受到各個(gè)店面?zhèn)€別的展示方式所主宰，由于街面被細(xì)分成一個(gè)一個(gè)的小店家，因此，沿著購物街的長(zhǎng)度，從這一側(cè)到另一側(cè)，建筑特徵的起伏出現(xiàn)了相當(dāng)大的變動(dòng)。 　　北美地區(qū)在接下來的設(shè)計(jì)發(fā)展階段中，商場(chǎng)的規(guī)劃試圖使購物街更具一致性，自我風(fēng)格更強(qiáng)烈，為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，基本上必須提高空間陳設(shè)的水準(zhǔn)，因此，例如在伍德菲爾德商場(chǎng)的例子當(dāng)中，其所模仿的室內(nèi)空間形態(tài)，就是在購物街的末端，都配置了百貨公司主力店。此一設(shè)計(jì)的效果，使店面與購物街之間的界線，不再劃分得那么清楚，購物街部份的設(shè)計(jì)，就像是商店的裝潢，使建筑物內(nèi)部的結(jié)構(gòu)體，以及購物街類似獨(dú)立空間的線性特質(zhì)，完全被掩飾。 　　不過，當(dāng)設(shè)計(jì)師意識(shí)到這一類延續(xù)性的室內(nèi)空間，其所具有之戲劇性的潛力時(shí)，前述之『店面與購物街融為一體』的設(shè)計(jì)手法，自然被取而代之了，特別是針對(duì)多樓層的購物中心，全力發(fā)展購物街的剖面設(shè)計(jì)，以誘導(dǎo)購物者產(chǎn)生興趣，到各個(gè)樓層逛逛，同時(shí)，更進(jìn)一步發(fā)展出將自然光引入室內(nèi)的設(shè)計(jì)手法。演進(jìn)到這個(gè)階段，購物街終于被發(fā)展成一個(gè)建筑的獨(dú)立個(gè)體，不受不同出租店面切割特性的影響，其結(jié)構(gòu)體與屋頂造型，都具有強(qiáng)烈的性格。 　　隨著這樣的設(shè)計(jì)發(fā)展，購物街的設(shè)計(jì)開始考量三個(gè)不同系統(tǒng)(或稱之為模距秩序)的整合，這三種購物街中最常見的系統(tǒng)，分別都有其獨(dú)特的特質(zhì)與偏好的向度。第一種模距，是最主要的系統(tǒng)——購物街的結(jié)構(gòu)，它支撐著購物街的樓板載重，一般而言，結(jié)構(gòu)體是由樓板與承重柱所組成，柱距大約是6公尺到10公尺左右；第二種模距，是購物街的次要結(jié)構(gòu)——購物街的屋頂，重量輕、不一定是防火材料，同時(shí)基于經(jīng)濟(jì)方面的考量，屋頂玻璃板的寬度，；第三種模距，是出租店面的分割原則，從購物街沿街的墻面上，可以清楚地看出不同的店面分割模式，店面面寬從4公尺到40公尺不等。設(shè)計(jì)的兩難點(diǎn)在于，如何使三種模距在同一規(guī)格的墻面板之間，相互搭配出一致性，在使購物街呈現(xiàn)出一種整體協(xié)調(diào)造型的前提之下，同時(shí)又容許購物街后面的出租區(qū)域，可以自由分割其店面大小。 　　整合三種模距的方法之一，就是根據(jù)購物街的主要結(jié)構(gòu)體的系統(tǒng)韻律，來將模距統(tǒng)一。購物中心綠地維護(hù)及管理　　(一）設(shè)施維護(hù) 　　，應(yīng)明確訂定如下： 　　生態(tài)綠地應(yīng)為開放性，且僅供行人、游客進(jìn)入。除必要外不得供汽車進(jìn)入。 　　生態(tài)綠地需全面綠化，硬件設(shè)施數(shù)量應(yīng)減少，且作為休息游憩使用。 　　生態(tài)綠地設(shè)置的硬件設(shè)施需盡量自然，以減少維護(hù)管理工作。 　?。?　?。?）土木設(shè)施維修 　　考慮維護(hù)管理的難易度，定期修繕及養(yǎng)護(hù)。 　　*散步道—具生態(tài)性（如透水性高）及自然性，每日清掃。 　　*水溝—考慮清理的難易度，23個(gè)月清理。 　　*鋪面—易管理維護(hù)、清潔，每日清掃。 　　*游憩設(shè)備—自然易清潔，零件易購買，零件維修更換。 　　*景觀家具—盡量采用自然材質(zhì)，易維護(hù)管理，易清潔。 　?。?）水電設(shè)施維修 　　*燈具—燈泡的更新、管線的維修。 　　*水池—設(shè)備的維護(hù)定期檢視、管線的檢修換新。 　　*灌溉系統(tǒng)—噴頭更換、控制線路維修、水量控制調(diào)整、水管的檢視。 　?。?）植栽維護(hù) 　　除了施肥、灌溉、清潔等一般工作外，尚有如下事項(xiàng)： 　　*喬木—定期修剪花枝或樹型，防風(fēng)支架設(shè)置。 　　*灌木—修剪、補(bǔ)植、疏植。 　　*草花—疏植、更換。 　　*草皮—修剪、雜草清除等。 　?。ǘ┰O(shè)施維護(hù)原則 　　設(shè)施維護(hù)原則依維護(hù)項(xiàng)目不同而有所差別，現(xiàn)就各項(xiàng)目簡(jiǎn)述如下： 　　、水電：每年定期修繕、檢測(cè)、更新。 　?。浩骄磕晷藜?2次。 　　：依樹冠生長(zhǎng)情況而定，以每年修剪一次為原則。 　?。褐惭盎▔刻煨璩菀淮巍?　　、施肥：每年中耕、施肥三次。 　?。夯狙a(bǔ)植、病蟲害防治及其他零星事宜。 　　針對(duì)上述各項(xiàng)目，擬訂維護(hù)人力及維護(hù)計(jì)劃。 購物中心的交通改善計(jì)劃　　大型購物中心的開發(fā)，對(duì)周邊交通勢(shì)必造成影響，而且?guī)缀蹩深A(yù)期的是其影響負(fù)面多于正面。因此在分析完基地周邊的背景交通量及基地開發(fā)衍生的交通量及服務(wù)水準(zhǔn)后，必然會(huì)發(fā)現(xiàn)許多因本基地開發(fā)所造成的交通問題。 　　一般對(duì)于交通問題的改善策略，不外乎運(yùn)輸系統(tǒng)管理（TSM）及運(yùn)輸需求管理（TDM）。TSM指的是現(xiàn)有的運(yùn)輸系統(tǒng)上，以短期且低成本的系統(tǒng)改善策略，有效地增加運(yùn)輸系統(tǒng)功能的方法。TDM指的是對(duì)于一個(gè)已充分發(fā)展的地區(qū)，增加供給已不能改善交通問題時(shí)，必須籍由需求管理的手段來解決交通問題。以下的問題及改善對(duì)策即包含TSM及TDM的策略。 　　問題一：道路擁堵。由于大型購物中心的開發(fā)將吸引大量消費(fèi)者，因此無可避免地將造成周邊道路的交通量增加，至于其影響程度如何，可由背景交通量分析及衍生需求推測(cè)估算而得到基地開發(fā)后的道路交通量變化情形。 　　改善對(duì)策：可能造成基地周邊道路擁堵的原因有很多，例如路口標(biāo)志、信號(hào)的無法配合、路邊停車影響道路容量、購物中心推出干道選擇不當(dāng)或行人太多干擾車流等均可能造成基地周邊道路的擁堵。 　　路口標(biāo)志、信號(hào)無法配合，路邊停車影響道路容量：重新調(diào)整標(biāo)志、信號(hào)設(shè)置，實(shí)施干道連鎖，禁止主要干道路邊停車，由大型購物中心提供足夠的停車空間供車輛停放。 　　購物中心進(jìn)出干道選擇不當(dāng)：規(guī)劃時(shí)即慎選大型購物中心的連外干道，避免以背景交通量本身就很大的道路或流動(dòng)交通量很大的道路作為連外道路。 　　行人干擾車流：審慎規(guī)劃行人動(dòng)線及車行動(dòng)線，最好此二者的動(dòng)線予以分隔。 　　問題二：停車問題。大型購物中心吸引大量的小汽車及機(jī)車來往，造成停車問題。 　　改善對(duì)策：除了依相關(guān)法規(guī)規(guī)定計(jì)算所需的停車位數(shù)外，應(yīng)同時(shí)依先前運(yùn)輸規(guī)劃研究所得的小汽車及機(jī)車的來往數(shù)來計(jì)算所需的停車位數(shù)，因?yàn)橐勒障嚓P(guān)法規(guī)規(guī)定的停車位數(shù)，通常較以來往吸引模式計(jì)算所得的停車位數(shù)少，因此，法定停車位數(shù)應(yīng)為停車位數(shù)的下限值。 　　除了提供足夠的停車位數(shù)外，也應(yīng)配合其他相關(guān)停車措施的妥善規(guī)劃來解決停車問題，例如出入口的設(shè)計(jì)、收費(fèi)方式、停車場(chǎng)距大型購物中心的距離等，均可有效解決停車問題。 　　問題三：行人、車行動(dòng)線混雜，互相干擾 　　改善對(duì)策：妥善規(guī)劃行人設(shè)施，對(duì)于行人與車流的沖突點(diǎn)以立體化設(shè)施處理，避免其動(dòng)線互相干擾，同時(shí)對(duì)于停車場(chǎng)、公共汽車場(chǎng)、站也應(yīng)妥善規(guī)劃其與大型購物中心間的聯(lián)絡(luò)動(dòng)線。 　　問題四：衍生交通需求超過周邊運(yùn)輸系統(tǒng)所能提供的容量。在經(jīng)過衍生交通需求評(píng)估后發(fā)現(xiàn)，即使在未來計(jì)量的交通建設(shè)均已完成的情況下，交通設(shè)施的服務(wù)水準(zhǔn)仍然不佳。 　　改善對(duì)策：在此種極端的情況下，必須重新審視大型購物中心的開發(fā)規(guī)模及強(qiáng)度，必要時(shí)縮小開發(fā)規(guī)模，降低開發(fā)強(qiáng)度。購物中心景觀規(guī)劃與設(shè)計(jì)　　就購物中心而言，無論是室外或室內(nèi)，景觀設(shè)施都能有令人驚喜的影響。好的景觀能增進(jìn)室內(nèi)外的環(huán)境品質(zhì)，塑造購物者對(duì)購物中心的美好印象。服務(wù)區(qū)域及廢棄物集中場(chǎng)可利用植物、樹木所形成的圍欄與購物區(qū)域加以隔離，道路及地面的停車場(chǎng)同樣也可通過植栽等作為軟化景觀的工具。 　　一、環(huán)境細(xì)節(jié) 　　由于購物中心為整體開發(fā)、統(tǒng)一管理的形式，所以購物中心的設(shè)計(jì)者通常可以做一些以裝飾為目的的設(shè)計(jì)，使該地區(qū)的地價(jià)得以創(chuàng)造與提高，而能有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活力及優(yōu)美的環(huán)境。一般而言，可設(shè)計(jì)配置特殊的景觀及鋪面，例如在室外餐廳、涼亭、休息區(qū)、會(huì)議廳、會(huì)議室、展覽空間、圖書館、育兒室及兒童游樂場(chǎng)等處，可著重家具及其他細(xì)節(jié)的注意，如顏色的運(yùn)用、雕刻、噴泉及特殊展廳等。由于招牌一方面必須注意與建筑及環(huán)境的和諧關(guān)系，另一方面又要顧及易于識(shí)別的要求，因而也會(huì)具有裝飾性的風(fēng)格。 　　二、戶外休息區(qū)及兒童游樂場(chǎng) 　　對(duì)于購物中心而言，戶外休息區(qū)應(yīng)為交流、約會(huì)的中心區(qū)。但在設(shè)計(jì)時(shí)常有兩難的局面產(chǎn)生：一方面，如果戶外休息區(qū)設(shè)計(jì)得過為舒適，其所需的尺度可能會(huì)造成停車者需走很長(zhǎng)的距離才能到達(dá)Mall；但另一方面，如果不小心處理這一區(qū)域，則可能損失一個(gè)會(huì)引人注意的中心。因此，配置適當(dāng)?shù)淖皇潜仨毜模箲敉庑菹^(qū)不致顯得過大，尤其是在購物中心的中庭及兒童游戲場(chǎng)附近。Mall或走廊上的餐廳及咖啡座等有桌子的座位，給購物者提供了另一種座位的選擇。 　　顯眼的兒童游戲區(qū)也是很重要的，因?yàn)樗粌H在父母親購物時(shí)提供兒童一個(gè)可被照顧的場(chǎng)所，同時(shí)也成為一個(gè)地標(biāo)，這個(gè)地標(biāo)也可塑造出購物中心的特色。在兒童游戲區(qū)內(nèi)也可以考慮置放一些電動(dòng)游戲設(shè)施，它們對(duì)于購物中心而言也是一種財(cái)源。其他游戲設(shè)施則可作成動(dòng)物的形態(tài)，能讓兒童穿進(jìn)穿出、爬上爬下。另外，立體的預(yù)制玩具也是兒童所喜愛的。 　　三、地景設(shè)置 　　（一）入口大廳 　　入口大廳為進(jìn)入購物中心后第一處場(chǎng)所，為室內(nèi)與室外的轉(zhuǎn)換空間，對(duì)于購物者而言，這是建立購物中心意想的首站。因而設(shè)計(jì)的重點(diǎn)應(yīng)在于利用組合植栽、座椅、水池、鋪面、指標(biāo)等地景設(shè)施，塑造歡迎、愉悅的氣氛，以提升購物意念。同時(shí)也以空間設(shè)計(jì)及地景設(shè)施配置的方式，塑造出清楚的購物路線指示，使購物者進(jìn)入購物中心后能清楚地了解自身所在及欲往的方向，去除可能迷路的恐懼感。 　?。ǘ┲型?　　中庭為購物中心的焦點(diǎn)，對(duì)于機(jī)能而言，它除具有視線引導(dǎo)、休息、展示、表演等實(shí)質(zhì)上的功能外，它同時(shí)也是一個(gè)重要的空間指標(biāo)。購物者在范圍廣闊、尤其是多核心或多端點(diǎn)的Mall內(nèi)選逛時(shí)，常會(huì)喪失方向感，因而有別于商店等營(yíng)業(yè)空間如中庭、入口大廳、挑空等場(chǎng)所經(jīng)常具有空間指向性。故中庭的地景設(shè)計(jì)除利用植栽、座椅、水池、鋪面、指標(biāo)等地景設(shè)施塑造輕松、休閑的氣氛以舒緩購物者的身心外，中庭亦應(yīng)能具有強(qiáng)烈且有別于營(yíng)業(yè)空間的空間特色，以吸引購物者注意，也借此使購物者了解本身在空間中的位置。若購物中心內(nèi)有一個(gè)以上的中庭，則除了在建筑設(shè)計(jì)上盡量使各中庭的形狀、高度有所差異外，地景設(shè)施亦應(yīng)配合設(shè)計(jì)，使各個(gè)中庭能各有不同的特色或主題，以便購物者辨識(shí)，借以做為空間指標(biāo)，而可在空間中尋求定位。 　　對(duì)于購物中心的開發(fā)者而言，入口大廳及中庭為塑造企業(yè)形象的最佳場(chǎng)所，因?yàn)殡m然購物中的開發(fā)者可要求各承租戶在單元商店的店面裝潢，招牌樣式上需有一定程度上的統(tǒng)一，并列上購物中心的標(biāo)志，但由于各承租戶的營(yíng)業(yè)項(xiàng)目不同，店面裝修及家具配置皆有不同的需求，且皆需打上